Expropriation : eldorado ou enfer immobilier ? (les recours et indemnisations possibles)

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Savez-vous ce qu’est l’expropriation ? Est-ce une bonne nouvelle pour les propriétaires de biens immobiliers ? Cette procédure est-elle justifiée ? Si oui, sur quelles bases ?

L’utilité publique, un concept qui revient souvent dans le cas d’une expropriation, que signifie-t-elle au juste ?

Vous êtes exproprié, quelles actions entreprendre ? Avez-vous droit à un dédommagement quelconque ? 

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Avez-vous déjà été confronté à une expropriation ?

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Tant de questions au sujet de l’expropriation !

C’est normal, étant donné que cette procédure d’expropriation est souvent synonyme de dépossession, exécution, saisie et de paperasse dans l’imaginaire collectif.

Pourtant, les expropriés sont pour la plupart loin d’être des victimes du système, car ces derniers sont bien dédommagés.

Eh oui, l’expropriation est plutôt synonyme de gain et d’indemnisation.

Nous avons fait des recherches sur le sujet, et nous allons vous expliquer cela dans cet article.

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Expropriation : comment ça marche ?

L’expropriation : une procédure étatique de transfert de bien immobilier

Expropriation : quelle définition juridique simple ?

L’expropriation est un pouvoir accordé par l’État à des corps publics, appelés expropriant, leur permettant de prendre possession d’une propriété privée ou d’un terrain pour fin dite d’utilité publique. 

C’est bien beau tout ça, mais qu’est-ce que ça implique au juste ?

En gros, l’expropriation est une procédure qui permet aux autorités compétentes (Etat, organismes para publics dotés d’une compétence foncier, communes, agglomérations ou métropoles), de transférer la propriété d’un bien immobilier appartenant à une personne privée (citoyen) au profit d’une personne publique en échange de quoi, l’exproprié touche une indemnité.

tout savoir sur l'expropriation
L’expropriation doit toujours être motivée par l’utilité publique

Il s’agit d’un coup de canif dans le sacro saint principe de la propriété privée inaliénable qui prévaut en France.

Quelles lois s’appliquent à l’expropriation : le pour et le contre ?

Le droit de propriété est très protégé par la loi, dès l’article n°17 de la Déclaration des droits de l’homme, puis par l’article 545 du code civil. Le droit de l’expropriation est alors encadré précisément par la loi, via le code de l’expropriation.

Plus précisément,  l’article n°17 de la Déclaration des droits de l’homme stipule :

« La propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous condition d’une juste et préalable indemnité ».

À cet article se joint l’article 545 du Code civil disposant ce qui suit :

« Nul ne peut être contraint de céder sa propriété si ce n’est pour cause d’utilité publique et moyennant un juste et préalable indemnité ».

Rassurez-vous donc, l’expropriation ne peut être poursuivie qu’en cas d’utilité publique.

Ce champs d’application est toutefois assez large.

A tel point qu’un code complet y est consacré : le code de l’expropriation.

Qui peut procéder à l’expropriation ?

Les autorités ayant le pouvoir de procéder à l’expropriation sont :

  • L’État ;
  • Les personnes de droit privé assumant un service public ;
  • Les collectivités territoriales (régions, départements, communes) ;
  • Les organismes de droit privé poursuivant un but d’utilité publique.
Lois sur l'expropriation
Toute forme d’expropriation commence par la phase administrative et judiciaire

L’expropriation temporaire existe-t-elle ?

Un dispositif d’expropriation temporaire existe en droit français. Il implique donc une rétrocession à la fin de la période d’occupation strictement nécessaire.

Toutefois, il s’agit de situations exceptionnelles et nous n’avons trouvé qu’une référence juridique, un arrêt du Conseil d’Etat du 26 juill. 2006 ( n° 270008 ).

Il pourrait donner lieu à une expropriation abusive si il était généralisé.

Mais qu’est-ce qu’une utilité publique qui justifie l’expropriation ?

La notion même d’utilité publique n’est pas précisément déterminée par la loi. Il revient à la jurisprudence de considérer un tel ou tel projet comme étant d’utilité publique.

Néanmoins, quelques grandes lignes ont été tracées afin d’encadrer la notion d’expropriation.

Ainsi, pour que le projet soit d’utilité publique, il faut prendre en compte :

  • Les coûts financiers ;
  • Les inconvénients d’ordre social ; 
  • Les conséquences des l’atteinte à la propriété privée ainsi qu’à d’autres intérêts publics.
expropriation-maison
La croissance de votre patrimoine immobilier peut subir un coup d’arrêt via une expropriation… ou au contraire être complètement relancée

Pour vous donner un ordre d’idée, voici quelques domaines reconnus d’utilité publique :

Notez que l’utilité publique d’un quelconque projet doit être prouvée et reconnue positive, et ce, avant toute expropriation.

Il y a donc une procédure complète adossée en préalable à toute expropriation, avec une enquête publique au cours de laquelle tout citoyen peut contribuer en donnant son avis.

Ensuite, un commissaire enquêteur indépendant rend un avis motivé en fonction des commentaires des participants et du dossier de présentation réalisé par l’autorité qui demande l’expropriation.

Ensuite, le Préfet suit ou non l’avis et les recommandations du commissaire enquêteur (en général il les suit).

Comment se défendre en cas d’expropriation ?

defense en cas d'expropriation
L’exproprié perçoit une indemnité dite “juste et préalable”

La première chose à faire suite à la réception d’un avis d’expropriation est d’avertir l’expropriant de la présence de locataires ou d’occupants, ainsi que des conditions de leur occupation.

Pensez donc à remettre une copie du bail meublé, du bail commercial, du bail agricole, ou de tout autre bail en jeu.

Si vous manquez d’avertir les autorités compétentes pour exproprier, vous risquez d’être tenu responsable des dommages infligés aux locataires (c’est étonnant mais il y a encore pire, comme l’imposition de loyers non perçus…)

Si vous voulez savoir comment contester une expropriation (et éventuellement éviter l’expro), la deuxième chose à faire serait de monter un dossier de recours devant le Tribunal Administratif, et ce, dans les deux semaines qui suivent la réception de l’avis d’expropriation (si vous le contestez).

La procédure d’expropriation est strictement encadrée

Afin de pouvoir mener à bien l’expropriation, l’expropriant se voit dans l’obligation de suivre à la lettre la réglementation autorisant cette procédure.

Pour pouvoir exproprier, il faut démontrer l’utilité publique du projet concerné.

Pour exproprier en bonne et due forme, il doit : 

  • Déposer -auprès du Tribunal administratif- un plan accompagné d’une description technique du lot à exproprier ; 
  •  Signifier un avis d’expropriation à l’exproprié, qu’il doit publier au cadastre dans les 20 jours de la signification ; 
  • Déposer l’avis d’expropriation et les autres documents auprès du Tribunal administratif en respectant les mêmes délais.

Dans le cas où les lieux sont occupés, l’expropriant doit communiquer un avis aux locataires. 

Pour finir, l’expropriant doit déposer une offre d’indemnisation détaillée auprès du Tribunal administratif.

Cette offre peut être contesté, refusée et faire l’objet d’un recours qui peut annuler l’expropriation.

Expropriation ou préemption, quelle différence ?

La préemption est la possibilité pour une commune ou un EPCI de se substituer à l’acquéreur initialement prévu lors d’une vente privée. Il s’agit d’une procédure d’aubaine basée sur le Droit de Préemption Urbain qui permet d’être destinataire de toutes les Déclarations d’Intention d’Aliéner ou DIA.

Ainsi, la préemption est très différente de l’expropriation. Dans le premier cas, la collectivité agit au moment d’une vente, et dans le second, elle provoque la cession à son profit.

L’expropriation n’est finalement pas une si mauvaise nouvelle

L’expropriation et le droit à l’indemnisation

Le principe de l’indemnité d’expropriation est très simple, il repose principalement sur le fait de couvrir l’intégralité du préjudice matériel direct causé par l’expropriation.

Le montant de l’indemnisation alloué est fixé par le juge de l’expropriation à défaut d’accord amiable, et ce, après une étude minutieuse du dossier de l’exproprié. 

Quant au calcul du dédommagement, il est fait le jour du transfert de propriété et doit correspondre à la valeur vénale du bien sur le marché local de l’immobilier.

expropriation ou preemption
Tous ces termes, ces implications, entraînent une grande confusion chez certains propriétaires. Il faut garder la tête froide et calculer…

En cas de recours suite à expropriation, le juge de l’expropriation a pour réputation d’être plutôt généreux par rapports aux prix du marché.

De ce fait, le montant de l’indemnisation correspond à la valeur qu’aurait pu percevoir le propriétaire en cas de vente de son bien dans des conditions normales.

Pour aller plus loin, estimez facilement votre bien immobilier avec PATRIM, la base de données la plus complète, mise à jour par les notaires.

Le dédommagement permettrait donc à l’exproprié d’acquérir un nouveau bien immobilier dont la valeur équivaut à celui qu’il a perdu.

À ce propos, voici nos clés pour (re)investir à haute rentabilité.

Comme expliqué en amont, seuls les dommages directs sont dédommagés. Par conséquent, vous n’avez droit à aucune indemnisation si les désagréments engendrés par l’expropriation sont considérés comme indirects.

Et sont jugés indirects les préjudices suivants :

  • Le calcul de l’indemnité ;
  • Les frais de réinstallation ;
  • La perte de valeur de revente ; 
  • Les dommages de travaux publics ; 
  • Les charges d’emprunts, d’intérêts ou d’impôts ; 
  • Les dus en vertu d’une obligation légale extérieure à l’expropriation ;
  • Les recherches de nouveaux logements, dépôts de garantie, avances de loyers.

Ceci étant dit, quelques frais peuvent être remboursés dans le cadre d’une expropriation.

Les frais pouvant être remboursés en cas d’expropriation sont les suivants :

  • frais d’expertise ; 
  • frais de déménagement ou de relocalisation ; 
  • Les réparations sur le nouvel immeuble ; 
  • Les troubles, ennuis ainsi que les perturbations d’affaires.

Notez cependant que cette liste n’est pas exhaustive, pour davantage d’information, n’hésitez pas à faire appel à des professionnels (évaluateurs agréés et avocats) spécialisés en expropriation.

Pouvez-vous négocier le montant de l’expropriation ? Quel recours ?

Que faire si vous n’êtes pas d’accord avec le montant offert par l’expropriant ?

Les négociations ne sont pas impossibles ! En effet, vous avez la possibilité de contester le montant de l’indemnité fixé par le corps expropriant. 

Celui qui souhaite exproprier a presque toujours intérêt à trouver un accord amiable.

Toutefois, il ne faut pas rêver et avoir la folie des grandeurs, le Tribunal administratif prendra en considération votre demande, mais n’y répondra pas forcément, et ce, à moins que le montant de l’indemnisation qui vous a été offert soit inférieur à la réelle valeur vénale de votre bien immobilier.

Si l’écart est trop important, vous obtiendrez donc une révision et donc, une augmentation non négligeable de l’indemnisation qui vous sera versée au titre de l’expropriation.

L’indemnisation d’expropriation se fait elle rapidement ?

Vais-je recevoir l’argent d’indemnisation d’expropriation rapidement ? 

C’est la question que se posent tous les propriétaires expropriés.

En réponse à cette interrogation, voyons un peu ce que stipule la jurisprudence sur l’expropriation. 

Le corps expropriant ne peut prendre possession de votre bien immobilier avant :

  • Les 90 jours de la signification de l’avis d’expropriation ;
  • D’avoir versé une indemnité provisionnelle.

A savoir : L’indemnité provisionnelle représente pas moins de 70% de l’offre de l’expropriant.

Important : Si la valeur de l’indemnité finale est supérieure à celle de l’indemnité provisionnelle, le Tribunal sera en droit d’ordonner le remboursement de la différence.

L’expropriation : eldorado ou enfer pour les propriétaires de biens immobiliers ?

L’expropriation est souvent perçue comme une catastrophe immobilière, une sorte de malédiction qui s’abat sur les propriétaires, et pourtant, de nombreux avantages peuvent etre tirés de cette procédure.

Indemnités expropriations
Vous avez tout à y gagner et surtout plus rien à perdre lorsqu’une procédure d’expropriation est engagée envers un de vos biens immobiliers !

Tout n’est qu’une question de perspective. 

Voyez l’expropriation comme étant une occasion, une opportunité d’évolution. 

D’autant plus que l’immobilier est loin d’etre l’unique source de rendement locatif.

En effet, il existe 7 autres idée d’investissement locatif auxquelles vous pouvez vous intéresser, découvrez-les !

Alors, l’expropriation, enfer ou paradis pour les propriétaires de bien immobilier ?

Je dirais que s’en est même un eldorado car vous avez tout à y gagner et surtout rien à perdre.

Notamment grâce aux indemnisations dont la valeur équivaut, dans certains cas dépasse, celle du bien en question.

Franchement…il y a plus dramatique comme situation, même si psychologiquement c’est difficile à vivre ☺

Conclusion sur l’expropriation et votre expérience

Pour conclure, voici les points principaux à retenir au sujet de l’expropriation :

  • L’expropriation doit être d’utilité publique et équitablement indemnisée. 
  • La procédure d’expropriation est appliquée en deux phases :
  • la première est d’ordre administratif et consiste à prouver l’intérêt public de l’opération.
  • La seconde est d’ordre judiciaire et consiste à organiser le transfert de propriété et à fixer l’indemnité qui sera versée à l’exproprié. 
  • Le particulier peut faire valoir ses droits à tout moment : devant le juge administratif, et ce, à l’issue de la phase administrative. Devant le greffe du TGI ou la cour de cassation, à l’issue de la phase judiciaire. 
  • Le montant de l’indemnité peut être calculé avec l’aide des services de l’administration fiscale. 
  • Une dernière chose, l’expropriation peut etre une réelle opportunité de réinvestissement, et par conséquent de rendement immobilier. Pensez-y !

Avez-vous déjà été exproprié ? 

Comment avez-vous pris la nouvelle ? 

Et surtout comment avez-vous géré la situation ? Vous imaginez vous à la place d’un propriétaire exproprié ?

Vous êtes libre de nous faire part dans les commentaires ci-dessous de vos remarques, avis et questions, nous y répondront rapidement pour vous aider.

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Pierre

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