Défiscalisation en immobilier : les 10 meilleurs dispositifs ? (et mes 2 préférés)

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En plus des taux d’emprunt qui sont assez bas, il existe de nombreux dispositifs d’aide à l’immobilier afin de diminuer les impôts par le biais de la défiscalisation. 

Ils ont surtout pour mission d’inciter à investir dans l’immobilier.

Il faut savoir que le plafond des niches fiscales est à 10 000 euros par foyer fiscal, ce qui limite considérablement les remises d’impôts.

Il convient donc de choisir un bon outil de défiscalisation immobilière. 

défiscalisation-immobilier
Les niches fiscales et dispositifs d’optimisation fiscale sont nombreux. Dans le domaine de l’immobilier, quels sont les dispositifs les plus intéressants ?

Pensez-vous maîtriser les atouts et contraintes des différents dispositifs qui existent ?

Si vous pensez que oui, dites-le dans les commentaires ci-dessous et dites-nous lequels vous utilisez.

Si vous pensez que non, mettez un commentaire pour nous dire quel dispositif dont vous avez entendu parler semble le plus intéressant pour vous.

Je vous demande de le faire dès maintenant pour pouvoir vous conseiller au mieux et voir si l’article vous fera évoluer dans vos connaissances.

Sondage pour les propriétaires qui se bougent :

Le dispositif de défiscalisation qui me paraît le plus efficace pour mon investissement immobilier locatif est :

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Nous allons faire un point dans ces paragraphes.

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Le dispositif Pinel : comment fonctionne cette défiscalisation ?

Le principe du Pinel

Le dispositif Pinel est une méthode de défiscalisation qui donne la possibilité d’investir dans l’immobilier neuf ou réhabilité afin d’être comme neuf et de profiter ainsi d’une remise d’impôt. 

Il est surtout avantageux pour les familles modestes, qui peinent pour louer un bien dans des zones tendues (quand je dis cela, c’est du point de vue du locataire bien sûr).

pinel immobilier neuf vefa
Le Pinel s’applique sur les logements neufs acquis en VEFA (achetés avant la construction)

Dans quelles villes pouvez-vous utiliser le Pinel ?

Ces zones sont délimitées par la loi et ont un déséquilibre conséquent entre l’offre et la demande de logements locatifs.

On parle des zones

  • A,
  • Abis
  • ou B1…

Voici la liste des communes concernées par ces zones, sur le site data gouv.

Cela a été longtemps la fête et de très nombreuses villes étaient concernées. L’inscription sur la liste était plus une donnée politique que factuelle sur la relation entre offre et demande locative.
Depuis quelques années, tout cela s’est resserré et le nombre de villes éligibles à la loi Pinel a considérablement réduit.

Comment est calculée la défiscalisation Pinel ?

La diminution d’impôt est évaluée sur la base du prix d’acquisition d’un bien avec un plafond de 300 000 euros par personne et par an.

Cela permet, dans une optique de rentabilité, d’investir dans deux appartements de petites surfaces.

Le taux de la réduction oscille en fonction de la durée de l’engagement de location. 

Pour une durée de 6, 9, 12 ans, vous aurez droit respectivement à une réduction de 12, 18 et 21% du prix de revient de votre logement.

Ce chiffre peut grimper jusqu’à 6000 euros pour une durée de 6 à 9 ans ou jusqu’à 63 000 euros étalés sur une durée de 12 ans. 

Notons toutefois que le propriétaire est obligé de louer son bien en tant que résidence principale du locataire soit pour 6 ans au minimum.

Aussi, il doit être mis en location dans les 12 mois après la livraison du bien ; être non meublé ; et avoir un prix inférieur à 20% de celui sur le marché. 

duree investissement pinel
La durée est un élément clef dans un investissement locatif en loi Pinel, et ce n’est pas toujours de tout repos de mener les calculs à bien…

Enfin, les revenus doivent être inférieurs au plafond établi par le CGI, code général des impôts.

Vous pouvez louer à tous les membres de votre famille à condition qu’ils ne fassent pas partie du même foyer fiscal que vous.

Il est à noter que le dispositif est de mise pour les investissements locatifs faits jusqu’à une date donnée, encore pendant 1 mais, mais de système de défiscalisation sur les logements neufs achetés en VEFA est généralement prolongé à chaque échéance.

Mon avis sur l’investissement locatif en loi Pinel

Nous avons publié une vidéo à ce sujet : comment nous allons vous plumer si vous avez investi en loi Pinel ☺

 

 

En résumé, l’avantage fiscal est généralement gommé par un prix plus élevé à l’acquisition, et cela se bouscule au portillon au moment de la revente.
Deux données qui génèrent bien souvent des ventes à perte et une perte de l’avantage fiscal, au sens pécunier du terme.

En outre, en cas de vacance locative, vous perdez l’avantage fiscal de la loi Pinel.

En résumé, très difficile de dégager un cash flow positif et devenir rentier avec un investissement en loi Pinel.

La loi Censi-Bouvard : comment manipuler la TVA à l’avantage de l’investisseur

La loi Censi-Bouvard vous garantit une remise d’impôt de 11% de la valeur du bien, plafonnée à 300 000 euros, sur une période allant de 9 à 12 ans. 

Vous profiterez aussi du remboursement de la TVA sur le total de votre investissement et vous pouvez cumuler avec les autres dispositifs de défiscalisation.

Il est à noter que ce dispositif est soumis au plafonnement des niches fiscales, donc vous ne pouvez pas déduire de plus de 10 000 euros par an. 

Toutefois, la gestion de votre bien sera confiée à des professionnels, vous libérant ainsi de toute contrainte administrative.

Vous n’aurez pas à subir des impayés ni des vacances locatives.

Attention, le bien doit :

  • être meublé
  • être une résidence pour étudiants, pour seniors, 
  • EHPAD 
  • ou résidence de tourisme

Enfin, vous devez signer un bail commercial de 9 à 12 mois.<<

Vous devez bien choisir votre exploitant avec minutie, car il est le garant de vos revenus.

Dernier point à prendre en compte : la revente qui est complexe et qui se fait souvent à perte.

TVA censi bouvard investissement
Méfiance toutefois avec les mécanismes qui économisent la TVA, normalement vous finissez toujours par la payer à un moment où un autre;)

Mon avis sur l’investissement locatif en Censi Bouvard

Deux risques majeurs sont à prendre en compte pour un investissement géré en Censi Bouvard :

  • Le dynamisme du marché dans l’ancien pour ce type de bien dans la ville où vous souhaitez investir
  • La capacité du gestionnaire à avoir des liens solides. Ainsi, Appart City qui a pourtant pignon sur rue a été condamné car ils ne versent pas de loyers aux propriétaires, ou ont des rendements en forte baisse, comme indiqué dans cet article du Figaro.
  • Les défaillances de gestionnaires et la non reconduction du premier contrat de 9 ans sont des situations qui se sont déjà vues et sont loin d’être des exceptions.

Le dispositif de défiscalisation Cosse

Le dispositif Cosse ou Louer Abordable, donne la possibilité aux propriétaires de louer leur bien immobilier à loyer abordable afin que les ménages modestes puissent en profiter et pour bénéficier d’une remise de 15 à 85% sur l’imposition des revenus locatifs.

Il n’y a pas forcément d’investissement requis, car il est aussi accessible aux personnes qui sont déjà propriétaires.

Son objectif est surtout de mettre en avant l’offre sociale et solidaire des logements vacants dans les zones tendues.

Pour en bénéficier, vous devez signer une convention avec l’ANAH ou agence nationale de l’habitat.

loi cosse social investissement
Le dispositif loi Cosse a plutôt une vocation sociale, ça risque d’être compliqué pour devenir rentier avec ce principe, quoique Habitat et Humanisme est sacrément rentable…

Vous vous engagerez avec les modalités de location de votre bien.

La valeur de la déduction mentionnée ci-dessus dépend du niveau de loyer et de l’emplacement du bien.

L’avantage fiscal s’applique pendant une durée de 6 à 9 ans. La convention sera conclue pour une période de 6 sans travaux et 9 ans au moins quand le propriétaire profite d’aides aux travaux.

Il faut préciser que les logements qui donnent droit à une déduction fiscale type loi Cosse sont :

  • Les logements anciens anciens ou récents, 
  • non meublés et 
  • étant la résidence principale du locataire.
  • la location ne peut être faite avec un membre du foyer fiscal.

Mon avis sur l’investissement locatif en loi Cosse

La faiblesse des loyers attendus et les contraintes liées à a location rendent ce type d’investissement locatif peu rentable.

Le dispositif de défiscalisation de Denormandie dans l’ancien

C’est un dispositif fiscal qui concerne surtout l’immobilier ancien. 

Il est entré en vigueur depuis le 1er janvier 2019 et est basé sur la réduction d’impôt sur le revenu donné aux particuliers qui achètent un bien à rénover et voulant le louer par la suite.

Ce dispositif de Normandie est validé dans les territoires où les besoins sont vraiment importants et où la réhabilitation est de mise.

Ces zones sont appelées Cœur de ville (appellation officielle), au sein d’un périmètre ORT pour Opération de Revitalisation de Territoire. Le détail réglementaire est disponible ici.

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Certains centre ville anciens sont plus attractifs que d’autres (ici Venise!)

On retrouve donc le dispositif de Normandie dans les 222 villes du plan action Cœur de ville, mais aussi dans des communes ayant validé une opération de revitalisation du territoire (généralement ce sont les même quand même).

Il est valable avec une date butoir qui sera probablement prolongée, et permet à l’investisseur immobilier de déduire sont Impôt sur le Revenu ou IR entre 12 et 21% de son investissement, selon que le bien sera loué pendant 6, 9 ou 12 ans.

Le revers de la médaille ?

Il doit faire des travaux représentant 25% de la valeur totale de l’opération, mais dans la limite de 300 000 euros pour en bénéficier.

Mon avis sur l’investissement locatif en de Normandie

Bien calculé il peut être intéressant, les investissements locatifs dans l’ancien des centre-ville pouvant être à haute rentabilité.

Le dispositif de Normandie pourra ainsi être également couplé dans le temps avec la défiscalisation foncière et les aides pour les monuments historiques.

Attention toutefois à vous faire accompagner d’un expert immobilier pour toute vente, car les centre-ville historiques sont généralement en mauvais état et les travaux révèlent souvent de très mauvaises surprises sur la structure des bâtiments, l’état de la toiture ou des DPE catastrophiques.

Le LMNP réel : eldorado immobilier, la niche fiscale idéale

À partir du moment où vous louez en meublé vous êtes automatiquement perçu comme étant un Loueur Meublé Non Professionnel ou LMNP. 

Grâce à ce régime, vous aurez la faculté de déclare vos revenus locatifs par le biais du microBic avec un forfait de 50% de charges sur vos loyers.

Cela vous paraît bien ?

Passez donc au régime réel de la location meublée où vous déclarez vos charges avec les amortissements. 

Cela vous permettra de réduire considérablement le loyer imposable. 

Aussi, il faut savoir qu’il n’y a contraintes ni sur la zone géographique ni sur les conditions de ressources, ce qui est un avantage indéniable.

Attention toutefois, la paperasse ne doit pas rebuter et le mieux est de passer par un expert-comptable, dont les émoluments sont déductibles pour 2/3 de l’impôt sur le revenu.

Il y a également un autre statut pour le loueur en meublé, le LMP pour Loueur en Meublé Professionnel.

location-meublée-défiscalisation
La location meublée ne présente guère que des avantages : fiscalité, loyers plus élevés, possibilités de passer en courte durée ou en colocation

Pour prétendre à ce statut, deux critères à respecter :

  • Les recettes annuelles ne doivent pas dépasser les 23 000 euros ;
  • Ces recettes dépassent les revenus du foyer fiscal soumis à l’IR.

Sur Eldorado Immobilier, vous avez des ressources très utiles :

Mon avis sur l’investissement locatif en LMNP ou LMP

Difficile de faire statut plus avantageux.
L
es éléments réglementaires à connaître au préalable peuvent être rebutants au premier abord mais nous sommes là pour vous accompagner, n’hésitez pas à poser toutes vos questions dans les commentaires.

Le jeu (fiscal) en vaut vraiment la chandelle (de rendement).

La Loi Malraux : la défiscalisation pour les riches qui paient l’IFI

Si vous désirez investir dans :

  • un bâtiment ancien 
  • en secteur patrimonial, 

sachez que vous pouvez grâce au dispositif de défiscalisation Malraux profiter d’une remise d’impôt de 

  • 22 à 30% de la totalité des travaux effectués, 
  • pour une limite de 100 000 euros par an pendant 4 ans. 

Si vous misez sur un immeuble dans une zone PSM, pour Plan de Sauvegarde et Mise en Valeur, soit une zone identifiée comme  ayant un fort patrimoine historique, vous faites une belle économie d’impôt 22 500 euros par année de travaux.

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A mon sens investir en loi Malraux n’est pas seulement fiscal, il faut aimer le patrimoine ancien et miser dessus pour une plus value future

Mon avis sur l’investissement locatif en loi Malraux

Attention aux même écueils que pour les centre-ville anciens.
Ce dispositif loi Malraux est intéressant pour réduire sont IFI, Impôt sur la Fortune Immobilière.

Mais comme toujours veillez à penser rendement locatif avant de penser défiscalisation, comme l’indiquent ces 35 experts immobiliers.

Loi Monuments historiques : une niche fiscale très intéressante mais limitée

Il est tout à fait possible d’investir dans un bâtiment classé Monuments historiques. Grâce à cela, vous pouvez déduire des revenus :

  • 50% des charges foncières 
  • et même 100% si le bien est ouvert au public le jour de la visite, 
  • avec les travaux déductibles à 100% de l’impôt.

On retrouve surtout deux grands avantages indéniables :

  • dont le déplafonnement total de la valeur des économies et 
  • l’exonération des droits de succession.

Pour en bénéficier, les travaux de réhabilitation doivent faire l’objet d’une Autorisation spéciale de travaux et être faits sous la supervision d’un Architecte des bâtiments et de France.

Mon avis sur l’investissement via les Monuments Historiques

Excellent ! Dans une logique de gestion patrimoniale
Seul petit souci, il faut posséder un monument historique… certains passent une vie entière à faire classer leur bien…

Le déficit foncier : pour investisseur immobilier aguerri

Le déficit foncier est un mécanisme de défiscalisation qui permet à partir d’une opération immobilière avec beaucoup de travaux, de créer un déficit fiscal qui peut être imputé sur l’ensemble de ses revenus

Vous trouverez cet article très complet sur eldorado immobilier, qui vous aidera à aller plus loin

Mon avis sur l’investissement via le déficit foncier

Vous devez impérativement être accompagné de vrais professionnels dans le bâtiment et bien tenir vos calculs pour ne pas faire n’importe quoi.

C’est assez désolant de voir des investisseurs désemparés qui se sont lancés après une pauvre formation internet, et se retrouvent maintenant avec des immeubles dont les plafonds s’effondrent car ils ont cassé des murs porteurs…

Le démembrement : pour la transmission défiscalisée de patrimoine

Le démembrement est une stratégie avancée qui permet de séparer nue propriété et usufruit d’un bien immobilier.
Par ce mécanisme, il est possible d’acheter “en gros” un bien moitié prix et de récupérer la totalité de la valeur de l’investissement au bout de 15 ans en général.

En parallèle, démembrer permet de transmettre une partie du bien à ses enfants, en nue propriété, l’usufruit leur revenant automatiquement à votre décès, sans imposition.

Mon avis sur l’investissement via le démembrement

Ce sont des stratégies bien spécifiques qui s’adressent à ceux qui veulent limiter leur IFI, impôt sur la fortune immobilière, car une propriété démembrée n’est pas intégrée au patrimoine imposable.

Par ailleurs, la stratégie de transmission via le démembrement est extrêmement efficace et devrait être mise en place par le plus grand nombre, dans une logique d’anticipation.

Pour aller plus loin :

Vous pouvez compter sur cet article sur les aides fiscales dans l’ancien pour vous aider !

Conclusion sur les dispositifs de défiscalisation dans l’immobilier

Les aides à l’investissement permettent de profiter d’une défiscalisation importante. 

Ces dispositifs fiscaux ne sont pas sans risques. 

Il convient de bien voir les conditions d’accès et les avantages avant d’en choisir un. 

Et vous, pour lequel opteriez-vous si vous devez investir dans l’immobilier ?

Etes vous convaincu comme moi de la supériorité de la location meublée et du démembrement pour s’adapter à toutes les situations ?

Bonus Gratuit : Les 101 villes les plus rentables pour investir dans la location saisonnière – vous allez être surpris !

Pierre

10 commentaires

  1. Bonjour Pierre
    Je pense pour ma part que les dispositifs de défiscalisation peuvent être extrêmement intéressants au regard de mon expérience personnelle. J ai acheté en 20 ans 6 appartements en région parisienne (Perissol, Robien, Scellier, pinel) qui valent aujourd’hui x M€. J’ai toujours eu recours à des emprunts à 100% (Aucun apport personnel). Effort d épargne limité avec des emprunts sur 15 ans ( sur 20 ans j aurai eu un effort d épargne nul ou un cash flow positif)
    Pour cela quelques règles à respecter strictement :
    * toujours investir dans la zone a plus forte demande locative (Pinel : A bis); j ai toujours reloué en moins d un mois et souvent en quelques jours.
    * toujours investir dans un quartier ou un appartement dans lequel vous auriez pu vivre.
    * trouver un programme neuf avec un prix raisonnable (via calcul de rentabilité). Mon dernier achat au pré saint Gervais à 5300 €/m2 (avec parking, terrasse 10m2 et jardin 15 m2!) pour qui est le prix du marché de l ancien !
    * trouver un programme neuf avec une majorité de propriétaires occupants dans une petite copropriété.
    Si on respecte ces règles on évite 2 écueils
    -> achat trop cher .
    -> revente difficile.
    ….

  2. Bonjour Pierre,
    Quid de la SARl de famille ou la SCI à l’IS Versus le LMNP ?
    Je ne saisis pas bien quel mode est le plus optimal fiscalement selon sa situation.
    Possible de dresser un portrait type par acheteur ?
    Merci !

  3. Bonjour Pierre, merci pour ce nouvel article qui balaye bien les différents régimes.
    Un flou demeure, me semble t’il sur l’obligation ou le choix de passer de LMNP à LMP qd les 2 critères que tu mentionnes sont atteints. Les 2 régimes fiscaux sont intéressants mais là où le bas blesse avec le lmp, ce sont les cotisations sociales qui sont calculées non pas sur les bénéfices effectivement souvent proche de 0, mais sur les loyers encaissés, à environ 35%, ca peut faire très mal, alors que sauf erreur les cotisations sociales sont forfaitisées à 1000 € pour le LMNP. Espérons que le fisc n’opère pas d’office une requalification en LMP si les 2 critères sont atteints

  4. Bonjour. Super résumé, On ne peut plus acheter dans l ancien(hors les 220 villes Normandie) faire des travaux et les defiscaliser ?
    Merci

    • Bonjour

      Si, si via m’en dispositif de déficit foncier

      Mais désormais il y a aussi le dispositif De Normandie qui est l’équivalent du Pinel dans l’ancien et qui s’applique dans les villes « cœur-de ville » avec un périmètre ORT

      C’est un dispositif qui vous intéresse ?

    • Bonjour, cela me conforte dans le choix de LMNP que j’ai fait. Merci. Juste une question je ne connais pas le démembrement ?
      Peux tu faire un post sur le forum ? Merci.

  5. Bonjour,
    Très bon résumé !
    Mais, sauf erreur de ma part, vous n’évoquez pas le fait de basculer en “meublé de tourisme” avec dégrèvement possible de 71%.
    Bonne continuation !

  6. Quel sujet intéressant. Voilà un comparatif de tout ce qui existe pour défiscaliser en immobilier. Très explicite. J’aurais une question : ma femme loue un logement en meublé (lmnp) et moi de même (nous sommes mariés sous régime de séparation). Si je souhaite acheter un nouveau logement pour le louer en meublé, comment se passe le basculement en statut lmp. Les 2 plafonds de basculement sont calculés sur l’ensemble du foyer fiscal ou pas? Comme nous achetons nos logements locatifs chacun de notre côté, ma femme peut elle rester en lmnp et moi basculer en lmp?
    Merci d’avance et bravo pour ta contribution dans ce merveilleux monde de l’immobilier.

    • Merci pour votre retour !
      Si vous êtes mariés vous êtes sous le même foyer fiscal et c’est le foyer fiscal qui compte

      Cela répond à votre interrogation ?

      Bien à vous

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