Article 606 du code civil : tous ses secrets et son utilité décryptés en lien avec les articles 605 et 1754

Que dit l’article 606 du code civil sur les relations entre propriétaire et locataire via un bail commercial ? Les grosses réparations sont elles toujours à la charge du preneur d’un bail professionnel ? Quel lien entre l’article 606 et la loi Pinel ? Quel lien entre les articles 606, 605 et 1754 du code civil ? Quelles règles pour un ravalement, une toiture, un ascenseur ou le clos et le couvert ?

 

Un local commercial donné à bail ou encore les parties communes d’un bien immobilier requièrent souvent des réparations.

Le dilemme réside surtout et bien sûr dans le choix de qui doit prendre en charge les réparations : le locataire ou le bailleur ?

S’il n’y a pas de disposition précise dans le statut des baux commerciaux et dans le droit commun du bail, il est d’usage de se référer aux articles 605 et 606 du code civil. Et également à l’article 1754 pour certains éléments particuliers.

Généralement, c’est au preneur (locataire) qu’incombe l’ensemble des réparations, sauf les grosses réparations citées à l’article 606. En plus, avant la Loi Pinel, il était possible de transférer les grosses réparations au locataire.

 

Zoom sur tout ce qu’il faut savoir de l’article 606 ! … qui va vous coûter cher ou vous économiser beaucoup d’argent !

 

 

 

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Avez vous déjà été en conflit pour déterminer qui devait payer les réparations dans un appartement ou une maison ?

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La répartition des charges de réparation définie aux articles 606 et 605 du code civil

 

Un bail commercial se définit comme étant un contrat de location d’un local pour un usage commercial (juste là vous suivez je pense…), ou artisanal.

 

La signature de ce contrat ainsi que sa résiliation doivent respecter des règles précises à l’instar de la nécessité d’un préavis lors du départ ou la réalisation d’un état des lieux.

 

Généralement, la répartition des réparations est source de litige entre les deux parties.

Le propriétaire et le locataire peinent à trouver un terrain d’entente. C’est assez logique, chacun préserve ses intérêts c’est naturel.

 

C’est pourquoi il est nécessaire de bien mettre en place des clauses contractuelles réfléchies liées à la répartition de ces charges de réparations.

 

Le propriétaire veut surtout se défaire de cette obligation de réparation, surtout, celles relatives aux gros œuvre mentionnées dans l’article 606. Depuis la loi Pinel de 2014, on retrouve un certain calme et une évolution de la répartition des tâches qui se veut plus précise.

 

 

Les dégâts cela arrive, et pas qu’aux autres. Ces articles en témoignent :

Dans le cas de saccage d’un bien de location de vacances par exemple, voici des conseils pour éviter le pire !

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article 606 code civil

Les articles 605 et 606 du code civil visent à délimiter les rôles des locataires et des propriétaires pour des réparations dans le bien loué

 

 

 

Les articles 605 et 606 du code civil

 

Dans le Code Civil, on retrouve deux sortes de réparations qui sont liées à un contrat de bail et qui sont réparties entre le locataire et le bailleur :

  • Les petites réparations qui sont énumérées dans l’article 605 et qui sont relatives aux réparations classiques d’entretien, étant à la charge du locataire uniquement.
  • Les grosses réparations : en concordance avec la structure même de l’immeuble ainsi que sa résistance et qui sont à la charge du propriétaire. Elles sont établies dans l’article 606 du code civil.

 

Il est à noter que ces obligations des deux parties concernent les travaux à effectuer tout au long du bail, mais non au début ou à la fin.

 

Mais la question se pose le plus en matière de grosses réparations.

Quand on aborde ces grosses réparations, on sous-entend les gros travaux comme le ravalement d’une façade ou encore la réparation du toit.

 

 

article 606 grosses réparations

Lorsque l’on parle de menues réparations, on arrive souvent à trouver un accord… dan le cas des grosses réparations pour un bail commercial, c’est plus délicat !

 

 

 

Quelles sont les grosses réparations indiquées dans l’article 606 du Code civil ? 

Définir les grosses réparations 

 

Selon l’article 606 du Code Civil, les grosses réparations sont définies comme suit :

 

« Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien. »

Le texte intégral est ici.

 

Outre cela, il ne faut pas oublier que la mise aux normes électrique fait également partie de cette liste de gros œuvres.

 

Selon la jurisprudence, la notion de grosses réparations est à bien expliquer.

Vu que les termes énoncés dans l’article sont assez flous, les juges ont participé à une meilleure interprétation et une meilleure précision des grosses réparations.

 

Cela est laissé à l’appréciation unanime des juges de fond, qui doivent fixer une limite entre petite et grosse réparation.

 

La jurisprudence n’a cessé de bien évaluer cette notion de gros travaux et ce n’est qu’en 2005, qu’elle a établi une définition assez globale.

 

Les grosses réparations sont donc définies comme tous les travaux de la structure et de la solidité de l’immeuble loué, à la charge du bailleur.

 

 

 

Qu’en est-il de la structure du local commercial ?

 

La jurisprudence parle encore une fois de la notion de gros ouvrages du bâtiment en faisant référence à l’article 5111-27 du code de la construction et de l’habitation.

 

Il y a divers exemples dans cet article pour que vous puissiez mieux vous situer :

  • les travaux relatifs au revêtement des murs,
  • les plafonds et les cloisons fixes,
  • les escaliers et les planchers,
  • les canalisations et les tuyauteries,
  • les ascenseurs,
  • les fenêtres et les portes
  • ou encore la réparation dans son entièreté du toit d’un immeuble.

 

 

Limite des réparations dues par le bailleur

 

Il est à noter que les grosses réparations peuvent effectivement être à la charge du locataire si elles sont engendrées par un défaut d’entretien de sa part.

 

Oui, si les dégradations de la structure de l’immeuble et de sa résistance viennent du fait que le preneur n’a pas bien entretenu les lieux, alors il doit entièrement effectuer les réparations sans assistance du bailleur.

 

De plus, le proprio n’aura pas à débourser des sous en plus, car les travaux seront à la charge du locataire.

 

S’il n’y a pas de clauses dans le contrat, le bailleur doit assumer à lui seul les grosses réparations ainsi que les réparations classiques d’entretien non locatives.

Il devra ainsi participer aux dépenses liées aux gros entretiens comme la mise en place d’une chaudière par exemple.

 

article 606 code civil travaux locataires

Certains gros travaux restent à la charge du locataire ou peuvent lui être imputés

 

 

 

Les clauses permettant de transférer les gros travaux au locataire 

 

Les propriétaires veulent tous se détacher de cette charge qu’est de faire des travaux de réparation au bien surtout, s’il y a des locataires.

 

Lors de conclusion d’un contrat de bail commercial donc, il peut ajouter des clauses qui font que les charges de grosses réparations seront imputables au locataire.

 

On fait référence à l’absence de caractère d’Ordre public de l’article 1720 du code civil.

 

Selon ce texte, il faut qu’il y ait une bonne répartition des réparations entre le propriétaire et le locataire. Les réparations autres que locatives (entretien classique et petites réparations d’usure normale) sont à la charge du bailleur.

 

Pourtant, s’il n’y a pas de caractère d’ordre public, il est tout à fait possible de passer outre cette règle.

 

Il est tout à fait possible d’émettre une clause d’exonération de la charge des réparations au bénéfice du propriétaire..

 

Cette clause devra toujours être claire et bien précise, car si une ambiguïté subsiste, elle sera considérée comme étant nulle et non avenue.

 

 

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Les réparations liées à la vétusté du bien

 

Il est à préciser que la vétusté est un dommage conséquent à la maison ou à l’appartement loué.

Elle résulte surtout d’un manque d’entretien du bailleur sur le long terme.

 

En principe donc, ce sera le propriétaire qui devra effectuer les réparations nécessaires.

Toutefois, il est important de préciser que la vétusté ne fait pas partie des grosses réparations qui sont mentionnées dans l’article 606 du Code civil. 

 

Ainsi, une clause qui va exonérer le proprio de grosses réparations ne va pas inclure les réparations d’ancienneté du bien.

 

 

 

 Loi Pinel et article 606 du code civil 

 

 

Avant que la loi Pinel n’ait été adoptée, le bailleur avait la possibilité de mettre dans le contrat une clause indiquant que les grosses réparations étaient à la charge du preneur.

 

Cette liberté d’action régissait donc les rapports entre locataire et propriétaire.

La loi PINEL et le décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014 sont de mise pour les baux commerciaux à partir du 5 novembre 2014.

 

Dans le but de protéger le preneur, le bailleur ne pouvait pas s’exonérer de l’obligation de réparation de l’article 606 du code civil.

 

La Loi Pinel a pour objectif de rééquilibrer les choses.

 

Il n’est désormais plus possible pour le bailleur de donner toutes les charges des grosses réparations au locataire.

 

Cette loi encadre les réparations dans le cadre du bail commercial.

 

Selon l’article L145-40-2, le bailleur ne peut plus obliger le preneur à effectuer « certaines dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ».

 

La seule possibilité pour le bailleur est de mettre à la charge de son locataire, les travaux concernant la vétusté du local loué, mais à une condition :

  • que les travaux soit semblables à des travaux d’entretien et de réparations courantes.

 

 

Rappelons le fait que le bailleur doit donner au locataire :

  • un inventaire tous les 3 ans à partir de la conclusion du contrat ;
  • un inventaire de l’état des travaux dans les 3 ans à venir
  • et un résumé des travaux faits durant les 3 dernières années avec leur coût.

 

 

Conclusion sur les articles 605 et 606 du code civil au sujet des réparations

 

L’article 606 garantit une protection maximale au locataire (comme d’habitude ! ).

 

Toutefois, afin qu’aucune des parties ne se sente lésée, il faut que chacune prenne sa part de responsabilité… et étonnement c’est souvent le cas. La mauvaise foie n’est pas reine en ce domaine…

 

Qu’en pensez vous ? Vous êtes libre de donner votre avis et de faire part de votre expérience dans les commentaires ci-dessous

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Pierre

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