Quelle est la liste des charges récupérables pour une location meublée?

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Quelles sont les charges récupérables pour une location meublée ?

Sur quelle base sont-elles calculées ?

Le montant des charges est-il fixé au réel ou en forfaitaire ?

En plus du loyer, le locataire doit s’acquitter des charges liées à l’utilisation du logement, qu’il soit loué en meublé ou non.

Il s’agit des charges récupérables, connues aussi sous l’appellation de charges locatives.

Ces charges correspondent à des dépenses dont le propriétaire peut réclamer le remboursement à son locataire.

Comme il s’agit de charges liées à l’utilisation du logement,

elles ne concernent que les seules dépenses profitant directement au locataire.

Charges locatives en location meublée, ce que vous devez savoir

Investisseurs dans l’immobilier locatif, sachez que les charges récupérables sont encadrées par la loi.

Les articles 23 et 25-10 de la loi du 6 juillet 1989 prévoient les modalités de récupération des charges en location à nue et meublée.

Le décret n°87-713 du 26 août 1987 fixe une liste exhaustive des charges récupérables.

Attention : Cela signifie que tous les postes de dépenses ne figurant pas dans cette liste ne peuvent pas être récupérés sur le locataire.

Les charges locatives peuvent être prévues sous la forme d’un forfait.

Le montant du forfait ne peut faire l’objet d’aucune régularisation.

Toutefois, il peut être révisé chaque année dans les mêmes conditions que le loyer principal.

Le montant du forfait de charge ne doit pas être arbitraire,

en effet il ne peut être manifestement disproportionné au regard des charges dont se serait acquitté le précédent locataire.

Notez bien que le forfait des charges ne s’applique qu’en location meublée.

Il existe toutefois une exception qui permet au propriétaire d’opter pour des charges forfaitaires y compris en location à nue, et ce lorsqu’il s’agit d’une colocation.

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Location meublée : charges réelles ou forfaitaires ?

En location meublée, le propriétaire peut fixer le montant de charges de deux façons : forfaitairement ou au réel.

S’il opte pour les charges au réel, la méthode est la même qu’en location à nue.

Ceci dit, il arrive très souvent en location meublée, le propriétaire opte pour des charges forfaitaires.

Il détermine alors une somme fixe qui ne varie plus,

quel que soit le montant réel des charges.

Ce forfait peut être indexé chaque année,

comme le loyer, si le contrat le prévoit.

Location meublée, La liste des charges récupérables

Ascenseurs et monte-charge

 Dépenses d’électricité.

 Dépenses d’exploitation, d’entretien courant, de menues réparations :

Comme son nom l’indique, celle-ci comprend :

• L’exploitation, à savoir :

– La visite périodique, le nettoyage et le graissage des organes mécaniques

– L’examen semestriel des câbles et la vérification annuelle des parachutes

– Le nettoyage annuel de la cuvette, du dessus de la cabine et de la machinerie

– Le dépannage ne nécessitant pas de réparations ou les fournitures de pièces

– La tenue d’un dossier par l’entreprise d’entretien mentionnant les visites techniques, incidentes et faits importants touchant l’appareil.

• Les fournitures relatives à des produits ou à du petit matériel d’entretien et aux lampes d’éclairage de la cabine.

• Menues réparations, à savoir :

– La réparation de la cabine (boutons d’envoi, paumelles de portes, contacts de portes, ferme-porte automatiques, coulisseaux de cabine, dispositif de sécurité de seuil et cellule photoélectrique)

– Celle des paliers (ferme-porte mécaniques, électriques ou pneumatiques, serrures électromécaniques, contacts de porte et boutons d’appel)

– Celle des balais du moteur et des fusibles.

Eau, chauffage, parties communes

 Celle-ci compte les dépenses relatives à :

– L’eau froide et chaude des locataires ou occupants du bâtiment ou de l’ensemble des bâtiments d’habitation concernés

– L’eau nécessaire à l’entretien courant des parties communes du ou desdits bâtiments, y compris la station d’épuration

– L’eau nécessaire à l’entretien courant des espaces extérieurs

 Elle comprend également les dépenses relatives à :

– La consommation d’eau incluant l’ensemble des taxes et redevances ainsi que les sommes dues au titre de la redevance d’assainissement, à l’exclusion de celles auxquelles le propriétaire est astreint en application de l’article L. 35-5 du code de la santé publique

– Aux produits nécessaires à l’exploitation, à l’entretien et au traitement de l’eau

– À l’électricité

– Au combustible ou à la fourniture d’énergie, quelle que soit sa nature.

 Sans oublier les dépenses d’exploitation, d’entretien courant ainsi que ceux de menues réparations :

• Exploitation et entretien courant. Cela englobe :

– Le nettoyage des gicleurs, des électrodes, des filtres et des clapets des brûleurs

– L’entretien courant et graissage des pompes de relais, des jauges, des contrôleurs de niveau ainsi que des groupes motopompes et pompes de puisards

– Le graissage des vannes et robinet et réfection des presse-étoupes

– Le remplacement des ampoules des voyants lumineux et ampoules de chaufferie

– L’entretien et réglage des appareils de régulation automatique et de leurs annexes

– La vérification et l’entretien des régulateurs de tirage

– Le réglage des vannes, robinets et tés ne comprenant pas l’équilibrage

– Le purge des points de chauffage

– Les frais de contrôles de combustion

– L’entretien des épurateurs de fumée

– Les opérations de mise en repos en fin de saison de chauffage, rinçage des corps de chauffe et de tuyauteries, de nettoyage de chaufferies, y compris leurs puisards et siphons, ramonage des chaudières, carneaux et cheminées

– La conduite de chauffage

– Les frais de location d’entretien et de relevé des compteurs généraux et individuels

– L’entretien de l’adoucisseur, du détartreur d’eau, du surpresseur et du détendeur

– Les contrôles périodiques visant à éviter les fuites de fluide frigorigène des pompes à chaleur

– La vérification, nettoyage et graissage des organes des pompes à chaleur

– Le nettoyage périodique de la face extérieure des capteurs solaires

– La vérification, nettoyage et graissage des organes des capteurs solaires.

• Menues réparations dans les parties communes ou sur des éléments d’usage commun, savoir :

– La réparation de fuites sur raccords et des joints

– Le remplacement des joints, des clapets et des presse-étoupes

– Le rodage des sièges de clapets

– Les menues réparations visant à remédier aux fuites de fluide frigorigène des pompes à chaleur

– La recharge en fluide frigorigène des pompes à chaleur.

Installations individuelles

Il s’agit là du chauffage et de la production d’eau chaude ainsi que de la distribution d’eau dans les parties privatives.

On y trouve :

 Les dépenses d’alimentation commune de combustible

 L’exploitation et entretien courant ainsi que les menues réparations :

Dans un premier temps, l’exploitation et l’entretien courant.

Cela consiste à couvrir les frais de :

– Le réglage de débit et température de l’eau chaude sanitaire

– La vérification et réglage des appareils de commande, d’asservissement, de sécurité d’aqua-stat et de pompe

– Le dépannage

– Le contrôle des raccordements et de l’alimentation des chauffe-eau électriques, contrôle de l’intensité absorbée

– La vérification de l’état des résistances, des thermostats, nettoyage

– Le réglage des thermostats et contrôle de la température d’eau

– Le contrôle et réfection d’étanchéité des raccordements eau froide-eau chaude

– Le contrôle des groupes de sécurité

– Le rodage des sièges de clapets des robinets

– Le réglage des mécanismes de chasses d’eau

Ensuite vient le tour des menues réparations. On y compte :

– Le remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique,

– Les clapets et les joints des appareils à gaz

– Le rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries

– Le remplacement des joints, des clapets et presse-étoupes des robinets

– Le remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d’eau.

Parties communes intérieures

 Les Dépenses relatives à :

– L’électricité

– Les fournitures consommables, notamment produits d’entretien, balais et petit matériel assimilés nécessaires à l’entretien de propreté, sel.

 L’exploitation et entretien courant ainsi que les menues réparations :

– Entretien de la minuterie, pose, dépose et entretien des tapis

– Menues réparations des appareils d’entretien de propreté tels qu’aspirateur.

 L’entretien de propreté (frais de personnels).

Espaces extérieurs au bâtiment ou à l’ensemble de bâtiments d’habitation

Cela concerne les voies de circulation, les aires de stationnement, les abords et les espaces verts, les aires ainsi que les équipements de jeux.

 Les dépenses relatives à :

– L’électricité

– L’essence et l’huile

– Aux fournitures consommables utilisées dans l’entretien courant, telles que :

les ampoules ou tubes d’éclairage, engrais, produits bactéricides et insecticides, produits tels que graines, fleurs, plants, plantes de remplacement, à l’exclusion de celles utilisées pour la réfection de massifs, plates-bandes ou haies.

 L’exploitation et entretien courant :

• Les opérations de coupe, désherbage, sarclage, ratissage, nettoyage et arrosage concernant :

– Les allées, les aires de stationnement et les abords

– Les espaces verts (pelouses, massifs, arbustes, haies vives, plates-bandes)

– Les aires de jeux

– Les bassins, les fontaines, les caniveaux, canalisations d’évacuation des eaux pluviales

– L’entretien du matériel horticole

– Le remplacement du sable des bacs et du petit matériel de jeux.

• Peinture et menues réparations des bancs de jardin et des équipements de jeux et grillages.

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L’hygiène

 Les dépenses de fournitures consommables :

– Sacs en plastique et en papier nécessaires à l’élimination des rejets

– Produits relatifs à la désinsectisation et à la désinfection, y compris des colonnes sèches de vide-ordures.

 L’exploitation et entretien courant :

– L’entretien et vidange des fosses d’aisances

– L’entretien des appareils de conditionnement des ordures.

 L’élimination des rejets (frais de personnel).

L’équipement divers du bâtiment ou de l’ensemble de bâtiments d’habitation

 La fourniture d’énergie nécessaire à la ventilation mécanique.

 Exploitation et entretien courant :

– Le ramonage des conduits de ventilation

– L’entretien de la ventilation mécanique

– L’entretien des dispositifs d’ouverture automatique ou codée et des interphones

– Les visites périodiques à l’exception des contrôles réglementaires de sécurité, nettoyage et graissage de l’appareillage fixe de manutention des nacelles de nettoyage des façades vitrées.

Voir aussi cet article très complet :

Ces équipements importants pour une location saisonnière

 Divers :
Abonnement des postes de téléphone à la disposition des locataires.

Impositions et redevances

Cela comprend le droit de bail, la taxe ou redevance d’enlèvement des ordures ménagères ainsi que la taxe de balayage.

La liste est un peu longue, je vous l’accorde,

néanmoins vous avez une idée exacte des charges récupérables.

J’espère que vous appréciez la lecture de cet article.

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