Quelle est la liste des charges récupérables pour une location meublée?

Quelles sont les charges récupérables pour une location meublée ?

Sur quelle base sont-elles calculées ?

Le montant des charges est-il fixé au réel ou en forfaitaire ?

 

 

En plus du loyer, le locataire doit s’acquitter des charges liées à l’utilisation du logement, qu’il soit loué en meublé ou non.

Il s’agit des charges récupérables, connues aussi sous l’appellation de charges locatives.

Ces charges correspondent à des dépenses dont le propriétaire peut réclamer le remboursement à son locataire.

Comme il s’agit de charges liées à l’utilisation du logement,

elles ne concernent que les seules dépenses profitant directement au locataire.

 

 

 

Charges locatives en location meublée, ce que vous devez savoir

 

Investisseurs dans l’immobilier locatif, sachez que les charges récupérables sont encadrées par la loi.

Les articles 23 et 25-10 de la loi du 6 juillet 1989 prévoient les modalités de récupération des charges en location à nue et meublée.

Le décret n°87-713 du 26 août 1987 fixe une liste exhaustive des charges récupérables.

 

Attention : Cela signifie que tous les postes de dépenses ne figurant pas dans cette liste ne peuvent pas être récupérés sur le locataire.

 

Les charges locatives peuvent être prévues sous la forme d’un forfait.

Le montant du forfait ne peut faire l’objet d’aucune régularisation.

Toutefois, il peut être révisé chaque année dans les mêmes conditions que le loyer principal.

Le montant du forfait de charge ne doit pas être arbitraire,

en effet il ne peut être manifestement disproportionné au regard des charges dont se serait acquitté le précédent locataire.

 

Notez bien que le forfait des charges ne s’applique qu’en location meublée.

Il existe toutefois une exception qui permet au propriétaire d’opter pour des charges forfaitaires y compris en location à nue, et ce lorsqu’il s’agit d’une colocation.

 

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Location meublée: 5 astuces pour passer facilement d’une location à nue à une location meublée

 

 

Location meublée : charges réelles ou forfaitaires ?

 

En location meublée, le propriétaire peut fixer le montant de charges de deux façons : forfaitairement ou au réel.

S’il opte pour les charges au réel, la méthode est la même qu’en location à nue.

 

Ceci dit, il arrive très souvent en location meublée, le propriétaire opte pour des charges forfaitaires.

Il détermine alors une somme fixe qui ne varie plus,

quel que soit le montant réel des charges.

 

Ce forfait peut être indexé chaque année,

comme le loyer, si le contrat le prévoit.

 

charges déductibles location

Pour la location meublée, la liste des charges récupérables est longue et variée . En voici les principales informations à retenir

 

 

Location meublée, La liste des charges récupérables

 

Ascenseurs et monte-charge

 

 Dépenses d’électricité.

 Dépenses d’exploitation, d’entretien courant, de menues réparations :

 

Comme son nom l’indique, celle-ci comprend :

 

• L’exploitation, à savoir :

– La visite périodique, le nettoyage et le graissage des organes mécaniques

– L’examen semestriel des câbles et la vérification annuelle des parachutes

– Le nettoyage annuel de la cuvette, du dessus de la cabine et de la machinerie

– Le dépannage ne nécessitant pas de réparations ou les fournitures de pièces

– La tenue d’un dossier par l’entreprise d’entretien mentionnant les visites techniques, incidentes et faits importants touchant l’appareil.

 

• Les fournitures relatives à des produits ou à du petit matériel d’entretien et aux lampes d’éclairage de la cabine.

 

• Menues réparations, à savoir :

– La réparation de la cabine (boutons d’envoi, paumelles de portes, contacts de portes, ferme-porte automatiques, coulisseaux de cabine, dispositif de sécurité de seuil et cellule photoélectrique)

– Celle des paliers (ferme-porte mécaniques, électriques ou pneumatiques, serrures électromécaniques, contacts de porte et boutons d’appel)

– Celle des balais du moteur et des fusibles.

 

charges récupérables en location

L’eau froide, l’eau chaude et chauffage collectif des locaux privatifs et des partie communes font parties des charges récupérables

 

Eau froide, eau chaude et chauffage collectif des locaux privatifs et des parties communes

 

 Celle-ci compte les dépenses relatives à :

 

– L’eau froide et chaude des locataires ou occupants du bâtiment ou de l’ensemble des bâtiments d’habitation concernés

– L’eau nécessaire à l’entretien courant des parties communes du ou desdits bâtiments, y compris la station d’épuration

– L’eau nécessaire à l’entretien courant des espaces extérieurs

 

 Elle comprend également les dépenses relatives à :

– La consommation d’eau incluant l’ensemble des taxes et redevances ainsi que les sommes dues au titre de la redevance d’assainissement, à l’exclusion de celles auxquelles le propriétaire est astreint en application de l’article L. 35-5 du code de la santé publique

– Aux produits nécessaires à l’exploitation, à l’entretien et au traitement de l’eau

– À l’électricité

– Au combustible ou à la fourniture d’énergie, quelle que soit sa nature.

 

 Sans oublier les dépenses d’exploitation, d’entretien courant ainsi que ceux de menues réparations :

 

• Exploitation et entretien courant. Cela englobe :

 

– Le nettoyage des gicleurs, des électrodes, des filtres et des clapets des brûleurs

– L’entretien courant et graissage des pompes de relais, des jauges, des contrôleurs de niveau ainsi que des groupes motopompes et pompes de puisards

– Le graissage des vannes et robinet et réfection des presse-étoupes

– Le remplacement des ampoules des voyants lumineux et ampoules de chaufferie

– L’entretien et réglage des appareils de régulation automatique et de leurs annexes

– La vérification et l’entretien des régulateurs de tirage

– Le réglage des vannes, robinets et tés ne comprenant pas l’équilibrage

– Le purge des points de chauffage

– Les frais de contrôles de combustion

– L’entretien des épurateurs de fumée

– Les opérations de mise en repos en fin de saison de chauffage, rinçage des corps de chauffe et de tuyauteries, de nettoyage de chaufferies, y compris leurs puisards et siphons, ramonage des chaudières, carneaux et cheminées

– La conduite de chauffage

– Les frais de location d’entretien et de relevé des compteurs généraux et individuels

– L’entretien de l’adoucisseur, du détartreur d’eau, du surpresseur et du détendeur

– Les contrôles périodiques visant à éviter les fuites de fluide frigorigène des pompes à chaleur

– La vérification, nettoyage et graissage des organes des pompes à chaleur

– Le nettoyage périodique de la face extérieure des capteurs solaires

– La vérification, nettoyage et graissage des organes des capteurs solaires.

 

 

• Menues réparations dans les parties communes ou sur des éléments d’usage commun, savoir :

– La réparation de fuites sur raccords et des joints

– Le remplacement des joints, des clapets et des presse-étoupes

– Le rodage des sièges de clapets

– Les menues réparations visant à remédier aux fuites de fluide frigorigène des pompes à chaleur

– La recharge en fluide frigorigène des pompes à chaleur.

 

charges déductibles en location

Les installations individuelles comprennent également des charges . On parle notamment du chauffage et de la production d’eau chaude dans les parties privatives

 

 

Installations individuelles

 

Il s’agit là du chauffage et de la production d’eau chaude ainsi que de la distribution d’eau dans les parties privatives.

 

On y trouve :

 Les dépenses d’alimentation commune de combustible

 L’exploitation et entretien courant ainsi que les menues réparations :

 

Dans un premier temps, l’exploitation et l’entretien courant.

Cela consiste à couvrir les frais de :

– Le réglage de débit et température de l’eau chaude sanitaire

– La vérification et réglage des appareils de commande, d’asservissement, de sécurité d’aqua-stat et de pompe

– Le dépannage

– Le contrôle des raccordements et de l’alimentation des chauffe-eau électriques, contrôle de l’intensité absorbée

– La vérification de l’état des résistances, des thermostats, nettoyage

– Le réglage des thermostats et contrôle de la température d’eau

– Le contrôle et réfection d’étanchéité des raccordements eau froide-eau chaude

– Le contrôle des groupes de sécurité

– Le rodage des sièges de clapets des robinets

– Le réglage des mécanismes de chasses d’eau

 

Ensuite vient le tour des menues réparations. On y compte :

– Le remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique,

– Les clapets et les joints des appareils à gaz

– Le rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries

– Le remplacement des joints, des clapets et presse-étoupes des robinets

– Le remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d’eau.

 

 

Parties communes intérieures au bâtiment ou à l’ensemble des bâtiments d’habitation

 

 Les Dépenses relatives à :

 

– L’électricité

– Les fournitures consommables, notamment produits d’entretien, balais et petit matériel assimilés nécessaires à l’entretien de propreté, sel.

 

 L’exploitation et entretien courant ainsi que les menues réparations :

– Entretien de la minuterie, pose, dépose et entretien des tapis

– Menues réparations des appareils d’entretien de propreté tels qu’aspirateur.

 

 L’entretien de propreté (frais de personnels).

 

 

charges location meublée

Sont concernée les voies de circulation, les aires de stationnement, les abords et les espaces verts, les aires ainsi que les équipements de jeux.

 

 

Espaces extérieurs au bâtiment ou à l’ensemble de bâtiments d’habitation

 

Cela concerne les voies de circulation, les aires de stationnement, les abords et les espaces verts, les aires ainsi que les équipements de jeux.

 

 Les dépenses relatives à :

– L’électricité

– L’essence et l’huile

– Aux fournitures consommables utilisées dans l’entretien courant, telles que :

les ampoules ou tubes d’éclairage, engrais, produits bactéricides et insecticides, produits tels que graines, fleurs, plants, plantes de remplacement, à l’exclusion de celles utilisées pour la réfection de massifs, plates-bandes ou haies.

 

 L’exploitation et entretien courant :

• Les opérations de coupe, désherbage, sarclage, ratissage, nettoyage et arrosage concernant :

– Les allées, les aires de stationnement et les abords

– Les espaces verts (pelouses, massifs, arbustes, haies vives, plates-bandes)

– Les aires de jeux

– Les bassins, les fontaines, les caniveaux, canalisations d’évacuation des eaux pluviales

– L’entretien du matériel horticole

– Le remplacement du sable des bacs et du petit matériel de jeux.

 

 

• Peinture et menues réparations des bancs de jardin et des équipements de jeux et grillages.

 

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L’hygiène

 

 Les dépenses de fournitures consommables :

– Sacs en plastique et en papier nécessaires à l’élimination des rejets

– Produits relatifs à la désinsectisation et à la désinfection, y compris des colonnes sèches de vide-ordures.

 

 L’exploitation et entretien courant :

– L’entretien et vidange des fosses d’aisances

– L’entretien des appareils de conditionnement des ordures.

 

 L’élimination des rejets (frais de personnel).

 

 

L’équipement divers du bâtiment ou de l’ensemble de bâtiments d’habitation

 

 La fourniture d’énergie nécessaire à la ventilation mécanique.

 

 Exploitation et entretien courant :

– Le ramonage des conduits de ventilation

– L’entretien de la ventilation mécanique

– L’entretien des dispositifs d’ouverture automatique ou codée et des interphones

– Les visites périodiques à l’exception des contrôles réglementaires de sécurité, nettoyage et graissage de l’appareillage fixe de manutention des nacelles de nettoyage des façades vitrées.

 

 Divers :
Abonnement des postes de téléphone à la disposition des locataires.

 

 

Impositions et redevances

Cela comprend le droit de bail, la taxe ou redevance d’enlèvement des ordures ménagères ainsi que la taxe de balayage.

 

La liste est un peu longue, je vous l’accorde,

néanmoins vous avez une idée exacte des charges récupérables.

10 Commentaires

  1. Bonjour, je vais (apres travaux!) mettre en 1ere location un studio en LMNP et m’interroge sur le remboursement de l’internet. Si en tant que propriétaire je mets à dispo le logement avec un internet à ma charge initiale, comment puis le facturer au locataire ? C’est un montant fixe mais que je ne souhaite pas intégrer aux charges en tant que telle (qui sont des provisions pour charges donc), d’autant que cela en doublerait le montant et en affichage c’est plutôt négatif. Je ne souhaite pas non plus faire des charges forfaitaires car le bien n’a pas été loué depuis longtemps donc je n’ai pas d’idée du montant. Puis je demander en parallèle un paiement et virement distinct au locataire, sans contrat spécifique ou dois je le considérer en « perte » ou « charges comptables » et me contenter de la réduire du revenu foncier. C’est un studio qui sera surement loué 10 mois sur 12 à un étudiant et donc potentiellement en saisonnier (ou a un saisonnier) pour la période estivale (et lui ne pas souscrire un abonnement perso pour 2 ou 3 mois). Merci de vos lumières !

    • Bonjour Elodie

      Merci de votre passage sur Eldorado Immobilier !

      Peut être pouvez vous couper la poire en deux en proposant Internet à part du loyer
      En effet, ce n’est pas classique de proposer internet pour une location à l’année

      Vous proposez un prix un peu moins cher que si votre locataire souscrivait en direct et cela devrait passer car il aura besoin d’internet de toutes façons

      Qu’en pensez vous?

  2. Bonjour,
    Merci pour cet article !
    J’aurai voulu savoir comment vous faites pour fixer le montant de ces charges lors d’une première location.
    Nous sommes entrain de voir pour acheter une vieille maison que nous allons diviser en 5 t2 de 45 m². Nous souhaitons faire du meublé avec charges en forfait.
    J’ai essayé d’estimer les principales (eau, électricité, internet, ménage des communs), cela chiffre déjà pas mal.. Comment savoir pour le montant de toutes les petites réparations et entretien qui seront également à venir ?
    Merci encore !

    • Bonjour Laurent

      Je pense que si vous optez au forfait c’est que vous devez avoir pour objectif d’augmenter le loyer artificiellement par ce biais sinon pourquoi ne pas déclarer au reel ?
      Si vous avez des doutes sur les charges vous pouvez commencer à les facturer au reel et éventuellement vous passerez au forfait pour les locataires suivants

      Qu’en pensez vous ?

  3. Merci pour cette liste que j’ai lue avec attention … QUID du déneigement des chemins privés , d’accès aux locations , et effectué par une entreprise privée lorsque les communes ne le prennent pas en charge ? merci !

    • Excellente remarque Christine !

      Soit vous avez un ami agriculteur qui peut vous donner un coup de main, soit un bon coup de pelle… soit des charges en plus !

      Vous êtes dans une région neigeuse ?
      Quel est le coût d’une telle prestation pour vous ?

      À tres bientot
      Pierre

      • Bonjour Pierre,
        Merci pour votre retour rapide !!! nous habitons une région neigeuse, et les charges concernant le déneigement sont variable bien entendu, en fonction de la météo !!! ce dernier hiver, le déneigement a représenté une dépense de 1 000 €. Nous avons 300 m de chemin privé que nous devons faire déneiger par une entreprise privée. Ma question est de savoir si cette dépense peut être considérée comme pouvant être en partie ajoutée aux charges des locataires ?
        Merci pour votre attention.
        Christine

        • Bonjour

          En effet 300 m ça fait long !

          Vous pouvez tout déduite du moment que vous le justifiez bien
          Prenez des photos, sauvegardez certains bulletins météo (copie écran), on ne sait jamais
          Mais vous ne devriez pas avoir de probleme à le passer en charges

          Votre expert comptable en dit quoi ?

          Bien à vous

  4. Bonjour à tous,
    Cette longue liste de charge ne semble pas être adaptée à la location meublée saisonnière.
    En effet, il paraît inconcevable de mentionner à un vacancier toutes ces charges qui s’ajouteront au prix de la location.
    L’habitude veut que le prix intègre ces différentes charges.
    Par contre, pour le calcul du prix final, il y a d’autres charges qu’il faut penser à ajouter si elles ne sont pas mentionnées en tant qu’optionnelles dans le contrat.
    Les charges optionnelles sont souvent : les draps, les serviettes de toilettes, le linge de table, le ménage, mise à disposition d’un lit d’appoint …
    Pour le calcul de la rentabilité, il faudra penser à ajouter les charges supplémentaires suivantes : gaz (cuisinière et/ou chauffage), eau (domestique et/ou arrosage), piscine (main d’oeuvre et produit d’entretien), peinture, taxe de ramassage des ordures, téléphonie, ADSL, ampoules, tubes (si possible à LED), débouchage évier lavabos douche baignoire (produit et main d’oeuvre), frais de classement du gîte, impôts locaux, ….
    Si le propriétaire ne le fait pas lui-même, il faudra prévoir : les frais pour l’accueil, l’établissement de l’état des lieux d’entrée et de sortie, l’entretien du site internet pour promouvoir la location, …
    Désolé d’avoir rallongé la liste de Pierre.
    Bons calculs et bonne journée,

    • Oui la liste est déclinable presque à l’infini 🙂

      Pour les calculs de rentabilité je vous renvoie vers les artciles du blog qui ont été rédigés pour etre une référence
      Notamment « tout le monde vous ment sur la rentabilite  » , « la calcule reel de la rentabilité nette nette d’un bien »

      Le débat de faire payer les charges ou non au locataire n’en est pas un dans la mesure ou vous essayez de facturer le prix maximum pour chaque nuit avec le bénéfice maximum
      Donc au final c’est bien la proprietaire qui paie quoi qu’il arrive

      Vous voyez ce que je veux dire ?

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