Avec l’entrée en vigueur de nouvelles réglementations, notamment une version révisée du DPE depuis juillet 2023, les enjeux sont plus importants que jamais pour les propriétaires et les bailleurs commerciaux.

Selon les dernières actualités, 6,5 % des logements locatifs devront être rénovés d’ici 2025 pour continuer à être loués, en particulier ceux classés en catégorie G selon leur nouveau DPE.

De plus, une Directive de l’Union Européenne fixe un objectif ambitieux de réduction de la consommation d’énergie finale d’au moins 11,7% en 2030 par rapport à 2020.

Pourquoi est-ce crucial pour vous, en tant que bailleur commercial?

Parce que la performance énergétique n’est plus une option, mais une nécessité réglementée qui peut directement impacter votre rentabilité et la valeur de votre portefeuille immobilier.

Dans ce contexte, il est impératif de comprendre comment le nouveau DPE influence les contrats de bail commercial, les obligations des parties et les opportunités d’investissement en rénovation énergétique.

Restez avec nous pour une exploration approfondie qui vous positionnera à la pointe de la réglementation et des meilleures pratiques en matière de DPE et de bail commercial.

Renforcé par le décret du 30 septembre 2022, il impose aux propriétaires une vigilance accrue pour éviter des sanctions légales. Les experts en économie d’énergie soulignent que l’audit énergétique, première phase du DPE, est indispensable pour cerner les zones nécessitant une amélioration énergétique. En annexant un DPE régulièrement mis à jour au contrat de bail commercial, les propriétaires gagnent en crédibilité et en attractivité, ce qui peut se traduire par une valorisation du bien sur le marché immobilier.

Une vue d’ensemble détaillée de comment le DPE et les aspects du bail commercial sont interconnectés, et comment chacun influe sur l’autre

DPE	Bail Commercial
Indicateur de performance énergétique	Critère de sélection pour les locataires
Obligation légale (Décret du 30 septembre 2022)	Nécessité d’annexer le DPE au contrat pour conformité légale
Impacte la valeur du bien	Augmentation de la valeur locative en cas de bon DPE
Zones d’amélioration identifiées	Possibilité de négociation sur les améliorations énergétiques dans le contrat
Coûts de mise en conformité	Répartition des coûts entre propriétaire et locataire peut être stipulée dans le contrat
Avantages fiscaux pour rénovation énergétique	Attractivité pour les locataires cherchant des locaux éco-responsables
Nécessité de mise à jour régulière	Renouvellement du bail conditionné par la mise à jour du DPE
Risque de sanctions en cas de non-conformité	Risque de nullité du contrat ou de pénalités en l’absence de DPE valide
Outil de négociation pour réductions fiscales ou subventions	Avantage compétitif pour les propriétaires offrant un local avec un bon DPE

Annexion obligatoire du DPE au bail commercial

Ce diagnostic sert à quantifier la consommation énergétique du local ou du bâtiment en question, tout en fournissant au locataire des recommandations pour minimiser cette consommation.

Quel que soit le type d’usage du local ou du bâtiment loué, l’ajout du DPE au contrat de location est une obligation.

Ce diagnostic fait partie intégrante du dossier de diagnostics techniques remis par le propriétaire au locataire au moment de la formalisation du bail.

Un expert en diagnostic immobilier, bien versé dans les dernières réglementations, nous éclaire sur les enjeux

« L’importance du DPE dans les baux commerciaux ne peut être sous-estimée. Avec les récentes modifications législatives, notamment le décret du 30 septembre 2022, les propriétaires doivent être plus vigilants que jamais. Un DPE précis et fiable peut non seulement éviter des sanctions légales, mais aussi augmenter la valeur du bien sur le marché. »

Jean J. Expert en diagnostic immobilier

Cadre Légal du DPE dans les Baux Commerciaux

Un audit énergétique sur la base du DPE est encadré par un ensemble de règlements et de décrets qui ont évolué au fil du temps pour répondre aux enjeux environnementaux et énergétiques.

Loi Grenelle du 12 juillet 2010

La loi Grenelle II du 12 juillet 2010 a été un tournant dans la réglementation du DPE.

Elle a rendu obligatoire la réalisation d’un DPE pour tous les bâtiments à usage tertiaire, y compris les locaux commerciaux.

Cette loi vise à réduire la consommation énergétique et les émissions de gaz à effet de serre.

Elle impose aux propriétaires de fournir un DPE lors de la signature ou du renouvellement d’un bail commercial.

Le DPE doit être annexé au contrat de bail et être mis à la disposition du locataire.

Décrets n° 2020-1609 et n°2020-1610 du 17 décembre 2020

Ces décrets ont apporté des modifications significatives aux modalités de réalisation du DPE.

Le décret n° 2020-1609 concerne la méthode de calcul et les critères d’évaluation de la performance énergétique.

Il introduit notamment une nouvelle méthode de calcul 3CL-DPE, plus précise et fiable.

Le décret n° 2020-1610, quant à lui, renforce les obligations d’information du locataire et précise les sanctions en cas de non-respect des obligations liées au DPE ou audit énergétique

Décret du 30 septembre 2022

Depuis cette date, les bâtiments tertiaires de plus de 1 000 m² ont du avoir réalisé un audit énergétique et établi un plan d’action pour réduire leur consommation d’énergie.

Les propriétaires de locaux commerciaux concernés doivent être particulièrement vigilants pour se conformer à cette nouvelle exigence légale.

Obligations du propriétaire

Dans le contexte des baux commerciaux, le propriétaire a des obligations spécifiques en matière de Diagnostic de Performance Énergétique (DPE).

Ces obligations visent à assurer une meilleure gestion de l’énergie et à informer le locataire sur l’état énergétique du local ou du bâtiment.

Annexer le DPE au contrat de bail

L’une des premières et principales obligations du propriétaire est d’annexer le DPE au contrat de bail commercial.

Ce diagnostic doit être réalisé par un professionnel certifié et doit être à jour au moment de la signature ou du renouvellement du bail.

Il doit quantifier la consommation énergétique du local et fournir des recommandations pour la réduire.

L’absence de ce document dans le dossier de bail peut entraîner des sanctions légales.

Classes énergétiques (A à G)

Le DPE attribue une classe énergétique au local ou au bâtiment, allant de la lettre A, pour les bâtiments les plus performants, à la lettre G, pour les moins performants.

Cette classification permet au locataire de comprendre rapidement le niveau de performance énergétique du local.

Pour le propriétaire, il est crucial de viser une classe énergétique favorable, non seulement pour respecter la réglementation mais aussi pour rendre le local plus attractif sur le marché.

Risques en cas d’oubli de diagnostics

Le non-respect des obligations liées au DPE peut entraîner des conséquences graves pour le propriétaire.

En cas d’omission du DPE ou de fourniture d’un DPE erroné, le locataire peut demander la nullité du bail ou une réduction du loyer.

De plus, le propriétaire peut être sujet à des amendes et des sanctions pénales.

Il est donc impératif de veiller à la conformité et à l’exactitude des diagnostics pour éviter tout risque juridique.

Voici ce qu’un propriétaire a à dire sur la manière dont un DPE à jour peut non seulement rassurer les locataires :

« En tant que propriétaire, j’ai toujours veillé à ce que le DPE soit à jour et annexé au contrat de bail. Cela donne une assurance supplémentaire à mes locataires et renforce ma crédibilité. De plus, un bon classement énergétique rend le local plus attractif. »

Sarah S. Propriétaire de local commercial

Comment améliorer son étiquette DPE

L’étiquette DPE est un indicateur clé de la performance énergétique d’un local commercial.

Une bonne note non seulement valorise le bien, mais peut également réduire les coûts énergétiques à longue durée.

Conseils pratiques

• Audit énergétique: Avant toute chose, un audit énergétique complet du local ou du bâtiment est indispensable. Cela permettra d’identifier les zones d’amélioration et les mesures les plus efficaces à mettre en œuvre.

• Isolation Thermique: Une bonne isolation des murs, des toits et des fenêtres peut considérablement réduire les besoins en chauffage et en climatisation.

• Systèmes Énergétiques: Optez pour des systèmes de chauffage et de refroidissement plus efficaces. Les systèmes à haute efficacité énergétique peuvent être plus coûteux à l’achat, mais ils offrent des économies substantielles à longue durée.

• Éclairage LED: Remplacer les ampoules traditionnelles par des LED peut réduire significativement la consommation d’énergie dédiée à l’éclairage.

• Automatisation et Contrôle: L’utilisation de systèmes automatisés pour le contrôle de la température, de l’éclairage et des appareils électriques peut contribuer à une gestion plus efficace de l’énergie.

Mesures à prendre

• Plan d’Action Énergétique: Élaborez un plan d’action énergétique basé sur les résultats de l’audit. Ce plan doit prioriser les mesures en fonction de leur impact et de leur coût.

• Financements et Subventions: Renseignez-vous sur les aides financières et les subventions disponibles pour la rénovation énergétique. Cela peut considérablement réduire le coût des améliorations.

• Suivi et Maintenance: Une fois les améliorations réalisées, un suivi régulier est nécessaire pour s’assurer que les systèmes fonctionnent de manière optimale. La maintenance préventive peut éviter des coûts élevés à longue durée.

• Formation des Employés: Sensibilisez et formez les employés ou les occupants du local à des pratiques énergétiques responsables. Leur comportement a un impact direct sur la consommation d’énergie.

• Réévaluation du DPE: Après la mise en œuvre des mesures, il est crucial de faire réévaluer le DPE pour mesurer l’efficacité des actions entreprises.

Lisez également : Les ANOMALIES dans le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Diagnostics requis pour un bail commercial

Voici un inventaire des diagnostics essentiels à intégrer au Dossier de Diagnostic Technique (DDT) en cas de location de locaux professionnels :

• Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) : Évalue la performance énergétique du local et fournit une étiquette énergétique à l’issue de l’évaluation. Sa validité s’étend sur une période de 10 ans.

• Examen Amiante Préalable à la Vente ou à la Location : Vise à garantir la santé et la sécurité des occupants en identifiant la présence éventuelle d’amiante. Ce diagnostic est impératif pour les structures érigées avant le 1er juillet 1997. En cas d’absence d’amiante, sa validité est indéfinie.

• Diagnostic des Risques Environnementaux et Sanitaires (ERP) : Anciennement connu sous le nom d’ERNMT, ce diagnostic informe sur les risques naturels potentiels tels que les inondations, avalanches, incendies de forêt et rayonnements nucléaires. Sa durée de validité est de 6 mois.

• Diagnostic Termites : Évalue la présence ou l’absence de termites dans la structure. Il est valide pour une durée de 6 mois.

• Loi Carrez : Utilise un télémètre pour mesurer avec précision la superficie du local, permettant ainsi une évaluation exacte de la valeur du bien. Sa validité est permanente, à moins que des modifications structurelles ne soient apportées au local.

Pour comprendre l’impact réel d’un audit énergétique sur les locaux commerciaux, écoutons les mots d’un consultant en économie d’énergie :

« L’audit énergétique est la première étape vers l’amélioration de la performance énergétique d’un local commercial. Il identifie les zones où des améliorations peuvent être apportées et peut guider les propriétaires dans la mise en œuvre de mesures efficaces pour réduire la consommation d’énergie. »

Nathan M. Consultant en économie d’énergie

Conclusion

L’annexion du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) au contrat de bail commercial est une obligation légale qui ne saurait être négligée.

Cette démarche s’inscrit dans une volonté globale de responsabilité environnementale et énergétique, encadrée par des règlementations et décrets en constante évolution.

Le non-respect de cette obligation expose le propriétaire à des risques juridiques considérables, allant de la nullité du bail à des sanctions pénales.

Par ailleurs, un DPE favorable peut servir d’atout compétitif sur le marché immobilier, tout en guidant le locataire dans sa gestion énergétique.

Le DPE ne se limite pas à une simple formalité administrative; il est un outil de gestion énergétique efficace.

Il nécessite une mise en œuvre rigoureuse, depuis l’audit énergétique initial jusqu’à la mise en place d’un plan d’action énergétique, en passant par l’exploration des financements et subventions disponibles.

Le suivi et la maintenance post-améliorations sont tout aussi cruciaux pour garantir la pérennité des actions entreprises.

Enfin, il est impératif de considérer le DPE comme un élément parmi d’autres dans le Dossier de Diagnostic Technique (DDT), qui doit également inclure d’autres diagnostics essentiels tels que l’examen amiante, l’ERP, le diagnostic termites et la mesure Loi Carrez.

Lisez également : Les chiffres de la location saisonnière éco-responsable en France

Sources:

• Décret n° 2020-1609 du 17 décembre 2020
• Décret n° 2020-1610 du 17 décembre 2020
• Décret du 30 septembre 2022 sur les bâtiments tertiaires
• Guide sur le DPE dans les baux commerciaux
• Article sur les sanctions en cas de non-respect du DPE

Si vous êtes un propriétaire, un locataire, ou même un professionnel de l’immobilier, la performance énergétique de votre bien ne doit pas être prise à la légère.

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