Autofinancer Votre Investissement Locatif : C’est Possible ? (6 astuces)

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L’investissement locatif dans une location courte durée peut valoir la peine si non seulement il s’auto-finance, mais en plus dégage un flux de trésorerie positif (cash flow) !

Dégager un cash flow positif dans l’immobilier est l’objectif de tout investisseur immobilier.

Non seulement les locataires remboursent à votre place le crédit immobilier et les charges locatives, mais aussi vous rémunère pour avoir investi !

Quelle que soit la stratégie de location que vous envisagez de mettre en œuvre, un bien immobilier locatif qui peut générer des revenus réguliers est ce que vous recherchez en fin de compte.

Mais une location courte durée, un hôtel, un gîte ou une chambre d’hôtes peuvent-ils générer suffisamment de revenus locatifs pour s’autofinancer ?

Et comment trouver des propriétés à cash-flow positif ?

Continuez à lire nos réponses à ces questions et découvrez à quel point il peut être rentable de posséder une location de de vacances.

Voici les points importants pour un investissement locatif qui s’autofinance et dégage un cash flow positif :

  1. Louez votre bien en courte durée. C’est le moyen le plus facile de générer des revenus avec l’immobilier …
  2. Gérez vous-même vos locations. …
  3. Exploitez toutes les niches et déductions fiscales. …
  4. Achetez votre immobilier à crédit, sur un emprunt long…
  5. Louez à la semaine et bouchez les trous à la nuitée …
  6. Echangez des services avec les autres propriétaires

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Définition d’un cash-flow positif dans l’immobilier

investissement location saisonnière
Un investissement immobilier prend de la valeur à long terme.

Dans tout type d’investissement, le cash-flow est le montant d’argent qui entre et sort de l’entreprise. Plus précisément, il s’agit des mouvements de trésorerie en termes de recettes et de dépenses.

Il existe deux scénarios possibles pour le cash flow :

  • un flux de trésorerie positif et
  • un flux de trésorerie négatif.

Le flux de trésorerie positif se produit lorsque les revenus sont supérieurs aux dépenses.

À l’inverse, lorsque les dépenses sont supérieures aux revenus générés par le bien locatif, l’investissement est a cash-flow négatif (et ce n’est pas le but recherché…)

Comment calculer le cash-flow immobilier ?

Avant d’investir dans la location saisonnière , vous devez avoir une compréhension de base du calcul du cash-flow.

La formule du cash flow est assez simple et nécessite simplement une comptabilité précise des loyers et des charges .

Voici ce que vous devez déterminer :

  • Revenu brut : Il s’agit de la somme totale des loyers que vous recevez de vos locataires + toute autre source de revenu supplémentaire provenant de l’investissement immobilier.
  • Coûts d’exploitation : Il s’agit des coûts liés à l’exploitation de votre meublé de tourisme. Ces dépenses sont décrites plus en détail ci-dessous.
  • Revenu net d’exploitation : Le revenu net d’exploitation est le résultat de la soustraction des dépenses des revenus. Il s’agit du bénéfice que vous réalisez en louant une location saisonnière sans tenir compte des dépenses d’investissement (crédit immobilier, travaux et décoration préalables à la mise en location).

Pour déterminer le cash-flow d’un investissement locatif, il suffit de soustraire les dépenses d’investissement du revenu net d’exploitation.

Les dépenses d’investissement sont les dépenses ponctuelles que l’investisseur immobilier engage avant débuter la première location de son appartement ou de sa maison.

Les locations saisonnières se financent elles d’elles-mêmes ?

investir dans l'immobilier
Comme dans tout investissement immobilier locatif, la règle fondamentale à suivre est le choix stratégique de l’emplacement du bien

C’est la question que tout investisseur immobilier novice devrait se poser.

Après tout, ces revenus immobiliers peuvent sembler trop saisonniers pour vous permettre de récupérer l’investissement initial.

Cependant, cette préoccupation n’est pas ancrée dans la réalité.

En fait, il est relativement facile de gagner de l’argent avec une propriété louée en courte durée, une fois que vous avez saisi toutes les variables en jeu et que vous faites vos calculs comme il fait.

Voici les points d’attention que vous devez avoir en tête afin de vous assurer que votre hébergement génère un cash-flow positif et qu’elle s’autofinancement sans peser sur vos impôts en fin de compte :

1. Choisir un bon emplacement

Nous soulignons souvent l’importance de l’emplacement dans l’investissement immobilier locatif.

Mais lorsqu’il s’agit d’acheter une location courte durée, c’est de loin le facteur le plus important.

Les propriétés qui sont bien situés auront invariablement un taux d’occupation élevé, ce qui est la clé pour générer un flux de trésorerie positif.

Outre le fait de disposer de tous les équipements de base, l’emplacement dans lequel vous investissez doit être attractif tout au long de l’année et pas seulement pendant quelques mois.

Un bon exemple est celui des propriétés situées en bord de plage, ou près de Disneyland, ou encore dans une grande métropole.

2. Utilisez un simulateur d’investissement locatif pour trouver l’investissement idéal

Les données disponibles via le Big Data des grandes plateformes de réservation sont tellement massives qu’elles permettent de déterminer la rentabilité d’un investissement immobilier rien qu’avec son adresse et ses caractéristiques de base.

Vous pouvez donc les utiliser non seulement pour localiser les endroits rentables, mais aussi pour trouver propriété idéale pour l’investissement dans ces lieux de choix.

Nous avons développé le simulateur de rentabilité pour une étude de marché parfaite basée sur le Big Data de Airbnb, Booking, Vrbo…

Cet outil utilise les dernières technologies d’intelligence artificielle et fait tout le travail pour vous.

Le simulateur de rentabilité vous permettra également d’accéder à un rapport d’analyse complet qui vous indiquera :

  • les revenus locatifs attendus,
  • le taux d’occupation,
  • le taux plafond et le rendement du coût du capital.

3. Etudiez des variations dans la composition de votre investissement immobilier idéal

La surface, le nombre de pièces d’un bien immobilier peut grandement influencer son potentiel de rentabilité.

Studio ou T1? T2 ou T3 ? Vous pouvez faire différentes simulations pour voir l’impact en terme de loyers annuels.

L’intégration de ces éléments dans votre analyse vous permettra d’évaluer la rentabilité du marché immobilier et de fixer précisément vos propres prévisions de tarifs à la nuitée et taux d’occupation.

En outre, vous serez ainsi certain de vous conformer aux attentes du marché et assurez vous de cibler le type de locataire ou voyageur idéaux que vous allez chercher à séduire avec votre annonce.

4. Assurez-vous que votre taux d’occupation est suffisamment élevé pour couvrir le crédit

Si vous avez eu recours à un financement extérieur pour investir dans le bien immobilier que vous louez, les crédits immobiliers sont une dépense importante qui doit bien sûr être prise en compte.

Le remboursement du crédit doit être effectué de manière lente et efficace, sans mettre votre investissement immobilier dans une situation précaire. Un emprunt sur 20 ou 25 ans est une durée idéale pour ne pas mettre en péril l’autofinancement de votre appartement ou votre maison.

Pour compenser cette dépense, vos revenus locatifs doivent être supérieurs d’au moins 20 % à vos mensualités.

5. Gérer vos dépenses courantes (réduisez les)

Après le montant des mensualités de votre prêt, les dépenses courant sont ce qui va déterminer si votre votre investissement locatif est hautement rentable ou un gouffre financier.

Les investisseurs immobiliers qui n’évaluent pas correctement leurs dépenses se retrouvent avec un déficit toujours croissant.

En outre, il est essentiel de comptabiliser chaque dépense si vous voulez évaluer avec précision l’ensemble de vos dépenses.

Voici quelques-uns des coûts d’exploitation d’une location saisonnière :

  • Réparations, nettoyage et entretien tout au long de l’année
  • Assurances et taxes
  • Frais de comptabilité
  • Marketing et annonces payantes
  • Equipements
  • eau, électricité, internet
  • Meubles
  • Périodes de vacance locative

La gestion de ces dépenses peut sembler écrasante pour certains.

6. Les autres manières pour un autofinancement

financer une location de vacances
Lorsque vous investissez dans l’immobilier, ne vous dépensez pas trop.
  1. Gérez vous-même vos locations. Si vous louez votre appartement par l’intermédiaire d’une conciergerie, vous pouvez choisir de faire une partie ou la totalité du travail vous-même et de conserver une plus grande partie des bénéfices. Il est tout à fait possible de gérer une location courte durée à distance.
  2. Optimisations fiscales. Enormément de dépenses sont déductibles et vous pouvez amortir les murs en déclarant vos revenus au réel avec le statut de loueur en meublé (LMNP ou LMP). Vous pouvez également cumuler les avantages fiscaux. Par exemple permettre un séjour dans votre location de vacances à une organisation caritative peut également être déductible de vos impôts. Pour aller plus loin sur la fiscalité magique de la location courte durée, c’est ici.
  3. Investissez dans votre location courte durée avec un prêt in fine ou avec un prêt relais qui permet de décaler les remboursements de votre crédit immobilier.
    Il y a de nombreuses règles à suivre, alors établissez-les avec votre conseiller financier avant de faire des plans sur la comète.
  4. Louer à la saison ou à l’année plutôt qu’à court terme. Vous pouvez facilement trouver quelqu’un prêt à louer votre appartement si vous ne l’utilisez pas pour vous même pendant trois mois ou plus.
    Les séjours longue durée ont des frais moins élevés et pourraient donc vous rapporter plus que les locations courte durée, dans certaines conditions.
  5. Location contre service. Tout le monde a besoin de vacances.
    Si vous pouvez offrir à votre artisan préféré un séjour gratuit dans votre appartement, il le repeindra pour vous pendant son séjour. Peut-être que votre avocat, votre plombier ou votre paysagiste apprécieraient des vacances dans les monts d’Alsace s’ils sont prêts à faire certains travaux que vous devez de toutes façons faire ou vous offrir un service. Envisagez d’échanger votre logement contre des services chaque fois que vous le pouvez.

L’essentiel à retenir pour un investissement locatif qui s’auto-finance

Comme vous pouvez le constater, il est tout à fait possible d’investir dans une location saisonnière qui soit capable non seulement de s’auto-financer, mais également de générer un flux de trésorerie positif.

Que vous ayez l’intention d’utiliser votre investissement locatif strictement comme une machine à générer des revenus et à vous constituer un patrimoine, ou également comme une résidence secondaire que vous allez occuper de manière occasionnelle, un investissement locatif dans une location courte durée peut certainement s’autofinancer si tant est que vous suiviez fidèlement Eldorado Immobilier.

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Qu’en pensez vous ?

Vous êtes libre de laisser un commentaire ci-dessous

Cela vaut-il la peine d’investir dans résidence secondaire ?

Entre continuer à louer d’année en année et à acheter une maison de vacances, le 2ème choix est le plus raisonnable … La location de votre maison de vacances lorsque vous ne l’utilisez pas peut compenser les coûts d’acquisition, ce qui la rend encore plus avantageuse financièrement que la possession d’une résidence principale.
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Est-il judicieux d’acheter une location saisonnière ?

Les locations saisonnières peuvent être un bon moyen de gagner un revenu régulier et de se constituer un patrimoine à long terme. … Avant d’investir dans une location de vacances, étudiez la réglementation locale en matière de location type Airbnb, faites des recherches sur le public et le marché dans lesquels vous achetez, et assurez-vous que vous avez le temps et les ressources nécessaires pour faire de votre investissement un succès.
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Comment gérer une résidence secondaire ?

Contactez plusieurs gestionnaires de biens immobiliers ou conciergerie avant votre prochain séjour de vacances et interrogez-les à votre arrivée.
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Pierre

Pierre est ingénieur agronome spécialisé dans l'aménagement du territoire (INA ENSA A), et urbaniste. Investisseur immobilier dans la location meublée courte et longue durée, il est passionné pour aider les propriétaires au quotidien. Il est l'auteur du Best Seller "Airbnb Master : les 200 secrets des nouveaux millionnaires de la location courte durée" et collabore avec de nombreux médias (Capital de M6, Le Monde, Le Parisien, Le Petit Futé...) Surtout, Pierre est à votre disposition pour échanger sur vos difficultés, laissez un commentaire !

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