Échanger Définitivement de Maisons ? (c’est loin d’être saugrenu)

Bonus Gratuit : 13 astuces pour apprendre à louer en direct (votre indépendance en marche)

Pour des raisons de mutation professionnelle, de besoin de changement d’air, ou carrément de changement de projet de vie, des propriétaires mettent en vente leur bien pour en acquérir un autre avec, idéalement, les mêmes équipements pour préserver le confort et le mode de vie auxquels ils ont été habitués.

Malheureusement, avec un marché de l’immobilier de plus en plus saturé, les maisons ou appartements peuvent rester à la vente longtemps avant de trouver preneur et se reloger est un exercice fastidieux.

Il faut avoir pas mal de chance pour arriver à jongler sans trop de casse financière entre les intérêts intercalaires d’un prêt relais et la recherche du nouveau bien immobilier idéal qui n’est probablement pas à vendre au bon moment.

Mais voilà, il y a une autre voie…

Comme dans l’ancien temps, on pouvait tout troquer de façon définitive n’importe quel bien et même les biens immobiliers.

Sachez que contrairement à ce que l’on pense, le troc de maison par une autre maison est toujours d’actualité.

L’échange définitif de maison est une alternative pertinente pour les propriétaires qui souhaitent vendre et racheter car l’échange de maison est économique, légal et simple.

L’échange ou le troc définitif d’un bien immobilier est l’acte irréversible par lequel deux propriétaires consentent à se transférer, au même moment, la propriété de leurs bien respectifs et des droits et obligations qui en découlent.

Mais pour ne pas léser l’une des parties la règle est que la valeur des 2 biens soit équivalente sinon, on parlera de soulte, une compensation que recevra le propriétaire qui détient le bien immobilier le plus cher.

Des économies sont réalisées sur les frais de notaire, la durée des amortissements s’en retrouve doublée, et sur l’absence de frais intercalaires.

Bonus Gratuit : 13 astuces pour apprendre à louer en direct (votre indépendance en marche)

Les conditions pour pouvoir effectuer un échange de propriété

Vous avez la possibilité d’échanger vos maisons définitivement

Moins connu que l’échange de maison pour les vacances (que nous connaissons tous ici sur Eldorado Immobilier :)) l’échange définitif d’une maison est aussi possible..

Mais il faut s’assurer que plusieurs conditions cumulatives soient réunies avant de vous lancer :

  • Vous avez la pleine possession de votre bien immobilier. En d’autres termes il faut que vous soyez pleinement propriétaire du bien ; s’il s’agit d’une copropriété, d’une part de SCI, d’une indivision, ou d’un démembrement, il est impératif que les autres copropriétaires consentent le transfert ;
  • Le bien immobilier à échanger est exempt de toute charge c’est-à-dire qu’il n’est pas hypothéqué, que les emprunts sont complètement soldés s’il a été acquis par crédit et qu’il n’y a aucun nantissement par un créancier ;

Dans le monde idéal des bisounours, comme mentionné plus haut il faut aussi que les deux biens aient la même valeur. Mais dans la réalité, l’échange peut avoir lieu même s’ils n’ont pas la même valeur, il suffit que le propriétaire qui a le bien le moins quotté verse au second propriétaire la différence, c’est ce qu’on appelle la soulte. Elle est calculée pour compenser les écarts et fait bien sûr l’objet d’âpres discussions avant de passer chez le notaire

Les avantages de passer à un échange définitif de maison

Si vous vous êtes déjà essayé à la vente d’une maison ou autre bien immobilier, vous vous êtes rendu compte que c’est une tache chronophage et des frais supplémentaires se déduisent toujours des bénéfices que vous espérez : travaux, frais de mutation, prorata de frais de copropriété ou de taxe foncière…

Une économie sur les frais de notaire

Dans les ventes classiques d’appartements ou maisons, pour vendre et acquérir un bien chaque propriétaire établit un compromis et un acte de vente qui sont tous deux soumis aux frais de notaire qui comprennent :

Généralement ils sont compris entre 7 et 8% pour l’immobilier ancien et entre 2 à 3% pour les biens neufs et sont à la charge de l’acheteur. Si vous vendez et rachetez donc vous seriez toujours touché par cette obligation. Et vous payerez les frais de notaire à 100% pour l’une des deux ventes.

Dans un échange définitif par contre, il n’en est établi qu’un seul document pour la vente et l’achat. De ce fait les frais de notaire ne sont dus qu’une seule fois, et il est d’usage de les partager par moitié entre les deux propriétaires :

  • les premiers 50% payés par le propriétaire n°1 ;
  • les seconds 50% par le propriétaire n° 2

Il faut soustraire aussi de vos dépenses les frais d’agence car dans l’échange définitif de bien immobilier il n’y a généralement aucun intermédiaire entre les deux parties.

Notez toutefois que si vous avez mis votre annonce sur un site spécialisé, vous allez devoir payer les frais de mise en relation ou les abonnements pour votre annonce…

Toutefois, l’échange définitif de biens immobiliers est classique dans le cas de la location meublée.

En effet, lorsque deux propriétaires investisseurs, qui se connaissent, ont tous deux un bien qui arrive à échéance des amortissement, ils se les échangent et les amortissements sont repartis pour 20 ans…

Pas de problème de logement supplémentaire à frais perdu

Dans les démarches classiques de vente et d’achat de bien immobilier, le facteur temps est non négligeable et peut entrainer d’autres dépenses.

En effet, entre le temps où vous avez pu vendre votre bien et celui où vous avez trouvé le bien qui vous correspond peut s’écouler des mois voire des années.

Même si vous négocier avec l’acquéreur un délai pour que vous puissiez trouver votre prochain chez vous, ce délai est trop souvent dépassé et il vous faut un logement intermédiaire (souvent une location) pendant ce laps de temps.

Dans un échange de logement vous êtes aussitôt vendeur, aussitôt acquéreur !

Comment faire concrètement un échange définitif de maison ou appartement ?

Dans la pratique échanger définitivement son bien immobilier requiert certaines étapes que nous allons vous détailler plus bas.

Etape n° 1 Estimer la valeur de sa maison

C’est la base de toute opération de vente et de cette estimation dépendra toute la suite de votre échange de biens immobiliers.

Vous avez le choix entre :

  • Estimer vous-même la valeur de votre bien (sur la base de Patrim par exemple) ;
  • Ou faire faire l’estimation par un professionnel.

Si vous optez à faire l’estimation par vous-même gardez en tête qu’un bien mal estimé risque de ne pas trouver acquéreur s’il est surestimé et dans le cas contraire si vous le sous-estimé vous êtes bien entendu perdant.

Pour vous aider à faire une juste estimation de votre bien, pensez à faire des simulations sur Internet.

Les notaires de France ont également mis à la disposition de tous le fichier Perval , une base de donnée qui regroupe tous les prix des biens immobiliers vendus France.

A contrario, si vous souhaitez la faire faire par un professionnel, prenez des agents de votre région pour vous assurer qu’ils connaissent parfaitement le marché.

Vous vous dites peut être que évidemment il faut passer par un professionnel, mais pas forcément, car son estimation peut tout autant être remise en cause que celle que vous auriez fait vous même.

La confiance est difficile lorsqu’il s’agit d’argent.

Il est donc plutôt conseillé d’avoir une démarche croisée avec d’un côté vos propres recherches, et de l’autre celles de plusieurs agents immobiliers. Un notaire pourra ensuite aider les deux parties à s’accorder sur un prix juste et équitable.

Etape n° 2 Trouver l’autre maison !

C’est évidemment une phase importante et la plus difficile dans l’échange définitif de propriété : elle consiste à :

  • trouver le bien et le propriétaire qui vous convient ;
  • avoir le bien qui convient à l’autre partie ;
  • s’accorder sur les différents points de l’échange de maisons

C’est pour cela que dans l’immense majorité des cas, les échanges définitifs d’appartements ou maisons se font entre professionnels ou entre amis.

Toutefois, plusieurs sites proposent ce service pour mettre en relation des propriétaires qui ne se connaissent pas encore mais qui ont la même motivation d’échange de maison.

En France nous avons deux sites de renom pour les échanges de maison :

Ces sites proposent de vous mettre en relation avec d’autres propriétaires qui mettent en échange leurs biens.

Vous pouvez trouver des biens immobiliers selon leurs valeurs, leurs emplacements, leurs tailles.

Autant de critères qui doivent vous faciliter la tâche. Mais attention des frais peuvent vous être réclamés en utilisant ces sites.

Etape n° 3 Conclure l’échange de maison

Bien entendu, l’échange de maison ou d’appartement reste un acte légal et à partir de la signature de l’acte s’opère un transfert de propriété, définitif.

De ce fait, la signature du contrat se fait obligatoirement sous l’égide d’un notaire via un acte authentique, et une publicité foncière légale sera alors faite.

Enfin, la transaction avec le nouveau nom de chaque propriétaire sera transmise aux hypothèques et inscrit au cadastre.

Pour aller plus loin, découvrez ici Les 200 secrets des nouveaux millionaires de la location courte durée

Qu’en pensez vous ?

L’échange de biens immobiliers peut elle être une solution pertinente à votre sens ?

Vous êtes libre de laisser un commentaire ci-dessous :

Bonus Gratuit : 13 astuces pour apprendre à louer en direct (votre indépendance en marche)

✅Est-il obligatoire de rembourser un prêt immobilier en cas de vente ou d’échange ?

La réponse est oui, un prêt immobilier est attaché au bien qui sera d’ailleurs saisi en cas de non remboursement du prêt.
Pour aller plus loin cliquez ici maintenant

✅Comment trouver des propriétés à échanger ?

Il y a des sites spécialisés dans la mise en relation des partenaires pour les échanges de propriétés.
Pour aller plus loin cliquez ici maintenant

✅Peut-on échanger des maisons par un acte sous seing privé ?

Non, un acte notarié est obligatoire pour, sinon ça n’a aucune valeur juridique.
Pour aller plus loin cliquez ici maintenant

Pierre

Pierre est ingénieur agronome spécialisé dans l'aménagement du territoire (INA ENSA A), et urbaniste. Investisseur immobilier dans la location meublée courte et longue durée, il est passionné pour aider les propriétaires au quotidien. Il est l'auteur du Best Seller "Airbnb Master : les 200 secrets des nouveaux millionnaires de la location courte durée" et collabore avec de nombreux médias (Capital de M6, Le Monde, Le Parisien, Le Petit Futé...) Surtout, Pierre est à votre disposition pour échanger sur vos difficultés, laissez un commentaire !

8 commentaires

  1. Bonjour Pierre,

    As tu des références pour des échanges en Espagne? Mon rêve est d’échanger mon appartement 3 chambres à Gijon contre un appartement à Gran Canaria ou Tenerife. Merci pour ton aide

  2. Bonsoir Pierre,
    Merci pour cet article.
    Je pense que les liens pour les sites d’échanges de maison ont besoins d’être actualisés, aucun des deux ne fonctionnent.
    Un retour d’expérience avec le témoignage de ceux qui ont réalisé un échange serait intéressant. L’idée d’économiser les frais semble séduisante.Dans la pratique l’échange me semble très éloigné du rapport à la propriété et à la possession dans notre culture française. Vous même le feriez-vous?

    • Bonjour Lorraine,
      C’est chose faite !
      oui, ceux qui ont déjà eu recours à ce principe peuvent témoigner avec plaisir !
      C’est une option que je peux envisager dans le cas d’un échange de bien locatif meublé pour faire repartir les amortissements à zero…

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.