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Les particularités de la location saisonnière en Espagne sont-elles différentes de celles qu’en France ?

Qu’en est-il de la fiscalité ?

Les Français qui louent en Espagne, doivent-ils leurs impôts à la trésorerie française ou espagnole ?

Los pisos turisticos sont-ils aussi convoités que les meublés touristiques en France ?

Parmi toutes les villes espagnoles, Barcelone est-elle la plus favorable pour y exercer l’activité de loueur en meublé touristique ?

Une chose est certaine, Barcelone est une ville dynamique qui est en perpétuelle mutation, comme toutes les grandes villes européennes elle encourage la location touristique, autrement dit la location saisonnière.

Voici un bref résumé des questions que vous vous posez. Vous êtes ensuite libre de lire l’article jusqu’à la fin pour découvrir ce que vous devez vraiment savoir :

Airbnb est-il interdit à Barcelone ? Conformément à une tendance plus large en Espagne, Barcelone est à l’avant-garde de la mise en place de restrictions sur Airbnb et les sites similaires depuis plusieurs années maintenant. Un accord a été conclu avec Airbnb pour retirer les annonces illégales de sa plate-forme à l’issue d’une longue bataille et une amende de 600 000 euros qui doit encore être payée.

Quel est le meilleur quartier de Barcelone pour séjourner ? Les 8 meilleurs quartiers de Barcelone pour les touristes

• Barri Gòtic. Si vous cherchez à rester au cœur de Barcelone, vous ne pouvez pas aller plus loin que le Barri Gòtic médiéval – le cœur historique de la ville.
• El Raval.
• El Born.
• Eixample.
• Montjuïc.
• Gràcia.
• Barceloneta.
• Poble Sec.

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La location saisonnière à Barcelone

Les locations saisonnières sont appelées location à usage touristique à Barcelone.

Seules les locations pour une durée comprise entre 1 à 31 jours consécutifs sont considérées comme des locations touristiques, les locations d’une durée supérieure ne le sont plus.

Pour pouvoir exercer légalement la location touristique, les propriétaires doivent faire une demande d’une licence touristique dite « vivienda de uso turístico » au district compétent de la mairie de Barcelone pour que l’appartement soit inscrit au registre touristique de Catalogne.

Mais notez bien que depuis plusieurs années maintenant, la mairie de Barcelone ne délivre plus de licence touristique dans certains quartiers surtout les quartiers les plus touristiques.

Les conditions les plus importantes pour demander une licence touristique et exercer légalement la location touristique sont les suivantes :

• Votre bien doit disposer d’une cédula de habitabilidad. C’est un document qui atteste que votre bien remplit toutes les conditions minimum pour un usage d’habitation.
• Votre bien doit être loué tout entier. Il est impossible de louer uniquement une chambre. Vous ne pourrez donc pas vivre dans ce bien.
• Le propriétaire doit justifier d’un service d’assistance et d’entretien de l’appartement avec un numéro de téléphone disponible 24/24h et 7/7J en cas d’incidence ;
• Le propriétaire doit tenir à jour un registre des entrées et sorties des locataires et communiquer à la Direction Générale de la Police les informations personnelles des touristes hébergés.

En Espagne, pratiquer de la location touristique sans licence est considérée comme une infraction très grave par la Loi 13/2002, sur le tourisme en Catalogne.

Les amendes peuvent aller jusqu’à 600.000 euros et la mairie peut aussi prendre des mesures de suspension de l’activité de location touristique de manière temporaire ou définitive.

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Location saisonnière en Espagne : Une fiscalité avantageuse ?

En Espagne, la notion de location d’un bien immobilier peut être taxée:

• soit dans une catégorie de revenus fonciers,
• soit dans une catégorie de revenus professionnels.

La catégorie des revenus professionnels implique une activité de location exercée à titre principal et l’emploi d’au moins un salarié.

La Fiscalité associée à la location de biens immobiliers en Espagne se présente comme suit :

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Impôt sur le revenu des personnes physiques

Les personnes physiques résidents fiscaux en Espagne propriétaires d’un bien immobilier en Espagne, loué à des tiers, doivent intégrer dans leur assiette de calcul de l’impôt sur le revenu des personnes physiques, leurs revenus fonciers moins les charges et amortissements.

Impôt sur le revenu des non-résidents

Les personnes physiques résidents fiscaux en Espagne propriétaires d’un bien immobilier en Espagne, loué à des tiers, doivent présenter trimestriellement, une déclaration d’impôt sur le revenu des non-résidents, dans laquelle ils devront déclarer leurs revenus fonciers en Espagne.

Dans l’hypothèse de résidents venants de pays de l’Union européenne le montant à déclarer équivaudra au revenu foncier moins les charges et amortissements.

Impôt sur les sociétés

Les personnes morales résidentes ou non-résidents fiscaux établis en Espagne propriétaires d’un bien immobilier en Espagne, loué à des tiers, doivent déclarer dans leur bilan, leurs revenus fonciers sous réserve de la déduction des charges et amortissements.

La société en fonction du régime fiscal qui lui est applicable payera un impôt sur les sociétés équivalent à 30%.

Comment sont calculés les revenus fonciers ?

Le principe en France est le suivant :

Les personnes domiciliées fiscalement en France sont imposables en principe sur l’ensemble de leurs revenus locatifs en France, qu’il s’agisse de revenus provenant de biens immobiliers situés en France ou à l’étranger.

Mais qu’en est-il du droit espagnol ?

S’il taxe les revenus fonciers de tous les biens immobiliers sur son territoire, le contribuable serait taxé deux fois !

Afin d’éviter les doubles impositions, la France et l’Espagne ont signé une convention à cet effet, il en résulte ce qui suit :

Les revenus qu’un résident d’un État contractant tire de biens immobiliers situés dans l’autre État contractant sont imposables dans cet autre État.

Autrement dit, un résident français qui loue sa propriété en Espagne est imposé en Espagne.

La taxation en Espagne pour un français non résident espagnol est de 24,75%.

Les revenus fonciers seront déclarés en France, diminués de l’impôt payé en Espagne.

En cas de revente, le régime de la plus-value est assez pénalisant. En effet, lors de la cession, il est prélevé à la source, 3 % du prix de la vente. Puis on procède au calcul de la plus-value qui est taxée à 24,75 %.

Cet impôt est modéré en augmentant ou diminuant le prélèvement initial des 3%.

TVA et impôts sur le revenu pour les particuliers

Si vous vous décidez à vous lancer dans la location saisonnière en Espagne, il vous faudra tenir en compte certains paramètres.

• La réglementation de la Location touristique ou à courte durée dépend, dans de nombreuses communautés autonomes, des normes touristiques relatives à chaque département et non pas de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), autrement dit la loi sur les baux urbains, comme c’est le cas de la location à but résidentiel.
• En Espagne la gestion des meublés touristiques est généralement prise en charge par des intermédiaires : tierces personnes ou agences de gestion, et ce, dans la majorité des communautés autonomes.

Location saisonnière en Espagne : Quel est le taux de la TVA ?

Les propriétaires de biens immobiliers destinés à la location saisonnière ne bénéficient pas d’une exonération sur la TVA, ils y sont donc assujettis.

Pourquoi ?

Car les loueurs en meublé touristique proposent un service complémentaire à celui de l’industrie hôtelière.

Notez qu’en Espagne, les propriétaires de location courte durée, sont considérés, selon la Direction générale des Impôts, comme des services de l’industrie hôtelière.

De ce fait, en votre qualité de propriétaire et de loueur d’un meublé touristique vous devez établir des factures incluant la TVA.

Mais la question qui se pose est : quel est donc le taux de la TVA ?

Dans ce cas, la TVA applicable à cette opération de location touristique est, actuellement, de 10%.

Pourquoi associer la location saisonnière à l’hôtellerie ?

Car nombreux sont les loueurs espagnols qui ne se contentent pas d’assurer un service de chambre (nettoyage, lessive et changement de literie) avant et après le passage du client, mais aussi pendant son séjour.

En revanche, si lesdits services ne sont pas fournis pendant le séjour, le propriétaire se voit donc exonéré de la TVA.

Dans le cas où le propriétaire délègue son meublé touristique à une société de gestion chargée de gérer l’attribution du logement, le taux de la taxe ne sera plus de 10%, mais de 21%.

De même, si l’agence de gestion assure un service de chambre pendant le séjour du vacancier, celle-ci sera assujettie à la TVA, et devra établir des factures incluant le taux précisé en amont.

Par contre si, elle se charge simplement d’entretenir le meublé touristique avant et après le passage du client, ladite agence sera exonérée de la TVA.

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Important :

Notez que si, en tant que propriétaire, vous louez votre meublé touristique par l’entremise d’un intermédiaire / courtier / agent, ce dernier n’est pas considéré comme une société de gestion.

Dans ce cas, l’intermédiaire émettra une facture au propriétaire du meublé touristique pour la commission que ce dernier doit payer de 21% de TVA.

Et le propriétaire émettra une facture au vacancier avec 10% de TVA (dans le cas des services fournis par l’industrie hôtelière).

Je vous invite d’ailleurs à découvrir 9 infos sur le lien entre TVA, location meublée et para hôtellerie.

Location saisonnière en Espagne : Impôt sur le revenu pour les particuliers

Les revenus obtenus par le biais de la location à courte durée sont considérés comme :

• Rendement du capital immobilier : ceux qui ne sont pas inclus dans la catégorie des « retours d’activité économique ».
• Les rendements des activités économiques : sont relatifs aux rendements obtenus en ayant employé, au moins, une personne avec un contrat de travail à temps plein.

Nous parlerons également des retours d’activités économiques lorsque, même sans recruter une personne à temps plein, les services fournis (semblables à ceux de l’industrie hôtelière) sont fournis à domicile.

Investissement locatif à Barcelone, ce que vous devez savoir

L’investissement locatif à Barcelone

Vous n’êtes pas sans savoir que l’Espagne est devenue, au fil des années, l’Eldorado des investisseurs étrangers qui souhaitent acquérir des biens immobiliers à des prix défiant toute concurrence.

Pourquoi Barcelone ?

Car Barcelone est un bel exemple de réussite sur le plan macro-économique. Cette ville a su renforcer son tissu productif local et s’est parfaitement adaptée aux nouvelles pratiques du secteur de l’immobilier.

Je vous invite à découvrir les changements opérés dans le secteur de l’immobilier locatif à Barcelone, de nouvelles pratiques qui affectent directement le marché du logement en Espagne, mais aussi dans toute l’Europe.

Je parle de changement, car l‘investissement locatif en Espagne n’a pas toujours été une bonne idée et comme vous pouvez vous en douter la crise économique de 2008 y est pour quelque chose.

Heureusement, les réformes structurelles amorcées par l’Espagne ont redonné des perspectives nouvelles à l’économie espagnole.

La loi sur la location touristique

Avec la mise en application du Décret Royal 7/2019 en mars 2019, la loi sur la propriété ( Ley de Propiedad Horizontal ») a été modifiée. 

La majorité des trois cinquièmes des propriétaires d’un immeuble pourra décider de limiter ou même d’interdire les appartements touristiques dans cet immeuble. Jusqu’à présent, cette décision devait être unanime.

 La copropriété peut aussi imposer un surcoût dans la répartition des frais de copropriété au détriment des appartements touristiques (dans la limite de 20%).

Les plateformes de réservation sont obligées de transmettre au fisc espagnol le détail de toutes leurs opérations sur le territoire espagnol. 

Pour chaque location, les plateformes de réservation telles que Airbnb, Homeaway, Wimdu, etc.. doivent transmettre aux services fiscaux, par l’intermédiaire d’une déclaration (le modèle 179), les éléments suivants :

• Identité du propriétaire du logement
• Titulaire du droit en vertu duquel le logement est cédé (s’il est différent du propriétaire du logement)
• Identité des locataires.
• Propriété faisant l’objet de la location
• Nombre de jours d’occupation
• Montant reçu par le mandant du droit
• Numéro de contrat attribué par l’intermédiaire
• Date de début de location
• Date de paiement
• Identification du moyen de paiement utilisé

En plus d’être la première ville au monde à infliger une très lourde amende à Airbnb, 600.000 €, en novembre 2016. C’est aussi celle à avoir réglementé l’occupation des pisos turisticos (appartements touristiques).

En mars 2017, le PEUAT (« Plan Especial Urbanístico de Alojamientos Turísticos de Barcelona ») a été approuvé par la municipalité. C’est un programme qui partage Barcelone en quatre zones :

• Zone 1 : Couvre le centre historique, en particulier Poble Sec, Poblenou et une grande partie de Eixample. Il n’y aura plus aucune nouvelle licence pour logement touristique délivrée et les licences des logements qui cesseront leurs activités de location touristique ne seront plus renouvelées car la mairie veut baisser la capacité d’accueil touristique dans cette zone.
• Zone 2 : c’est la couronne autour du centre qui couvre la partie périphérique de Eixample, Sants, Les Corts, Gracia, Sant Gervasi et Diagonal Mar. Seules les licences annulées seront remplacées.
• Zone 3 : presque tout le reste du territoire communal. On peut encore faire une  nouvelle licence, mais il y a une limite de nombre autorisé  et quand ce nombre est atteint, il faut, comme pour la zone 2, attendre que des licences cessent pour en obtenir.
• Zone 4 : c’est une zone très marginale en superficie couvrant quelques quartiers, la Sagrera, le nord du 22@ et la Marina del Prat. De nouvelles licences sont soumises sous conditions.

Selon la municipalité catalane, la mise en œuvre de cette législation aurait limité le nombre d’appartements touristiques à Barcelone à 9.600 unités environ, avec la disparition de 6000 unités illégales.

La municipalité a infligé 6500 amendes aux propriétaires et aux opérateurs. Sur le site d’analyse statistique des logements touristiques Airdna, on dénombre encore 19.900 unités d’habitation touristique en juin 2019 dont 58% de logements entiers et 42% de chambres touristiques.

Un écart de 1 à 2 entre ce que déclare la municipalité et les annonces publiées !

L’investissement locatif à Barcelone en quelques chiffres

Barcelone connait actuellement une augmentation annuelle de 24% du nombre de logements destinés à la location saisonnière et cette dynamique n’est pas prête de diminuer pour les cinq années à venir.

À cela s’ajoute la croissance du prix de location durant ces deux dernières années de 16% à Barcelone contre 13% à Madrid.

Le prix unitaire moyen par mois pour un appartement à Barcelone est, approximativement, de 15,4 euros par m² et rejoint les loyers appliqués dans des villes françaises telles que Lille, Rennes ou Strasbourg.

À Barcelone, les professionnels du secteur de l’immobilier déterminent un rendement locatif brut moyen, en 2017, de plus de 5%.

Bien évidemment, il est nécessaire de prendre en compte que toutes les zones d’habitation de Barcelone ne se valent pas et que des disparités existent. Par exemple, la zone géographique de Ciutat Vella qui se trouve dans le centre de Barcelone offre un rendement supérieur à 6%.

Quant aux rendements les plus faibles, ils sont localisés dans les zones périphériques telles que Sarria et Corts

Doit-on investir à Barcelone ?

Comme vous pouvez le constater, Barcelone bénéficie de bonnes conditions en ce qui concerne l’investissement locatif avec une offre de rendement de 5% en moyenne.

D’autre part, le marché de la location de Barcelone, autant au niveau de son prix que de son évolution annuelle, se confirme d’année en année. Des indications objectives font de Barcelone une des villes les plus attractives au niveau de l’immobilier locatif.

La rentabilité élevée est d’autant plus importante pour un investisseur étranger qui peut bénéficier d’un prix d’achat plus bas que dans les autres pays d’Europe, même pour Barcelone.

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