Optimisez la fiscalité LMNP : les astuces simples que les autres vous cachent..
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Les aspects comptables de la location meublée et à fortiori de la location saisonnière, sont fondamentaux pour vous en tant que propriétaire.
Une bonne maîtrise des aspects juridiques et de la fiscalité de la déclaration au réel de vos revenus fonciers fait toute la différence entre un propriétaire qui dégage plus de 20% de rentabilité et celui qui arrive tout juste à payer ses charges.
Il y a quelques semaines, nous avons sollicité les abonnés à la newsletter de Eldorado immobilier pour avoir leurs questions comptables.
Nous les avons posées ainsi que quelques autres à un cabinet d’expert comptable qui a pignon sur rue.
Découvrez le résumé et la vidéo de l’interview ci-dessous
L’interview a donc été enregistrée avec le cabinet d’experts comptables en location meublée Immokip Compta Option Réel (ici).
Autant le préciser tout de suite, il ne s’agit pas de placement de produit, ni de recommandation particulière pour ce cabinet. Mais il faut bien poser nos questions à un expert et faire un choix 🙂
A chacun d’entre vous de choisir quel expert comptable convient le mieux pour son investissement locatif.
Vous pouvez tout à fait demander notre avis, mais nous le ferons toujours en message privé.
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Une interview d’expert comptable au contenu exceptionnel
Vous le savez, pour nous le fond prime sur la forme. Vous nous excuserez pour le son de la vidéo qui a un peu d’écho.
C’est également pour cela que nous avons fait sauter le générique et l’introduction et que la vidéo attaque direct sur les conseils fiscalité de notre interlocutrice : Emma.
Regardez la vidéo jusqu’au bout, le contenu vous apportera des conseils remarquables.
Le texte ci-dessous n’est pas une retranscription, mais une synthèse des principales informations sur la location meublée et saisonnière, et sa fiscalité.
Vous pouvez donc tout à fait lire le texte indépendamment de la vidéo. Le texte est enrichi de quelque uns de nos commentaires pour aller un peu plus loin dans la présentation.
En gros, la vidéo et le texte sont complémentaires et vous réservent probablement des surprises… et aussi dans les démarches
Regardez bien la vidéo jusqu’au bout, vous allez avoir une révélation hallucinante (qui va vous faire froid dans le dos si vous êtes propriétaire de votre résidence principale…)
Définition de la location meublée
Il faut bien commencer par la base…
Une location meublée est un bien immobilier garni de meubles indispensables à la vie au quotidien.
Les voyageurs qui arrivent dans votre appartement doivent pouvoir poser leurs valises et être directement autonomes dans votre gîte.
La liste concrète du mobilier nécessaire est assez floue, mais a tout de même été précisée par un décret de la loi Alur,
qui avait aussi mis en place un nouveau bail meublé.
Déclaration meublée au réel VS abattement meublé de tourisme
Déjà les revenus issus de la location meublée correspond bien à du BIC ou des Bénéfices Industriels et Commerciaux.
Cela a été voté fin 2016 par l’assemblée nationale, mais c’était déjà le cas depuis les années 80…
En ce qui concerne la location nue classique, les revenus sont déclarés en revenus fonciers.
Pour le régime micro BIC, simple et donc prisé des propriétaires, un abattement forfaitaire de 50% est appliqué par l’administration fiscale pour couvrir les charges.
Au delà de 32 900€ de revenus par an, mais aussi en deçà si vous faites ce choix, vous devenez opter pour une déclaration au réel de vos revenus locatifs issus de votre activité de LMNP, loueur en meublé non professionnel, ou LMP, loueur meublé professionnel.
Cette option est plus complexe et nous vous conseillons vraiment de passer par un expert comptable pour cela.
Mais cela vaut vraiment le coup !
Toutes les charges qui sont réellement payées sont déduites des loyers, ainsi que les amortissements, et c’est là que c’est magique 🙂
Ces calculs permettent de neutraliser bien souvent la totalité des recettes de votre location de vacances.
En clair, vous ne paierez pas d’impôt sur vos loyers avec l’option au réel.
Les seuls cas où vous pouvez voir un intérêt dans le régime forfaitaire est si vous bénéficiez d’un label meublé de tourisme qui vous autorise un abattement majoré de 71% et même 87% dans certains cas.
Mais le classement meublé de tourisme demande un investissement.
D’un autre côté ce label permet de vous aider à créer une marque pour votre gîte et donc potentiellement de louer plus.
A vos calculettes… mais nous restons à convaincre car nous n’avons encore JAMAIS vu l’un d’entre vous être perdant avec l’option au réel, bien paramétrée 🙂
Le statut LMP est-il intéressant ? Loueur Meublé Professionnel
Le statut LMP est longtemps resté la panacée de l’optimisation fiscale pour les propriétaires.
Pour accéder au statut LMP, il faut remplir trois conditions cumulatives :
- percevoir à minima 23 000 € de recettes annuelles en loyers
- que ces loyers soient supérieurs aux autres revenus de votre foyer fiscal
- s’inscrire au RCS en tant que loueur meublé professionnel
Mais logiquement le statut a été bien raboté au fil du temps
L’affiliation au RSI est obligatoire. Et le RSI c’est… BIP (devoir de réserve ! =D)
Et, surtout, vous serez assujetti au régime des plus values professionnelles en cas de revente de votre location meublée.
En clair, vous paierez la plus value sur la totalité de la valeur de votre bien s’il est déjà amorti.
Le statut LMP bénéficie toutefois d’un régime dérogatoire à l’ISF et permet d’imputer les déficits de l’activité de loueur sur le reste des revenus globaux de votre foyer fiscal.
Ne créez surtout pas une société pour gérer votre meublé de tourisme !
Là, c’est très important pour vous.
Une solution magique pour amortir un bien loué nu ?
Plusieurs entrepreneurs à succès dans l’immobilier locatif semblent avoir trouvé la parade magique pour amortir un bien loué nu.
Ils créent une société, généralement une SAS ou une SARL et ils peuvent amortir leur bien immobilier loué en location nue classique par ce biais.
Il appellent ce montage : une foncière.
Devez vous créer une société foncière pour vos biens immobiliers ?
Ne faites pas cela, ou alors réfléchissez y à deux fois.
Car comme pour le statut LMP décrit juste avant, vous allez payer l’imposition sur la plus value sur la TOTALITÉ de la part amortie de votre appartement.
En clair, c’est reculer pour mieux sauter d’un point de vue fiscal.
Vous n’avez en aucun cas de nécessité de créer une personne morale.
Cela permet d’ailleurs aux fonctionnaires de pouvoir exercer une activité de loueur meublé non professionnelle, au titre de la bonne gestion de leur patrimoine personnel.
Les conseils pour optimiser votre déclaration fiscale
En lien et avec la validation préalable de votre expert comptable ;=D
Faites varier la part du foncier non amortissable
Si votre appartement est dans un immeuble de 15 étages, il est logique de minorer la part du foncier par rapport à une maison avec 500m² de jardin
Le pourcentage retenu peut fortement varier
Déduisez les frais d’acquisition
Concrètement il s’agit des frais de notaire et de la rémunération de l’agent immobilier.
Ils peuvent passer soit en charges soit en amortissements
Nous conseillons les amortissements car leur déficit est reportable indéfiniment !
Déduisez vos frais de ménage
Tous les experts comptables ne sont pas d’accord sur ce point
Mais vous pouvez normalement les déduire également, c’est important que vous le sachiez pour avoir du répondu le cas échéant.
Il vous faut simplement une facture ou une quittance (les particuliers ne peuvent pas émettre de factures)
Ce sont des montants souvent non négligeables
La location saisonnière et le RSI, une catastrophe ?
Une réforme qui fait peur et qui se veut dissuasive
La réforme du cadre juridique de la location saisonnière a évolué fin 2016.
Parmi les différentes mesures, la plus emblématique est l’assujettissement au RSI des propriétaires de gîtes :
- dès que le revenu de leurs loyers dépasse 23 000 € pour la partie forfaire,
- sur tous les bénéfices au delà des 23 000 € de revenus
Mais bien entendu, des portes de sortie ont été prévues…
Déjà, comme vous avez opté pour la déclaration au réel, la mesure ne s’applique pas pour vous, en dehors du forfait de base… qui tourne quand même autour de 1 000 €
Ensuite si vous êtes par ailleurs assujetti au régime général de cotisations sociales, vous pouvez demander à y rester.
Bon en gros, rien ne change et seuls les propriétaires qui ont opté pour le LMP en sont pour leurs frais…
A quel niveau l’imposition des loyers s’élèverait avec les cotisations RSI
Et bien, petit calcul rapide et sans prétention, juste pour vous donner un ordre de grandeur
Disons que votre TMI ou taux marginal d’imposition soit à 41%
Le RSI c’est 50% ou 60% des bénéfices
On obtient donc 41 % + 50 % ou 60% = 90 % à 101 % des loyers à reverser en impôt
No comment
Cela ne risque peut être pas de régler la crise du logement… les riches propriétaires seront tentés de laisser leur appartement vide plutôt que de prendre un risque pour ne gagner aucun revenu en fin d’année
Le loyer fictif pour les propriétaires existe déjà en France
Vous avez probablement entendu de ce projet de loi fantôme qui vise à pénaliser les propriétaires qui ont fini de rembourser le crédit de leur maison…
en les imposant sur un loyer fictif, ce qui les ramènerai au même niveau que les locataires.
Cette disposition vous paraît hallucinante et impossible ?
En effet, vous ne pouvez pas y croire, vous vous dites que ce n’est pas possible car lorsque vous avez acheté votre maison vous vous êtes serré la ceinture pendant 20 ans pour obtenir une certaine aisance financière.
Et bien si, c’est possible et cela existe déjà au Danemark… mais aussi en France !
Si vous avez acquis un appartement dans une résidence de vacances pour défiscaliser, vous voyez ce que nous voulons dire.
Vous conservez la jouissance de ce bien quelques semaines par an.
Et bien comptablement, vous êtes imposé sur ces semaines de location de votre propre appartement en bord de mer, et au même montant de loyer que si vous l’aviez loué à un voyageur lambda.
J’espère que vous appréciez la lecture de cet article.
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Est-ce qu’on peut exiger un loyer différent selon la nombre de personnes qui occupe le bien en permanence (location nue)? Par exemple : – une personne – 420 € deux personnes – 460 € trois personnes – 500 € Et ,dans ce cas, est-ce que toutes les personnes qui y résident en permanence doivent être indiquées sur le bail? Cordialement David CHAPMAN
Bonjour
Merci pour votre intérêt
Dans ce cas avez vous pensé a mettre en place une colocation ?
Sinon vous ne pourrez pas faire varier le loyer à l’année ainsi 🙂
Bien à vousv
Bonjour,
J’ai plusieurs biens en location et je me rends compte que le statut LMP est prohibitoire avec les charges sociales…Quand on dépasse le seuil des 23.000€ en location meublé…quelle est la prochaine étape d’un point de vue fiscale ? Passer en location nue ? Sci à l’IS ?
Merci par avance pour votre retour,
Bonjour Emmanuel
Le LMNP est le meilleur statut immobilier pour défiscaliser, avec le déficit foncier
Etes vous sûr que vous l’exploitez “correctement” ?
Déclarez vous au réel, avec l’aide d’un expert comptable?
Bien à vous
Bonjour Pierre ,Peut on acheter une voiture pour gérer sa lmnp et déduire le prix , car je fais 100 km aller retour pour me rendre à l’appartement .
Cordialement
Bonjour
Il est possible de faire passer les déplacements en charges
Pour l’achat d’une voiture… je dirais non 🙂
Après combien de locations avez vous à gérer ? Une seule ?
Bonjour et merci pour vos articles.
Mon épouse et moi sommes salariés (revenus 50K, fonciers 80K).
Nous nous apprêtons à faire une offre sur un immeuble afin de le transformer en logements meublés.
Les revenus tirés de cet immeuble seront de 73000 euros.
Intérêts emprunt année 1 : 21000 euros
Amortissement mobilier et immobilier année 1 : 32000 euros
Pourriez-vous me dire combien allons-nous payer de RSI en LMP ?
Le fait que nous soyons déjà salariés et payions donc déjà des charges change t-il quelque chose ?
En vous remerciant pour votre gentillesse.
Bonjour,
Merci pour votre message et votre intérêt dans le blog eldorado immobilier 🙂
Déjà vous n’êtes pas obligé de vous enregistrer en LMP, vous pouvez rester LMNP
C’est votre situation actuelle?
Ensuite, sur vos bénéfices, vous pouvez choisir de rester affiliés au régime général si vous êtes déjà salariés
Cordialement
Bonjour,
Non, je n’ai pas de location meublée aujourd’hui.
Actuellement la situation est assez floue et incertaine.
Le conseil constitutionnel ayant jugé inconstitutionnel le fait d’obliger une inscription au RCS en février dernier, je me demande comment cela va évoluer.
En effet, je satisferai aux 2 autres conditions (ressources >23000 euros et ressources issues du meublé supérieures aux revenus du foyer fiscal).
Aussi, ne risque t-on pas de me considérer comme LMP directement…
Et en passant de requalifier tous les LMNP satisfaisant à ces 2 conditions…
Quand vous dites que je peux choisir de rester affilié au régime général vous sous entendez que c’est un choix. Quelle en serait l’incidence concernant les charges du LMP ?
Cordialement.
Le LMP est considéré comme plus avantageux que le LNMP donc je ne pense pas à une requalification massive
Si vous restez en LMNP pas de questions à se poser et oui cela reste un choix de partir sur le régime general en lieu et place du RSI
Bonjour,
Est-il obligatoire de se déclarer en LMP si les recettes que l’on tire du meublé sont supérieures à 23000 euros et que ces recettes sont supérieures aux revenus d’activités du foyer ?
Ma situation :
Revenus salariés : 36000 euros
Revenus fonciers : 70000 euros
Futurs revenus meublés : Environ 49000 euros
Car on lit tout et son contraire…
Merci.
Bonjour Jérémie,
Le système est un peu compliqué au premier abord, donc on vois pas mal de bêtises en effet un peu partout ailleurs 🙂
Vous n’êtes jamais obligé de vous déclarer en LMP
C’est censé être un statut plus avantageux que le LMNP, il y a dons des “conditions d’entrée” strictes, mais vous pouvez rester en LMNP sans problème (ce qui sera souvent plus avantageux dans les faits)
J’en dis plus dans cet article
https://eldorado-immobilier.com/lmp-statut-conditions-acces/
Qu’en pensez vous?
Bonne journée
Bonjour,
2 questions :
– Peut-on exercer une activité de LMNP en SAS ?
Si oui :
– Avec les amortissements, la SAS sera déficitaire pendant de nombreuses années. Cepedant, si elle est bénéficiaire
1 vous me confirmez que la société paiera l’IS
2 quid des cotisations sociales si les associés ne prennent Ni dividende, Ni salaire ?
Merci de votre réponse.
Cdt,
G Cussac
Bonjour,
vous pouvez tout à fait louer en meublé via une SAS
la question que vous devez vous poser se situe au niveau de la revente : vous allez payer la plus value sur tout la valeur du bien immobilier amorti… cela peut faire une différence énorme
sinon, oui, vous êtes imposé à l’IS seul
Cela répond à votre interrogation?
Cdt
Nous revenons de la reunion ou nous avons pris rendez vous avec le service des impôts qui nous a confirmé leur décision. Nous avons acheté cette maison en 2015, maison qui n’avait jamais encore été taxée(fin de construction novembre 2014 d’ou Exonération de taxe foncière les premières années) . Lorsque nous avons reçu la taxe foncière, notre maison était considérée comme bureaux commerciaux d’une surface de 50 m2, d’ou Notre démarche vers les impôts pour régulariser la situation.
Notre LMNP est au frais réel avec une comptabilité tenue par un expert comptable qui lui aussi est très surpris.nous avons fait très attention à ne pas être considéré en parra-hôtellerie.
Si vous avez des conseils sur le type de courriers ou de démarches à effectuer pour requalifier notre bien en maison et non en hôtel, nous sommes preneurs…
Bonne journée
Cordialement
À mon sens votre expert comptable doit faire plus qu’être surpris, il dit vous aider.
Il me semble logique qu’il vous aide à faire un écrit mail ou courrier qui s’appuie notamment sur le fait que votre bien n’est pas commercial mais à usage d’habitation
Vous pouvez faire faire un écrit par la Ville egalement qui vous indique que la maison est à usage d’habitation conformément au permis de construire
Une fois que vous aurez fait un écrit bien argumenté la reponse du SIE devrait être sensiblement différente…
Ils s’appuient sur l’ambiguïté de la dernière réforme du RSI et sur le régime BIC de la location saisonnière mais les arguments ci dessus devraient les ramener à la raison 🙂
Bonne journée
Bonjour,
Je souhaiterais partager ma dernière mésaventure avec les services des impôts fonciers.
Nous avons une villa avec piscine à la reunion en LMNP( avec SIRET)nous recevons pour la 1 ère année la taxe foncière .et la grosse surprise. Nous sommes considérés comme hôtelier et à ce titre soumis à une valeur locative correspondant au double d’une maison classique. Avec la nouvelle application du barème foncier au m2, nous voilà soumis à une taxe foncière de plus de 7500€/ an plus CFE bien sûr.
Cela nous semble exhorbitant et je voulais savoir si d’autres propriétaire en LMNP ont eu le même soucis.
Merci de votre retour
Cordialement
Bonjour,
A mon sens, un établissement hôtelier est commercial et a est identifié ainsi au PLU de votre commune
Si votre maison n’a pas fait l’objet d’un changement des destination, elle ne peut pas être à vocation commerciale
Il arrive que le SIE tente des choses, comme faire payer la taxe d’habitation…
Appelez les gentiment et expliquez leur calmement qu’il y a eu lieu de revenir au taux précédent, car il s’agit d’une maison d’habitation
Vous nous tenez au courant?
Cordialement
Salarié dans le privé, je souhaite acheter un bien que j’aimerais loger dans une SARL de famille à l’IR, avec option LMNP. Pour ne pas être soumis au RSI, je pense confier à me femme, non majoritaire, la gérance.
Avec l’amortissement, et les frais d’acquisition, je ne suis a priori ni soumis à l’IR, ni à la CSG/CRDS, ni au RSI, et cela pour des années ? Est ce bien exact ? Par ailleurs, je suis preneur d’un contact d’un bon expert comptable spécialiste de ces sujets de LMNP/LMP dans le cadre d’une SARL de famille.
Bonjour
Merci pour votre commentaire
Sur le principe oui, votre analyse est bonne.
Mais il faut voir les chiffres derrière :)si c’est piur etre sousmis a l’IR pourquoi d’ailleurs ne pas acheter en direct?
L’avantage étant qu’à la revente, vous n’avez pas à payer l’impôt sur la plus value sur la totalité de la valeur du bien qui est désormais amorti dans le cadre de la société
Cela peut en effet faire une différence énorme
Aviez vous envisagé ce point ?
Par ailleurs je vous fais passer les coordonnées de mon expert comptable par retour de mail
Bonne journée
Bonjour
j aimerais avoir votre avis sur le montage financier de ma location meublée et sur l aspect transmission de patrimoine.
J ai une profession libérale réglementée , 52 ans et mon épouse 55 ans salariée.
3 enfants 18,20,24 ans étudiants .
Nous avons acheté ou fait construire 4 villas
3 sont données en bail commercial à une société à l’is qui nous appartient.
Cette société réalise 130000 TTC euros de chiffre d’affaire en location meublée de tourisme et nous reverse 56000 euros HT de loyer.
Nous ne payons pas pour l instant d impôts sur ces loyers (amortissement et credit effacent tout)
La société n’était pas bénéficiaire car elle a engagé aussi des travaux mais maintenant va le devenir.
La 4 eme villa rapporte 20000 euros de revenus en fonciers dans le cadre de l amortissement sceller qui se termine dans 2 ans et que je pourrai facilement transformée en location saisonnière qui fera 40000 euros de chiffre d affaire.
enfin une dernière petite maison (payée) est gérée en nom propre en location saisonnière aussi et rapporte 15000 euros de loyers (70 % d abattement)
Ma question : ai je intérêt à rester dans cette formule fiscale en sachant que la société a 10 ans et que dans environ 5-6 ANS je commencerai a payer des impôts sur mes loyers versés par la société.
si non que proposez vous?
Pour la transmission du patrimoine ai je intérêt a démembré rapidement?
dans 9 ans 2 villas sont payées , la 3 eme dans 12 ans,
Nos projets : probablement levé le pieds d un point de vue professionnel, aider les enfants si besoin de monter leur boite (ils sont en école d’ ingénieur et grande école de commerce parisienne)
merci
Bonjour
C’est très intéressant
Pour le montage juridique précis je vous conseille de vous orienter vers un expert comptable spécialisé dans le meublé il sera plus à meme de vous donner des conseils adaptes à votre situation qui est très particulière!
Je peux vous donner des coordonnées si vous en avez besoin
Cordialement
merci
je me doutais que c’était un peu pointu comme question, j ai vu les coordonnées de votre expert comptable sur la video, s’agit il du même?
Sinon vos questions étaient parfaites dans cette video , j ai simplement été étonné que vous n’aviez pas pensé à lui poser la question suivante : Dans le cas d une construction neuve (appartement ou maison) pourquoi ne pas donner votre bien à une société de gestion locative para hôtelière créée exnihilo. Vous récupérez la tva de la construction et vous vous donner des loyers que vous choisissez des le départ sur 10 ans. Vous ne perdez pas le bénéfice de l amortissement et en plus a la revente pas de plus value aggravée par l amortissement . Vous faites ainsi du sellier-bouvard sans l inconvénient d’acheter dans une résidence vacances ou que la société para hôtelière mette la clé sous la porte puisqu’elle vous appartient…
merci en tout cas votre blog est intéressant en peu de temps vous avez acquis une belle expérience .
Bonjour
C’est vous que j’aurais dû interviewer 🙂
Magnifique montage
Par contre je ne sais pas si ce sera encore possible longtemps car le dispositif touche à sa fin
Pour le comptable je vous envoies des coordonnées en MP
Bien à vous
Bonjour
juste une question j’avais deux location meublé saisonnière déclaré en LMNP gain 12OOO
je paie taxe foncière taxe habitation plus charges dessus ces deux location j’ai un emprunt
je viens d’acquérir deux autres locations saisonnières
sur ces deux autres je paie aussi taxe foncière taxe habitation et j’ai deux autres emprunts
seulement avec l’acquisition de ces deux autres bien j’aurais des recettes d’environ 35000e ce qui dépasse les 23000
je suis salarié et ses revenus dépasse mon salaire mais je ne dégage aucun bénéfice je dois même rajouter pour payer mes emprunts dont seul les intérêts est déductibles.
je pense vendre un bien pour ne pas être imposé sur ces revenus
total emprunts annuel 39600 +( frais impôts plus taxes séjours + eaux + électricité +internet + charge copropriété )7200 total
47000 – recette je m’en sortais mais si je dois payer plus je préfère faire moins et ne pas être taxe
dois je les label Isère meublé de tourisme dois je payer la taxe d’habitation étant donner que les quatre se situe dans 4 communes différentes
merci pour votre réponse
Bonjour
Si vous êtes salarié par ailleurs vous pouvez choisir de cotiser au régime général et donc ne pas être soumis au RSI
Dans tous les cas, comme vous êtes déficitaire, vous devez à mon avis choisir de déclarer au réel et donc au pire être soumis uniquement à la cotisation minimale du RSI juste pour le fait que vous dépassez les 23000€ de recettes.
Cette cotisation est d’un peu plus de 1045€ ce qui n’est pas le bout du monde non plus.
En aucun cas vous ne devez payer la taxe d’habitation
Par contre vous êtes soumis à la CFE
qui est l’impôt le plus opaque possible.
Certains paient une cotisation basique, d’autres une cotisation par commune
Cela dépend de la politique locale e votre SIE.
Donc pas de nécessité de vous faire estampiller meublé de tourisme si vous déclarez au réel
Qu’en pensez vous ?
Bien à vous
Suite aux informations de l’expert-comptable dans la vidéo, elle ne mentionne pas que la plus-value est exonérée à la revente d’un bien pour un LMP si l’activité à plus de 5 ans. Est-ce que cela à été supprimé dans la loi de finances 2017.
Bonjour
Le statut LMP n’est plus des masses intéressant mais la disposition que vous décrivez est toujours valable… si vos recettes ne dépassent pas 90000€ annuels
C’est votre cas ?
À bientôt
Bonjour,
Je suis retraitée et LMP depuis 2003 avec des loyers de 85 000€ (6000€ net par mois).
J’ai 6 appts à Paris et toujours en déficit dans mon entreprise avec les amortissements, déficit qui vient diminuer le montant de mes retraites, donc 0€ d’impôts depuis 2003. Pour moi le statut de LMP est très intéressant puisque pas de plus-value lors des ventes au-delà de 5 ans d’activité.
Merci de toutes vos vidéos qui sont un puits d’informations.
Merci pour votre intérêt !
Joli patrimoine félicitations !
Du coup vous faites beaucoup de reventes / achats pour utiliser cette possibilité d’échapper à la plus valeur ?
Je revends et rachète à peu près tous les 6-7 ans pour récupérer la plus-value au cas où les lois changent et que l’exonération ne soit plus appliquée.
C’est une bonne stratégie en effet
Vous louez une partie en saisonnier ou tout en meublé à l’année ?
Comment faites vous dans vos achats revente pour ne pas faire une moins value à chaque fois entre les frais de notaire et le crédit qu’il reste à rembourser ?
Cordialement
Je loue à l’année, je pense vendre un de mes appartements, mais ne pas en racheter et passer en saisonnier un de mes autres appartements pour compenser les loyers de celui que je vends pour rester à des loyers de 85 000€ par an comme actuellement.
Mes appartements se trouvent à Paris mais dans une Résidence Aparthôtel 4 étoiles donc j’ai le droit de louer en saisonnier, contrairement à un appt classique. Je pense que je ferai mon propre site pour la location et ferai appel à vous pour la formation.
J’ai toujours des plus values lors des reventes car à Paris l’immobilier est rarement en baisse et je n’achète jamais un appt à son prix mais 20 à 30% en dessous (la négociation à l’achat est très importante et la patience aussi) et je les revends 10 à 20% au-dessus du prix car ils sont toujours impeccable avec une déco design. Ils sont vendus généralement en une 1 semaine.
Vous nous faites rêver 🙂
Quel superbe marché que Paris !
Bonne idée l’appart hôtel.
Nous avons entendu parler de soucis avec ce type de résidence. Il y a même plusieurs actions en justice car les propriétaires s’estiment lesés.
On espère que ce n’est pas le cas pour vous.
A votre disposition pour vous accompagner dans votre projet.
Nous proposerons prochainement un accompagnement qui devrait répondre tout à fait à vos besoins
Il s’agit d’apprendre – comprendre à louer plus que les autres, avec comme objectif contractuel de doubler vos réservations par rapport à si vous étiez seul à gérer “dans votre coin”
Bonne journée
En effet, beaucoup de personnes voulant défiscaliser achetent dans des programmes pour ne pas avoir à gérer leurs apparts, mais le rendement est de 3 ou 4%.
Les appartements que j’ai dans la Résidence Apparthotel sont privés, j’ai eu la chance de pouvoir les acheter avec des propriétaires qui eux étaient en gestion avec Pierre et Vacances avec des loyers dérisoires et qui au bout de 9 ans pouvaient les revendre à des particuliers.
Il y a 250 appts dans la Résidence dont 50 qui ont déjà été revendus à des particuliers.
Je m’occupe donc de la location et la gestion de mes biens.
Vous avez bien joué, c’est parfait 🙂
Bonjour
Petit commentaire sur la taxation des loyers des”” locations meublées classées de tourisme ” ou locations saisonnières.Je vous site en dessous :”
Et bien, petit calcul rapide et sans prétention, juste pour vous donner un ordre de grandeur
Disons que votre TMI ou taux marginal d’imposition soit à 41%
Le RSI c’est 50% ou 60% des bénéfices
On obtient donc 41 % + 50 % ou 60% = 90 % à 101 % des loyers à reverser en impôt
No comment “”””” Fin de citation.
Dans la loi de finance 2017 ,( https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2043 ) il est prévu de taxer au RSI les revenu des locations meublées classéesde tourisme .Tout d abord il faut savoir que le plafond de revenu est de 82 325€ pour des locations meublées classées de tourisme.Cela laisse un peu de marge .Vous pouvez ou déclarer au réel ou au forfait avec un abattement de 71% Les chiffres étant plus parlant que les lettres je vous montre le coût des impôts pour des loyers de 80000€ par ans.
80000-71%=23200 de loyers imposable
23200*15.5%=3565€ CSG
23200*5.90%=1369€ RSI à taux réduit sur la location meublé classée de tourisme (dans la loi de finance 2017 )
Soit 4934€ d’impôts (6.16%)
+ Pour mon cas personnel :tranche d’impôts sur votre revenu (jusqu’à 9710€=0€ de -9710€+23200€=13500€ à 14%=1890€ +taxe foncière et habitation , taxes de séjours + électricité + eau + gaz parfois + ménage+assurance soit un totale de 35% de taxe dans nos locations (je fais tous seul) et pas 110%(les pourcentage ne s’additionne pas .J’ai acheté le petit l’immeuble (ma résidence principale )de 7 studios et 1 f2 (ou j’habites dans un des appartements ) sans crédit donc aujourd’hui je rentre de 80000€ euros de loyer annuel avec 35% de charges soit un revenu net (d’impôts ,électricité, eau , tous les taxes ) de 52000€ soit 4333€ pour les cigarettes , (je ne fume pas) , l ‘entretien de la voiture et ma nourriture .(il ne faut surtout pas dépasser le plafond de 82325€/ans (prenez des vacances ).Mon amie est toujours salarié .Nous avons vendu notre maison pour le premier achat capital 100000€+100000€de crédit à la famille .Nous avons mis 2.5 ans à rembourser notre famille 52000€ -12000€(coût de la vie +1200 de mon amie en salaire ) soit 40000 x 2.5 ans =100000 € (impossible de demander à un banquier avec un taux de rendement pareil donc crédit toujours refusé).
N’étant n’y marie n’y pacsé avec mon amie , nous relançons une seconde opération sur un immeuble de 4 appartements (80000€ en financement propre) pour 30 000€ de loyers annuels .Dans 2 ans nous rechercherons un autre immeuble pour 4 appartements à 80000€ et 30000€ de revenue.
Après nous attaquons les enfants dés qu’ils sont majeurs .(Encore quelques années de travail pour mettre tous le monde à la retraite anticipé.
.Vous pouvez donc recevoir 80000€ de loyers par an et par membre de votre famille avec très peu d’impôts.
Ne pas oublier de faire une donation en démembrement car ,”’c’est un avis très personnel ”” , “”””sans aucun lecture sur le sujet de ma part “”” :le fisc va à moyen terme revaloriser les biens immobilier en fonction de la valeur locative réel donc dans notre cas 80000€ .(peut être avec des abattements pour les locations meublés saisonnières mais cela va être très douloureux )Vous ne pourrez pas donner à votre enfant un bien qui génère 80000€ de revenu et valorisé le bien à 200 000€ prix d’achat du bien .
J’espère que ce petit commentaire vous permettra de vous lancer et devenir très vite indépendant financièrement .
Bon courage avec la location meublée classée de tourisme .
Merci pour vos éléments très précis
Le post a été rédigé avant l’adoption définitive des dispositions et il est désormais aussi possible de vous affilier au régime général
À bientôt
Pouvez préciser les implications de déplacer le plafond des 82000€ ?
D’après mes lectures en dessus de 82800€ pour 2017 la location meublé classé de tourisme n’est plus considérée comme une micro entreprise .(même plafond que la micro entreprise classique ), Après obligation de passer en statut de société (donc papier sans fin , comptable , secrétaire , salarié ,fiche de paie et il ne reste plus que des charges et aucun résultat net .
Il faut savoir parfois ne pas trop grossir pour pouvoir gérer ses affaires avec ses propres problèmes (15 ans de direction de Supermarché a géré les problèmes de autres ).Je suis très heureux aujourd’hui d’accueillir mes hôtes personnellement et de leurs proposés les 7 appartements sans passer mes journées à remplir des papiers administratifs .Donc meilleur qualité de vie et quand je gagne 100€ j en garde 70€ dans ma poche pour mon plaisir .Il m’en faut pas plus pour être heureux et passer du temps avec les autres. (aménagement de 100m2 de plancher en sous comble pour des amis qui s’installaient (4 mois de travail , création d’un business de location meublée classée de tourisme (après 15 ans de commerce ) pour une de mes cousines 15 chambres avec kitchenette (4 mois de chantier ) pour devenir elle aussi indépendante financièrement . Je peux donner du temps aux autres et cela n’a pas de valeur .
Je comprend mieux
En effet, il y a ce seuil.
Par contre l’aspect paperasse n’est pas aussi insurmontable et confiscatoire 🙂
Mais on pas de soucis dans votre cas car vous multipliez les porteurs de projets 🙂
Par quels biais louez vous le plus ?
Votre propre site internet ou les plateformes en ligne ?
À bientôt
Merci pour cet exemple très détaillé et très inspirant !
J’imagine qu’avec ce prix d’achat (100 k€) vous avez investi en province, ce qui montre qu’il y a de la demande partout et qu’il y a des belles opérations à faire en sortant des grandes agglomérations qui chassent le meublé… Sans nécessairement préciser la commune dans laquelle vous avez investi, dans quelle région êtes-vous ?
Par contre, pour ceux qui veulent développer plusieurs projets sans nécessairement s’ investir personnellement dans la gestion du quotidien (ménage, draps…) et se consacrer à d’autres projets (pro, voyages,…), le seuil de 82 235€/an peut être limitant.
Dans une logique de développement de patrimoine/revenus, il semblerait opportun de faire tout en nom propre jusqu’au seuil et passer en société pour les nouveaux projets. La trésorerie du/des premiers projets en nom propre permettra d’amorcer un nouveau plus facilement en obtenant un financement avec une société (expérience et résultats à montrer au banquier). Une société + holding peut permettre également de faire de la trésorerie en limitant l’imposition dans que les revenus/dividendes ne sont pas verser et développer son patrimoine. De quoi se mettre à l’abri dans quelques années pour arrêter son activité par exemple… Si l’amortissement d’un bien via une société peut être “reculer pour mieux sauter”, c’est aussi un bon moyen pour accélérer le développement se son patrimoine.
Il y a une stratégie differente propre à chacun en fonction de ses objectifs.
Bonjour
Vous résumez très bien les différentes situations possibles
Votre commentaire devrait inspirer pas mal de propriétaires qui se bougent !
De notre côté nous investissons le long de la vallée du Rhône
Nous sommes en train d’aménager un nouveau studio
Avez vous un nouveau projet en vue de votre côté ?
Merci
Un projet de colocation + projet de découpage d’un local commercial en 2 appartements pour de la location saisonnière dans les tuyaux. Que le chemin du financement est long… Les banquiers semblent débordés. La faute de vôtre blog qui suscite des vocations ? 😉
lol 🙂
En effet, pour nous aussi les délais de financement sont très longs !
Nous sommes en train de finaliser le prêt pour notre dernier achat immo et c’est bien compliqué de fixer une date avec le notaire car la banque s’aperçoit chaque jour qu’il lui faut une pièce complémentaire !
A priori l’encombrement est plutôt dû aux nombreuses renégociations de prêts. Les gens veulent profiter des taux bas et ils ont bien raison
Pour en revenir au sujet de votre article, est-ce qu’une société de gestion (qui exploite un bien dont elle n’est pas propriétaire) peut procéder au classement du meublé et bénéficier de l’abattement de 71% sur ses revenus d’activité ou est-ce que le classement en meublé de tourisme n’est réservé qu’au propriétaire ?
Je ne suis pas un spécialiste mais je dirais qu’une société doit obligatoirement déclarer au réel (DIAF cas particulier des très petites structures), donc pas d’abattement possible
A vérifier le cas échéant avec un expert comptable qui maîtrise le sujet
Cordialement
Bonjour
Je tiens à émettre une petite nuance sur la location meublée classé par un organisme comme atout france ou maison paysanne ou gites de france.
Il est vrai que le classement à un coût 150€ tout les 5 ans .Il vous délivre des étoiles que vous pouvez refuser et demander que votre logement soit sans étoile ( vous comprendrez après pourquoi ) .Après vous envoyez la feuille à l organisme qui gère les location saisonnière meublé de votre ville et vous payez la taxe journalière (par jour loué et par personne de plus de 18 ans ) 7 jours de location avec 3 adultes donnes dans notre ville 0.30€ x 7jrs x 2 adultes soit 4.20€ .Nous avons fait déclassé nos logements pour passer de 3 étoiles (taxe 1.20€/jours /personne ) à aucune étoile (0.30€/jour/pers )
Nous avons évidement laisser les même prestations.(Nous effectuons la promotion des appartements par leboncoin(gratuit ), abritel au forfait annuel de 249€ ) et par Booking (15% de commission sur le prix de vente indiqué sur le calendrier ).
Après ce classement vous avez le droit de déclarer vos loyers (chèque , relevé annuel BOOKING ) en BIC dans la ligne avec abattement de MOINS 71% jusqu’à 82 200€ de loyers (aucun déduction) .
Nous avons baissé les frais au maximum (logements payés plus de crédit , travaux fait par nos soins ,entrée sortie des locataires , nous ne faisons que cela en dehors de nos vacances )
Exemple
Explication de l imposition pour des loyers de 50 000€
50 000€ -71%=14500€déclaré
15.5 csg crds =14500 à 15.5% soit 2248€
TFE qui vient en déduction de votre taxe foncier (l’immeuble est notre résidence principale fiscalement )
Donc des 50 000€ il faut retirer l eau , l ‘Electricité , la taxe locale journalière ,la csg et rds , la taxe d habitation et la taxe foncière et la TFE. soit après deux ans de location 30% des loyers (je rappels que nous ne prenons personnes )
Je pense donc qu’il est intéressant de ne PAS passer en frais réel( comptable , RSI ,salaire femme de ménage etc ) si vos loyers ne dépassent pas 82 200€ .
Nous fermons nous locations car nous le voulons pour ne pas dépasser le plafond .(80000-30% soit 56000 net ).
Bonne location meublé de tourisme ( sans petit déjeuné sinon c’est un autre statut )
Hello
Merci pour votre exemple concret, intéressant et argumenté.
Bravo pour votre stratégie !
En effet, vous semblez être dans un des très rares cas où il n’est pas intéressant de déclarer au réel.
C’est vraiment cool car vous n’avez pas à gérer et payer la comptabilité et c’est un gros point positif.
Par contre, ce n’est pas par ce que vous avez un résultat supérieur à 82000€ que vous n’avez pas intérêt à passer en réel.
C’est plutôt car vous n’avez plus de crédits et que vous exploitez votre propriété depuis longtemps.
Du coup dans vos charges vous ne pouvez plus déduire ni l’amortissement ni les intérêts d’emprunts…
Et ça fait une énorme différence
Qu’en pensez vous ?
A très bientôt
Bonjour,
Tout à fait, c’est le choix ou non d’amortir l’immeuble, travaux et ameublement qui peut rendre intéressant de passer au réel. En ajoutant les frais de check in/out + ménage (pour ceux qui ne veulent pas ce créer un boulot voir un deuxième !), le réel s’avère souvent plus avantageux (à calculer pour chaque projet qui est unique)
Un fois le bien amorti ou payé, c’est là que l’abattement forfaitaire s’impose.
Oui en effet
Il y a également l’autre alternative que la plupart des propriétaires préférent: vendre pour acheter autre chose et bénéficier à nouveau des intérêts et de l’amortissement 🙂
Cordialement
Du coup dans vos charges vous ne pouvez plus déduire ni l’amortissement ni les intérêts d’emprunts…
Et ça fait une énorme différence
Qu’en pensez vous ?
Je pense que le plus important et de dépenser ce que l on a et pas ce que l on pense avoir (crédit ).Pour les personnes qui ne veulent faire que cela .
Le montage financier dates de 5 ans , J’ai acheté avec la famille 100K€ et mon apport 100K€ (vente de la résidence principale ).
Je ne connais pas beaucoup montage financier qui permets en 5 ans d’avoir 200K€ de bien immobilier et 80K€ de revenu immobilier avec 56K€ de revenu net d’impôts duplicable à tous les membres de votre famille .
De plus , le système français fonctionne sur le principe suivant :
Achat à crédit ,(je paie le banquier et les assurance du crédit je déduis mais je repaie à la revente ) , je fais des travaux ( dans le prix des travaux j ai les charges des sociétés soit 5 fois les prix des matériaux , je déduis les travaux et je paie plus de taxes foncière car j’ai augmenté la valeur locative de mon bien avec les travaux et je redonne tous à la revente ) , l’amortissement pareil , le fisc reprend tout à la revente .
Le fait de déclarer quoi que se soit en baisse d’ impôt amène toujours le fisc à reprendre plus pendant ou après .
Personnellement , pour le moment 35% (de charges et d’impôts ) sur un salaire brut de 80K€ (NET 52K€) qui me permet de créer tous les 5 ans 200K€ de capital cela me suffit .(Cette activité me demande en moyenne 15 heures par semaines sur 40 semaines .Le reste est la vie de famille et les vacances.
Bonjour,
Les frais d’une conciergerie sont-ils déductibles en LMNP ?
Et qu’en est-il des objets de décoration, tableaux, peinture murale artistique, sont-ils déductibles ?
Merci.
Bonjour
oui, tout 😉
Pour le mobilier, la logique comptable veut généralement qu’au dessus de 600€, cela passe en amortissements (c’est encore mieux en fait !)
A très vite
Bonjour à tous les deux et merci encore pour le partage de vos réflexions.
En rapport avec cet article sur la fiscalité, je tenais à vous faire partager le sac de nœuds qui s’est formé dans ma tête… La fiscalité se mélange avec le droit de l’urbanisme:
J’ai signé un compromis pour un local commercial (brut, qui n’a jamais été aménagé) que je souhaite exploiter en location courte saisonnière. Je compte acheter les murs avec notre SCI famililale pour louer (bail commercial) le local nu (SCI à l’IR oblige) à ma SAS qui va meubler, équiper le local pour l’exploiter en location courte durée. La SCI va percevoir des revenus fonciers et être imposée à ce titre. Ma SAS va exploiter le bien en LS et être imposée sur son activité à l’IS.
J’ai visé spécifiquement un local commercial pour avoir à éviter la déclaration d’un changement d’usage et toutes les joyeusetés qui vont avec (permis de construire pour la modification de la façade et la création ou l’achat de places de parking en compensation). En effet, la loi ALLUR spécifie clairement que la location répétée ou permanente en courte durée est une activité commerciale qui nécessite un changement d’usage à ce titre. En ne changeant pas la destination du local (commerciale) j’espérais donc pouvoir simplement faire une simple déclaration simplifiée de travaux pour la façade (agrandissement d’une fenêtre) et basta.
Je viens d’appeler le service urbanisme de ma commune auquel j’ai exposé succinctement mon intention et je n’ai pas eu une réponse aussi catégorique que ma réflexion… Selon mon interlocutrice (qui j’espère n’y connais rien à la location saisonnière), mon projet pourrait nécessiter quand même une déclaration de changement de destination avec, entre autre, la compensation en place de parking qui vont avec (2 par logement individuel, j’envisage de faire 3 studios !). Elle m’a évidement invité à déposer une demande de certificat d’urbanisme opérationnel auquel la mairie a l’obligation de répondre sous 2 mois. Je commence à douter de ma stratégie…
Selon le code de l’urbanisme, lorsque il y a un PLU, Il existe 9 catégories d’e destination pour un bâtiment:
– Habitation,
– Résidence hôtelière,
– Bureaux,
– Commerces,
– Artisanat,
– Industrie,
– Entrepôts,
– Exploitation agricole ou forestière,
– Constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif.^
Un meublé de tourisme ne pouvant être considéré comme une habitation ou résidence hôtelière (définition INSSE de la résidence de tourisme = établissement commercial d’hébergement classé), la seule destination qui me semble convenir est celle de commerciale. Aussi dans mon cas, j’ose espérer qu’il a pas de changement d’usage à prévoir sinon mon projet est foutu…
Que pensez-vous en 1er lieu du montage fiscal ?
Selon-vous, ais-je une la bonne lecture de l’imbroglio réglementaire et urbanistique propre à la location saisonnière dans ma recherche d’un local commercial ?
Merci d’avance pour vos lumières.
Hello,
Concernant le choix d’un local à destination commercial, c’est extrêmement pertinent à Paris, ou sinon il est quasi impossible de louer en saisonnier.
Sur le reste de la France, pour l’instant, ce n’est pas si vital.
Que vous changiez de destination ou non, il semble incontournable d’avoir du stationnement associé à votre projet.
Le PLU de votre commune ou agglo, doit prévoir un nombre de places par surface commerciale, votre projet doit s’y conformer sinon le permis ne sera pas instruit.
Juridiquement, votre montage doit pouvoir passer car effectivement pour plomber la LS, le législateur a rapproché son statut de celui des hôtels. D’ailleurs les loyers sont des BIC, bénéfices commerciaux. Donc on ne peut pas faire deux poids deux mesures…
Mais n’oubliez pas que ce seront les services de la mairie qui vont instruire, donc il vaut mieux que vous soyez convaincant en expliquant cela sinon vous allez devoir aller au tribunal administratif, ce qui sera long, couteux et malheureusement il faut le dire, aléatoire.
Si vous souhaitez pour le futur pouvoir accueillir des locataires à l’année, vous avez intérêt à demander un changement d’usage pour passer tout cela en habitation.
Vous n’êtes pas tenu d’indiquer comment vous allez aménager l’espace ni d’indiquer le nombre de logements que vous allez créer.
En tout état de cause, la meilleure option est d’en parler longuement avec LE responsable de l’urbanisme de votre commune, avec un elu, ce serait le mieux.
Ensuite, discutez aussi avec votre banque à propose de votre prêt si c’est votre seule clause qui peut annuler le compromis le cas échéant…
à moins que vous ayez prévu une clause résolutoire conditionnée à l’obtention de l’autorisation d’urbanisme ?
Bien à vous
Merci pour votre retour.
Je n’ai malheureusement pas prévu de clause résolutoire en ce sens car ce n’était pas le projet initial (création d’un local partagé pour profession libérale), l’idée m’est venue en lisant ici et là 😉
L’immeuble s’est construit avant la mise en application du PLU sur la commune où je souhaite investir. Aussi, les exigences en matière de stationnement sont réputées acquises pour ce local commercial. Si je change la destination, quel qu’elle soit, je me tire une balle dans le pied car je serais à minima contraint de trouver une place de parking. Non seulement cette hypothèse plomberait la rentabilité du projet mais les parkings à louer ou à vendre dans un rayon autour de 300 m autour du projet sont très rares car très recherchés (centre-ville). En fait, la faisabilité de mon projet ne tient qu’à une seule question: Si une entreprise bénéficie d’un bail commercial pour exploiter un local en location courte durée, est-il nécessaire de déclarer un changement de destination alors que ce local est déjà commercial et que l’activité demeure bien commerciale ? Si je n’ai pas de changement de destination à déclarer, d’un point de vue administratif, je n’ai pas la nécessité de “créer” du stationnement supplémentaire, ni de déposer un permis de construire à cause de la modification de la façade (changement des fenêtres),…. Si je dépose un PC, le coût explose, je dévoile l’aménagement intérieur (création de 2 appartements) et on va me réclamer 4 places de parking (2 par logement individuel) !
Selon-vous, dois-je déclarer un changement de destination ? Si oui, je suis mort… Et je n’ai plus qu’à ramer avec le vendeur pour tenter de faire annuler la vente. En effet, le projet de local initial pour profession libérale que je lui ai exposé nécessite aussi une déclaration de changement de destination avec les mêmes problèmes qui vont avec…
NB: le local est situé à 150 m d’un grand parking sous-terrain publique, mais comme c’est du domaine publique, le service urbanisme ne peut en tenir compte.
En fait vous répondez à question car il ne se le pas que vous ayez beaucoup d’alternatives 🙂
Pour le stationnement je crois qu’il n’est de toutes façons plus possible d’acheter des places en compensation de celles qui ne sont pas créées
Du coup je me permets de reposer la question ? Dois procéder ou non à une déclaration de changement de destination ? Si oui, quelle destination ?
A paris c’est semble une destination commerciale. Quid de la Province ?
Comme je vous le disais cela peut être sujet à interprétation…
À vous de voir le niveau de prise de risque que vous souhaitez.
La solution la plus raisonnable aurait été d’inclure une clause résolutoire au compromis de vente, de préparer un argumentaire béton à base d’exemples et d’explications sur l’activité et de présenter tout cela au service urbanisme de votre agglomération. Et de préférence en associant un élu, qui sera décisionnaire
Sinon vous vous risquez à prendre une décision d’emblée qui peut vous être peu favorable et pour faire revenir les gens sur leur décision c’est parfois délicat et long.
Cordialement
Pourriez-vous me préciser svp sur quels fondements vous vous basez pour cette affirmation : “Que vous changiez de destination ou non, il semble incontournable d’avoir du stationnement associé à votre projet.”
Bonjour
C’est simplement les règles de tous les PLU.
Si vous ouvrez une activité il vous faut un nombre de places de stationnement défini au PLU.
Cordialement
(PS: je republie mon précédent message sur le bon fil de discussion, pardon)
Désolé, n’y voyez pas une obstination aveugle mais… pourquoi il y aurait de nouveaux besoins en stationnement alors que la destination reste inchangée ?
Si je monte une pizzeria, il va falloir aussi que je trouve du stationnement supplémentaire alors qu’il s’agit également d’une destination commerciale ??
Pas de soucis
Tout dépend de la différence entre l’utilisation précédente et votre projet.
Si vous transformez un cabinet d’infirmier en pizerria il est en effet très probablement que vous ayez à crée des places de stationnement supplémentaires.
Ce qui est finalement assez logique.
Si vous changez juste le nom de la pizzeria sans en changer la surface, c’est différent.
Tout dépend donc :
De votre projet
De ce que le PLU de votre ville prévoir (chaque ville à un règlement spécifique )
Local commercial en rez-de-chaussée jamais aménagé. Sols, murs, plafond et c’est tout. Même pas de fenêtres, juste des plaques en bois pour boucher les ouvertures existantes. Donc il n’y a pas de changement d’activité puisqu’il n’y en a jamais eu auparavant… Je suis donc bloqué au point de départ : est ce qu’une activité commerciale de ce type (exploitation via une sasu) nécessite la déclaration d’une changement de destination pour ce local… commercial !
Je vais donc tenter la discussion avec la mairie…
En effet, vous avez des arguments
Essayez de retrouver le permis de construire initial pour justifier d’un nombre de places de stationnement et de la destination
Cordialement
Très pertinent comme article, Je pense que la location meublée est assez avantageuse car elle permet de ne plus faire un grand déménagement pour pouvoir vivre dans une nouvelle maison.
Bonjour
Merci pour votre commentaire !
En effet, c’est un des avantages du meublé pour les locataires
Cordialement
Désolé, n’y voyez pas une obstination aveugle mais… pourquoi il y aurait de nouveaux besoins en stationnement alors que la destination reste inchangée ?
Si je monte une pizzeria, il va falloir aussi que je trouve du stationnement supplémentaire alors qu’il s’agit également d’une destination commerciale ??