Comprendre les différentes catégorisations d’appartements est crucial pour faire le choix qui correspond le mieux à vos besoins.
Un appartement T3 ou F3 représente une option populaire qui offre un compromis idéal entre confort et fonctionnalité.
À travers cet article, nous allons décomposer les caractéristiques spécifiques de ces logements, qui comportent trois pièces principales, afin de vous aider à déterminer si ce type d’appartement pourrait être le bon choix pour votre prochain domicile.
Un appartement T3 ou F3 désigne un type de logement comprenant trois pièces principales, habituellement deux chambres et un salon. Ce format, prisé pour son équilibre entre espace et praticité, répond aux besoins variés des petits ménages, des couples, ou des petites familles.
| Type de logement | Description | Nombre de chambres | Autres pièces |
| Studio (T1) | Un logement 1 pièce avec cuisine non séparée. | 0 (pièce multifonctionnelle) | Cuisine, salle de bains |
| T1 | Logement de 1 pièce principale (chambre et salon). | 0 (pièce multifonctionnelle) | Cuisine, salle de bains |
| T2 | Logement de 2 pièces (1 chambre + 1 salon). | 1 | Cuisine, salle de bains |
| T2 bis | T2 avec une pièce assez grande pour deux zones. | 1 (divisible) | Cuisine, salle de bains |
| T3 | Logement de 3 pièces (2 chambres + 1 salon). | 2 | Cuisine, salle de bains |
| T3 bis | T3 avec une pièce assez grande pour deux zones. | 2 (1 divisible) | Cuisine, salle de bains |
| T4 | Logement de 4 pièces (3 chambres + 1 salon/séjour). | 3 | Cuisine, salle de bains |
| T3 T4 | T4 transformé en T3 en réunissant deux pièces. | 2 | Cuisine, salle de bains |
| T5 | Logement de 5 pièces (4 chambres + 1 salon/séjour). | 4 | Cuisine, 1 ou plusieurs salles de bains |
| T6 | Logement de 6 pièces (5 chambres + 1 salon). | 5 (1 divisible) | Cuisine, salle de bains |
| Duplex | Appartement sur deux niveaux avec escalier interne. | Variable | Cuisine, salle de bains, autres selon configuration |
| Triplex | Appartement sur trois niveaux avec escalier interne. | Variable | Cuisine, salle de bains, autres selon configuration |
| Souplex | Appartement sur deux niveaux avec un sous-sol. | Variable (sous-sol pour chambres) | Cuisine, salle de bains, autres selon configuration |
| Loft | Ancien local professionnel transformé en logement. | Variable | Grand espace ouvert, souvent avec éléments originaux conservés |
Définition d’un appartement T3 ou F3
Un F3 ou T3 signifie un appartement avec 03 pièces principales séparées.
La cuisine, la salle de bain/toilette et le petit hall d’entrée quelques soient leurs dimensions ne sont pas considérés comme des « pièces ».
Généralement un T3 ou F3 comprend :
- 1 salon ou séjour
- 2 chambres
La loi définit la notion de pièce principale et il vaut mieux ne pas tricher là-dessus. D’après le Décret n° 2005-69 , une pièce principale doit :
- avoir une superficie minimum de 9m2 ;
- avoir une hauteur sous plafond d’au moins égale à 2,30 mètres pour une surface au moins égale à 7 mètres carrés
- être pourvue d’ouvertures donnant à l’air libre.
Une note spéciale tout de même pour les cuisines. Si elles sont intégrées au séjour, elles sont comptées comme faisant partie du salon et ne sont jamais considérées comme pièce principale.
Trouver ici plus d’explication sur les différents types d’appartement.
Comment calculer le nombre de pièces dans un logement ?
Pour calculer le nombre de pièces principales dans un logement, il est nécessaire d’identifier les pièces à vivre.
Mais que comprend-on exactement par « pièce à vivre » ?
Les pièces à vivre sont définies comme les espaces habitables du logement, à l’exclusion des pièces de service telles que la salle de bains et les toilettes.
Autrement dit, ce sont les zones du domicile où se déroulent les activités quotidiennes, telles que les chambres à coucher et le salon ou la salle de séjour.
Quelle différence entre T2, T3, F2, F3… ?
Dans le jargon de l’immobilier :
- « T » signifie simplement « Type »
- et « F » Fonction .
Ils ont la même signification, et certains utiliseront ‘T’ tandis que d’autres préféreront utiliser ‘F’.
Le nombre des pièces est le principal caractère de classification des appartements dans l’immobilier .
| Type | caractéristiques | ce qu’il comprend généralement |
| T2 ou F2 | 2 pièces principales | 1 chambre + 1 séjour |
| T3 ou F3 | 3 pièces principales | 2 chambre + 1 séjour |
Pour faire simple les chiffres après T ou F se référent au nombre de pièce(s) principale(s) disponible(s) dans l’appartement.
On répète que le nombre de pièces est toujours indiqué hors :
- cuisine
- salle de bain / salle de douche
- toilettes
Qu’est ce qu’un t3 bis ?
Jusque là tout semble assez simple, il suffit de compter les pièces principales mais avec la mention « Bis » on commence à perdre la tête.
Dans l’immobilier le « bis » est une petite subtilité pour faire savoir qu’une des pièces principales a une superficie particulièrement importante.
Ces pièces font, en règle générale plus de 30 m2 et peuvent sans problème être aménagées en deux espaces distincts comme un salon-salle à manger.
Un appartement de 120 m2 avec 2 chambres de 18 m2 chacune, 01 séjour de 52 m2, une cuisine séparée de 12 m2 et d’un bureau de 5m2 restera un appartement T3 Bis.
Colocation dans un T3: comment faire ?
Comment aménager efficacement un T3 pour plusieurs colocataires ?
Rassembler une bande d’amis dans un même appartement peut sembler idéal pour profiter de moments agréables ensemble.
Néanmoins, une cohabitation réussie nécessite que chaque colocataire dispose de son propre espace personnel, impliquant ainsi la nécessité d’une chambre individuelle pour chaque personne.
Aménager efficacement un appartement T3 pour une colocation nécessite une planification soignée afin de maximiser l’espace disponible tout en respectant les besoins d’intimité et de fonctionnalité de chacun des colocataires.
Voici des conseils pour créer un espace partagé harmonieux et pratique :
Définir les espaces privés
- Chambres : Chaque colocataire devrait avoir sa propre chambre pour garantir l’intimité nécessaire. Utilisez des meubles multifonctionnels comme des lits avec rangement intégré ou des bureaux pliables pour optimiser l’espace.
- Personnalisation : Encouragez les colocataires à personnaliser leur chambre afin qu’ils se sentent chez eux, ce qui peut inclure des choix de décoration ou des agencements spécifiques.
Optimiser les espaces communs
- Salon : Choisissez des meubles qui peuvent être facilement reconfigurés pour diverses activités, comme des canapés modulables, des tables basses avec rangement, et des poufs qui peuvent servir de sièges supplémentaires.
- Cuisine : Maximisez l’espace de rangement avec des étagères hautes et des solutions de rangement suspendues. Considérez l’installation d’appareils électroménagers compacts et multifonctionnels.
- Salle de bain : Utilisez des organisateurs de douche suspendus et des étagères au-dessus des toilettes pour maximiser l’espace. Envisagez un calendrier de nettoyage pour maintenir l’ordre et la propreté.
Espaces de travail et d’étude
- Créer des coins bureau : Si l’espace le permet, aménagez un petit coin bureau dans le salon ou utilisez un petit espace dans chaque chambre. Investissez dans de bonnes lampes de bureau et des chaises confortables pour des sessions d’étude prolongées.
Décoration et ambiance
- Cohérence esthétique : Choisissez un thème ou une palette de couleurs qui plaira à tous les colocataires pour les espaces partagés, créant ainsi une ambiance harmonieuse.
- Luminosité : Assurez-vous que l’appartement est bien éclairé, avec des sources de lumière naturelle si possible, ou ajoutez des solutions d’éclairage supplémentaires pour éclairer les coins sombres.
Règles de colocation
- Établir des règles claires : Discutez et mettez en place des règles de colocation concernant les espaces communs, les visites, le bruit, etc., pour éviter les malentendus et garantir que tout le monde est sur la même longueur d’onde.
Comparaison d’investissement : Opter pour un T2 ou un T3 ?
| Critère | T2 | T3 |
| Cible de locataires | Couples, jeunes actifs | Couples, petites familles colocations télétravailleurs |
| Avantages | – Coût initial plus faible – Bon pour les petites familles qui ne prévoient pas d’agrandissement immédiat | – Attractif pour une plus large variété de locataires – Plus adapté pour le télétravail |
| Durée de location | Bonne stabilité, locataires souvent engagés sur du long terme | Favorise des durées de location plus longues, réduit les rotations fréquentes |
| Flexibilité d’espace | Espace restreint mais fonctionnel pour un ou deux occupants | Plus d’espace, possibilité d’ajouter des chambres d’ami, bureaux, etc. |
| Coût d’investissement | Plus accessible, idéal pour les budgets limités | Plus élevé, nécessite un investissement initial plus important |
| Retour sur investissement | Adapté pour ceux cherchant une rentabilité rapide | Meilleur pour une rentabilité durable et une occupation stable |
Lorsqu’il s’agit d’investir dans l’immobilier locatif, choisir entre un T2 et un T3 peut s’avérer crucial pour la rentabilité de votre projet.
Mais quelle typologie d’appartement offre le meilleur retour sur investissement ?
Analyse des appartements de taille moyenne : le T2 contre le T3
Le T3 attire une large variété de locataires, allant des couples cherchant à ajouter une chambre d’ami ou un bureau, aux petites familles ou colocations.
Cette diversité de locataires potentiels rend le T3 particulièrement attrayant pour les propriétaires bailleurs.
En comparaison, le T2 cible principalement les couples et les jeunes actifs qui recherchent un espace plus restreint mais souhaitent néanmoins une séparation claire entre la chambre et les autres pièces.
Durée de location et stabilité des locataires
Un appartement T3 tend à favoriser des durées de location plus longues, s’éloignant des rotations fréquentes typiques des logements étudiants, pour des locataires désirant s’installer durablement.
Le T2, bien que légèrement moins performant à ce niveau, offre aussi une bonne stabilité avec des locataires souvent engagés sur du long terme.
Cependant, un T2 peut devenir insuffisant pour ceux qui envisagent d’agrandir leur famille, les poussant ainsi à déménager vers un T3.
Influence du télétravail
L’essor du télétravail a également renforcé le besoin d’espace supplémentaire chez les salariés, beaucoup recherchant une pièce dédiée au bureau, rendant le T3 encore plus désirable.
Comparaison des coûts
Investir dans un T3 représente certes un coût initial plus élevé — avec des prix oscillant entre 230 000 et 300 000 € dans des grandes villes — comparé aux montants plus accessibles des T2, T1 ou studios. Ce coût plus élevé implique un effort de trésorerie plus substantiel.
Les meilleurs sites pour trouver un appartement T3 ou F3
Si vous souhaitez trouver un appartement T3, nous vous conseillons les sites:
1- ParuVendu.fr
Créée en 2000, c’est en 2012 que Digital Virgo acquiert ParuVendu.fr et a connu le succès qu’on lui connait aujourd’hui.
La section immobilière compte pas moins de 418.000 annonces immobilières à jour. Y déposer une annonce est gratuite pour les particuliers et se fait en 3 étapes:
- Sélectionnez votre catégorie ci-dessus puis cliquez sur ‘déposer mon annonce‘
- Renseignez les informations sur votre annonce : titre, prix, description, photos et localisation.
- Indiquez vos infos de contact : noms, téléphone (vous pouvez le masquer sur l’annonce)
2. Bien’ici
Grâce à son moteur de recherche, Bien’ici identifie les appartements T3 correspondant à votre budget et votre secteur de recherche pour éviter les pertes de temps.
Sur le site, seuls les professionnels peuvent déposer une annonce à partir de 70€ par mois.
3. Nexity
Nexity est Le groupe spécialisé dans l’immobilier dans l’Hexagone. Outre un site d’annonce, il regroupe tous les métiers du mobilier à savoir :
- Achat / vente
- Location
- Gestion Locative
- Syndic de Copropriété
- Financement
- Promotion immobilière
- Solutions d’accompagnement
Le plus? Vous pouvez visiter un appartement T3 en 3D.
4. Vivastreet
Vivastreet s’auto-classe en N°2 des Petites Annonces.
La publication d’annonce immobilière entre particulier est gratuite sur le portail et la déposer y est un jeu d’enfant :
- Cliquez ici pour publier une annonce.
- Choisissez la catégorie ou vous souhaitez publier votre annonce.
- Remplissez les champs.
- Sélectionnez l’option et procédez au paiement.
- Une fois votre annonce validée vous recevrez un email de confirmation.
5. SeLoger
SeLoger est le portail d’annonce immobilière incontournable avec plus de 1 208 631 annonces immobilières actualisée en temps réel.
La publication d’annonce est gratuite pour les particuliers à particuliers avec un nombre illimité de protos.
Questions souvent posées par les lecteurs de Eldorado Immobilier
C’est quoi un T3 ?
Un T3 est un logement qui contient 3 pièces : un salon et 2 chambres, en plus d’une cuisine, d’une salle de bain et d’un WC .
C’est quoi un T2 T3 T4 ?
Les termes T1, T2, T3, T4 et T5 désignent tous un type de logement et se différencie par le chiffre qui suit la lettre T. Par exemple : T2 = 2 pièces principales et T3 = 3 pièces principales.
Quelle différence entre T3 et F3 ?
Le T3 ou F3 est composé de 3 pièces principales avec une cuisine et avec une salle de bain séparée . Donc cela signifie qu’il n’y a pas de différence entre un T3 et F3.
C’est quoi un T3 bis ?
Le terme « bis » indique que parmi les pièces dans l’appartement, il y a une pièce très grande. Par exemple, un T3 bis comprend 2 chambres et une grande salle de séjour.
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