Comment utiliser les statistiques pour votre location saisonnière?

Quand j’ai approché de la table de craps au casino, l’excitation était enivrante.

Le gars qui lance les dés, les gens qui rassemblent leurs gains avec enthousiasme, et l’action trépidante autour de la table m’ont donné envie de faire un pari.

Mais bon, j’ai mal estimé mes chances et c’était ma faute.  

pari location saisonniere
Si les casinos sont extrêmement riches et ne perdent jamais c’est qu’il y a une raison : notre incapacité à raisonner froidement lorsqu’il s’agit de paris et de statistiques

Le jeu semblait si simple : 11 numéros possibles (de deux à douze), et chacun avec une chance égale de sortir.

Je regardais la table de jeu et j’ai vu une cote de 30 pour 1 si le deux sortait deux fois. J’ai vu que j’avais une chance sur onze que mon numéro surgisse et cela semblait être un bon pari à prendre.

J’ai rapidement perdu 20 € en jetons et regardé mon argent disparaître lorsque le croupier les a collectés.

Plus tard, j’ai réalisé que la chance de tomber sur un « deux » est seulement de 2,78% contre 16,67% de chances de tomber sur un sept.

J’ai négligé de regarder qu’il n’y avait qu’une seule combinaison possible pour obtenir un deux (lorsque chaque dé affiche un).

Les statistiques étaient réelles. 

Elles étaient justes. 

Je les ai mal interprétées. 

Mes 20 € étaient partis en fumée, mais cela a été une leçon enrichissante.

Cela m’a appris que les statistiques sont rarement ce qu’elles ont l’air d’être au premier abord.

Semblable à l’excitation d’un casino, la location saisonnière est une entreprise passionnante et a beaucoup de d’appuis statistiques.

Cependant, il est absolument vital que vous compreniez les statistiques (chances) lorsque vous prenez les décisions qui ont un impact sur l’avenir de votre location en courte durée et sur le gagne-pain de votre famille.

chance location courte duree stats
L’usage du terme « chances » pour parle de statistiques est totalement impropre car les stats sont ultra rationnelles et mathématiques.
Encore faut il les utiliser et les comprendre avec du bon sens pour justement qu’elles ne deviennent pas des chances, des paris…

Pour être transparent, je suis un grand fan des statistiques.

Quand elles sont utilisées correctement, les statistiques peuvent nous guider dans nos décisions et nous donner nos meilleures chances de succès au quotidien en tant que propriétaires d’appartements loués en courte durée.

Ces statistiques peuvent nous aider à comprendre :

  • où investir judicieusement notre budget marketing,
  • comment prévoir les réservations correctement,
  • et prendre de bonnes décisions, tout simplement.

Une location saisonnière  à succès a besoin de statistiques, mais il est tout aussi important de comprendre comment les statistiques peuvent être mal employées.

Ci-dessous, il y a quelques exemples pour vous aider à assurer une analyse correcte des statistiques de location saisonnière auxquelles vous avez accès, et à prendre du recul pour les utiliser judicieusement

Dans le même registre, ces articles de Eldorado Immobilier vont vous étonner :

Rentabilité locative d’une location meublée? Tout le monde ment sur les vrais chiffres

Les secrets pour calculer facilement la vraie rentabilité de votre investissement immobilier locatif

L’omission d’informations et la mauvaise interprétation des statistiques

stat location saisonniere biaisee
Certaines stats vous feraient croire à des situations impossibles 🙂
Apprenez à regarder le détail et les analyses en petit caractères pour que votre location saisonnière ne se fasse pas avoir passage, un peu naïvement

Je ne sais pas si vous vous souvenez de cette publicité qui avait fait parler à l’époque.

Colgate (le dentifrice) avait fait une campagne indiquant que 80% des dentistes recommandent Colgate

Cela suggérait que Colgate était préférée aux autres marques par les dentistes.

Cette hypothèse incorrecte qui suggérait que Colgate était recommandé plutôt que d’autres marques de dentifrice a causé une hausse des ventes.

Mais, quand vous regardez de près les statistiques, Colgate avait commodément omis une information essentielle : les dentistes en question étaient sollicités pour sélectionner toutes les marques de dentifrice qu’ils auraient recommandé

Les dentistes ne recommandaient pas Colgate au lieu d’une autre marque, mais en plus des autres marques.

Application à la location saisonnière, du bon usage des stats

En tant que professionnels, les conciergeries et les propriétaires de location saisonnière doivent être vigilants pour comprendre les statistiques et les informations qui nous sont présentées avec.

Par exemple, Abritel a déclaré que louer votre appartement moins de 18 semaines par an couvre plus de 75% des coûts courants de votre location.

statistiques location courte duree haute saison
Il est logique qu’en l’absence de contrôle extérieur, les grandes plateformes de location saisonnière mettent en valeur les informations qui les intéressent, quitte à biaiser un peu au passage

Bien que ce soit précis, cette statistique est loin de refléter la réalité de la situation pour nombre de propriétaire de location courte durée.

En tant que propriétaire de location saisonnière, je comprends que Abritel  se réfère à une destination de haute saison, qui génère la majeure partie de ses revenus dans cette période de 18 semaines qui correspond à une très forte demande.

Le revenu est souvent suffisant pour couvrir 75% des dépenses annuelles des taxes, de l’électricité, de l’eau, etc…mais pas du crédit immobilier, des charges de co-propriété, et la myriade d’autres dépenses que les propriétaires connaissent bien.

Cf cet article inspirant:

Quels coûts supplémentaires pour louer en courte durée? 10 frais spécifiques à la location saisonnière

De toute évidence, Abritel / HomeAway a un intérêt particulier à voir l’offre de location saisonnière se développer pour répondre à la croissance continue des demandes de réservations par les voyageurs.

Quand ils ont publié ce statistique, l’équipe de communication de Abritel  a probablement compris que le fait d’afficher une statistique  précise, même si potentiellement mal comprise pouvait être à leur avantage 😉

Un miroir au alouettes, mais il faut reconnaître que cela peut aider à franchir le pas pour investir !

Comment Investir dans l’Immobilier Locatif : 35 Experts Révèlent leur Conseil le Plus Précieux pour Réussir

Un échantillonnage inexact ou biaisé pour vous faire croire n’importe quoi!

Il suffit parfois de choisir les personnes à interroger pour orienter le résultat

Le ministère du tourisme Italien indique que 58% des gens ont déjà visité le Colisée à Rome

Cela semble impossible?

stats location entre particuliers
Sérieux?
58% des gens ont déjà visité le colisée?
Cela doit être vrai puisque le ministère le dit…

Eh bien, si je vous disais que l’enquête a été réalisée sur un vol qui quittait Rome pour San Franciso?

Donc, pour être plus clair, 58% des adultes qui quittent Rome sur un vol pour San Franciso, ont visité le Colisée.

Aussi ridicule que ça parait dans l’exemple ci-dessus, l’échantillonnage inexact est un vrai problème et il n’est pas toujours facilement identifiable.

Application de l’erreur d’échantillonnage pour la location saisonnière

Un exemple d’erreur d’échantillonnage pour la location saisonnière est par exemple cette affirmation d’Airbnb en ce qui concerne la tarification intelligente.

Dans une interview, le vice-président de Airbnb a affirmé:

 » Les hôtes qui mettent en place une tarification intelligente sur Airbnb ont vu une augmentation de 13% de leurs revenus. « 

Si nous acceptons cette statistique sans prendre de recul, nous serions fous de ne pas appliquer une tarification intelligente. 

Cependant, il y a des problèmes majeurs avec cette statistique.

statistique location vacances
Les statistiques sont une science exacte, et cela vaut aussi pour la location saisonnière
Encore faut il que le propriétaire soit en présence de vraies statistiques et pas de bidouillages entre amis…

Cf cet article inspirant:

Airbnb, Booking : Avez vous intérêt à passer en tarification dynamique ?

La réalité malheureuse est que cette statistique n’est pas sérieuse.

Pour cela il aurait fallu un échantillonnage aléatoire avec des groupes de propriétaires qui testent, et des groupes de contrôle

Au lieu de cela, Airbnb a permis aux hôtes de s’auto-sélectionner et d’utiliser l’outil sur la base du volontariat.

Ce type de sélection a un biais évident et donc a un impact profond sur l’utilité de la statistique.

De par sa conception, le groupe qui était plus susceptible d’opter pour la tarification intelligente, avait le plus à gagner.

Ces hôtes n’avaient pas correctement recherché et fixé des prix basés sur les meilleures pratiques ou pour faire face à la demande.

Au contraire, les hôtes de niveau expert avec des prix stratégiques bien étudiés étaient les plus résistants au nouvel outil (c’est notre cas)

Cf ces articles sur Eldorado immo vont vous intéresser également:

2 bonnes raisons de ne pas publier son appartement meublé sur Airbnb

Comment fixer le prix de sa location courte durée pour éviter les mauvais locataires ?

Pire encore, si un hôte a essayé l’outil de tarification dynamique et a réalisé au final que la mise en place de la tarification intelligente n’a pas marché pour lui et l’a décochée, il n’a pas été inclus dans l’étude.

La statistique comprend commodément un groupe sélectionné qui était plus susceptible de faire des gains et exclut ceux qui auraient expérimenté une perte.

rigueur location courte duree calcul
Assurez vous que les données sur lesquelles vous vous basez pour votre location courte durée sont collectées et exploitées avec rigueur, sinon déconvenues en vue!

En outre, un groupe de contrôle nous aurait aidés à comprendre quelle part de l’augmentation de 13% était due à l’outil par rapport à la croissance globale du nombre de voyageurs ou l’amélioration des annonces par les propriétaires de location courte durée en question.

Quel est l’impact de la croissance de la marque Airbnb, d’une amélioration des commentaires, et d’autres facteurs externes sur ces statistiques sur la tarification intelligente ?

En plus de la sélection biaisée et de l’oubli de la prise en compte de facteurs externes, Airbnb a-t-il directement ou indirectement augmenté le classement des propriétés qui ont participé à ce programme?

Si oui, (et c’est possible, regardez notre avis sur le sujet : Airbnb n’est pas ce qu’il prétend être : eldorado ou arnaque? ) cela aurait bien entendu été une pratique avec un résultat non durable

En résumé, un petit groupe d’hôtes auto-sélectionnés n’est pas une statistique valable sur laquelle vous pouvez baser votre prise de décision.

Autre erreur statistique courante : le biais de confirmation

De toute évidence,  les services communication des grandes entreprises ont un intérêt particulier à convaincre les gens d’utiliser leur service.

Mais ils ont aussi une grande responsabilité, sachant que notre petit monde de la location saisonnière  est très jeune et naïf.

biais statistique location saisonniere
Notre tendance à nous voiler la face est parfois proprement stupéfiante!

Il faut en effet comprendre comment chaque être humain  a des préjugés et des faiblesses associés avec la prise de décision.

Les conclusions de toutes les études à ce sujet sont édifiantes et montrent comment cela fausse complètement notre façon d’interpréter les statistiques et de prendre des décisions pour nos gestions au quotidien.

Je veux souligner particulièrement ce que l’on appelle le préjugé de confirmation. 

En gros, il s’agit de l’idée que nous sommes tous susceptibles de favoriser des informations qui renforcent notre conviction actuelle, quitte à se voiler la face.

Il n’est pas naturel pour nous de formuler une hypothèse, puis de tester divers façons de prouver que c’est faux. Au lieu de cela, il est beaucoup plus probable que nous formions une hypothèse, en supposant que c’est vrai, et ensuite nous recherchons des informations qui  soutiennent notre point de vue.

Par exemple, un couple a rêvé de posséder un appartement près d’une plage en Vendée.

Leur biais de confirmation les amènera inévitablement à s’accrocher aux faits qui justifient leur volonté d’achat et renforce leur décision d’achat.

Cf cet article inspirant vous aidera à rationaliser votre pensée :

Airbnb : 60 Secrets Pour Une Top Annonce (en 2021) – Eldorado Immo

Automatiquement, le couple mettra en doute les arguments valides qui s’opposent à l’achat d’une résidence secondaire et s’accrocheront aux faits qui le soutiennent.

Les quatre filtres statistiques indispensables

Les statistiques sont tout autour de nous.

Devons-nous les ignorer?

Non.

Devons-nous en avoir peur?

Non!

Au contraire, nous allons utiliser un cadre pour nous aider à appliquer un scepticisme approprié et positif afin de déterminer un plan d’action.

En utilisant le bon sens, cela nous permettra de filtrer les mauvaises statistiques et d’entreprendre des   bonnes actions !

Par exemple, dans la dernière analyse du tourisme en France, il est dit :

60% au moins des réservations de voyages se feront sur les appareils mobiles d’ici 2020

Au lieu de faire aveuglément confiance  à la statistique ci-dessus, je recommande d’appliquer les quatre filtres de statistiques (questions) ci -dessous :

  1. Est-ce quecette personne ou cette entreprise profite de moi si je crois à cette statistique ?

Non. Cette étude a une excellente réputation

  1. Est-ce que cette statistique passe le filtre du bon sens?

Absolument. Nous savons que le trafic et les conversions mobiles augmentent régulièrement et 60% semble possible d’ici 2020.

  1. Y at- il des statistiques similaires qui soutiennent ou contredisent ces données?

Oui. Il y a beaucoup de statistiques qui tendent à montrer l’augmentation de l’utilisation mobile.

  1. Si jeprends des mesures correctives sur la base de cette statistique, y-a-t’il un risque importante ? L’inaction produit-elle un risque ?

Si mon site Web a une mauvaise expérience mobile, conséquence du fait que je choisisse d’ignorer cette statistique, cela pourrait drastiquement diminuer le nombre de réservations sur mon site. Et, cela pourrait augmenter ma dépendance vis- à- vis des plateformes de réservation en ligne qui se sont adaptées aux mobiles.

Cf ces articles qui risquent fort de vous ouvrir des perspectives insoupçonnées :

SITE INTERNET location saisonnière : 10 raisons INDISCUTABLES de vous lancer

Votre arme fatale pour cartonner avec votre location courte durée : l’expérience voyageurs

L’évolution rapide et passionnante de la location saisonnière nous incite à analyser soigneusement chaque décision avant de nous assurer que nous sommes prêts pour le changement! 

En appliquant cette simple liste de questions, qui sert de filtre pour détecter les fake news et les statistiques biaisées, nous pouvons rapidement déterminer  si nous devons faire confiance à telle ou telle statistique et prendre des actions en conséquence

Statistiques sur la location saisonnière

Votre annonce est votre meilleure publicité

31,6 % des propriétaires ont passé plus de 4h à créer une annonce

C’est votre annonce qui fait que les visiteurs deviennent des clients, des locataires.

C’est l’annonce qui différencie votre propriété des autres qui sont similaires, et son contenu est absolument nécessaire à votre succès.

Votre annonce de location courte durée inclut le titre, les photos, et le descriptif de l’annonce lui même.

Il doit être détaillé, mais pas trop long, et il doit mettre en évidence les équipements et aménagements de votre propriété qui seront les plus importants pour vos futurs invités.

Pour cette raison, plusieurs heures, et en fait plusieurs jours, sont nécessaires pour obtenir une annonce parfaitement adaptée pour obtenir un maximum de réservations.

location saisonnière
L’objectif est d’augmenter les réservations et booster l’annonce.

L’objectif est d’augmenter les reservations et booster l’annonce

Lorsque vous rédigez votre annonce, assurez-vous de l’adapter à la démographie des voyageurs que vous souhaitez attirer.

C’est une des bases du marketing : créer ce que l’on appelle des personaes, des avatars fidèles des personnes que vous souhaitez voir réserver votre gîte, votre chambre d’hôte ou votre hôtel.

Si vous attirez les touristes, parlez de la tranquillité du quartier. Si vous êtes populaire auprès des groupes de jeunes amis, mentionnez la vie nocturne à proximité.

Vous pouvez en savoir plus sur la façon de créer une annonce hypnotique et captiver les voyageurs pour louer plus avec cette formation.

Ensuite, l’une des meilleures façons d’investir davantage dans votre annonce immobilière est d’obtenir des photographies professionnelles (jetez un oeil à l’histoire de la croissance de Airbnb pour vous en convaincre…)

Ce qui nous amène à…

Seulement 43 % des propriétaires utilisent la photographie professionnelle

Cela signifie que 57 % des propriétaires n’utilisent pas d’images professionnelles, ce qui pourrait bien être une énorme erreur.

Mais les propriétaires avisés comme vous peuvent facilement transformer leur erreur en avantage concurrentiel.

Annonce sur la location de vacances : tout se joue sur le visuel
Annonce sur la location de vacances : tout se joue sur le visuel

Si un voyageur parcourt les annonces et doit décider entre vous et votre concurrent direct, quelles est l’annonce qu’il est le plus susceptible de réserver ?

Que se passe-t-il si vous et votre concurrent :

  • êtes dans la même rue,
  • offrez les mêmes équipements,
  • les mêmes chambres à coucher,
  • la même chose
  • mais la maison de votre concurrent semble majestueuse grâce à des photos professionnelles alors que le caractère de votre propriété est masqué par des photos d’iPhone peu éclairées ?

Ils choisiront le concurrent.

Oups

La photographie professionnelle est un must lorsqu’il s’agit de surpasser la concurrence.

Cela ne montre pas seulement à vos invités potentiels les meilleures vues et les meilleurs angles de vue de votre gîte, mais cela montre aussi que vous avez un certain niveau de professionnalisme et que vous allez prendre soin d’eux lors de leur séjour.

Une expérience voyageurs réussie est votre meilleur marketing

63 % des hôtes  répondent en moins de 60 minutes

Répondre rapidement aux demandes de renseignements des voyageurs montre aux futurs clients que vous ne vous souciez pas seulement d’eux, mais aussi de leur expérience. Qu’ils ont de l’importance pour vous.

De nombreux voyageurs sont habitués à séjourner dans des hôtels et des résidences de tourisme, mais ils sont relativement peu expérimentés dans le domaine de la location de vacances entre particuliers.

Vous avez la tête dans le guidon, vous pensez peut être le contraire, mais plus de 50% des utilisateurs de Airbnb sont encore de nouveaux utilisateurs!

Alors qu’ils s’aventurent dans leurs premières expériences de location courte durée avec des particuliers, ils s’attendent à un niveau élevé de professionnalisme, vu qu’ils y sont déjà habitués de la part du personnel des hôtels.

Cela inclus des temps de réponse rapides et une véritable prise en compte de leurs questions, commentaires et préoccupations.

De plus, la plupart des principaux sites d’annonces classeront votre hébergement en fonction de la rapidité avec laquelle vous répondez aux demandes de renseignements.

Plus vous répondez rapidement, meilleur sera votre classement et plus vous aurez de visibilité pour les voyageurs.

Pour aller plus loin, voici ces 60 conseils Airbnb Master pour vous aider à améliorer votre classement dans l’algorithme de cette plateforme de réservations.

77,9% des propriétaires admettent qu’il accueillent leurs locataires uniquement avec un email

Aller plus loin pour accueillir vos invités dans votre propriété est l’un des moyens les plus faciles et les moins coûteux d’améliorer leur expérience et d’obtenir un commentaire 5 étoiles.

location saisonnière
Le livret d’acceuil sert à résumer tout ce qu’il faut savoir sur la propriété et est très apprécié des locataires

L’un des moyens les plus populaires et les plus utiles d’accueillir des invités est d’avoir un livre d’accueil personnalisé.

En fait, nous avons même un modèle de livre de bienvenue que vous pouvez télécharger (gratuitement !) afin que vous puissiez donner à vos invités des informations importantes et des détails sur votre propriété d’une manière professionnelle et créative.

Livrets de bienvenue, petits cadeaux de bienvenue et notes manuscrites sont quelques-uns des meilleurs moyens de réserver un accueil chaleureux à vos invités.

C’est de plus en plus courant, alors si tout ce que vous faites pour accueillir vos voyageurs est d’envoyer un courriel, ils peuvent penser que vous n’offrez pas un niveau d’hospitalité suffisant.

Aller plus loin dans l’accueil et l’amélioration de l’expérience des clients encouragera les clients réguliers et renforcera votre réputation.

Avec plus d’invités réguliers et plus de commentaires, il y a encore plus de réservations.

Comme vous êtes arrivé jusqu’ici de la lecture, je vous offre une technique qui va surprendre agréablement vos invités, voyez la technique de la poignée de main virtuelle sur Eldorado Immobilier.

Les bons commentaires : le meilleur marketing

90 % des hôtes ne font rien pour leurs commentaires

À partir de ces données, nous pouvons constater que même si un courriel est un moyen courant et facile de demander une évaluation positive, il ne fonctionne pas toujours.

Aller plus loin pour les clients à partir du moment où ils réservent votre appartement ou votre maison et leur envoyant un rappel est un moyen très efficace d’obtenir un avis.

Mais l’e-mail n’est pas la seule option.

Essayez d‘appeler vos invités tout de suite après le check out pour leur demander ce qu’ils ont pensé de votre gîte.

Vous trouverez peut être même le temps leur envoyer un mot de remerciement manuscrit par la poste.

Les touches personnelles mèneront certainement à une expérience positive et à de bonnes évaluations.



J’espère que vous appréciez la lecture de cet article.

Vous ne savez pas trop combien votre investissement immobilier va vous rapporter en courte durée ?

Vous voulez savoir comment vous situer par rapport à la concurrence ?

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Pierre

Pierre est ingénieur agronome spécialisé dans l'aménagement du territoire (INA ENSA A), et urbaniste. Investisseur immobilier dans la location meublée courte et longue durée, il est passionné pour aider les propriétaires au quotidien. Il est l'auteur du Best Seller "Airbnb Master : les 200 secrets des nouveaux millionnaires de la location courte durée" et collabore avec de nombreux médias (Capital de M6, Le Monde, Le Parisien, Le Petit Futé...) Surtout, Pierre est à votre disposition pour échanger sur vos difficultés, laissez un commentaire !

4 réponses

  1. Frédérique Armas dit :

    « Le jeu semblait si simple : 11 numéros possibles (de deux à douze), et chacun avec une chance égale de sortir. »
    Ce n’est malheureusement pas correct du tout: le 2 et le 12 ont effectivement une chance égale de sortir (soit 2 x 1, soit 2 x 6), mais combien de possibilités de faire un 7, par exemple? Bien plus, bien sûr:
    1 + 6, 2 + 5, 3 + 4 … je ne suis pas un génie en mathématiques… ùais quand je vois des affirmations comme ça j’ai du mal à ne pas en pleurer!

  1. 4 octobre 2021

    […] Comment utiliser les statistiques pour votre location saisonnière? Les stats sont une arme à doubl… […]

  2. 2 août 2022

    […] c’est la haute saison et que votre taux de réservation est bon, ne permettez plutôt pas aux clients de négocier vos frais avec […]

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