Quelles déclarations de travaux et charges déductibles des revenus fonciers pour votre investissement locatif meublé ?

Bonus Gratuit : Les 101 villes les plus rentables pour investir dans la location saisonnière – vous allez être surpris !

La location meublée, avec déclaration au réel, est un petit paradis fiscal.


Mais il ne faut pas faire n’importe quoi au niveau des déclarations fiscales et déclarations d’urbanisme. Sinon c’est le redressement fiscal, la démolition possible… les ennuis… (l’administration fiscale cherche des sous…)



Dans cet article, vous allez comprendre :

  • Les déclarations préalables que vous devez faire pour vos travaux
  • Quelles sont les charges déductibles
  • Et les charges qui ne le sont pas

A la fin de cet article, vous saurez comment optimiser les impôts de votre location meublée et être dans les clous de la réglementation pour vos travaux.


Sondage :

A quel degré de maîtrise de la fiscalité de pensez-vous être ?

View Results

Loading ... Loading ...

Vous avez plein de questions pour votre projet. Je sais.

Mais avant de foncer tête baissée, prenez le temps de lire cet article qui va répondre à ces éléments indispensables pour être serein :

  • Vous désirez effectuer quelques travaux dans le cadre d’un changement d’usage ou d’une division ? 
  • Quelles sont les déclarations préalables auxquelles vous êtes soumis ? 
  • Les frais liés travaux sont-ils tous déductibles des revenus fonciers ? 
  • Si oui, dans quelles conditions ?

C’est un fait, pour faire des travaux dans votre location meublée, il ne suffit pas de contacter un artisan ou autre professionnel du bâtiment et de vous lancer; ce n’est pas aussi simple que ça !  

Vous devez déclarer vos travaux en amont auprès des administrations compétentes en urbanisme au risque d’être lourdement pénalisé. 

Vous devez aussi avoir en tête quelles charges seront déductibles ou non sous peine de mauvaises surprises fiscales.

Et ne pensez pas que vous pouvez « tenter votre chance », les voisins indélicats, les locataires mécontents et autre joyeusetés, cela existe vraiment. 

Et vous pourriez vous en mordre les doigts de ne pas avoir été dans les clous dès le début.

Bonus Gratuit : Les 101 villes les plus rentables pour investir dans la location saisonnière – vous allez être surpris !

Stationnement, changement d’usage, division… : quelles déclarations préalables ?

La division d’un bien immobilier en plusieurs appartements (ou division foncière)

Etonnamment, il y a régulièrement des confusions chez les investisseurs immobiliers entre changement d’usage et division.

Ce n’est pas du tout la même chose.

On entend par changement d’usage, le changement de destination de la construction (appartement, maison, immeuble). 

C’est-à-dire l’évolution de son utilisation au sens du code de l’urbanisme.

Attention, les limites du changement d’usage peuvent varier en fonction des communes et des agglomérations : renseignez-vous ! Pour en savoir plus, voici l’article idéal.

Notez que les différentes fonctions sont énumérées à l’article R123-9 du Code de l’Urbanisme 

Les différents usages regroupent: 

  • l’habitation, 
  • l’hébergement hôtelier, 
  • les bureaux 
  • et quelques autres qui concernent moins l’investissement locatif.

Dans cet immeuble, plusieurs destinations : hébergement hôtelier, commerces et habitation

La division d’un immeuble d’habitation en plusieurs appartements n’est pas considérée comme un changement d’usage si l’immeuble conserve sa fonction initiale. 

Diviser une maison en appartements ne nécessite non plus de déclaration préalable ni de permis de construire si cette maison n’est :

  • ni en zone sauvegardée,
  • en secteur classé
  • qu’elle ne présente pas d’intérêt patrimonial ou paysager, et ce,
  • et à condition de ne pas effectuer de travaux extérieurs ou d’agrandissement, qui eux sont soumis à permis de construite.

A l’inverse, une division nécessite une déclaration préalable lorsque : 

  • L’agrandissement d’une construction entraîne la création d’une surface de plancher supérieure à 2m² et inférieure ou égale à 10m² (c’est ce qui fait la différence entre les notions de construction, reconstruction ou d’agrandissement);
  • Une modification de l’aspect extérieur d’un bâtiment est en jeu ;
  • Le changement de destination d’un bâtiment même lorsque celui-ci n’implique pas de travaux ; 
  • Dans les secteurs sauvegardés pour les travaux effectués à l’intérieur des immeubles ;
  • Les travaux exécutés sur des constructions existantes ayant pour effet de modifier ou de supprimer un élément que le plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu a identifié, en application l’article L. 123-1-5 du code de l’urbanisme, comme présentant un intérêt patrimonial ou paysager ;

Le code de l’urbanisme réglemente très concrètement tout ce qu’un investisseur locatif peut souhaiter faire. Cet immeuble dragon a peu de chances de pointer le bout de son nez en Europe…

À ce propos, découvrez les déclarations préalables requises dans le cadre d’une location saisonnière

Dans le cas d’un changement d’usage :

L’autorisation préalable au changement d’usage est délivrée par le préfet du département dans lequel est situé l’immeuble après avis du maire ou du président de l’agglomération si la compétence urbanisme lui a été transférée.

Cependant l’autorisation peut être subordonnée à :

  • une compensation sous la forme
  • de la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage. 

C’est notamment le cas à Paris ou à Nice pour la location courte durée type Airbnb.

Cette possibilité n’existait jusqu’à présent que pour les locaux professionnels et cette dérogation avait un caractère personnel, elle cessait lorsque le bénéficiaire cessait son activité.

Désormais le titre de changement d’usage est attaché au local et non à la personne, il constitue un droit réel publié au fichier immobilier ou au livre foncier (hypothèques).

Il ne sera donc plus nécessaire de déposer une demande de permis de construire ayant pour seul objet de donner un caractère réel à l’autorisation suite à compensation.


Dans certaines villes ou agglomérations, un équilibre est recherché entre l'habitat et les autres usages et une compensation est demandée à tout propriétaire qui retire un logement de sa destination d'habitat à l'année (la location courte durée étant considérée comme un usage commercial)
Dans certaines villes ou agglomérations, un équilibre est recherché entre l’habitat et les autres usages et une compensation est demandée à tout propriétaire qui retire un logement de sa destination d’habitat à l’année (la location courte durée étant considérée comme un usage commercial)

Lorsque le changement d’usage s’accompagne de travaux entrant dans le champ d’application du permis de construire, la demande d’autorisation vaut demande de changement d’usage.

Dans chaque département où le changement d’usage des locaux à usage d’habitation est soumis à autorisation préalable, les conditions dans lesquelles le préfet accorde ces autorisations sont désormais fixées par arrêté préfectoral.


Quel impact pour le stationnement d’une division avec création de nouveaux logements ?

Dans le cadre d’une division d’un bien immobilier, vous devez prendre en compte l’obligation de création de surfaces de stationnement pour tout logement. 

Sauf si le Plan Local d’Urbanisme de votre commune instaure des dérogations (en général, des dérogations sont mises en place dans les centre-ville anciens et pour le logement social).

Si vous vous trouvez dans l’incapacité à satisfaire cette condition, il faut alors :

  • soit acquérir un emplacement dans un parking privé proche 
  • ou dans un parking public 
  • notez qu’il n’est plus possible de verser à la mairie une indemnité compensatoire pour la construction d’un parking public

Division d'un bien immobilier
la question du stationnement est trop souvent négligée dans un investissement immobilier locatif avec division en plusieurs appartements. Pourtant la situation peut ne pas être régularisable, avec des conséquences peu agréables pour le propriétaire.

Cela peut être un facteur très fort de blocage de votre projet d’investissement locatif. N’oubliez pas de vous poser la question du stationnement avant de diviser un logement en plusieurs appartement.

Ne pensez pas non plus pouvoir passer entre les mailles du filet. Les fichiers informatiques se croisent de plus en plus et entre les demandes de nouveaux compteurs EDF ou d’eau que vous allez devoir faire, et les fichiers fiscaux… Votre division en plusieurs appartements risque de ne pas passer inaperçue longtemps…

Saviez-vous que l’investissement dans un parking fait partie des 7 investissements locatifs les plus lucratifs ?

Remarque importante : toute autorisation d’urbanisme, que ce soit pour augmenter une surface de plancher ou un abri de jardin, nécessite un affichage.

Un panneau d’affichage doit donc être mis en place sur site. Avec les risques de recours des tiers que cela implique.

Quelles sont les dépenses de travaux déductibles des revenus fonciers et des impôts ?

Faire des travaux locatifs dans l’ancien est un moyen extrêmement efficace de faire de la défiscalisation.

En effet, ces travaux sont de fait déductibles des impôts sur le revenu, sans plafond, comme cela peut être le cas pour les niches fiscales classiques.

Les déficits créés par ces travaux sont également reportables d’année en année, pendant 10 ans. Ce qui recule d’autant la création de bénéfices fiscaux imposables pour votre investissement locatif.

Pour être plus clair et direct, faire des travaux pour valoriser votre investissement locatif permet de ne pas avoir de revenus imposables, et qui dit pas de revenus, dit pas d’impôt sur le revenu !

Dans un enfer fiscal, c’est la meilleure stratégie possible !

Les propriétaires de biens meublés peuvent prétendre à une déduction du montant total des travaux sur leurs revenus fonciers, et donc au final sur leurs impôts.


dépenses de travaux déductibles des revenus
Ne pas avoir de revenus, c’est ne pas avoir d’impôt… mais cela ne peut pas dire ne pas avoir de cash flow!

Il est parfois difficile de s’y retrouver et la complexité des travaux déductibles ou non donnent lieu régulièrement à redressement fiscal de manière.

Ceci dit, d’une manière générale, gardez en tête que seules les charges relatives :

  • à l’entretien, 
  • à la réparation, ainsi qu’à 
  • l’amélioration des locaux immobiliers donnés en location 

sont concernés par les déductions fiscales, en terme de charges déductibles. 

Pour vous aider à y voir plus clair, nous allons regarder quelles dépenses amortissables de location meublée vous pouvez déduire de vos impôts.

Quels sont les travaux et charges déductibles en location meublée non professionnelle et professionnelle ?

Les travaux d’entretien et de réparation sont déductibles

La déduction fiscale relative au travaux porte essentiellement sur les travaux d’entretien et de réparation. 

Les travaux de réparation et d’entretien se définissent comme étant une intervention dont l’objectif est de conserver ou de remettre en état le bien immobilier meublé pour que les locataires puissent en faire un bon usage courant.

Parmi les travaux de rénovation pour location meublée déductibles les plus courant, citons :

  • La remise en état du gros œuvre ;
  • La réparation de l’installation électrique ;
  • La réhabilitation des évacuations des eaux usées ;
  • Le traitement du bois ainsi que le remplacement ou entretien des menuiseries ;
  • La substitution ou la réparation de la chaudière. 

travaux d'appartement
Les travaux d’entretien qui ne remettent pas en cause la valeur du bien que vous louez sont déductibles fiscalement

Pour enfoncer le clou et vous permettre de bien comprendre la philosophie sous-jacente à la loi, remarquez bien que les travaux déductibles en location meublée ne modifient pas :

  • l’usage,
  • l’agencement
  • ou les équipements principaux de votre investissement locatif.

Qui prend en charge les travaux de réparation ? Une question qui revient souvent lorsqu’il s’agit de réparations dites locatives.

En règle général, les travaux d’entretien locatif sont, comme leur nom l’indique, à la charge du locataire. 

De ce fait ils ne sont pas concernés par les déductions de revenus fonciers. Puisque ce n’est pas vous, le propriétaire qui devez les assumer.

Et ne vous « amusez » pas à les prendre vous-même en charge, votre expert-comptable devra alors les exclure de votre bilan.

Toutefois, ne dit-on pas que chaque règle a son exception ?

Celle-ci en compte trois : 

  1. Lorsque les travaux sont nécessaires et inévitables indispensables en raison de la vétusté des lieux ou en cas de force majeure comme un péril ;
  1. Lorsque le début des travaux a eu lieu avant l’emménagement du locataire ; (donc au moment d’une vacance locative)
  1. Lorsque le but des travaux est de rendre le meublé utilisable au sens du décret de 2015, et non pas pour le rénover ou le maintenir en état.

Notez qu’en cas de bail commercial, c’est l’article 606 du code civil qui prend le relais. Vous pouvez consulter cet article de référence pour en savoir plus à ce sujet.

Les travaux d’amélioration de votre appartement ou maison loué

Par définition, les travaux d’amélioration apportent au meublé un ou plusieurs équipements supplémentaires dans le but de le rendre plus confortable, et ce, sans apporter de modification à sa structure. 

Quel type d’équipements exactement ?

Cela comprend entre autres :

  • L’installation d’un système de chauffage ;
  • La modification du système d’évacuation des eaux usées ;
  • Pose de volets ou nouvelles fenêtres ;
  • La mise en place d’isolation thermique ou phonique ;
  • L’installation d’une cuisine intégrée.

Les travaux d’amélioration englobent les changements effectués au meublé dans le but d’optimiser l’accueil des personnes en situation de handicap. 

Les frais relatifs auxdits travaux entrent, en effet, dans le cadre des déductions fiscales pour charges. 

Pour aller plus loin et tout savoir sur la fiscalité de la location meublée, accédez à ce guide complet et pas à pas.

Vous pouvez également utiliser librement cet outil de simulation entre location meublée ou vide, pour voir les économies d’impôts que vous allez réaliser avec la location meublée.

Attention : Tous les travaux ne sont pas déductibles

Les travaux de construction ou de reconstruction, ainsi que les travaux d’agrandissement n’entrent pas dans le cadre de la déduction d’impôt pour travaux dans une location, et ne viennent donc pas réduire vos revenus fonciers.

Il faut différencier : reconstruction et agrandissement.

La reconstruction est le fruit d’une transformation complète d’affection ou d’usage des lieux. Cela peut être :

  • une modification de l’agencement total, 
  • la démolition 
  • ou l’aménagement d’une partie du logement, 
  • la réfection complète du chauffage, 
  • d’une toiture ou 
  • de travaux de gros œuvre. 

L’agrandissement, quant à lui concerne un réagencement des lieux, avec une augmentation de la superficie.


travaux d'appartement loué
Dans le cas de travaux très lourds, qui vont donc modifier la valeur du bien immobilier concerné, il vaudra mieux passer par un autre dispositif fiscal, en l’occurrence le déficit foncier, avant de songer au statut de loueur en meublé

Charges déductibles ou non : Prenez en compte la nature et l’importance des travaux

Pour être déductibles et ne pas tomber dans l’ambiguïté fiscale (et ça va vite), vous devez définir en amont la nature et l’importance des travaux. 

Certains travaux :

  • comme la division d’un appartement en deux, 
  • peuvent être considérés comme des travaux d’amélioration déductibles 
  • s’ils visent à moderniser et 
  • améliorer les lieux. 

Ils peuvent donc tout à fait être intégrés dans un projet d’investissement locatif.

Cela dit, la restructuration ne doit pas être totale ni la superficie augmentée. 

Pour que vos frais soient déductibles, la restructuration doit être partielle, en d’autres termes :

  • les travaux doivent se limiter à une partie du logement, 
  • comme c’est le cas des déplacements de cloisons.

Attention : le caractère déductible de certains travaux n’est pas toujours évident à déterminer ; ce sont parfois de subtils critères qui font la différence.

Demandez toujours conseil à votre expert comptable avant de vous lancer.

Quelles sont les modalités de déduction des travaux des impôts?

Comme vous pouvez vous en douter, la déduction foncière obéit à des règles précises :

Les dépenses de travaux doivent être entièrement prises en charge par le propriétaire.

En effet, pour que les frais soient déductibles, les dépenses engagées doivent être effectuées directement par le propriétaire du bien immobilier.

Dans le cas où le locataire prend l’initiative des travaux en engageant des frais, le propriétaire ne pourra pas ensuite bénéficier d’une déduction. 

Même si une facture lui est fournie.

C’est à lui seul qu’incombent au départ l’initiative et l’engagement des frais.


déduction d'impots
Faire faire des travaux par le locataire en réduction de son loyer (ici des travaux d’élagage sur le terrain d’une maison), peut-être une fausse bonne idée… (de même que faire réaliser des travaux par un vendeur entre le compris et l’acte authentique)

Les travaux déductibles ne doivent pas augmenter de manière significative la valeur du bien immobilier

On ne le répétera peut-être jamais assez, car il s’agit d’une source d’insécurité juridique importante.

Si les travaux ont pour objectif d’entretenir, de réparer ou d’améliorer, pas de soucis.

Mais si les travaux sont réalisés en vue d’améliorer fortement la valeur du bien immobilier, vous pouvez être accusé d’accroître volontairement la valeur de votre patrimoine.

En quelque sorte vous auriez gagné sur deux tableaux à la fois :

  • La réduction d’impôt
  • L’augmentation de la plus-value immobilière

Restez vigilant et conservez une trace :

  • de l’évolution des prix de l’immobilier dans votre secteur, 
  • afin de montrer le cas échéant en cas de contrôle fiscal, 
  • que ce ne sont pas vos travaux qui ont boosté la valeur de votre investissement locatif, 
  • mais que c’est le marché immobilier en lui-même.

Eventuellement, vous pouvez aussi vous appuyer sur la courbe de Friggit pour étayer votre argumentation.

Vous devez payer réellement les travaux au cours de l’année d’imposition

Ce sont donc bien les factures qui sont à fournir et pas les devis.

Le timing est donc important, soyez particulièrement vigilant en fin d’année.

Le propriétaire du bien immobilier ne peut pas bénéficier d’une déduction foncière pour travaux de remise à neuf

De même si le début des travaux coïncide avec la volonté du propriétaire de récupérer le bien pour un usage personnel, suite à la sortie du locataire. 

Certaines dépenses exceptionnelles entrent dans le cadre des déductions de revenus fonciers.

Par exemple, le propriétaire est autorisé à déduire les frais engagés s’il a été contraint de reloger son locataire le temps de la durée des travaux.

Cela peut se produire si l’appartement ou la maison font l’objet d’un arrêté de péril ou sont déclarés insalubres.

De même, les honoraires payés à un maître d’œuvre ou un architecte pour le suivi des travaux pourront être déduits, de même que toutes les études d’une manière générale.

En synthèse, questions les plus souvent posées

Quelles charges puis je déduire de mes impôts en location meublée ?

En déclaration de revenus locatifs au réel (régime réel), il est possible de déduire beaucoup de charges, ce qui change fondamentalement le calcul de l’impôt et permet réellement d’investir dans l’immobilier.
Ce qui n’est pas possible en régime micro-foncier.
Ainsi, les charges déductibles des revenus (revenu foncier) sont :
– L’amortissement du bien immobilier, c’est-à-dire la déduction de la perte de valeur comptable du bien (hors foncier)
– Les équipements : en charges de l’année courante pour une valeur jusqu’à 600€ et dans les amortissements au délà
– Les travaux qui n’augmentent pas la valeur du bien d’une manière significative (y compris les taxes spéciales d’équipement)
– Les charges de copropriété
– Tous les frais et charges courants de réparation et d’entretien d’un immeuble (y compris est également déductible les provisions pour charges exceptionnelles et le régime forfaitaire pour les charges)
– Les frais de procédure et les frais de gestion (expulsion, loyers impayés, déclarations d’urbanisme, indemnités d’éviction, remise en état, gestion du syndic)
– les frais de garantie et primes d’assurances (garantie de loyers impayé, assurance PNO et assurance villégiature)
– les crédits immobiliers sont aussi considérés comme des dépenses déductibles du revenu foncier
– les taxes locales (CFE, taxe d’habitation, taxe foncière, taxe ou redevance de collecte des ordures ménagères)

Quelles sont les durées d’amortissement en location meublée ?

Il n’y a pas de règle précise et reconnue, mais les usages s’accordent sur des durées d’amortissement des travaux et équipements portés à l’actif du bilan comptable selon les ordres de grandeur suivants :
– Murs : de 20 ans à 40 ans
– Cuisine équipée : 10 ans
– Travaux d’amélioration : 10 ans
– Equipements au-delà de 600 € : 5 ans

Comment faire une déclaration de travaux ?

Lorsque vos travaux sont soumis à DP ou Déclaration Préalable, vous devez remplir le cerfa n° 13703*06  correspondant et le déposer en mairie en échange d’un récipissé pour qu’il soit instruit.

Quand faire une déclaration de travaux ?

Dès que la code de l’urbanisme l’impose 🙂 L’article ci-joint vous en donne le cadre.
Vous pouvez également vous renseigner en Mairie pour voir si votre projet y est soumis (par défaut, c’est le cas)

Quel document pour une déclaration de travaux ?

Pour une déclaration de travaux, le cerfa n° 13703*06  est celui qui est à télécharger, à remplir et retourner en mairie.

Quelle surface autorisée sans permis de construire ?

Il vous faudra une autorisation d’urbanisme dès que vous faites de travaux extérieurs d’agrandissement. Déclaration Préalable ou DP en dessous de 10m² de surface de plancher et permis de construire au delà.

Qu’en pensez vous ?

Avez-vous déjà été confronté à des charges ambiguës pour lesquelles vous ne saviez pas si vous pouviez les déduire ou non ?

Ou au contraire, avez-vous quelques sueurs froides car vous ne vous étiez jamais posé ce type de question auparavant ?

Dites nous si oui ou non vous êtes concerné, dans les commentaires ci-dessous

Bonus Gratuit : Les 101 villes les plus rentables pour investir dans la location saisonnière – vous allez être surpris !

Pierre

Pierre est ingénieur agronome spécialisé dans l'aménagement du territoire (INA ENSA A), et urbaniste. Investisseur immobilier dans la location meublée courte et longue durée, il est passionné pour aider les propriétaires au quotidien. Il est l'auteur du Best Seller "Airbnb Master : les 200 secrets des nouveaux millionnaires de la location courte durée" et collabore avec de nombreux médias (Capital de M6, Le Monde, Le Parisien, Le Petit Futé...) Surtout, Pierre est à votre disposition pour échanger sur vos difficultés, laissez un commentaire !

6 commentaires

  1. Merci Pierre pour vos articles édifiants!
    Je vais bientôt signer un compromis pour un immeuble qui, selon le technicien du service urbanisme, est inscrit uniquement comme local commercial.
    Or, il y avait certes une boulangerie au RdC, mais des habitations aux 1er, 2ème étages et 3ème étages (combles).
    J’ai trois questions:
    1) Si je souhaite faire de la location meublée de courte durée aux étages, puis-je garder cette destination/usage unique ou suis-je obligée de demander un changement de destination?
    2) Si je peux conserver la destination de local commercial, je ne suis donc plus obligée de créer des stationnements?
    3) Au RdC, que je ne peux pas exploiter comme logement, j’ai l’intention d’installer une piscine intérieure et un sauna. Si j’ai bien compris votre article, ces aménagements-là ne seront pas déductibles?
    Un grand merci d’avance.
    2)

    • Bonjour Stéphanie,

      Cela peut arriver, si le propriétaire précédent en a fait la demande

      1) ce n’est pas un problème car si vous êtes dans une zone anti airbnb, vous pourrez louer en courte durée avec l’usage commercial. si vous êtes dans une zone “normale”, vous pourrez faire un changement d’usage sans difficulté pour convertir en habitation
      2) en effet, mais même, vu que vous ne créer par de local supplémentaire
      3) a voir très finement avec votre expert comptable, sinon passez en déficit foncier… faites aussi attention aux aérations !
      A très vite

  2. Bonjour nous réhabilitons en faisant les travaux nous même, une maison de 3 appartements, un des logements est loué meublé, nous avons un prêt avec travaux dont nous ne payons que les intérêts actuellement. Peut on mettre les intérêts payer dans les charges déductibles ? Svp merci

    • Bonjour Evelyne,
      Merci pour votre intérêt

      Oui, bien sûr, ce sont des charges déductibles
      Par contre faites attention à bien garder en tête que le cash flow que vous avez aujourd’hui n’est pas un “vrai” cash flow perenne !
      A très vite

    • Non 🙂
      Mais il y a litige avec l’administration fiscale qui parfois l’exige (à tord)
      Du coup, je l’ai quand même mise au passage pour ceux qui paient et ne contestent pas

      Normalement, la CFE est exclusive de la taxe d’habitation
      C’est bien vu de votre part

      Bien à vous

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.