Vous voulez maximiser vos revenus en tant que Loueur en Meublé Professionnel, mais le choix de la société idéale vous échappe ?
Pas de souci, on vous guide à travers les options SARL, SCI, et SNC pour faire le bon choix.
Pour un LMP, la SARL de famille offre des avantages fiscaux comme l’imposition sur le revenu et l’exonération de plus-value. La SNC est plus flexible mais impose une responsabilité solidaire. La SCI, quant à elle, est rarement compatible avec le LMP.
Les types de sociétés compatibles avec le statut de LMP
La SARL de famille
Si vous envisagez de gérer vos locations meublées en famille, la SARL de famille pourrait bien être votre meilleure alliée.
Imaginez que vous louez un charmant petit appartement à Paris, et que votre frère, avec qui vous partagez cette SARL, bénéficie des mêmes avantages fiscaux que vous.
Grâce à cette structure, vous pouvez opter pour l’imposition sur le revenu, ce qui vous permet de déduire les amortissements du bien et d’être exonéré de plus-value après cinq ans, à condition de ne pas dépasser 90 000 € de recettes locatives par an.
Cependant, attention : pour bénéficier de ces avantages, tous les associés doivent avoir un lien familial direct (parents, frères, sœurs, conjoints).
Et bien sûr, l’activité doit rester strictement commerciale.
Par exemple, en choisissant cette structure, Erica et son frère ont pu optimiser leur fiscalité tout en préparant la transmission de leur patrimoine immobilier.
Mais si un cousin éloigné rejoint l’aventure, ou si l’activité s’éloigne de la location meublée, c’est l’impôt sur les sociétés qui reprend ses droits !
La Société Civile Immobilière (SCI)
La SCI est souvent la première idée qui vient en tête pour gérer un patrimoine immobilier, mais attention : elle n’est pas toujours compatible avec le statut de LMP.
La SCI, par nature, est une société civile, alors que le LMP relève d’une activité commerciale.
Résultat ? En optant pour une SCI, vous risquez une imposition à l’impôt sur les sociétés, ce qui peut rapidement grignoter vos bénéfices.
C’est ce qui est arrivé à Aron, qui pensait bien faire en logeant son activité de location meublée dans une SCI, avant de réaliser qu’il ne pouvait plus imputer ses déficits fonciers sur ses revenus globaux.
Voici son témoignage:
« Au début, je pensais avoir trouvé le plan parfait en mettant ma location meublée dans une SCI, mais je me suis vite rendu compte que c’était une grosse boulette. L’impôt sur les sociétés a commencé à grignoter mes bénéfices, et impossible de déduire mes déficits fonciers de mes autres revenus… Une leçon apprise à la dure ! Maintenant, je fais hyper attention aux conséquences fiscales avant de me lancer. » – Aron
Il existe cependant des exceptions : si la SCI génère moins de 10 % de recettes commerciales par rapport à ses recettes totales, ou si la location meublée est temporaire et non récurrente, elle peut échapper à l’impôt sur les sociétés et rester sous le régime de l’impôt sur le revenu.
Mais ces cas sont rares et demandent une vigilance de tous les instants.
La Société en Nom Collectif (SNC)
La SNC est un autre type de société qui peut convenir à un LMP, surtout si vous recherchez de la flexibilité.
Contrairement à la SARL, la SNC n’exige pas de lien familial entre les associés et elle est soumise par défaut à l’impôt sur le revenu.
De plus, elle permet une cession facile des parts entre associés, ce qui peut être un avantage non négligeable pour une gestion patrimoniale dynamique.
Cependant, la SNC n’est pas sans risques.
La responsabilité des associés y est solidaire et indéfinie : si un associé rencontre des difficultés financières, les autres peuvent être tenus de payer ses dettes.
Maurice, qui avait monté une SNC pour ses locations meublées, a découvert à ses dépens qu’il pouvait être poursuivi pour les dettes de son associé, mettant en péril l’ensemble de ses investissements.
« Quand j’ai monté ma SNC pour gérer mes locations meublées, je trouvais ça super flexible. Mais je n’avais pas vraiment réalisé que si mon associé avait des problèmes financiers, je pouvais me retrouver à payer ses dettes. Ça a failli mettre en danger tous mes investissements ! Maintenant, je réfléchis à deux fois avant de me lancer dans ce genre de structure. » – Maurice
Il est donc crucial de bien peser les avantages et les risques avant de se lancer.
Pourquoi est-il crucial de choisir le bon type de société ?
Imaginez un instant : vous avez enfin trouvé la perle rare, un bel appartement prêt à être loué.
Vous vous voyez déjà profiter des revenus locatifs, mais avez-vous pensé à la structure juridique qui va porter cette activité ?
Ce choix, loin d’être anodin, peut faire toute la différence entre un investissement florissant et un casse-tête fiscal.
Impact de la structure juridique sur la fiscalité et gestion locative
Le type de société que vous choisissez va directement impacter la manière dont vous serez imposé, et donc, vos revenus nets.
Par exemple:
- Une SARL de famille peut vous permettre de bénéficier de l’impôt sur le revenu, avec des avantages fiscaux intéressants comme l’amortissement du bien.
- À l’inverse, une SCI, souvent tentante pour sa souplesse patrimoniale, peut entraîner une double imposition si elle n’est pas correctement utilisée pour du LMP.
La gestion des biens n’est pas en reste : certaines structures permettent une plus grande flexibilité pour la transmission des biens ou pour inclure d’autres membres de la famille dans l’activité, sans pour autant alourdir la fiscalité.
En clair, choisir la mauvaise structure, c’est risquer de perdre une part importante de vos revenus et de compliquer inutilement la gestion de votre patrimoine.
Les risques d’une mauvaise structure juridique
Une structure inadaptée peut rapidement se transformer en cauchemar.
Prenons le cas d’un investisseur qui, séduit par la simplicité d’une SCI, a décidé de l’utiliser pour son activité de LMP.
Résultat ? Imposition à l’impôt sur les sociétés, impossibilité d’imputer les déficits fonciers, et une double taxation en cas de distribution des bénéfices.
Pire encore, en cas de transmission du bien, les héritiers se retrouvent avec une fiscalité bien plus lourde que prévu.
Autre exemple, avec une SNC : si elle offre des avantages fiscaux non négligeables, la responsabilité des associés est solidaire et indéfinie.
En clair, si votre associé fait faillite, vous pourriez bien vous retrouver à payer pour lui !
Olivier , un bailleur professionnel, explique pourquoi il a finalement choisi la SNC pour sa flexibilité malgré certains inconvénients :
« La SNC m’a offert la flexibilité dont j’avais besoin pour gérer mes biens sans être lié à des contraintes familiales. Cependant, la responsabilité solidaire a été un point de vigilance. C’est une structure qui fonctionne bien, mais il faut être conscient des risques. »
Olivier
Lire aussi : Pourquoi Choisir une SARL de Famille pour Optimiser LMP ?
Location meublée en indivision : Guide complet (LMNP et LMP)
LMP ou SAS : Que choisi pour optimiser la location meublée ?
Comparaison des différentes structures juridiques
Vous hésitez encore entre la SARL de famille, la SCI et la SNC pour votre activité de Loueur en Meublé Professionnel ?
Pour vous aider à y voir plus clair, voici un tableau comparatif qui résume les principaux avantages et inconvénients de chaque structure.
Type de société | Avantages | Inconvénients | Références légales |
---|---|---|---|
SARL de famille | -Imposition sur le revenu -Amortissements déductibles -Exonération de plus-value après 5 ans -Transmission facilitée en famille | -Lien familial obligatoire -Activité commerciale requise -Risque de perte du statut fiscal | Articles 151 nonies et 239 bis AA du CGI |
SCI | -Gestion patrimoniale simplifiée -Transmission du patrimoine facilitée | -Incompatibilité avec LMP Imposition à l’impôt sur les sociétés -Double imposition en cas de distribution des bénéfices | Article 206-2 du CGI |
SNC | -Imposition sur le revenu par défaut -Pas de lien familial requis -Flexibilité dans la gestion et cession de parts | -Responsabilité solidaire et indéfinie -Risques financiers pour les associés | Articles L221-1 et L221-2 du Code de commerce |
Maintenant que vous avez une vue d’ensemble des différentes options, quelle structure choisir pour votre activité de LMP ? Tout dépend de votre profil et de vos objectifs :
- Si vous privilégiez l’optimisation fiscale, la SARL de famille est souvent le meilleur choix. Elle permet de bénéficier de l’imposition sur le revenu tout en déduisant les amortissements et en profitant d’une exonération de plus-value après cinq ans. C’est une structure idéale pour ceux qui louent en meublé en famille.
- Si votre priorité est la gestion patrimoniale sur le long terme, avec une transmission simplifiée, la SCI pourrait être adaptée, à condition de ne pas exercer de location meublée régulière. Attention toutefois aux pièges fiscaux liés à l’impôt sur les sociétés.
- Pour ceux qui recherchent la flexibilité sans lien familial obligatoire, la SNC offre une grande liberté dans la gestion des biens et des cessions de parts. Cependant, la responsabilité solidaire et indéfinie des associés peut représenter un risque important.
Quel que soit votre choix, n’oubliez pas que chaque situation est unique.
Pour faire le bon choix, il peut être judicieux de consulter un expert-comptable ou un avocat spécialisé, afin d’éviter les erreurs coûteuses et de maximiser les avantages fiscaux de votre activité de LMP.
Voici le retour d’expérience de Claudio, qui a pu éviter des erreurs coûteuses en consultant un expert avant de choisir la structure juridique pour son LMP :
« Avant de me lancer, j’ai consulté un expert-comptable. Son conseil de choisir une SARL de famille a été décisif pour optimiser ma fiscalité et sécuriser la transmission de mes biens. C’est la meilleure décision que j’ai prise pour mon activité. »
Claudio
Lire aussi : Revente en LMP : Stratégies pour Maximiser Vos Gains Fiscaux
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Conclusion
En résumé, choisir la bonne structure juridique pour votre activité de Loueur en Meublé Professionnel est crucial pour optimiser vos avantages fiscaux et protéger votre patrimoine.
Que vous optiez pour une SARL de famille, une SCI ou une SNC, prenez le temps d’évaluer vos besoins spécifiques et consultez un expert si nécessaire.
J’espère que vous appréciez la lecture de cet article.
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FAQ :
Quelles sont les principales différences entre une SARL de famille et une SNC pour un LMP?
La SARL de famille permet l’imposition sur le revenu avec des avantages fiscaux comme l’amortissement et l’exonération de plus-value après 5 ans, mais impose un lien familial entre les associés. La SNC offre plus de flexibilité sans obligation de lien familial, mais les associés y sont responsables de manière solidaire et indéfinie.
Est-il possible d’utiliser une SCI pour gérer une activité de Loueur en Meublé Professionnel?
En général, la SCI n’est pas compatible avec le statut LMP, car elle est civile alors que le LMP est une activité commerciale. Toutefois, des exceptions existent, notamment si les recettes commerciales représentent moins de 10 % des recettes totales ou si la location meublée est temporaire.
Quels sont les risques fiscaux liés à une mauvaise structuration juridique pour un LMP ?
Une mauvaise structuration peut entraîner une imposition à l’impôt sur les sociétés, la perte d’avantages fiscaux tels que l’imputation des déficits fonciers, et des complications lors de la transmission patrimoniale. Cela peut aussi exposer les associés à une double imposition ou à des responsabilités financières indéfinies.
Quels avantages fiscaux puis-je obtenir en choisissant une SARL de famille pour mon LMP?
La SARL de famille permet d’être imposé sur le revenu, de déduire les amortissements du bien, et d’être exonéré de plus-value après cinq ans, sous certaines conditions. Elle est particulièrement avantageuse pour les membres d’une même famille souhaitant gérer ensemble une activité de location meublée.
Dois-je consulter un expert pour choisir la structure juridique de mon LMP ?
Oui, il est fortement recommandé de consulter un expert-comptable ou un avocat spécialisé pour évaluer vos besoins spécifiques et vous aider à choisir la structure juridique la plus adaptée à votre situation, afin d’éviter des erreurs coûteuses et de maximiser les avantages fiscaux de votre activité.