La SARL de famille LMP est la structure privilégiée des investisseurs qui louent meublé en famille et veulent optimiser leur fiscalité professionnelle.
La SARL de famille LMP combine transparence fiscale IR illimitée, amortissements BIC et exonération totale de plus-value dès 5 ans via l’article 151 septies CGI si les recettes moyennes restent sous 90 000 € sur 2 ans. En 2026, les cotisations SSI du gérant majoritaire et la réforme LF 2025 changent l’équation : anticiper ces deux paramètres vaut plusieurs milliers d’euros.
📚 Ce que vous allez découvrir :
- ✅ Pourquoi la SARL de famille LMP écrase la SCI dès 300 000 € de patrimoine — et comment éviter le piège de la double imposition
- ✅ Le vrai coût des cotisations SSI en 2026 (PASS = 48 060 €, tableau par branche, cotisations minimales artisans/commerçants ~1 154 €)
- ✅ L’exonération totale de plus-value LMP via l’art. 151 septies : conditions exactes, seuil 90 000 € apprécié en moyenne des 2 exercices précédents
- ✅ Comment transmettre jusqu’à 400 000 € sans droits grâce au démembrement et à la décote d’illiquidité 10-20 % validée par la jurisprudence
- ✅ La distinction cession d’immeuble vs cession de parts SPI post-LF 2025 — l’angle que vos concurrents n’expliquent pas
La SARL de famille LMP offre une exonération totale de plus-value dès 5 ans si vos recettes restent sous 90 000 €. En 2026, les cotisations SSI et la réforme LF 2025 sont les deux paramètres à intégrer avant de créer la structure.
Qu’est-ce qu’une SARL de famille LMP ?
La SARL de famille LMP est une société à responsabilité limitée constituée exclusivement entre membres d’une même famille (art. 239 bis AA CGI), ayant opté pour l’IR de façon illimitée, et dont au moins un associé franchit simultanément les deux seuils LMP : 23 000 € de recettes locatives annuelles ET plus de 50% des revenus de son foyer fiscal (art. 155 IV CGI). La structure ne paie pas d’IS, chaque associé est imposé sur sa quote-part BIC directement dans son IR personnel.
La SARL de famille repose sur un mécanisme fondamental : la transparence fiscale. Contrairement à une SCI à l’IS qui génère une double imposition (IS 15% sur les premiers 42 500 € puis flat tax 30% sur les dividendes), la SARL de famille à l’IR ne paie aucun impôt au niveau de la société. Ses résultats sont répartis entre les associés au prorata de leurs parts sociales, chacun les intégrant dans sa déclaration d’IR en catégorie BIC.
L’option IR est accordée sans limite de durée pour la SARL de famille, contrairement aux autres SARL limitées à 5 exercices fiscaux (art. 239 bis B CGI). Cela signifie que vous pouvez détenir vos biens locatifs meublés dans cette structure pendant 30 ans sans jamais rebasculer à l’IS, un avantage structurel que ni la SCI ni l’EURL classique ne peuvent offrir.
Qui peut être associé dans une SARL de famille LMP ?
L’article 239 bis AA du CGI est très précis sur ce point.
Sont autorisés :
- Les parents et enfants (ascendants/descendants en ligne directe)
- Les frères et sœurs
- Les conjoints mariés
- Les partenaires liés par un PACS
- Les enfants mineurs (représentés par leurs parents)
Sont en revanche exclus : les concubins (union libre), les beaux-frères/belles-sœurs, les oncles, tantes, neveux, nièces et toute personne extérieure à la famille.
En cas de divorce, si les seuls associés sont deux ex-conjoints, la rupture du PACS ou du mariage fait basculer la SARL de famille à l’IS au bout de 6 mois si aucune mesure corrective n’est prise.
La solution préventive ? C’est d’intégrer un enfant majeur comme associé « tampon » dès la création.
Qui est LMP, qui est LMNP dans la même SARL ?
| Associé | Quote-part | Recettes locatives annuelles | Autres revenus | Statut |
|---|---|---|---|---|
| Parent A (gérant majoritaire) | 60% | 28 000 € | 22 000 € salaire | LMP (28 000 € > 23 000 € ET 56% des revenus) |
| Parent B (associé) | 40% | 18 700 € | 35 000 € salaire | LMNP (18 700 € < 23 000 €) |
Le statut LMP ou LMNP ne dépend pas de la structure mais du profil de chaque associé pris individuellement (art. 155 IV CGI). Au sein d’une même SARL de famille, une asymétrie est parfaitement possible.
Par conséquent, la SARL de famille peut simultanément être soumise au régime des plus-values professionnelles (art. 151 septies) pour l’associé LMP et au régime des plus-values des particuliers (art. 150 U) pour l’associé LMNP, ce qui nécessite une comptabilité précise par associé.
SARL de famille vs SCI vs LMNP nom propre
| Critère | SARL famille IR | SCI IR | SCI IS | LMNP nom propre |
|---|---|---|---|---|
| Location meublée principale | ✅ Oui | ⚠️ < 10% | ✅ Oui | ✅ Oui |
| Double imposition | ❌ Non | ❌ Non | ✅ Oui | ❌ Non |
| Amortissement BIC | ✅ Oui | ❌ Non | ✅ Oui | ✅ Oui |
| Option IR illimitée | ✅ Oui | ⚠️ Non | N/A | N/A |
| Micro-BIC possible | ❌ Interdit | N/A | N/A | ✅ Oui |
| Transmission facilitée | ✅ Oui | ✅ Oui | ✅ Oui | ❌ Non |
| Coût création | 1 500-3 000 € | 1 500-3 000 € | 1 500-3 000 € | 0 € |
À retenir
La SARL de famille LMP est la seule structure permettant d’investir à plusieurs en location meublée professionnelle avec transparence fiscale IR illimitée, amortissements BIC et exonération potentielle de plus-value dès 5 ans. La SCI à l’IS génère une double imposition rédhibitoire ; la SCI à l’IR exclut la location meublée principale. Aucun compromis n’est possible.
Pour aller plus loin : Comprendre le régime fiscal LMP en 2026 , les conditions exactes du statut LMP associé par associé.
Quels avantages fiscaux pour le LMP en SARL ?
Le LMP en SARL de famille cumule trois avantages fiscaux exclusifs : transparence fiscale IR (zéro IS), amortissements BIC au régime réel obligatoire, et exonération totale de plus-value dès 5 ans via l’art. 151 septies CGI si les recettes moyennes des 2 exercices précédents restent sous 90 000 €. Sur un bien de 200 000 €, les amortissements génèrent 6 000 à 8 000 € de charges déductibles annuelles pendant 20-25 ans.
La transparence fiscale IR : fonctionnement concret
La SARL de famille ne paie pas d’impôt sur les sociétés. Ses résultats sont répartis entre les associés au prorata de leurs parts sociales. Chacun intègre sa quote-part dans sa déclaration d’IR en catégorie BIC.
Voici un exemple chiffré :
Une SARL de famille, avec deux associés à 50/50 génère 40 000 € de bénéfice BIC net. Chacun déclare 20 000 € de revenus BIC dans son IR personnel. Aucune taxation au niveau de la société, aucune distribution de dividendes imposée une seconde fois.
L’option IR doit être formulée auprès du Service des Impôts des Entreprises (SIE) compétent, accompagnée d’un procès-verbal d’AG actant l’accord unanime de tous les associés. Si un seul associé s’y oppose, l’option est impossible, un point à vérifier avant même de rédiger les statuts.
L’exonération de plus-value LMP : art. 151 septies CGI
C’est l’avantage le plus puissant du LMP en SARL de famille et le plus mal expliqué la plupart du temps.
L’article 151 septies du CGI prévoit une exonération totale des plus-values professionnelles sous deux conditions cumulatives :
- Activité exercée à titre professionnel depuis au moins 5 ans à la date de cession
- Recettes annuelles ≤ 90 000 €, mais ce seuil s’apprécie en moyenne des recettes hors taxes des deux exercices clos précédant la date de clôture de l’exercice de réalisation des plus-values
A noter cependant, le seuil de 90 000 € ne s’apprécie pas sur la seule année de cession, mais sur la moyenne des 2 exercices précédents. Un associé dont les recettes étaient de 95 000 € en N-2 et 80 000 € en N-1 a une moyenne de 87 500 €. Il peut bénéficier de l’exonération totale même si ses recettes N-1 dépassaient 90 000 €.
Pour ce qui est de l’exonération partielle entre 90 000 € et 126 000 € de recettes moyennes.
Il s’agit d’un excellent alternative si les recettes dépassent 126 000 €. En effet, l’art. 151 septies B CGI prévoit un abattement de 10% par an sur la plus-value à long terme au-delà de la 5ème année, conduisant à une exonération totale après 15 ans, sans condition de seuil de recettes.
Simulation comparative : LMP art. 151 septies vs LMNP art. 150 U
La différence de 94 120 € illustre pourquoi le choix LMP/LMNP et le pilotage du niveau de recettes sont stratégiques dans une SARL de famille.
Pour comparer les deux statuts selon votre profil : LMNP ou LMP : lequel choisir en 2026 ?
Les autres avantages du LMP en SARL de famille
Régime réel obligatoire : le micro-BIC est interdit en SARL de famille (art. 50-0, 2-c CGI), mais c’est un avantage déguisé dès que les amortissements dépassent 50% des recettes.
En SARL de famille LMP, l’exonération totale de plus-value via l’art. 151 septies CGI est accessible dès 5 ans d’activité si les recettes moyennes des deux exercices précédant la cession restent sous 90 000 €. Ce seuil s’apprécie en moyenne sur 2 ans, pas sur la seule année de cession.
Lire aussi : Statut LMP de Loueur en Meublé Professionnel (tableau synthèse)
LMP : Le Top de la Défiscalisation ? (IFI, Plus-Value, Succession…)
Exonération fiscale pour location courte durée avec conciergerie
Quelles cotisations SSI pour le gérant LMP ?
La cotisation minimale de ~1 154 € permet de valider 3 trimestres retraite par an (4 trimestres si le bénéfice atteint ~6 990 €).
Le gérant majoritaire d’une SARL de famille est automatiquement affilié à la SSI (Sécurité Sociale des Indépendants) en tant que TNS, même sans rémunération et que l’activité soit LMNP ou LMP. En 2026 (PASS = 48 060 €), les cotisations minimales s’élèvent à ~1 154 € pour les commerçants et ~1 134 € pour les artisans, hors CSG-CRDS et formation professionnelle.
Sur un bénéfice de 25 000 €, le taux effectif global avoisine 40%.
⚠️ Les montants de cotisations SSI sont calculés sur la base de l’assiette unique 2026 (abattement 26% sur le revenu brut). À faire valider par votre expert-comptable.
Exemples de cotisations SSI selon le bénéfice BIC 2026
| Bénéfice BIC (quote-part gérant) | Cotisations SSI | Taux effectif |
|---|---|---|
| 0 € (déficit) | ~1 250 € | — |
| 10 000 € | ~3 800 € | ~38% |
| 25 000 € | ~10 000 € | ~40% |
| 50 000 € | ~21 000 € | ~42% |
| 100 000 € | ~43 000 € | ~43% |
La solution : le gérant minoritaire
Le gérant minoritaire (détenant moins de 50% des parts, conjoint et enfants mineurs non comptabilisés) est assimilé salarié. Sans rémunération effective, il ne paie aucune cotisation sociale. Ce seul choix peut économiser 3 000 à 5 000 €/an.
À retenir
Nommer un gérant minoritaire dès la création est la décision la plus rentable du montage SARL de famille LMP. Elle évite jusqu’à 3 700-5 000 €/an de cotisations SSI minimales sans perdre aucun avantage fiscal. En 2026, le PASS est fixé à 48 060 €, vérifiez vos simulations sur cette base.
Caroline M., propriétaire de 2 studios en location saisonnière à Bordeaux, membre de l’Accélérateur à Réservations Eldorado Immobilier, partage : « On a créé notre SARL de famille avec mon mari en 2022. On pensait que les cotisations SSI ne s’appliquaient qu’aux gens qui se versaient un salaire. Premier avis d’appel SSI reçu en 2023 : 3 200 €. Personne ne nous avait expliqué la règle du gérant majoritaire. On a depuis restructuré la gérance, mais ces 3 200 € auraient pu rester dans notre poche dès le départ. »
Quelle plus-value en SARL de famille LMP 2026 ?
En SARL de famille, deux régimes de plus-value coexistent selon le profil de chaque associé : l’art. 151 septies CGI (LMP, exonération totale dès 5 ans si CA moy. < 90 000 €) et l’art. 150 U CGI (LMNP, abattements pour durée de détention + réintégration amortissements depuis LF 2025). La réforme LF 2025 (art. 84, applicable aux cessions depuis le 15 février 2025) alourdit uniquement le régime LMNP.
Art. 151 septies : exonération LMP, mode d’emploi
L’exonération totale est acquise si deux conditions cumulatives sont remplies :
- Activité exercée à titre professionnel depuis au moins 5 ans à la date de cession
- Recettes annuelles ≤ 90 000 € appréciées en moyenne des recettes HT des deux exercices clos précédant l’exercice de réalisation des plus-values
L’exonération est partielle entre 90 000 € et 126 000 €. Au-delà, deux alternatives existent :
- Art. 151 septies B CGI : abattement 10%/an sur la plus-value à long terme au-delà de la 5ème année → exonération totale après 15 ans, sans condition de seuil
- Art. 150 U CGI (régime particuliers) : abattements progressifs, exonération IR après 22 ans, PS après 30 ans
Thierry B., investisseur LMNP depuis 2017, 4 biens en SARL de famille à Annecy, et fidèle lecteur d’Eldorado Immobilier, partage :« J’avais planifié ma revente pour 2026 avec les anciennes règles de calcul de plus-value. Quand mon comptable m’a présenté l’impact de la LF 2025 sur mes 80 000 € d’amortissements cumulés, j’ai failli tomber de ma chaise : 28 000 € de fiscalité supplémentaire à la revente. On a revu l’horizon de détention à 22 ans pour bénéficier de l’exonération IR totale. Le timing de la revente, c’est aussi important que le timing de l’achat. »
Ce que change la LF 2025 pour les associés LMNP
La loi de finances 2025 (art. 84) modifie l’art. 150 VB du CGI : pour les LMNP, le prix d’acquisition est désormais minoré des amortissements admis en déduction (art. 39 C CGI). La réforme s’applique aux cessions réalisées depuis le 15 février 2025, quel que soit l’historique d’amortissement.
En revanche, les associés LMP ne sont pas concernés par cette réforme : leur plus-value relève du régime professionnel (art. 151 septies), pas du régime des particuliers (art. 150 U). La réintégration des amortissements était déjà structurelle en LMP via la valeur nette comptable.
Cession d’immeuble vs cession de parts : la différence ?
La SARL de famille est quasi systématiquement qualifiée de société à prépondérance immobilière (SPI) lorsque plus de 50% de son actif est constitué de biens immobiliers.
En cas de cession des parts sociales (et non de l’immeuble directement), le régime applicable est l’art. 150 UB du CGI (plus-value immobilière) et non l’art. 150-0 A (plus-value mobilière). La réintégration LF 2025 s’applique dans les deux cas pour les associés LMNP.
Par conséquent, céder les parts d’une SARL famille SPI ne permet pas d’échapper à la réintégration des amortissements, contrairement à une idée reçue parfois véhiculée.
Tableau comparatif des régimes de plus-value 2026
La LF 2025 alourdit uniquement la fiscalité de la plus-value des associés LMNP en SARL de famille. Les associés LMP conservent leur exonération totale via l’art. 151 septies si leurs recettes restent sous 90 000 € en moyenne sur 2 ans. Le pilotage du niveau de recettes par foyer fiscal est donc stratégique dans une SARL de famille mixte (LMP + LMNP).
Quels sont les inconvénients à anticiper ?
La SARL de famille LMP impose trois contraintes majeures : cotisations SSI du gérant majoritaire (~1 154 €/an minimum même sans bénéfice), comptabilité complète de SARL (bilan, liasse 2031-SD, AG annuelle, dépôt greffe), et exclusion définitive du micro-BIC. Une seule période de location nue fait perdre l’option IR avec imposition immédiate des plus-values latentes.
Les 7 pièges à éviter en SARL de famille LMP :
- Louer en nu, même quelques semaines entre deux locataires meublés : perte automatique de l’option IR + imposition immédiate des plus-values latentes. Un appartement meublé vide est toujours préférable à un appartement loué nu
- Créer la SARL après l’achat : droits d’apport 3-5% = 9 000-15 000 € sur un bien de 300 000 €. La société doit être créée avant l’acquisition
- Gérant majoritaire sans anticiper les cotisations SSI : minimum ~1 154 €/an en 2026, même en déficit (hors CSG-CRDS). Solution : gérance minoritaire dès la création
- Intégrer un associé extérieur à la famille: perte immédiate du statut SARL de famille, basculement IS
- Compter sur le Pacte Dutreil : exclu pour la location meublée depuis la LF 2024 (art. 23)
- Ignorer la clause de résolution des conflits dans les statuts: un désaccord familial peut bloquer la gestion et forcer une dissolution d’urgence. À prévoir dès la rédaction
- Mixer les flux Airbnb/Booking avec les comptes personnels : mélange de flux = risque de redressement fiscal sur la comptabilité de la SARL
Le piège le plus sous-estimé est la location nue, même temporaire entre deux locataires meublés, fait perdre automatiquement l’option IR et déclenche l’imposition immédiate des plus-values latentes. Un appartement meublé vide entre deux locataires est toujours préférable à un appartement loué nu.
Comment transmettre via une SARL de famille LMP ?
La SARL de famille LMP est l’un des outils de transmission patrimoniale les plus puissants pour l’immobilier locatif meublé. La donation de parts bénéficie d’un abattement de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans (art. 779 CGI).
Le démembrement de parts permet de transmettre la nue-propriété tout en conservant les revenus. La décote d’illiquidité de 10 à 20% validée par la jurisprudence (Cass. com. 13 janvier 2021 n°19-14.256) réduit encore la valeur fiscale des parts transmises.
Détails complets sur les avantages du statut LMP.
Démembrement de parts : comment garder les revenus
Le démembrement consiste à séparer la pleine propriété des parts en deux droits distincts :
- La nue-propriété (droit de disposer des parts à terme) → transmise aux enfants
- L’usufruit (droit de percevoir les revenus) → conservé par les parents jusqu’au décès
Lors du décès des parents, les enfants récupèrent la pleine propriété des parts sans aucun droit de succession supplémentaire. Les droits ont déjà été payés sur la valeur de la nue-propriété au moment de la donation.
La valeur de la nue-propriété dépend de l’âge du donateur selon le barème de l’art. 669 CGI :
| Âge du donateur | Valeur nue-propriété | Valeur usufruit |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90% | 10% |
| De 41 à 50 ans | 60% | 40% |
| De 51 à 60 ans | 50% | 50% |
| De 61 à 70 ans | 40% | 60% |
| De 71 à 80 ans | 30% | 70% |
La décote d’illiquidité : l’angle que les concurrents ignorent
La jurisprudence admet l’application d’une décote d’illiquidité sur les parts de sociétés non cotées pour tenir compte de leur faible liquidité sur le marché.
En pratique, les tribunaux valident une décote de 10% pour illiquidité des parts (clause d’agrément, absence de marché) et potentiellement 10% supplémentaires dans certains cas spécifiques.
L’application et le taux de la décote d’illiquidité sont à apprécier au cas par cas avec un notaire ou un avocat fiscaliste. La jurisprudence citée concerne principalement l’IFI/ISF et les contextes de valorisation fiscale.
La combinaison abattements légaux (100 000 €/parent/enfant/15 ans) + démembrement au barème art. 669 CGI + décote d’illiquidité admise par la jurisprudence peut permettre de transmettre une valeur réelle significativement supérieure à 400 000 € avec zéro droit de donation pour un couple de 50-60 ans avec deux enfants. Anticiper tôt est décisif : à 55 ans, la nue-propriété vaut 50% ; à 70 ans, seulement 30%.
Sylvie et Mario, couple de Lyon, SARL de famille créée en 2019 et abonnées aux newsletters d’Eldorado Immobilier, témoigne : « À 58 ans, on a fait la donation de la nue-propriété de nos parts à nos deux enfants. La valeur fiscale de la nue-propriété représentait 50% de la valeur réelle, on a transmis 320 000 € de valeur pour des droits calculés sur 160 000 €, entièrement couverts par les abattements légaux. Zéro euro de droits de donation. Notre notaire nous a dit que c’était l’une des opérations les plus efficaces qu’il ait vues en transmission immobilière. »
Comment créer une SARL de famille pour LMP ?
Créer une SARL de famille pour louer meublé en LMP se fait en 5 étapes : vérification des liens de parenté autorisés, rédaction des statuts avec option IR explicite et objet social « location meublée exclusivement », dépôt du capital (min. 1 €, recommandé 4 000-10 000 €), publication d’une annonce légale (~150-250 €) et immatriculation au guichet unique INPI avec notification de l’option IR au SIE.
✅ Checklist — Conditions cumulatives SARL de famille LMP 2026
Cochez chaque point avant de lancer la création de votre structure.
⚠️ Cette checklist est indicative. Faites relire vos statuts par un expert-comptable ou un avocat fiscaliste spécialisé location meublée avant immatriculation.
Quelles sont les 5 étapes de création concrètes ?
Étape 1 — Vérifier les conditions de parenté
Tous les associés doivent être liés par un lien familial direct autorisé par l’article 239 bis AA CGI. Un seul associé extérieur à la famille suffit à faire perdre le statut de SARL de famille dès l’immatriculation.
Étape 2 — Rédiger les statuts
Les statuts doivent préciser la dénomination sociale, l’objet social (location meublée exclusivement, jamais la location nue), les apports de chaque associé, les règles de gérance et les modalités de prise de décision. Intégrer dès les statuts la clause d’option pour le régime des sociétés de personnes à l’IR et une clause de résolution des conflits entre associés.
Étape 3 — Constituer le capital social
Le capital minimum d’une SARL est de 1 € symboliquement, mais un capital trop faible nuit à la crédibilité de la société vis-à-vis des banques. En pratique, un capital de 4 000 à 10 000 € est courant pour une SARL de famille en location meublée.
Étape 4 — Publier une annonce légale
Obligation légale dans un journal d’annonces légales habilité du département du siège social. Coût moyen : 150 à 250 € HT.
Étape 5 — Immatriculer et notifier l’option IR
Dépôt du dossier sur le guichet unique des formalités des entreprises (INPI). La société obtient son numéro SIRET. L’option IR doit être notifiée au SIE au plus tard avant la clôture du premier exercice, accompagnée du procès-verbal d’AG attestant de l’accord unanime de tous les associés.
Coût total : 1 500 à 3 000 € selon si vous passez par un notaire, un avocat ou un service en ligne.
Quelles obligations comptables pour une SARL de famille ?
| Obligation | Micro-BIC LMNP | Régime réel LMNP | SARL de famille |
|---|---|---|---|
| Bilan annuel | ❌ Non | ✅ Oui | ✅ Obligatoire |
| Compte de résultat | ❌ Non | ✅ Oui | ✅ Obligatoire |
| Liasse fiscale | ❌ Non | 2031 | ✅ 2031-SD + 2033 A-G |
| AG annuelle | ❌ Non | ❌ Non | ✅ Obligatoire |
| Dépôt greffe | ❌ Non | ❌ Non | ✅ Obligatoire (~47 €/an) |
| Expert-comptable | Facultatif | Conseillé | Quasi-obligatoire |
| Coût annuel estimé | 0 € | 400-800 € | 800-2 000 € |
La comptabilité d’une SARL de famille est celle d’une SARL à part entière.
Il n’y a pas d’allègement possible :
- Tenue d’une comptabilité d’engagement (pas de comptabilité de trésorerie)
- Production d’un bilan annuel et d’un compte de résultat
- Dépôt d’une liasse fiscale 2031 (BIC régime réel simplifié)
- Assemblée générale annuelle d’approbation des comptes
- Tenue d’un registre des décisions des associés
Ces obligations rendent le recours à un comptable SARL de famille pratiquement incontournable.
Les honoraires d’un expert-comptable pour une SARL de famille en location meublée varient entre 800 et 2 000 € HT par an. Après déduction fiscale (charges BIC) et réduction CGA (plafonnée à 915 €), le coût net tombe souvent sous 400 € par an. C’est le coût de l’optimisation des amortissements par composants.
Une erreur sur ce point efface plusieurs milliers d’euros d’avantage fiscal dès la première année.
Quel expert-comptable choisir pour une SARL de famille ?
Pas n’importe quel comptable.
La SARL de famille LMNP/LMP cumule des spécificités qui demandent une vraie maîtrise : option IR, amortissements par composants, tableau de suivi des amortissements, liasse 2031, calcul de la plus-value à la revente post-LF2025.
Un comptable généraliste qui ne fait pas de location meublée régulièrement va rater les amortissements par composants et vous faire perdre plusieurs milliers d’euros d’optimisation fiscale sur les premières années.
Trois critères non négociables pour choisir votre comptable SARL de famille :
- Spécialisation location meublée (LMNP/LMP en majorité dans son portefeuille clients)
- Maîtrise des amortissements par composants (demandez-lui comment il décompose un bien à 250 000 €)
- Capacité à simuler la plus-value à la revente avec l’impact de la réforme LF2025
Créer la SARL de famille avant l’achat du bien est la décision la plus rentable du montage. Créer la société après expose aux droits d’apport (3 à 5 % de la valeur), soit 9 000 à 15 000 € sur un bien de 300 000 €. Le timing est tout.
Consultez notre guide des meilleurs experts-comptables pour location meublée pour identifier les cabinets spécialisés.
LMP ou LMNP dans la SARL : lequel choisir ?
Le choix LMP ou LMNP dans une SARL de famille dépend uniquement des revenus de chaque associé pris individuellement (art. 155 IV CGI). Sous 23 000 € de recettes locatives personnelles OU moins de 50% des revenus du foyer, c’est LMNP. Au-delà des deux seuils simultanément, vous êtes en LMP, avec cotisations SSI mais exonération de plus-value dès 5 ans (art. 151 septies) et imputation du déficit sur le revenu global.
La SARL de famille LMP est pertinente dès que vous investissez à plusieurs ET que votre patrimoine immobilier locatif meublé dépasse 300 000 €. En dessous, les frais de structure (800-2 000 €/an) peuvent dépasser les économies fiscales.
Pour simuler votre situation avec des cas chiffrés, utilisez notre simulateur fiscal LMNP/LMP.
📋 — 5 points essentiels
La SARL de famille LMP est la seule structure permettant d’investir à plusieurs en location meublée professionnelle avec transparence fiscale IR illimitée + exonération de plus-value potentielle dès 5 ans.
Le gérant majoritaire est affilié à la SSI (~1 154 €/an minimum en 2026, PASS = 48 060 €) même sans bénéfice : nommer un gérant minoritaire dès la création évite ce coût sans perdre aucun avantage fiscal.
L’exonération LMP art. 151 septies (totale dès 5 ans si CA moy. < 90 000 €) est calculée sur la moyenne des 2 exercices précédents — pas sur la seule année de cession : pilotez vos recettes en conséquence.
La LF 2025 (art. 150 VB III CGI) alourdit uniquement les associés LMNP (+21 720 € sur un scénario type) — les associés LMP sous le seuil 90 000 € ne sont pas concernés.
Un couple avec 2 enfants peut transmettre jusqu’à 400 000 € de parts sans droits grâce aux abattements (100 000 €/parent/enfant/15 ans) + démembrement + décote d’illiquidité validée par la jurisprudence.
J’espère que vous appréciez la lecture de cet article.
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FAQ :
La SARL de famille peut-elle être LMP et LMNP en même temps ?
Oui. Dans une même SARL de famille, chaque associé est évalué individuellement selon ses propres seuils (art. 155 IV CGI). L’associé majoritaire peut être LMP (recettes > 23 000 € ET > 50% de ses revenus), tandis que les associés minoritaires restent LMNP — avec des régimes de plus-value et des obligations sociales différents pour chacun.
Quelles cotisations SSI pour le gérant LMP d'une SARL de famille en 2026 ?
Le gérant majoritaire paie des cotisations SSI minimales d’environ 1 154 € à 1 250 €/an (hors CSG-CRDS) même sans bénéfice, basées sur le PASS 2026 = 48 060 €. Sur une quote-part de bénéfice de 25 000 €, le total atteint ~10 000 € (taux effectif ~40%). La gérance minoritaire élimine ces cotisations sans rémunération.
Comment fonctionne l'exonération plus-value LMP en SARL de famille ?
L’art. 151 septies CGI prévoit une exonération totale si l’activité est exercée depuis au moins 5 ans et si les recettes sont ≤ 90 000 € — apprécié en moyenne des 2 exercices précédant l’exercice de cession, pas sur la seule année de vente. L’exonération est partielle entre 90 000 € et 126 000 €.
Faut-il créer la SARL de famille avant l'achat du bien ?
La SARL de famille LMP peut-elle bénéficier du Pacte Dutreil ?
Non. Depuis la Loi de Finances 2024 (art. 23), la location meublée est expressément exclue du Pacte Dutreil. Cette voie de transmission est fermée. La donation de parts avec démembrement et abattements légaux (art. 779 CGI) reste la solution la plus efficace pour la SARL de famille LMP.
