La location saisonnière au Japon : comment éviter tous les pièges

Le 15 juin 2018, la loi japonaise Minpaku est entrée en vigueur et a renforcé la réglementation japonaise concernant l’offre de locations courtes durées sur des plateformes comme Airbnb et Booking.com.

Le Japon dispose également d’une réglementation spécifique concernant la collecte et la communication de documents et d’informations aux clients étrangers qui passent la nuit dans le pays.

Voici ce que vous devez savoir pour commencer à héberger au Japon.

Voici un bref résumé des questions que vous vous posez. Vous êtes ensuite libre de lire l’article jusqu’à la fin pour découvrir ce que vous devez vraiment savoir :

Airbnb est-il légal au Japon ? Oui, c’est légal. En juin 2018, le Japon a imposé une nouvelle réglementation sur le partage de maisons qui a affecté les annonces Airbnb dans tout le pays. En conséquence de cette nouvelle réglementation, tous les hôtes d’Airbnb au Japon doivent enregistrer leur annonce et afficher un numéro de licence sur leur page d’annonce.

Comment un étranger peut-il louer un appartement au Japon ? Pour louer un appartement et conclure un contrat de location au Japon, une personne non japonaise doit généralement fournir deux pièces d’identité officielles :

• Un passeport.
• Soit un visa ou une carte de séjour.

Est-il préférable de séjourner dans des hôtels ou des Airbnb au Japon ? Airbnb est généralement considéré comme moins cher au Japon. Si vous voyagez en groupe, il est beaucoup moins cher de louer une maison entière avec Airbnb que de louer deux chambres ou plus avec un hôtel. … Vous pouvez même essayer de négocier le prix avec l’hôte et la plupart offrent des réductions pour les locations hebdomadaires et mensuelles.

Un étranger peut-il acheter un appartement au Japon ? Oui, il n’existe aucune restriction légale à l’achat d’un bien immobilier au Japon pour les étrangers. Les étrangers sont seulement tenus de fournir une notification écrite à la Banque du Japon dans les 20 jours suivant l’achat d’un bien immobilier. Il n’est pas nécessaire d’avoir la citoyenneté ou même un visa de résidence pour acheter une maison au Japon.

Est-il sûr de réserver Airbnb au Japon ? Airbnb est à la fois légal et sûr au Japon. De nombreux voyageurs ont séjourné dans des propriétés d’Airbnb au Japon et la plupart d’entre eux disent qu’ils le feront à nouveau si jamais ils y retournent parce qu’ils étaient heureux de leur séjour.

Combien coûte un appartement au Japon ? Le loyer mensuel moyen à l’échelle nationale, hors charges, pour un appartement d’une pièce (20 à 40 mètres carrés) est compris entre 300 et 500€. Le loyer des appartements de taille similaire dans le centre de Tokyo et les quartiers populaires voisins commence généralement aux alentours de 700€.

Les auberges de jeunesse sont-elles sûres au Japon ? Les auberges de jeunesse au Japon sont propres, accueillantes et très courantes. … Les auberges au Japon sont une alternative peu coûteuse et merveilleuse aux hôtels. La serviabilité du personnel est à elle seule une excellente raison de choisir de séjourner dans une auberge. Étant un pays si sûr, les auberges sont également idéales pour les familles, même celles qui voyagent avec de jeunes enfants.

Quels sont les types de logements privés ? Les “logements privés” comprennent ceux qui ont obtenu une approbation en vertu de la loi sur les auberges et les hôtels et ceux qui ont obtenu une autorisation en vertu de la loi sur les logements privés des zones spéciales auprès d’un gouvernement local, en plus de ceux qui se sont enregistrés en vertu de la loi sur les entreprises de logements privés.

Y a-t-il des conditions concernant la taille du logement loué ? Il n’y a pas de conditions concernant la taille du logement, cependant, la surface minimale requise (3.3㎡) par locataire doit être garantie.

Puis-je m’absenter pour travailler pendant la journée ? Il est nécessaire de faire appel à un administrateur de logement privé (conciergerie), en cas d’absence prolongée et continue pour des raisons professionnelles ou autres.

Que signifie la limite de 180 jours par an ? Comment est-elle calculée ? La loi sur les entreprises de logement privé Mimpaku stipule que le nombre maximum de jours où des personnes sont logées dans chaque logement au cours d’une année est de 180 jours, c’est-à-dire entre le 1er avril à 12 heures et le 1er avril de l’année suivante. Une nuit est comptée comme un jour.

Quand, comment et que dois-je signaler dans le rapport périodique au gouverneur au japon ?L’exploitant d’un établissement d’hébergement privé est tenu de déclarer [1] le nombre de jours pendant lesquels des personnes ont été hébergées dans l’établissement enregistré, [2] le nombre de locataires, [3] le nombre total de locataires et [4] une ventilation du nombre de locataires par nationalité pour chacun des deux mois précédents au plus tard le 15e jour des mois de février, avril, juin, août, octobre et décembre de chaque année.

La loi Minpaku du Japon – synthèse

1. Il faut obtenir et afficher un numéro d’identification pour chaque annonce
2. Si le propriétaire n’habite pas sur place, il doit désigner un administrateur responsable.
3. Un minpaku (location saisonnière) ne peut être exploité que pendant 180 jours par an au maximum.
4. Il faut déclarer tous les deux mois au gouvernement les informations contenues dans registre des arrivées

Toute personne souhaitant se lancer dans une location courte durée au Japon doit obtenir une licence d’exploitation de minpaku (location courte durée type Airbnb)

Avec cette licence, les propriétaires de locations meublées courte durée reçoivent un numéro de notification qu’ils doivent afficher sur toute annonce pour leur location courte durée.

Les propriétaires et gestionnaires de minpaku sont autorisés à louer des locations courte durée pour un maximum de 180 jours par an, avec certaines restrictions en fonction des quartiers et des villes.

Le permis de minpaku comporte diverses exigences et est un processus assez long à remplir pour obtenir un numéro d’identification.

Ce processus comprend :

• la réalisation de diverses inspections des bâtiments,
• le dépôt de divers formulaires et documents,
• et la désignation d’un administrateur externe qui sera disponible et responsable lorsque le propriétaire n’habite pas sur place.

Voici une petite videos que vous pouvez regarder : Concernant la Location saisonnière au Japon

Exigences générales pour un Minpaku :

• Un minimum de 3,3 mètres carrés d’espace dédié à chaque invité.
• Installation et vérification régulière des équipements d’éclairage d’urgence ainsi que des itinéraires d’évacuation affichés.
• Des informations sur l’utilisation de tout équipement dans une langue étrangère, ainsi que des informations en langue étrangère sur les moyens de transport et les numéros de téléphone d’urgence.
• Approbation des pompiers et équipement de sécurité incendie d’urgence régulièrement vérifié.
• Les déchets doivent être collectés auprès d’une entreprise de collecte de déchets industriels plutôt qu’auprès des services de collecte de déchets résidentiels.

• Les panneaux indiquant la destination du bâtiment doivent être affichés dans un endroit public et clairement visible sur la propriété.
• Préparez et tenez un carnet de bienvenue dans lequel sont consignées les informations relatives aux invités (le nom, la nationalité et le numéro de passeport doivent être indiqués) et les jours d’ouverture.
• Ces informations doivent être conservées pendant trois ans au maximum.

En plus de ces exigences, les exploitants de minpaku doivent confier à un administrateur privé spécialisé dans l’hébergement la supervision des besoins et de la gestion de l’espace d’hébergement si l’exploitant est absent alors que des locataires sont présents (conciergerie).

Bien que cela exclue les absences normales qui se produisent dans la vie quotidienne, telles que les sorties pour aller à ‘épicerie, si l’exploitant est absent pendant de longues périodes au cours de la journée en raison du travail ou pour d’autres raisons, il devra engager un administrateur.

Si un minpaku dépasse cinq chambres d’hébergement, une conciergerie est nécessaire, que l’exploitant soit absent ou présent.

De plus, si un exploitant de logement privé veut utiliser un service de gestion de propriété, il doit faire appel à un agent de logement privé enregistré et doit lui confier toutes les tâches de gestion clés de la propriété.

Collecter des informations sur les locations

Les exploitants ou les propriétaires doivent tenir un registre d’accueil contenant des informations sur tous les locataires.

Si le locataire est japonais, l’exploitant ou l’administrateur doit recueillir et conserver une photo du permis de conduire du locataire ou une autre pièce d’identité avec photo.

Si le locataire est étranger, une photo de son passeport doit être recueillie.

En même temps, l’identité du locataire (qu’il soit étranger ou japonais) doit être vérifiée et enregistrée sur une photo ou une vidéo à côté de sa pièce d’identité avec photo.

L’exploitant ou l’administrateur doit également recueillir et conserver

• les noms,
• dates de naissance,
• adresses,
• professions
• et dates d’hébergement

De tous les locataires.

En outre, si les locataires sont étrangers, leur nationalité et leur numéro de passeport doivent également être collectés.

En plus de la collecte d’informations sur les locataires, les exploitants ou les administrateurs de minpaku devront soumettre au gouverneur de la préfecture, le 15e jour

• de février,
• d’avril,
• de juin,
• d’août,
• d’octobre
• et de décembre,

Un rapport sur les informations relatives aux voyageurs des deux derniers mois.

Ce rapport doit contenir le nombre de jours passés à accueillir des locataires, le nombre de locataires actuels, le nombre total de locataires au cours des deux derniers mois et une ventilation du nombre de locataires par nationalité.

Toutes les informations relatives aux voyageurs doivent être conservées sur place pendant trois ans et peuvent être stockées numériquement à l’aide de services en ligne.

Enfin, les opérateurs ou les administrateurs doivent être prêts à fournir toutes les informations sur les voyageurs si la police ou le gouvernement le leur demande.

Documents nécessaires à un Minpaku :

Afin de recevoir et de déposer certains des documents nécessaires à la demande de minpaku, vous devez être en possession d’une carte de résident que vous pouvez obtenir auprès de votre municipalité locale.

Si vous êtes un étranger vivant au Japon, une carte de résidence vous aura été remise lors de votre installation au Japon.

1. Certificat d’identification (preuve de l’absence de faillite)
2. Si vous êtes un étranger, vous devez obtenir ce document auprès de votre ambassade au Japon, ainsi qu’une copie traduite du document en japonais.
3. Certificat de non-enregistrement (preuve d’un bon jugement)
4. Preuve de la propriété du terrain ou accord de sous-location du propriétaire si le demandeur est actuellement locataire
5. Lettre d’approbation de la copropriété de votre immeuble
6. Plans de votre hébergement
7. Document d’information pour les résidents voisins
8. Formulaire d’information Minpaku
9. Engagement écrit (preuve de non-implication dans la criminalité organisée)
10. Consultation et certificat de la caserne de pompiers locale
11. Déclaration au maire de la circonscription
12. Flyer ou photocopie de votre annonce
13. Plaque ou signe indiquant votre activité de minpaku
14. Copie de la convention avec l’administrateur du logement privé – conciergerie (le cas échéant)

Le site web du gouvernement japonais Minpaku propose des versions japonaise et anglaise du site où vous pouvez vous informer sur les conditions à remplir pour démarrer une opération d’hébergement privé.

Malheureusement, le site anglais se limite à fournir des informations générales, et vous ne pouvez vous connecter et demander votre numéro de notification que par le biais du site japonais.

Restrictions des locations courte durée propres à chaque ville du Japon

Ces restrictions peuvent aller de la possibilité de n’accueillir des invités que le week-end et les jours fériés à l’interdiction pure et simple d’un quartier résidentiel entier.

• À Ota-ku, à Tokyo, aucun minpaku ou hôtel n’est autorisé à fonctionner dans les quartiers résidentiels.
• À Nakano-ku, à Tokyo, les minpaku des zones résidentielles ne peuvent fonctionner que les week-ends et les jours fériés, à quelques exceptions près près des gares ou dans les zones où il y a peu d’hôtels.
• Chuo-ku à Tokyo a totalement interdit la location en semaine.
• Dans les quartiers résidentiels de Kyoto, on ne peut faire fonctionner un minpaku que du 15 janvier au 15 mars. Pour les hôtes ne résidant pas sur la propriété, un gardien doit être posté dans les 10 minutes qui suivent la propriété.
• Dans les quartiers résidentiels de Shinjuku-ku, Nerima-ku et Bunkyo-ku à Tokyo, et de Yokohama City à Kanagawa, les minpaku ne sont autorisés à fonctionner que les week-ends et les jours fériés, avec des règles supplémentaires selon que le propriétaire est sur place ou non.
• Dans les zones résidentielles de Shibuya, les minpaku ne sont autorisés que pendant les vacances scolaires (à quelques exceptions près), afin que les enfants ne rencontrent pas d’étrangers sur le chemin de l’école.

N’oubliez pas de vous renseigner sur le règlement de votre district, car il se peut qu’il ait modifié ses restrictions depuis la rédaction du présent document.

En parlant de location: Trouvez ici: Comment obtenir plus de réservations pour votre location de vacances au ski ou à la montagne ?

Les différentes licences pour créer des locations courte durée au Japon

• Licence Minpaku
• Permis d’exploitation de petits hôtels
• Certification des zones spéciales

En plus de la licence de minpaku, vous pouvez choisir d’obtenir des certifications supplémentaires ou d’autres permis d’affaires en fonction du lieu et de l’ampleur de votre création de location courte durée.

Loi sur les gîtes et les hôtels

L’enregistrement en tant qu’hôtel ou auberge comporte des exigences supplémentaires auxquelles il faut satisfaire, mais il permet une activité illimitée tout au long de l’année, contrairement à la limite de 180 jours du minpaku.

Certification des zones spéciales

Si vous vous trouvez dans une zone spéciale déclarée par le gouvernement, un endroit important en raison d’une activité touristique plus importante, vous pouvez alors choisir d’obtenir la certification d’hébergement privé en zone spéciale (connue sous le nom de Tokku Minpaku).

Bien que la procédure soit en grande partie similaire à celle du permis standard de minpaku, comme la consultation de la division de la santé environnementale de votre quartier, le respect des règles de sécurité incendie, la notification des voisins et la réalisation d’une enquête sur le terrain, la certification tokku minpaku présente quelques différences en termes d’exigences et de limites.

Pour exploiter un logement certifié à courte durée, votre propriété devra avoir un minimum de 25 mètres carrés d’espace dédié à chaque invité.

Utilisation d’un outil de gestion administrative

Comme la réglementation japonaise en matière de location courte durée est assez complexe et implique toute une série de formalités administratives et de processus bureaucratiques, les écrivains publics locaux (scrivener administratif) ont commencé à gagner en popularité ces derniers temps.

Au Japon, un scrivener administratif est une profession juridique qui fournit des conseils juridiques, rédige des documents et dépose des licences et des permis gouvernementaux.

Certaines entreprises ont même commencé à se spécialiser en guidant spécifiquement les clients à travers les exigences et l’enregistrement nécessaires pour débuter une activité de location saisonnière.

Cela dit, l’embauche d’un scrivener administratif peut être assez coûteuse, et ces entreprises ne proposent généralement leurs services qu’en japonais.

Vous pouvez également rechercher un agent immobilier qui pourrait vous aider à préparer votre propriété et vous guider dans les exigences de la loi Minpaku.

Bonus: Sécurité de votre Location Saisonnière : 5 astuces (en 2021)

Upselling et Location Saisonnière : 8 Exemples et Astuces Rentables

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