La SASU immobilière est une solution incontournable pour ceux qui souhaitent investir seuls dans l’immobilier.
Offrant flexibilité et protection, elle permet de réaliser des investissements diversifiés tout en limitant les risques personnels.
La SASU immobilière permet d’investir seul en immobilier, avec une responsabilité limitée aux apports, tout en offrant flexibilité pour l’achat, gestion, et location des biens sous une imposition sur les sociétés.
Voici un tableau récapitulatif des avantages et inconvénients de la SASU immobilière
| Avantages | Inconvénients |
| Actionnaire unique | Double imposition |
| Possibilité d’exercer une activité commerciale | Rédaction rigoureuse des statuts |
| Couverture sociale complète | Cotisations sociales élevées |
| Responsabilité limitée aux apports | |
| Gestion souple | |
Aucun capital social minimum |
Un tableau de synthèse sur les différences entre SCI ,SASU et SARL
| SASU | SARL | SCI | |
| Genre d’activité | Commerciale | Commerciale | Civile |
| Nombre de partenaires | Unique | Au moins de 2 | Au moins de 2 |
| Responsabilité | Limitée | Limitée | Illimitée |
| Gestion / Fonctionnement | Fonctionnement très souple | Organisation réglementée | Gestion encadrée légale |
| Imposition | Imposition Double | IR par défaut IS sur option | IS ou IR |
Qu’est-ce qu’une SASU immobilière ?
Avec son statut juridique, celui de la SASU n’est rien d’autre qu’une SAS unipersonnelle (c’est à dire une Société par Actions Simplifiée Unipersonnelle) constituée d’une seule personne.
Elle est composée d’une société à responsabilité limitée très souple.
Cela veut dire que le capital personnel n’est engagé qu’à hauteur de votre apport au capital de la société.
Il est possible avec la SASU immobilière d’acheter et de gérer des biens immobiliers.
Vous pouvez également créer une SASU pour la location de biens immobiliers
Il est possible de créer seul une SASU immobilière, contrairement à une SCI qui a une vocation immobilière par défaut, mais qui demande la réunion d’un minimum de deux personnes.
L’associé unique doit apporter au moins un bien immobilier par le biais d’un apport en nature lors de la création de la société pour que la SASU soit considérée comme immobilière.
Il suffit de consulter notre tableau de synthèse ci-dessus pour en savoir plus sur les apports en SASU.
Lire aussi :
GUIDE COMPLET POUR INVESTIR DANS LA LOCATION SAISONNIÈRE
Comment optimiser son annonce de location saisonnière Airbnb
Maximisez vos Revenus en Louant votre Bien aux Entreprises !
Pourquoi créer une SASU immobilière ?
De nombreux avantages font de la SASU immobilière une forme sociale intéressante pour les personnes qui souhaitent investir seules dans l‘immobilier.
Ses formalités de constitution sont en effet peu contraignantes, avec une responsabilité limitée de son dirigeant, ainsi qu’un régime beaucoup plus flexible que les autres sociétés (SA, SARL…).
Elle offre en outre un régime social plutôt protecteur.
45% des sociétés unipersonnelles créées pour l’investissement immobilier en 2023 étaient des SASU.
La SASU immobilière : une solution pour investir seul dans l’immobilier
Pour investir seul dans l’immobilier, la SASU immobilière est la solution idéale.
En effet, un seul actionnaire constitue la SASU.
La constitution d’une SCI ou d’une SARL nécessite au contraire au moins deux associés.
L’actionnaire prend donc seul toutes les décisions relatives à la gestion du bien détenu dans le cadre d’une société à actionnaire unique.
Pas de capital social minimum en SASU immobilière
La loi n’impose pas de capital social minimum dans le cadre de la constitution d’une SASU.
La société peut donc être formée avec uniquement 1€ de capital.
Cependant, l’actionnaire est tenu, pour que la structure soit qualifiée d’immobilière, et au moment de sa création, de lui apporter au moins un bien immobilier, par le biais d’un apport en nature.
70% des entrepreneurs ayant choisi la SASU mentionnent la flexibilité juridique comme principal avantage.
Responsabilité limitée pour l’actionnaire unique en SASU
Tout actionnaire a une responsabilité limitée à ses apports.
Le patrimoine personnel de l’actionnaire ne peut donc être utilisé par les créanciers de la SASU, en cas de dettes sociales, qu’à hauteur de l’apport effectué.
La Banque peut, en contrepartie, faire appel à l’actionnaire pour des garanties personnelles supplémentaires ou un abondement plus important pour la sécurisation du financement immobilier.
Flexibilité de gestion avec une SASU immobilière
La SAS ou SASU est, parmi toutes les formes de sociétés, celle qui offre le régime le plus flexible.
En effet, la SASU a un fonctionnement peu encadré par le code du commerce, si bien qu’elle laisse place à une grande liberté contractuelle.
Les règles de gestion de la société sont déterminées par l‘actionnaire.
Au niveau légal, le président est la seul président est la seule personne obligatoire à nommer.
La protection du régime social
Pour son président, la société par actions simplifiée à associé unique offre un régime social protecteur.
Il est en effet rattaché au régime général de la sécurité sociale et bénéficie ainsi d’une couverture sociale complète, au même titre que les salariés (assurance, santé, retraite…).
L’optimisation fiscale est un aspect qui attire de nombreux investisseurs vers la SASU.
« En choisissant l’impôt sur les sociétés pour ma SASU, j’ai pu optimiser mes revenus et réinvestir plus efficacement dans mes projets immobiliers. »
— Claire, gestionnaire de biens à Bordeaux
Lire aussi : Faut il créer une société pour investir et gérer votre location courte durée? (meublée)
Investissement Immobilier : Top 35 Secrets des Meilleurs Experts
Cotisations Sociales et Fiscalité En Chambre d’Hôtes : Astuces et Lois
Créer une SASU immobilière : Étapes essentielles
La création d’une SASU immobilière ne diffère pas des conditions et formalités requises pour la constitution d’une SASU simple :
- Dépôt et constitution du capital social ;
- Rédiger les statuts de la société ;
- Publier un avis de constitution dans un JAL ;
- Formalités légales à accomplir.
Constitution du capital social
La constitution du capital social d’une SASU n’est soumise à aucun minimum, mais l’apport en nature d’un bien immobilier est nécessaire pour que la société ait un caractère immobilier.
Les banques sont en tout cas plus enclines à accorder un prêt pour le financement de l’acquisition d’un bien immobilier lorsque la société a un capital social important.
Rédaction des statuts pour une SASU immobilière
Pour une SASU, dans la mesure où le code du commerce n’encadre son fonctionnement que de manière limitée, la rédaction des statuts est relativement libre.
Cette liberté peut toutefois s’avérer être source de danger.
Une mauvaise rédaction des statuts peut en effet mettre en péril la survie de la société.
Il faut donc que le seul associé veille à ce qu’ils comportent un certain nombre de mentions obligatoires (dénomination sociale, montant du capital, siège social…) tout en prévoyant des clauses spécifiques adaptées aux besoins de l’activité.
60% des entrepreneurs optant pour la SASU choisissent l’impôt sur les sociétés pour optimiser leur fiscalité.
La flexibilité dans la gestion est souvent citée comme l’un des avantages majeurs de la SASU pour les investisseurs immobiliers.
« Grâce à la structure flexible de la SASU, j’ai pu rapidement adapter mes décisions aux opportunités du marché immobilier sans passer par des formalités complexes. »
— Aurélien, investisseur à Lille
Publier un avis de constitution dans un JAL ;
La publication d’un avis de création dans un journal d’annonces légales est également impliquée par la constitution d’une SASU immobilière.
Une attestation de parution est alors remise au représentant légal de la société, pour prouver qu’il a respecté son engagement de publicité légale.
Dépôt de fonds
Le représentant de la SASU dépose, comme pour toute société, les fonds constituant le capital social sur un compte bancaire.
Le blocage des fonds se fait jusqu’à l’immatriculation de la société et la signature des statuts définitifs.
La libération du capital intervient lorsque la société reçoit son extrait Kbis.
Réalisation des formalités légales de création de la société
Le dossier de constitution de la SASU et la demande d’immatriculation sont enfin déposés au CFE compétent ou au greffe du tribunal de commerce.
Les pièces du dossier sont les suivantes :
- Formulaire M0 SASU ;
- Attestation de non-condamnation et de filiation ;
- Exemplaire des statuts de la société ;
- Certificat de dépôt des fonds SASU ;
- Certificat de publication dans un JAL.
Différences entre SCI ,SASU immobilière et une SARL immobilière
Nombre d’associés :
SASU immobilière : Actionnaire unique
SCI immobilière : Au moins 2 associés
SARL immobilière : Au moins 2 associés mais possibilité de créer une SARL à associé unique
Type d’activité
SASU immobilière : Commerciale
SCI immobilière : Civile
SARL immobilière : Commerciale
Gestion et fonctionnement
SASU immobilière : Fonctionnement très souple
SCI immobilière : Gestion légalement encadrée (obligation de tenir une comptabilité détaillée)
SARL immobilière : Organisation réglementée
Responsabilité
SASU immobilière : Limitée
SCI immobilière : Illimitée
SARL immobilière : Limitée
Imposition
SASU immobilière : Double imposition
SCI immobilière : Option IS ou IR
SARL immobilière : IR par défaut IS sur option
La simplicité de la constitution d’une SASU est un atout majeur pour les entrepreneurs qui souhaitent démarrer rapidement.
« Le processus de création de ma SASU a été rapide et sans tracas, ce qui m’a permis de me concentrer immédiatement sur mon projet d’investissement. »
— Maya, entrepreneur à Lyon
J’espère que vous appréciez la lecture de cet article.
Vous ne savez pas trop combien votre investissement immobilier va vous rapporter en courte durée ?
Vous voulez savoir comment vous situer par rapport à la concurrence ?
Savez vous que 87% des millionnaires de l’immobilier louer en courte durée ont commencé par convaincre leur banquier grâce à une étude de marché ?
J’ai développé un outil qui utilise le Big Data pour réaliser pour vous une étude de marché parfaite.
Vous saurez exactement combien vous allez gagner, si l’investissement est rentable et comment vous démarquer de la concurrence :
FAQ :
Qu'est-ce qu'une SASU immobilière ?
Une SASU immobilière est une société par actions simplifiée unipersonnelle utilisée pour acheter, gérer et revendre des biens immobiliers. Ce type de structure permet à l’entrepreneur de bénéficier de la responsabilité limitée et d’une grande flexibilité de gestion.
Quels sont les avantages d'une SASU pour l'investissement immobilier ?
La SASU offre une responsabilité limitée, une gestion flexible, et la possibilité de choisir entre l’impôt sur les sociétés (IS) et l’impôt sur le revenu (IR). Elle permet aussi l’apport en nature de biens immobiliers, ce qui est idéal pour l’achat-revente.
Comment créer une SASU immobilière ?
Pour créer une SASU immobilière, il faut rédiger les statuts, déposer le capital social (incluant potentiellement un bien immobilier), publier un avis de constitution dans un journal d’annonces légales, et immatriculer la société au registre du commerce.
Quels sont les inconvénients d'une SASU immobilière ?
Les principaux inconvénients sont la double imposition (sauf option pour l’IR), les cotisations sociales élevées pour le président, et la nécessité de rédiger des statuts de manière rigoureuse.
SASU ou SCI : Quelle structure choisir pour l'investissement immobilier ?
La SASU est préférable pour une gestion individuelle avec une flexibilité accrue, tandis que la SCI est idéale pour gérer un patrimoine familial ou un projet avec plusieurs associés. La SCI ne permet pas l’achat-revente immobilier.
Quel est le régime fiscal d'une SASU immobilière ?
Par défaut, une SASU est soumise à l’impôt sur les sociétés (IS), mais il est possible d’opter pour l’impôt sur le revenu (IR) pendant cinq ans. Le choix dépend de la stratégie fiscale de l’investisseur.
Comment financer une SASU pour un investissement immobilier ?
Une SASU peut être financée par un apport en capital, incluant des apports en nature (comme un bien immobilier), et par des emprunts bancaires. Les banques sont souvent plus enclines à prêter à une SASU ayant un capital social conséquent.
Quelle est la responsabilité de l'actionnaire unique dans une SASU immobilière ?
La responsabilité de l’actionnaire unique est limitée à ses apports au capital de la SASU. Son patrimoine personnel est protégé en cas de dettes sociales, sauf en cas de garanties personnelles.
Peut-on exercer une activité commerciale avec une SASU immobilière ?
Oui, une SASU immobilière peut exercer des activités commerciales telles que l’achat-revente de biens immobiliers ou la location meublée, offrant une grande souplesse dans les types d’investissements réalisés.
