Sasu pour investissement immobilier : Arnaque ou Eldorado ?

Pour investir seul dans l’immobilier, la SASU immobilière est une forme juridique pertinente.

Sachez en effet que la SCI et la SARL ne sont pas les seules solutions pour réaliser un investissement immobilier.

La société immobilière unipersonnelle, constituée d’un seul associé, est davantage adaptée par rapport à certains projets professionnels et offre par son fonctionnement souple des perspectives intéressantes.

Voici un tableau récapitulatif des avantages et inconvénients de la SASU immobilière

AvantagesInconvénients
Actionnaire uniqueDouble
imposition
Possibilité d’exercer
une activité commerciale
Rédaction
rigoureuse
des statuts
Couverture sociale
complète
Cotisations
sociales élevées
Responsabilité
limitée aux
apports
Gestion souple

Aucun capital
social minimum

Un tableau de synthèse sur les différences entre SCI ,SASU et SARL

SASU SARL SCI
Genre d’activité Commerciale Commerciale Civile
Nombre de partenairesUnique Au moins de 2 Au moins de 2
Responsabilité Limitée Limitée Illimitée
Gestion /
Fonctionnement
Fonctionnement
très souple
Organisation
réglementée
Gestion encadrée
légale
Imposition Imposition
Double
IR par défaut
IS sur option
IS ou IR

Qu’est-ce qu’une SASU immobilière ?

Sasu pour investissement immobilier : Arnaque ou Eldorado ?
La commission immobilière est de 5 à 6 % du prix de vente de la maison.

Avec son statut juridique, celui de la SASU n’est rien d’autre qu’une SAS unipersonnelle (c’est à dire une Société par Actions Simplifiée Unipersonnelle) constituée d’une seule personne.

Elle est composée d’une société à responsabilité limitée très souple.

Cela veut dire que le capital personnel n’est engagé qu’à hauteur de votre apport au capital de la société.

Achat d’un bien immobilier et SASU ?

Il est possible avec la SASU immobilière d’acheter et de gérer des biens immobiliers.

Vous pouvez également créer une SASU pour la location de biens immobiliers

Il est possible de créer seul une SASU immobilière, contrairement à une SCI qui a une vocation immobilière par défaut, mais qui demande la réunion d’un minimum de deux personnes.

L’associé unique doit apporter au moins un bien immobilier par le biais d’un apport en nature lors de la création de la société pour que la SASU soit considérée comme immobilière.

Il suffit de consulter notre tableau de synthèse ci-dessus pour en savoir plus sur les apports en SASU.

Pourquoi créer une SASU immobilière ?

De nombreux avantages font de la SASU immobilière une forme sociale intéressante pour les personnes qui souhaitent investir seules dans l’immobilier.

Ses formalités de constitution sont en effet peu contraignantes, avec une responsabilité limitée de son dirigeant, ainsi qu’un régime beaucoup plus flexible que les autres sociétés (SA, SARL…).

Elle offre en outre un régime social plutôt protecteur.

La SASU immobilière : une solution pour investir seul dans l’immobilier

Pour investir seul dans l’immobilier, la SASU immobilière est la solution idéale.

En effet, un seul actionnaire constitue la SASU.

La constitution d’une SCI ou d’une SARL nécessite au contraire au moins deux associés.

L’actionnaire prend donc seul toutes les décisions relatives à la gestion du bien détenu dans le cadre d’une société à actionnaire unique.

Aucun capital social minimum

La loi n’impose pas de capital social minimum dans le cadre de la constitution d’une SASU.

La société peut donc être formée avec uniquement 1€ de capital.

Cependant, l’actionnaire est tenu, pour que la structure soit qualifiée d’immobilière, et au moment de sa création, de lui apporter au moins un bien immobilier, par le biais d’un apport en nature.

Limitation de la responsabilité de l’actionnaire unique

Tout actionnaire a une responsabilité limitée à ses apports.

Le patrimoine personnel de l’actionnaire ne peut donc être utilisé par les créanciers de la SASU, en cas de dettes sociales, qu’à hauteur de l’apport effectué.

La Banque peut, en contrepartie, faire appel à l’actionnaire pour des garanties personnelles supplémentaires ou un abondement plus important pour la sécurisation du financement immobilier.

Flexibilité de fonctionnement

La SAS ou SASU est, parmi toutes les formes de sociétés, celle qui offre le régime le plus flexible.

En effet, la SASU a un fonctionnement peu encadré par le code du commerce, si bien qu’elle laisse place à une grande liberté contractuelle.

Les règles de gestion de la société sont déterminées par l’actionnaire.

Au niveau légal, le président est la seulprésident est la seule personne obligatoire à nommer.

La protection du régime social

Pour son président, la société par actions simplifiée à associé unique offre un régime social protecteur.

Il est en effet rattaché au régime général de la sécurité sociale et bénéficie ainsi d’une couverture sociale complète, au même titre que les salariés (assurance, santé, retraite…).

La création d’une SASU immobilière : comment faire ?

Sasu pour investissement immobilier : Arnaque ou Eldorado ?
Si vous louez une chambre meublée qui est séparée de votre résidence principale, vous ne pouvez pas prétendre à une exonération d’impôt.

La création d’une SASU immobilière ne diffère pas des conditions et formalités requises pour la constitution d’une SASU simple :

  • Dépôt et constitution du capital social ;
  • Rédiger les statuts de la société ;
  • Publier un avis de constitution dans un JAL ;
  • Formalités légales à accomplir.

Constitution du capital social

La constitution du capital social d’une SASU n’est soumise à aucun minimum, mais l’apport en nature d’un bien immobilier est nécessaire pour que la société ait un caractère immobilier.

Les banques sont en tout cas plus enclines à accorder un prêt pour le financement de l’acquisition d’un bien immobilier lorsque la société a un capital social important.

Rédiger les statuts

Pour une SASU, dans la mesure où le code du commerce n’encadre son fonctionnement que de manière limitée, la rédaction des statuts est relativement libre.

Cette liberté peut toutefois s’avérer être source de danger.

Une mauvaise rédaction des statuts peut en effet mettre en péril la survie de la société.

Il faut donc que le seul associé veille à ce qu’ils comportent un certain nombre de mentions obligatoires (dénomination sociale, montant du capital, siège social…) tout en prévoyant des clauses spécifiques adaptées aux besoins de l’activité.

Publier un avis de constitution dans un JAL ;

La publication d’un avis de création dans un journal d’annonces légales est également impliquée par la constitution d’une SASU immobilière.

Une attestation de parution est alors remise au représentant légal de la société, pour prouver qu’il a respecté son engagement de publicité légale.

Dépôt de fonds

Le représentant de la SASU dépose, comme pour toute société, les fonds constituant le capital social sur un compte bancaire.

Le blocage des fonds se fait jusqu’à l’immatriculation de la société et la signature des statuts définitifs.

La libération du capital intervient lorsque la société reçoit son extrait Kbis.

Réalisation des formalités légales de création de la société

Le dossier de constitution de la SASU et la demande d’immatriculation sont enfin déposés au CFE compétent ou au greffe du tribunal de commerce.

Les pièces du dossier sont les suivantes :

  • Formulaire M0 SASU ;
  • Attestation de non-condamnation et de filiation ;
  • Exemplaire des statuts de la société ;
  • Certificat de dépôt des fonds SASU ;
  • Certificat de publication dans un JAL.

Différences entre SCI ,SASU immobilière et une SARL immobilière

Sasu pour investissement immobilier : Arnaque ou Eldorado ?
La société par actions simplifiée unipersonnelle (SASU) est une société commerciale constituée d’un actionnaire unique

Nombre d’associés :

SASU immobilière : Actionnaire unique

SCI immobilière : Au moins 2 associés

SARL immobilière : Au moins 2 associés mais possibilité de créer une SARL à associé unique

Type d’activité

SASU immobilière : Commerciale

SCI immobilière : Civile

SARL immobilière : Commerciale

Gestion et fonctionnement

SASU immobilière : Fonctionnement très souple

SCI immobilière : Gestion légalement encadrée (obligation de tenir une comptabilité détaillée)

SARL immobilière : Organisation réglementée

Responsabilité

SASU immobilière : Limitée

SCI immobilière : Illimitée

SARL immobilière : Limitée

Imposition

SASU immobilière : Double imposition

SCI immobilière : Option IS ou IR

SARL immobilière : IR par défautIS sur option


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Pierre

Pierre est ingénieur agronome spécialisé dans l'aménagement du territoire (INA ENSA A), et urbaniste. Investisseur immobilier dans la location meublée courte et longue durée, il est passionné pour aider les propriétaires au quotidien. Il est l'auteur du Best Seller "Airbnb Master : les 200 secrets des nouveaux millionnaires de la location courte durée" et collabore avec de nombreux médias (Capital de M6, Le Monde, Le Parisien, Le Petit Futé...) Surtout, Pierre est à votre disposition pour échanger sur vos difficultés, laissez un commentaire !

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