Les secrets pour une gestion de location saisonnière facile (Zéro contraintes)

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Vous avez peur de vous lancer dans la location saisonnière, car vous pensez que cela va vous prendre trop de temps ?

Vous pensez que vos contraintes personnelles, vont vous empêcher de gérer les locataires efficacement, et d’obtenir de bons commentaires ?

Vous avez peur de ne pas atteindre la rentabilité espérée si vous passez par une agence de gestion locative saisonnière (dite conciergerie Airbnb), ou encore que les locataires ne trouvent pas votre annonce à leur goût ?

L’expérience montre que vous pouvez balayer ces objections d’un revers de main.

Si tant est que vous suiviez les différentes préconisations ci-dessous, basées:

  • sur notre expérience de location saisonnière,
  • et aussi sur celle des milliers de propriétaires qui ont rejoint eldorado immobilier,
  • nous en avons dégagé une série de stratégies pour une gestion de location saisonnière facile.

Lisez bien cet article jusqu’au bout et n’hésitez pas à poser vos questions dans les commentaires, nous y répondrons personnellement et rapidement.

Pour que la gestion de votre location saisonnière ressemble à cela !
Pour que la gestion de votre location saisonnière ressemble à cela !

Vous verrez notamment, qu’il est tout à fait possible :

Cela fait de la location saisonnière une activité idéale pour tout investisseur immobilier locatif.

Personnellement, je passe moins de 10 minutes par mois sur chacune de mes locations saisonnières.

Je vais vous détailler, pas à pas, comment j’ai automatisé et déléguer toutes les taches de mon activité de location saisonnière :

  • la préparation de l’arrivée de locataires
  • l’accueil du locataire dans l’hébergement, pour qu’ils se sente bien tout de suite
  • l’aménagement d’un appartement efficace et qui produit un effet coup de cœur
  • la gestion des locataires qui ne sont pas satisfaits
  • la communication en général
  • la gestion des retards

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Quelles sont les tâches indispensables dans une location saisonnière ? Et quelles solutions pour déléguer ou automatiser ?

Avant de pouvoir automatiser et déléguer la gestion de votre location saisonnière, deux types Airbnb, vous devez commencer par bien maîtriser l’ensemble du processus afin de pouvoir vous appuyer efficacement sur des outils, ou des gens de confiance, acquis vous aurez expliqué clairement le mode de fonctionnement que vous attendez.

La création d’une annonce pour les plates-formes de réservation en ligne

Le sujet est vaste, et j’en ai même fait un livre qui s’est vendu comme un best-seller sur Amazon, Airbnb Master.

Master airbnb millionnaires location courte durée
Copie d’écran du livre sur Amazon lors de son lancement

Il y a plusieurs éléments essentiels pour la réussite de votre annonce.

Des photos hors du commun

Premièrement, qu’elle soit la plus vendeuse possible, n’hésitez pas à mettre en avant les atouts principaux de votre hébergement.

Ces atouts doivent également être mis en valeur avec vos photos, qui doivent être de qualité professionnelle.

Voici nos meilleurs conseils pour réaliser de belles photos pour location courte durée.

Si vous n’arrivez pas à réaliser ces photos vous-même :

  • pas de grosses difficultés,
  • vous pouvez vous attacher les services d’un photographe professionnel.
  • Il vous en coûtera entre 100 et 150 €,
  • ce qui sera vite rentabilisé, en une à trois nuits en fonction du tarif à la nuitée que vous pratiquez.
Une photo accrocheuse change absolument tout dans le taux de conversion d'une annonce de location saisonnière
Une photo accrocheuse change absolument tout dans le taux de conversion d’une annonce de location saisonnière

Un descriptif pertinent

Ensuite, le descriptif de votre annonce doit être le plus précis possible, vous devez faire le tour de tout ce que votre hébergement propose, et indiquez clairement dans votre annonce :

  • les équipements de votre location saisonnière
  • les dispositifs pour assurer la sécurité
  • les dispositifs pour assurer la propreté
  • la localisation, la proximité des commerces et des transports en commun
  • l’environnement de l’appartement, y compris l’immeuble ou la copropriété
  • la localisation précise
  • les activités à faire à proximité, que vous pouvez détailler sur votre site Internet, cela vous fera un contenu intéressant qui permettra d’obtenir un bon référencement et donc des réservations en direct

La gestion de la location au quotidien avec la réponse aux locataires

C’est ce que tout propriétaire de location saisonnière fait au quotidien.

C’est un point très important, car votre capacité à répondre, et à répondre rapidement, aux locataires, influence très fortement l’algorithme de classement de votre annonce dans les plates-formes de réservation en ligne, de type Airbnb, Booking, ou encore Abritel / HomeAway.

Cette gestion est quasiment toujours conservée en direct par le propriétaire, et la plupart des hôtes, même les plus expérimentés, ne voient pas comment ils pourraient déléguer ou automatiser cette exploitation au quotidien.

Pourtant, c’est tout à fait possible de déléguer la relation aux locataires pour la gestion de votre location saisonnière au quotidien :

  • soit avec le système de co-hôte Airbnb,
  • ou encore met en place un secrétariat à distance,
  • ou via une personne de confiance.

Vous avez également la possibilité :

  • d’utiliser les messages préenregistrés, sur toutes les plates-formes de réservation,
  • ou de mettre en place un auto répondeur si vous avez des réservations en direct grâce au site web que vous avez créé avec la méthode CASSAS,

Concrètement, l’exploitation et la gestion au quotidien d’une location saisonnière consiste à gérer les tâches suivantes pour votre gîte :

  • répondre aux demandes de disponibilité, si vous n’avez pas mis en place la réservation instantanée
  • répondre aux questions des locataires, et des locataires potentiels (qui sont nombreuses)
  • mettre à jour le calendrier de disponibilité
  • rédiger les contrats de location
  • encaisser les réservations et débiter les cartes bancaires pour les cautions
  • relancer les clients pour les acomptes, ou éventuellement pour le paiement des cautions
  • envoyer des mails de bienvenue, de préparation de l’arrivée, et de remerciement après le départ pour obtenir de bons commentaires
  • rédiger les commentaires sur les voyageurs que vous avez hébergé

Le check-in, pour l’arrivée des locataires, et le check-out pour leur départ

Pour les propriétaires qui souhaitent tout gérer en direct, et avoir un contact physique avec locataires, le check out, ou départ des locataires, est probablement la phase la plus sensible.

En effet, de nombreux locataires partent de bonne heure, ou n’ont pas un horaire de départ qui est fixé à l’avance.

Il est tout à fait possible de se retrouver au milieu des locataires, et de leurs bagages, alors qu’ils ne sont pas prêts, et que vous devez aller au travail dans quelques minutes…

Dans ces conditions, le check out est généralement la première chose que les propriétaires arrivent déléguer, ou à automatiser, car ils n’ont pas le choix !

Là encore, vous pouvez automatiser le check out, en passant par une serrure connectée, un boîtier à code…

Cf ces articles pour aller plus loin :

Vous pouvez aussi proposer aux voyageurs de laisser les clés dans la boîte aux lettres, ou chez  un commerçant de confiance avec qui vous avait établi un partenariat.

La solution du commerçant est intéressante, car elle permet de mettre en place une stratégie d’affiliation, gagnant-gagnant.

En effet, du point de vue du locataire il peut avoir des prix sur certains produits, et du point de vue du commerçant, il a plus de clients.

Toutefois, cette option la limite des horaires d’ouverture du commerçant question, vous devez donc avoir une solution de rechange / complémentaire, si vous optez pour cette idée d’externalisation de remise des clés lors du check out.

Le ménage, un élément clé de la gestion de votre location saisonnière

Pendant quasiment un an, alors que je n’avais qu’un seul appartement en location courte durée, je faisais le ménage moi-même, sur l’heure de la pause midi, avant de retourner au travail.

Et puis, quand j’ai commencé avoir d’autres appartements, il est devenu impératif de déléguer.

J’avais peur de le faire, ne pas trouver la personne idéale pour pouvoir le faire à ma place.

J’avais tort, car il est très simple de trouver une femme de ménage.

Il vous suffit de déposer une annonce sur un site dédié, ou tout simplement sur Le Bon Coin, de faire passer un test rémunéré, et c’est parti !

Le ménage et la propreté sont des éléments essentiels à la réussite de votre meublé de tourisme. C’est pour cela que j’ai créé des ressources uniques utiles pour vous, que vous trouverez ci-dessous :

La gestion du linge : Un autre point clé de la location courte durée

Là encore, pendant de longs mois, j’ai géré le linge de maison.

Pas pratique, pas pratique du tout !

Je me souviens encore d’un jour de pluie, où j’arrivais avec mon linge fraîchement repassé et plié.

Je suis sorti de la voiture et là badaboum le drap plat est tombé sur le sol, complètement mouillé, était immonde.

J’ai dû faire la tournée des magasins pour trouver un drap de rechange.

Je me suis dit : plus jamais !

Et là encore, il est plutôt facile d’externaliser cette tâche de gestion du linge de maison.

Vous avez deux options principales pour la gestion du linge :

  • tout d’abord passer par une blanchisserie, ou un pressing professionnel, avec le coût qui va avec, mais aussi la sécurité vis-à-vis de la qualité la prestation.
  • Ou alors vous avez la possibilité de passer par votre prestataire de ménage, d’inclure la prestation de nettoyage des draps, ainsi que de leur mise en place dans hébergement lorsqu’il fait le ménage.

C’est la solution la plus économique, mais vous n’êtes pas l’abri de quelques petits ratés.

équipements location saisonniere

Par ailleurs, il vous faut trois à quatre parures complètes de lit, ainsi que de serviettes, par appartements, afin d’avoir un turn-over qui ne vous mette jamais en difficulté.

Vous n’êtes pas l’abri que des locataires débarquent avec un petit chien à poils longs, qui en met de partout, qui met en panique la femme de ménage… et même si votre location saisonnière n’accepte pas les animaux de compagnie, vous pouvez être concerné, car locataires ne vous disent pas tout, comme vous pouvez le voir dans cet article

Je déconseille formellement l’utilisation de draps jetables, et d’une manière générale de linge de lit jetable.

D’abord pour une raison écologique évidente (j’ai installé des panneaux solaires sur une de mes locations, ce n’est pas pour dégrader l’environnement par ailleurs…), mais aussi parce que la qualité de ces draps est très très inférieure aux draps classiques.

De même, la location de linge n’est pas une solution économique.

Pour aller plus loin :

Externaliser pour une gestion facile de votre location saisonnière ?

Lorsqu’un propriétaire cherche une solution pour ne plus avoir à s’occuper du tout de sa location saisonnière, le mot automatisation vient immédiatement à l’esprit.

Vous devez avoir en tête que déléguer, externaliser, c’est-à-dire s’entourer de personnes de confiance, ou d’artisans qualifiés, est probablement la clé du succès.

Ce sont les conciergeries qui peut effectuer ces tâches pour vous.

Que ce soit une conciergerie existante, ou alors un système similaire que vous mettez vous même en place.

Découvrez le guide pratique avec des check list indispensables pour louer en courte durée, et une formation gratuite en 6 jours : abonnez vous à la newsletter de Eldorado Immobilier.

Comment trouver un prestataire pour votre location courte durée ?

C’est une tache sur laquelle vous devez passer du temps, car il est absolument essentiel.

Trouver un bon prestataire n’est pas si simple, et lorsque vous en avez trouvé un, vous vous engagez pour longtemps avec lui.

En effet, même s’il est simple de s’en séparer sur le principe de, vous aurez la flemme de le faire, et vous aurez toujours mieux à vous occuper.

Ainsi, une fois que vous l’aurez choisi ce sera difficile pour vous de vous en séparer réellement.

Par ailleurs, vous devez absolument garder à l’esprit que vous êtes solidaire et responsable de la qualité de votre prestataire.

En effet, à la fin de son séjour, le locataire va vous noter VOUS, via son commentaire, et peu importe pour lui c’est votre prestataire qui a foiré.

Voici les principaux points de vigilance sur lequels vous devez être certain de  la qualité de votre prestataire :

  • Empathie, amabilité, qualités relationnelles : les relations avec les clients, le voisinage et la copropriété, doivent être parfaites
  • ménage et linge de maison : doivent être parfaits également
  • relations de confiance : votre prestataire va connaître les loyers, et encaisser parfois l’attaque de séjour, des nuitées supplémentaires, etc.

Si vous ne souhaitez pas recruter un prestataire en direct, ce qui est pourtant facile, vous pouvez passer par une société spécialisée, que l’on appelle une conciergerie.

Vous trouverez une liste des conciergeries les plus connus dans les grandes villes suivantes : Saint-Étienne, Paris, Toulouse, Nice, Lyon

Concernant le choix du conciergerie, il est conseillé :

  • soit d’opter pour une conciergerie nationale ayant pignon sur rue, qui vous apportera une stabilité, et l’assurance que le personnel de ménage sera remplacé s’il est absent,
  • soit de choisir une agence locale, mais dans ce cas il faut que le relationnel passe bien et que la personne qui est la gérante vous inspire extrêmement confiance.

Au niveau national, voici quelques-unes des conciergeries Airbnb les plus connues : Luckey, We Host ou encore HostnFly, qui est la conciergerie qui a fait l’objet d’un reportage dans la même  émission de capital de M6 dans laquelle je figurais:)

Quels sont les tarifs des prestataires pour votre location courte durée ?

Vous devez tout de même savoir, que bien entendu, les tarifs de ces prestataires sont assez élevés, et tournent autour de 20 % de chaque réservation pour les conciergeries.

Ou alors, il fonctionne package, autour de 30 € pour chaque réservation.

Si vous passez en direct avec un prestataire, vous serez plutôt aux alentours de 18 à 25 €.

Quelles astuces si vous déléguez ou passez par une conciergerie airbnb?

Vous devez maintenir une certaine pression sur votre prestataire, même si vous avez pleinement confiance en lui et que vous situez à plus de 1000 km de votre hébergement.

Pour cela, vous avez application dédiée, mais dans un premier temps, WhatsApp est un outil magique.

whatsapp proximite locataire

Vous pouvez demander votre prestataire de ménage de faire des photos de chaque dysfonctionnement, et des photos après qu’il ait fait le ménage.

Vous pouvez ainsi le contrôler, ou du moins de donner l’impression que vous le contrôlez…

Ensuite, certaines plates-formes de réservation en ligne vous laissent sa possibilité d’inclure des frais de ménage. N’oubliez pas d’utiliser cette possibilité.

Que faire si vous voulez automatiser à 100 % la gestion de votre location saisonnière ?

Les agences qui proposent la prise en charge à 100% de la gestion de votre location courte durée

Le principe des agences gestion déléguée à 100 %

Si vous voulez des investissements immobiliers, tout en ayant ne rien avoir à faire avec les locataires ou un quelconque prestataire, et juste avoir des loyers qui tombent, c’est possible.

De nombreux propriétaires se sont lancé dans la location saisonnière, mais ne veulent aucun des petits désagréments qui vont avec.

Dans ce cas vous pouvez confier la gestion de votre location saisonnière en complète délégation, il existe des agences spécialisées pour cela, comme par exemple Cosy Home à Paris, ou We Toulouse dans la ville rose.

Les sociétés de conciergerie qui font de la gestion en location saisonnière à 100 % d’un logement en location saisonnière, sont dans la quasi-totalité des cas des agences locales, vous devez donc vous renseigner localement, ce qui n’est pas très difficile car ayant pignon sur rue, y compris sur Internet dans les rubriques d’annonces de Google.

Si vous passez par ce type de société pour la gestion de votre location saisonnière, vous n’aurez strictement rien à faire : pas de ménage, pas de gestion de linge, pas de check-in, pas de check out, de gestion entrée sortie, d’états des lieux, de recherche des locataires, rien, nada, RS…

Deux types de mandat de gestion locatif sont possibles

Vous avez la possibilité de choisir deux types de gestion locative saisonnière.

Il y a le mandat exclusif des gestion locative saisonnière, et le mandat non exclusif, comme pour un agent immobilier classique, mais pour louer en courte durée.

  • Le mandat exclusif pour la gestion de votre location saisonnière : vous ne vous occupez absolument plus de rien. Par contre vous n’avez plus la main sur rien non plus. Votre annonce est créée, gérer, et diffuser sur toutes les plates-formes par le mandataire, que ce soit sur Airbnb, booking, Abritel, TripAdvisor, Le bon coin, étant tant d’autres que vous pouvez retrouver dans le Top 50 des meilleurs sites où publier votre annonce de location de vacances
  • Le mandat non exclusif : la gestion courante de votre location saisonnière est de la responsabilité de l’entreprise, y compris la mise en location, et de votre côté vous vous occupez de diffuser votre annonce sur toutes les plates-formes

Le tarif d’une gestion déléguée à 100 % pour locations meublées

  • Pour un mandat exclusif : le tarif est en générale autour de 35 % des loyers encaissés. Attention au calcul, car celui-ci peut englober la taxe de séjour, les cautions, éventuellement la TVA, ou de la location de linge, ce qui change bien entendu du tout au tout le résultat final en termes de rentabilité net
  • Pour un mandat semi exclusif : il s’agit d’une négociation au cas par cas, en fonction de qui s’occupe de la recherche des locataires

Les deux gros inconvénients de la gestion déléguée à 100% via une entreprise

Le coût est clairement prohibitif, vous devez bien faire le calcul car il se pourrait bien que vous retomberiez sur la rentabilité d’une location classique à l’année.

Dans ce cas, pourquoi vous embêtez avec une location saisonnière ?

Par ailleurs, la conciergerie qui va gérer vos biens en autonomie, va avoir tendance à vouloir vous retourner un bilan positif, en termes de nombre de nuitées réservées.

Pour cela, la pratique classique consiste à louer moins cher que le tarif du marché.

Ce n’est pas une pratique nouvelle, car elle est déjà largement utilisée en gestion locative traditionnelle pour des locations meublées à l’année.

Ainsi, vous perdez deux fois de la rentabilité :

  • une première fois avec les honoraires de la conciergerie
  • une seconde fois car la conciergerie loue moins cher que le tarif à la nuitée moyen de votre ville

À mon sens, passer par une agence qui s’occupe de tout de A à Z valable dans deux situations :

La création de votre propre système de gestion de location saisonnière déléguée

Cela demande un peu plus de temps, mais du temps on a parfois certains moments de la vie… par exemple en période de confinement !

De toutes façons, si vous n’êtes pas dans une grande ville ou une ville touristique, il risque de ne pas y avoir de prestataire de service pour location saisonnière de toutes façons:)

Une fois que vous avez mise en place le système de gestion déléguée, vous n’avez plus besoin de vous occuper de rien, à part en situation d’urgence, et tout peut se régler par téléphone.

Cela vaut vraiment le coup de mettre cela en place, en utilisant un standard téléphonique, un prestataire de ménage que vous choisissez vous-même, et un processus d’automatisation des mails.

Des centaines de propriétaires l’ont mis en place avec grand succès grâce au cercle privé, et au club VIP, pourquoi pas vous ?

Le résultat est bluffant, puisque ça fonctionne beaucoup mieux qu’avec un prestataire de gestion location saisonnière déléguée, vu que vous conservez la main, et d’un autre côté le tarif est beaucoup moins cher.

Etude de cas : calcul de la rentabilité des différents modes de gestion en location saisonnière

Les chiffres ne sortent pas du néant, ils sont basés sur un studio classique, que je loue en location courte durée, dans une ville proche de Lyon.

Voici les données de base :

  • surface du studio : 25 m²
  • loyer mensuel (chiffre d’affaire) : 1500 €
  • nombre de clients par mois : 12

Vous avez résumé dans le tableau le coût des différents modes de gestion d’une location saisonnière.
N’hésitez pas à poser des questions dans les commentaires.

(Cliquez pour agrandir)

Conclusion sur le mode de gestion de votre location saisonnière et questions les plus souvent posées

Il me semble absolument capital d’envisager de déléguer la gestion de votre location saisonnière, pour les raisons suivantes :

  • vous permettre de vous dégager du temps pour ce qui est vraiment important, c’est-à-dire l’expérience voyageurs
  • ne pas refaire sans cesse les mêmes tâches, à faible valeur ajoutée
  • pouvoir envisager de démultiplier les investissements, en reproduisant un schéma bien huilé

Ce qu’il reste uniquement à débattre, à mon sens, et de choisir le mode de gestion que vous souhaitez, en fonction des revenus que vous attendez :

  • passer par une conciergerie à Airbnb
  • passer par un prestataire 100 % délégué
  • ou construire votre propre modèle de délégation et d’automatisation pour votre location courte durée

Quel est le tarif de la gestion d’une location saisonnière ?


En fonction de l’option que vous allez retenir, gestion autonome, gestion déléguée à 100 %, conciergerie herbier nuit, au système construit par vous-même, le tarif d’une délégation de location saisonnière va varier entre 10 et 35 % du montant de vos loyers. Retrouvez la synthèse dans le tableau ci-dessus.

Comment bien gérer sa location saisonnière ?



Le premier paramètre à prendre en compte est le montant du tarif à la nuitée.
Puis vous devez intégrer toutes les charges seront déduites, y compris le coût de la gestion déléguée de votre location saisonnière, si vous y avez recours.
Découvrez tout ce que vous avez besoin de savoir à ce sujet dans cet article.

Quel équipement pour location saisonnière ?




Les équipements obligatoires dans une location saisonnière, ou un meublé de tourisme, sont définiss par décret de 2015, issu de la loi ALUR.
Dans cet article, vous retrouverez les équipements qui sont indispensables pour location saisonnière de qualité.

Quel statut pour la location saisonnière ?



Les revenus issus de la location saisonnière sont à déclarer en BIC, bénéfices industriels et commerciaux. Le statut est celui de loueur en meublé, qui est une niche fiscale illimitée, vous retrouverez toutes les explications et astuces de ce statut sur le site de Eldorado Immobilier.

Qu’en pensez-vous ?

Quel est le système que vous allez privilégier ?

Faites-nous part de votre expérience, de vos interrogations, et dites-moi si oui ou non vous envisagez de déléguer à 100 % la gestion de votre location saisonnière ?

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Pierre

Pierre est ingénieur agronome spécialisé dans l'aménagement du territoire (INA ENSA A), et urbaniste. Investisseur immobilier dans la location meublée courte et longue durée, il est passionné pour aider les propriétaires au quotidien. Il est l'auteur du Best Seller "Airbnb Master : les 200 secrets des nouveaux millionnaires de la location courte durée" et collabore avec de nombreux médias (Capital de M6, Le Monde, Le Parisien, Le Petit Futé...) Surtout, Pierre est à votre disposition pour échanger sur vos difficultés, laissez un commentaire !

6 commentaires

  1. Superbe article Pierre Bravo.
    Vous dites dans l’article, au sujet du fait de chercher une personne pour le menage: « il vous suffit de déposer une annonce sur un site dédié » et apres vous dites ou le boncoin. Mais à part le boncoin, quels seraient ces sites dediés s’il vous plait?
    Merci
    Cordialement

  2. Bonjour,
    Merci de nous avoir partagé ses secrets de location saisonnière, ça nous aide beaucoup dans le domaine…

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