Tout type de bien immobilier, qu’il soit commercial ou résidentiel, peut constituer une bonne opportunité d’investissement locatif.

Néanmoins, les biens immobiliers commerciaux offrent généralement plus de rentabilité locative que l’immobilier résidentiel, mais elles peuvent aussi comporter plus de risques.

Il est important de comprendre tous les avantages et inconvénients de l’investissement locatif dans l’immobilier commercial afin de prendre la décision d’investissement locatif qui vous convient le mieux.

Investir dans l’immobilier commercial offre des rendements attractifs et stables, tout en permettant une diversification efficace du portefeuille. De plus, les baux commerciaux plus longs assurent des flux de trésorerie réguliers et une meilleure planification financière à long terme.

Avantages et Inconvénients de l’Investissement dans l’Immobilier Commercial

Avantages	Inconvénients
Potentiel de revenu élevé (6-12%)	Risque d’impayés de loyers
Relations professionnelles solides	Engagement de temps accru
Alignement des intérêts propriétaire-locataire	Aide professionnelle requise
Entretien du bien par les locataires	Investissement locatif initial plus important
Engagement à long terme	Plus de risques liés à la sécurité et aux dommages
Transfert des charges aux locataires
Effet de levier financier pour l’achat de murs commerciaux

Qu’est-ce que l’immobilier commercial ?

Les biens immobiliers commerciales peuvent faire référence à :

• des biens immobilier qui hébergent des commerces, 
• des immeubles de bureaux,
• des entrepôts,
• des bâtiments industriels,
• des locaux à usage Airbnb
• ou des immeubles « à usage mixte.

Et l’immobilier locatif peut avoir une combinaison d’utilisations comme :

• des commerces,
• des bureaux
• et des appartements.

La gestion locative de chacun de ces types d’investissement immobilier (habitation ou commercial) comporte des nuances.

Pourquoi investir dans l’immobilier commercial ?

L’immobilier commercial suscite l’intérêt de nombreux investisseurs à travers le pays.

Ils sont attirés par ce secteur pour diversifier leur portefeuille d’investissements et pour la perspective de générer des revenus additionnels.

Avantage	Description
Rendements attractifs et stables	Offre des rendements stables et attractifs.
Diversification du portefeuille	Attire les investisseurs pour diversifier leur portefeuille et générer des revenus additionnels.
Stabilité des revenus	Baux commerciaux plus longs (5 à 10 ans) assurent des flux de trésorerie stables et une meilleure planification financière à long terme.
Rendement élevé	Rendements souvent supérieurs à ceux des actions ou obligations, permettant des profits attractifs et une diversification du portefeuille.
Diversification des actifs	Comprend divers actifs comme bureaux, centres commerciaux, entrepôts, hôtels, et restaurants,
Valorisation des actifs	Possibilité d’augmenter la valeur des biens par des améliorations, un entretien rigoureux, et en attirant des locataires de qualité, particulièrement dans des zones stratégiques.
Avantages fiscaux	Réductions fiscales disponibles pour les investisseurs, recommandation de consulter un comptable pour une analyse précise.
Gestion des risques	Comprend les fluctuations du marché et les défis de gestion des biens, mais une planification minutieuse, une recherche approfondie et l’engagement de professionnels peuvent maximiser les retours sur investissement.

Stabilité des revenus via les baux commerciaux

Investir dans l’immobilier commercial offre des revenus réguliers grâce à la durée plus longue des baux commerciaux par rapport aux baux résidentiels.

Un bail commercial peut durer de 5 à 10 ans, assurant des flux de trésorerie stables et permettant une meilleure planification financière à long terme, sans le besoin fréquent de renouveler le contrat ou de rechercher de nouveaux locataires.

Comme en témoigne cet investisseur :

«Les baux commerciaux m’ont permis d’assurer des flux de trésorerie stables sans avoir à rechercher de nouveaux locataires fréquemment.» Amel G.

Potentiel de rendement élevé

L’immobilier commercial offre souvent des rendements plus élevés que d’autres investissements.

Les taux de rendement des immeubles commerciaux, calculés par le rapport entre les revenus locatifs et la valeur de l’actif, surpassent souvent ceux des actions ou obligations, permettant aux investisseurs de réaliser des profits attractifs et de diversifier leur portefeuille.

Diversification du portefeuille

Investir dans l’immobilier commercial diversifie vos placements, réduisant les risques financiers.

Moins sensibles aux fluctuations économiques que d’autres marchés, ces investissements offrent une stabilité accrue.

L’immobilier commercial comprend divers actifs comme les bureaux, centres commerciaux, entrepôts, hôtels et restaurants, permettant de choisir des investissements alignés avec vos objectifs et de s’adapter aux évolutions du marché.

Valorisation potentielle des actifs commerciaux

À la différence d’autres formes d’investissement où le contrôle sur la performance des actifs est limité, l’immobilier commercial offre aux investisseurs la possibilité d’influencer activement la valeur de leurs biens.

Ils peuvent augmenter la valeur de leurs propriétés commerciales:

• en apportant des améliorations significatives,
• en assurant un entretien rigoureux
• et en attirant des locataires de qualité.

Cela est particulièrement efficace si la propriété est bien située. Avant de s’engager, il est crucial de considérer les zones en développement économique et celles moins prospères, car un emplacement stratégique peut significativement accroître la valorisation de l’actif.

Thierry D., investisseur immobilier, partage son expérience sur la valorisation des actifs commerciaux :

«En améliorant les propriétés et en attirant des locataires de qualité, j’ai vu la valeur de mes biens commerciaux augmenter significativement.»

Avantages fiscaux de l’investissement immobilier commercial

Les investisseurs qui optent pour l’immobilier commercial comme vecteur d’investissement peuvent également bénéficier de réductions fiscales, qu’ils soient ou non constitués en société.

Il est recommandé de consulter un comptable pour obtenir une analyse précise de votre situation fiscale et comprendre les avantages fiscaux disponibles.

Néanmoins, il est important de souligner que l’investissement dans l’immobilier commercial n’est pas exempt de risques.

Les fluctuations du marché et les défis inhérents à la gestion des biens immobiliers sont des facteurs à prendre en compte.

Toutefois, une planification méticuleuse, une recherche approfondie et, le cas échéant, l’engagement de professionnels qualifiés dans le domaine immobilier peuvent grandement aider les investisseurs à maximiser les retours sur leur investissement commercial.

Avantages d’investir dans l’immobilier Commercial

Voici quelques-uns des avantages de l’achat d’un bien immobilier commercial par rapport à un bien immobilier résidentiel.

1- Potentiel de revenu

La meilleure raison d’investir dans des locations commerciales plutôt que résidentielles est le potentiel de revenu.

Un investissement immobilier commercial génère généralement un rendement annuel compris entre 6 et 12 %, en fonction de la zone, de l’économie actuelle et de facteurs externes (comme une pandémie).

Il s’agit d’une fourchette beaucoup plus élevée que pour des investissements locatifs dans de l’immobilier à usage d’habitation (1 % à 4 % au mieux).

2- Les relations professionnelles.

Les propriétaires de biens immobiliers commerciaux ont tendance à être fiers de leur activité et à vouloir protéger leur gagne-pain.

En tant que tels, le propriétaire et le locataire ont davantage une relation de client d’entreprise à entreprise, ce qui contribue à maintenir des interactions professionnelles et courtoises.

3- L’œil du public sur le bien immobilier.

Les locataires de commerces ont tout intérêt à entretenir leur magasin et leur façade, car s’ils ne le font pas, cela affectera leur activité.

Par conséquent, les intérêts des locataires commerciaux et du propriétaire sont alignés, ce qui aide le propriétaire à maintenir et à améliorer la qualité du bien immobilier et, en fin de compte, la valeur de son investissement locatif.

4- Engagement à long terme

Lorsque vous louez un espace à un locataire via un bail commercial, vous concluez un accord de location sur une durée étendue, typiquement de 9 ans.

Ce type de bail est souvent appelé bail 3-6-9, permettant au locataire de résilier le contrat tous les trois ans après la première période triennale.

Ceci offre une stabilité en minimisant le risque de vacance locative.

Pour ceux qui trouvent cette option restrictive, il existe d’autres formes de baux, comme les baux saisonniers ou dérogatoires, qui offrent plus de flexibilité et peuvent permettre d’augmenter le loyer.

5- Transfert des charges aux bailleurs commerciaux

Dans un bail commercial, il est crucial de préciser la répartition des charges et des taxes entre vous (le bailleur) et le locataire.

Il est courant de faire porter au locataire les frais tels que:

• l’entretien,
• les réparations courantes,
• les frais de copropriété
• et la taxe foncière.

En absence de mention spécifique dans le bail, les grosses réparations ou celles dues à la vétusté de l’immeuble restent à votre charge.

Cependant, vous avez la possibilité de négocier pour que ces coûts soient également supportés par le locataire.

6- Effet de levier financier

Investir dans des murs commerciaux offre un double avantage financier.

Premièrement, vous avez la possibilité d’acheter à crédit, ce qui n’est généralement pas envisageable avec certains autres investissements comme les OPCI ou les SIIC.

Même si cela implique de contracter une dette, le loyer perçu peut couvrir totalement ou partiellement vos mensualités, voire dégager un flux de trésorerie positif.

Cela vous permet de bâtir un patrimoine avec un effort financier réduit.

Deuxièmement, les intérêts d’emprunt sont déductibles de vos revenus imposables, ce qui peut conduire à un déficit foncier reportable pendant 10 ans.

Il est également possible de structurer cet achat via une SCI, offrant des avantages fiscaux similaires grâce à la transparence fiscale de la structure.

Inconvénients d’investir dans l’immobilier commercial

Bien qu’il existe de nombreuses raisons positives d’investir dans l’immobilier, il existe également des problèmes négatifs à prendre en compte.

Comme le disait toujours l’une de mes amies:

«Il faut être prêt à faire face à plus de risques, mais avec une bonne planification, les bénéfices sont là.»

1- Engagement de temps

Si vous possédez un immeuble commercial avec cinq locataires, ou même quelques-uns, vous avez plus à gérer qu’avec un investissement immobilier classique. 

Vous ne pouvez pas être un propriétaire absent et maximiser le retour sur investissement locatif. 

Avec le commercial, vous avez probablement affaire :

• à plusieurs baux,
• à des ajustements annuels du CAM (coûts d’entretien des zones communes dont les locataires sont responsables),
• à davantage de problèmes d’entretien
• et à des problèmes de sécurité publique. 

En un mot, vous avez plus à gérer ; et tout comme vos locataires doivent se soucier de l’attention du public, vous aussi.

En 2023, les propriétaires commerciaux en France ont consacré en moyenne 20 % de leur temps à la gestion locative, contre 10 % pour les propriétaires résidentiels .

2- Aide professionnelle requise

Si vous êtes un bricoleur, vous feriez mieux d’avoir une licence si vous devez gérer les problèmes d’entretien dans un local commercial très probablement soumis à la règlementation des ERP (équipements recevant du public).

Il est probable que vous ne serez pas prêt à gérer vous-même les problèmes de maintenance et devrez embaucher quelqu’un pour vous aider en cas d’urgence et de réparation. 

N’oubliez pas de prendre en compte les frais de gestion immobilière lors de l’évaluation du tarif à payer pour un immeuble de placement commercial. 

Les conciergeries peuvent facturer entre 5 et 10 % des revenus locatifs pour leurs services, qui comprennent l’administration des baux. 

Évaluez au préalable si vous souhaitez gérer vous-même la location et les relations ou externaliser ces responsabilités.

3-Investissement locatif initial plus important

L’acquisition d’un bien immobilier commerciale nécessite généralement plus de capital au départ que l’acquisition d’une location immobilier résidentielle dans la même zone, il est donc souvent plus difficile de mettre le pied à l’étrier. 

Une fois que vous avez acquis un bien immobilier commerciale, vous pouvez vous attendre à d’importantes dépenses en capital. 

Votre bien immobilier pourrait ronronner pendant quelques mois et badaboum.

Avec plus de clients, il y a plus d’installations à entretenir et donc plus de coûts.

4- Plus de risques

Les biens immobiliers destinés à un usage commercial ont plus de visiteurs publics et ont donc plus de personnes sur le bien immobilier chaque jour qui peuvent se blesser ou faire quelque chose pour endommager votre propriété:

• les voitures peuvent heurter les clients dans les parkings,
• les gens peuvent glisser sur la glace pendant l’hiver
• et les vandales peuvent pulvériser de la peinture sur les façades du bâtiment. 

Des incidents comme ceux-ci peuvent se produire n’importe où, mais les chances de vivre quelque chose comme ces événements augmentent lorsque vous investissez dans des biens immobiliers commerciaux.

Si vous êtes hostile au risque, vous voudrez peut-être examiner de plus près la possibilité de placer votre argent dans des biens immobiliers résidentiels.

Trouvez ici : Bail commercial : quels avantages et inconvénients ? mon avis

Quels critères pour choisir un bien commercial ?

Lors du choix d’un bien immobilier commercial, il est essentiel de prendre en compte plusieurs critères prioritaires pour garantir un investissement judicieux et rentable.

Choisir le bien en fonction de son emplacement

L’emplacement est un facteur clé de rentabilité pour un bien immobilier commercial, tout comme pour un bien résidentiel.

Il est donc essentiel de privilégier les villes et quartiers dynamiques.

Pour un commerce ou un restaurant, un emplacement en ville avec un fort passage piétonnier est idéal.

Cela permet au propriétaire bailleur de proposer des loyers plus élevés à l’entreprise locataire, augmentant ainsi la rentabilité de l’investissement.

Exemple : À Paris et dans d’autres grandes villes, certains quartiers sont plus adaptés aux restaurants, tandis que d’autres conviennent mieux aux boutiques de prêt-à-porter. Ainsi, la nature du bien dépendra de sa localisation.

Pour les bureaux, il est préférable de choisir des zones bien desservies par les transports en commun afin de faciliter les déplacements des salariés.

Certains quartiers sont spécialement conçus pour accueillir ce type de locaux, comme les zones d’activités économiques (ZAE).

Dans ces bassins d’emploi, un écosystème professionnel se développe : des restaurants s’ouvrent pour répondre à la demande des travailleurs, généralement domiciliés en dehors de ces ZAE, et des crèches s’installent à proximité des bureaux.

Cette dynamique économique peut rendre l’investissement dans un local commercial particulièrement attractif.

Évaluer le rendement et la plus-value d’un bien immobilier commercial

En France, les investissements dans l’immobilier commercial offrent en moyenne un rendement annuel de 4 à 10 %, supérieur à celui de l’immobilier résidentiel.

Pour calculer ce rendement, il est essentiel de considérer:

• le prix d’achat,
• le loyer prévisionnel
• et l’ensemble des charges associées.

Cependant, lors de la revente, les murs commerciaux génèrent souvent une plus-value inférieure à celle des biens immobiliers résidentiels.

Comment investir dans l’immobilier commercial ?

Un investisseur peut devenir propriétaire de parts dans un ensemble immobilier commercial à travers une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI).

Ces actifs immobiliers, répartis souvent dans diverses villes en France et potentiellement à l’étranger, offrent une source de revenus locatifs stables grâce à leur diversification géographique.

La gestion des propriétés, incluant:

• la négociation des baux,
• la perception des loyers,
• l’interaction avec les locataires
• et la réalisation de travaux,

est entièrement prise en charge par une société de gestion dédiée.

Cette dernière tient également les investisseurs au courant des évolutions concernant les transactions immobilières, les ajustements des loyers et les performances des rendements.

Investir via une Société Civile Immobilière (SCI) est une autre option permettant l’acquisition de biens commerciaux.

Dans ce cadre, les investisseurs s’associent et détiennent des parts qui reflètent leur contribution financière aux acquisitions de la SCI. Cette structure offre une flexibilité dans la gestion des biens immobiliers partagés.

Les alternatives à l’investissement dans un local commercial

Considérez les SCPI comme alternative aux locaux commerciaux

Pour votre investissement dans l’immobilier commercial, envisagez les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) de rendement, qui se concentrent généralement sur les bureaux et les commerces.

Gérées par des sociétés spécialisées, les SCPI collectent des capitaux pour acquérir et gérer des actifs immobiliers.

En acquérant des parts dans une SCPI de rendement, vous financez l’achat de divers biens immobiliers dont la gestion locative est déléguée, et les loyers perçus sont distribués sous forme de dividendes.

Bien que les SCPI offrent une rentabilité élevée, elles ne fournissent pas de réduction d’impôt.

Néanmoins, les revenus distribués sont majoritairement imposables comme revenus fonciers, à moins qu’ils ne soient financés par emprunt ou qu’un déficit foncier préexiste, permettant ainsi une certaine défiscalisation. Les plus-values réalisées à la revente des parts sont traitées comme les plus-values immobilières classiques.

Les SCPI représentent donc un investissement financier sécurisé et rentable dans l’immobilier commercial, à envisager dans une perspective de long terme.

Optez pour une Société en Commandite Simple (SCS)

Pour augmenter votre épargne et générer des revenus complémentaires via l’investissement immobilier commercial, envisagez une Société en Commandite Simple (SCS).

Cette structure vous libère des soucis de gestion grâce à l’expertise de l’opérateur, votre associé, spécialisé dans l’immobilier commercial.

Investir dans une SCS implique l’achat de parts, offrant un rendement attractif de plus de 5% par an avec une option de rachat prédéfinie dès la souscription.

La SCS, régie par un accord de commandite, permet des entrées et sorties flexibles du capital après un blocage initial de 24 mois.

La fiscalité sur les plus-values, applicable seulement lors du rachat des parts, est avantageuse avec des exonérations possibles après huit ans de détention.

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