Immobilier Commercial Avantages et Inconvénients (investisseur débutant)

Tout type de bien immobilier, qu’il soit commercial ou résidentiel, peut constituer une bonne opportunité d’investissement locatif.

Néanmoins, les biens immobiliers commerciaux offrent généralement plus de rentabilité locative que l’immobilier résidentiel, mais elles peuvent aussi comporter plus de risques.

Il est important de comprendre tous les avantages et inconvénients de l’investissement locatif dans l’immobilier commercial afin de prendre la décision d’investissement locatif qui vous convient le mieux.

Qu’est-ce que l’immobilier commercial ?

Avantages et Inconvénients
Pour investir dans l’immobilier commercial, vous devez tenir compte des spécificités de ce placement

Les biens immobiliers commerciales peuvent faire référence à :

  • les biens immobilier qui hébergent des commerces 
  • immeubles de bureaux
  • entrepôts
  • bâtiments industriels
  • des locaux à usage Airbnb
  • les immeubles “à usage mixte”,

Et l’immobilier locatif peut avoir une combinaison d’utilisations comme :

  • des commerces,
  • des bureaux
  • et des appartements.

La gestion locative de chacun de ces types d’investissement immobilier (habitation ou commercial) comporte des nuances.

Avantages d’investir dans l’immobilier Commercial

Voici quelques-uns des avantages de l’achat d’un bien immobilier commercial par rapport à un bien immobilier résidentiel.

  • Potentiel de revenu. La meilleure raison d’investir dans des locations commerciales plutôt que résidentielles est le potentiel de revenu.

Un investissement immobilier commercial génère généralement un rendement annuel compris entre 6 et 12 %, en fonction de la zone, de l’économie actuelle et de facteurs externes (comme une pandémie).

Il s’agit d’une fourchette beaucoup plus élevée que pour des investissements locatifs dans de l’immobilier à usage d’habitation (1 % à 4 % au mieux).

  • Les relations professionnelles. Les biens immobiliers commerciaux ont tendance à être fiers de leur activité et à vouloir protéger leur gagne-pain.

En tant que tels, le propriétaire et le locataire ont davantage une relation de client d’entreprise à entreprise, ce qui contribue à maintenir des interactions professionnelles et courtoises.

  • L’œil du public sur le bien immobilier. Les locataires de commerces ont tout intérêt à entretenir leur magasin et leur façade, car s’ils ne le font pas, cela affectera leur activité.

Par conséquent, les intérêts des locataires commerciaux et du propriétaire sont alignés, ce qui aide le propriétaire à maintenir et à améliorer la qualité du bien immobilier et, en fin de compte, la valeur de son investissement locatif.

Inconvénients d’investir dans l’immobilier commercial

Avantages et Inconvénients
Comme pour tout investissement immobilier locatif, le risque d’impayés de loyers existe

Bien qu’il existe de nombreuses raisons positives d’investir dans l’immobilier, il existe également des problèmes négatifs à prendre en compte.

  • Engagement de temps. Si vous possédez un immeuble commercial avec cinq locataires, ou même quelques-uns, vous avez plus à gérer qu’avec un investissement immobilier classique. 

Vous ne pouvez pas être un propriétaire absent et maximiser le retour sur investissement locatif. 

Avec le commercial, vous avez probablement affaire à plusieurs baux, à des ajustements annuels du CAM (coûts d’entretien des zones communes dont les locataires sont responsables), à davantage de problèmes d’entretien et à des problèmes de sécurité publique. 

En un mot, vous avez plus à gérer ; et tout comme vos locataires doivent se soucier de l’attention du public, vous aussi.

  • Aide professionnelle requise. Si vous êtes un bricoleur, vous feriez mieux d’avoir une licence si vous devez gérer les problèmes d’entretien dans un local commercial très probablement soumis à la règlementation des ERP (équipements recevant du public).

Il est probable que vous ne serez pas prêt à gérer vous-même les problèmes de maintenance et devrez embaucher quelqu’un pour vous aider en cas d’urgence et de réparation. 

N’oubliez pas de prendre en compte les frais de gestion immobilière lors de l’évaluation du tarif à payer pour un immeuble de placement commercial. 

Les conciergerie peuvent facturer entre 5 et 10 % des revenus locatifs pour leurs services, qui comprennent l’administration des baux. 

Évaluez au préalable si vous souhaitez gérer vous-même la location et les relations ou externaliser ces responsabilités.

  • Investissement locatif initial plus important. L’acquisition d’un bien immobilier commerciale nécessite généralement plus de capital au départ que l’acquisition d’une location immobilier résidentielle dans la même zone, il est donc souvent plus difficile de mettre le pied à l’étrier. 

Une fois que vous avez acquis un bien immobilier commerciale, vous pouvez vous attendre à d’importantes dépenses en capital. 

Votre bien immobilier pourrait ronronner pendant quelques mois et badaboum.

Avec plus de clients, il y a plus d’installations à entretenir et donc plus de coûts.

  • Plus de risques. Les biens immobiliers destinés à un usage commercial ont plus de visiteurs publics et ont donc plus de personnes sur le bien immobilier chaque jour qui peuvent se blesser ou faire quelque chose pour endommager votre propriété. 

Les voitures peuvent heurter les clients dans les parkings, les gens peuvent glisser sur la glace pendant l’hiver et les vandales peuvent pulvériser de la peinture sur les façades du bâtiment. 

Des incidents comme ceux-ci peuvent se produire n’importe où, mais les chances de vivre quelque chose comme ces événements augmentent lorsque vous investissez dans des biens immobiliers commerciaux.

Si vous êtes hostile au risque, vous voudrez peut-être examiner de plus près la possibilité de placer votre argent dans des biens immobiliers résidentiels.

Trouvez ici : Qu’est-ce que la Location Saisonnière ? (expliqué simplement)



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Pierre

Pierre est ingénieur agronome spécialisé dans l'aménagement du territoire (INA ENSA A), et urbaniste. Investisseur immobilier dans la location meublée courte et longue durée, il est passionné pour aider les propriétaires au quotidien. Il est l'auteur du Best Seller "Airbnb Master : les 200 secrets des nouveaux millionnaires de la location courte durée" et collabore avec de nombreux médias (Capital de M6, Le Monde, Le Parisien, Le Petit Futé...) Surtout, Pierre est à votre disposition pour échanger sur vos difficultés, laissez un commentaire !

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