Quel est le Meilleur Type d’Appartement Pour Un Investissement Locatif ? (surface, équipements.)

Les immeubles locatifs sont toujours parmi les meilleurs investissements actuels, même pendant la période de pandémie.

Dans la perspective de l’été 2021, la situation des locataires en matière d’emploi et de revenus devrait se stabiliser. Cela améliorera les états financiers de la plupart des propriétaires, faisant des immeubles locatifs une entreprise plus rentable.

La grande question qui se pose aux investisseurs immobiliers, en rapport avec le Covid 19, est de savoir quelles sont les meilleures villes et quels types de biens locatifs seront les plus rentables.

Voici un bref résumé, lisez la suite de l’article jusqu’au bout pour avoir tous les détails :


Quel est la taille idéale d’un appartement pour un investissement locatif ? Les petites surfaces (studio, T2) ont une meilleure rentabilité que les grands appartements (T3 ou supérieur). Le meilleur compromis avec le T2 avec une chambre séparée qui attire le plus de demande locative.

Comment évaluer l’opportunité

Quel est le Meilleur Type d’Appartement Pour Un Investissement Locatif
Les appartement peuvent être évalué de différentes manières

Le type de propriété peut être évalué de différentes manières, comme les appartements par rapport aux maisons, et le nombre de chambres à coucher, la superficie en mètres carrés, les unités louables et l’espace dans la cour.

Il s’agit là d’évaluations essentielles auxquelles s’ajoutent des critères d’investissement supplémentaires :

  • les meilleures villes,
  • le prix des maisons,
  • la proximité des commerces
  • et des transports en commun,
  • les quartiers de qualité,
  • les quartiers fiscaux
  • et les quartiers susceptibles d’avoir des lois sur les loyers qui posent problème.

Pendant cette pandémie, jusqu’à présent, les locataires ont bien payé leur loyer.

Dans certains quartiers à faibles revenus, et dans certaines villes et états, il y a des problèmes, mais les appartements ont connu des problèmes de trésorerie.

Il semble ridicule de considérer les appartements et les logements multifamiliaux, pourtant, avec le contrôle du Covid 19, ces postes vacants seront à nouveau pourvus.

Qu’il s’agisse :

  • d’une maison,
  • d’une maison en rangée,
  • d’un semi-détaché,
  • d’un immeuble de grande hauteur ou d’un condo,

Vous en voulez un avec les caractéristiques demandées.

L’immobilier traverse une période difficile en ce moment, ce qui pourrait signifier qu’un grand nombre de propriétés telles que

  • des petits immeubles multifamiliaux,
  • des maisons de location,
  • des appartements,
  • des copropriétés
  • et des petits immeubles d’habitation

Seront sur le marché ce printemps.

Louer une maison ou un appartement ?

Les appartements et les maisons sont le point de départ évident pour les investisseurs et les propriétaires ambitieux.

Cependant, de nombreux nouveaux types de logements locatifs ont été créés.

Si les maladies transmissibles sont un facteur toujours présent dans les logements collectifs, les immeubles locatifs subiront de grands changements de conception imposés par la loi.

Cela pourrait être l’occasion de cibler les locataires qui paieront des loyers plus élevés à juste titre. Les modifications de la réglementation pourraient vous permettre de financer et d’amortir des améliorations de valeur.

Après avoir examiné vos finances, votre tolérance au risque, vos compétences en matière de gestion immobilière et le marché actuel des logements locatifs, vous pourriez prendre une décision différente de celle que vous aviez prévue au départ.

Les maisons à 2 chambres à coucher et les grands appartements de faible hauteur sont très demandés

Vous avez l’embarras du choix :

  • appartements,
  • appartements en copropriété,
  • maisons de ville,
  • maisons jumelées,
  • maisons individuelles,
  • Logements pour étudiants, etc.

Parmi ces choix, vous avez des variations dans

  • le nombre de chambres,
  • de salles de bain
  • et de places de parking.

Pourtant, ces statistiques révèlent-elles les raisons réelles pour lesquelles les locataires ont loué l’unité de 2 chambres à coucher ?

Le vrai problème peut être le fait qu’il n’y a qu’une place de parking, une salle de bain et aucun sous-sol pour le stockage, ce dont souffrent les autres unités.

Vous devrez vous demander si l’unité que vous envisagez peut être améliorée pour offrir ces avantages.

Le marché de la construction multifamiliale étant actuellement en plein essor, vous aurez de bonnes chances d’acheter des appartements de grande hauteur.

En France, le marché est toutefois en pleine mutation et vous pourrez peut-être acheter un appartement à un très bon prix.

Au Canada, les prix des appartements continuent d’augmenter, et à Toronto et Vancouver, il s’agit principalement d’immeubles de grande hauteur.

Nombre de chambres à coucherLocation d’une maisonLocation d’un appartement
14.08 %4.95 %
25.30 %5.16 %
35.07 %4.32 %
44.77 %3.14 %
54.12 %3.56 %
Statistiques de rendement des propriétés locatives

Si vous devez vivre dans la maison ou l’immeuble que vous achetez, vous devrez alors réfléchir à la manière dont l’immeuble est divisé et au nombre d’unités qu’il peut comporter.

Il existe de grandes maisons anciennes qui sont divisées en autant de 6 unités.

Alors qu’un duplex moderne peut comporter des appartements en sous-sol. Faites le calcul pour chacun d’eux et vous serez peut-être surpris.

Qu’achètent les investisseurs professionnels ?

Quel est le Meilleur Type d’Appartement Pour Un Investissement Locatif
Les professionnels de l’investissement immobilier sont souvent plus intéressés par les copropriétés et les ensembles multifamiliaux parce qu’ils peuvent acheter plus de logements, générer plus de revenus locatifs et qu’ils sont généralement plus faciles à gérer

Pour eux, le cash-flow est l’élément principal, c’est pourquoi ils préfèrent les appartements et les copropriétés dans les quartiers populaires.

Les investisseurs individuels peuvent préférer acheter des appartements et des maisons dans des quartiers abordables où ils peuvent gérer eux-mêmes leur propriété et économiser sur les coûts.

Avantages et inconvénients

Le type de location que vous achetez a de grandes implications sur la rentabilité. Examinons les avantages et les inconvénients de chacun d’entre eux :

  • Appartements multifamiliaux
  • Maisons unifamiliales
  • Logement des étudiants
  • Appartements multifamiliaux/condos – Le fait de posséder plusieurs appartements dans le même immeuble peut vous aider à acheter plus de propriétés et à bénéficier de frais de gestion moins élevés. Dans certains cas, cependant, les frais de gestion peuvent être négatifs.

La demande d’appartements étant très forte, vous pouvez toujours obtenir un bon prix de location pour un appartement dans un immeuble en bon état et récent, de 10 à 25 ans d’âge

Si vous êtes intéressé par l’investissement immobilier, le choix d’un logement collectif vous permet d’obtenir des liquidités, d’améliorer votre rentabilité et d’acheter deux appartements au prix d’une maison.

Les logements moins chers intéressent un plus grand nombre de locataires, ce qui réduit les risques de vacance.

La multifamille implique beaucoup plus de locataires et donc plus de questions et de problèmes auxquels vous pourriez avoir à faire face.

  • Les maisons individuelles – les maisons individuelles ont été fortement appréciées dans tout le pays, et dans certaines villes, la croissance des prix ne s’arrête pas. La demande est insatiable. Les maisons unifamiliales sont généralement achetées pour leur prix car leur rapport prix/loyer est élevé.

En général, vous ne gérez qu’un seul locataire. Les maisons sont un investissement plus liquide que les logements collectifs et plus faciles à vendre.

Cependant, il est plus risqué d’avoir une seule propriété avec un plus petit groupe de locataires potentiels (en raison du prix plus élevé des loyers).

Il est difficile de créer un retour sur investissement à partir d’une maison chère en Californie.

Cependant, dans les villes en plein essor comme

  • Philadelphie,
  • Omaha ou Charlotte,

Le prix peut être raisonnable.

  • Logement pour étudiants – ce marché a connu une croissance phénoménale. Pourtant, avec la position du gouvernement américain sur l’immigration et le libre-échange, il pourrait connaître une grande déception, les étudiants étrangers décidant de ne pas venir étudier ici.

Comme d’autres formes de logement, les logements pour étudiants sont très demandés et continueront probablement à l’être en raison de la faiblesse de l’offre de logements pour étudiants (les collèges et les universités ne fournissent plus de logements), et ces logements peuvent permettre de disposer de plus de lits par unité, ce qui maximise vos revenus locatifs.

Les différents types d’appartement

Quel est le Meilleur Type d’Appartement Pour Un Investissement Locatif
Vous prendrez en considération une grande variété de choses lorsque vous regarderez les appartements

Bien sûr, il y a l’emplacement et le budget, mais qu’en est-il du type d’appartement que vous souhaitez ?

Les locations sont de toutes sortes et de toutes tailles, et si certains termes vous sont familiers, d’autres sont peut-être nouveaux. Voici votre guide complet des types d’appartements.

Studios

Un studio est un petit espace (généralement d’environ 600 pieds carrés) qui est une pièce ouverte à l’exception de la salle de bains et peut-être d’un placard.

Certains studios ont une petite surface qui s’étend à partir de la zone de séjour principale et offre une petite séparation supplémentaire pour une « chambre » (bien qu’il n’y ait pas de portes ou de murs intérieurs).

Ces studios peuvent être appelés studio en alcôve ou studio en L.

Appartements en loft

Alors que les lofts ont une disposition similaire à celle d’un studio, c’est-à-dire que tout se trouve dans un seul espace ouvert sans murs intérieurs à l’exception de la salle de bains, les lofts sont généralement beaucoup plus grands avec des plafonds très hauts et de hautes fenêtres.

De nombreux lofts sont situés dans des entrepôts historiques qui ont été convertis en espace de vie, et présentent donc des éléments comme des poutres apparentes, des briques et des planchers en bois d’origine.

Appartements avec jardin

Avez-vous vu le terme « appartement jardin » et vous êtes-vous demandé ce que cela signifiait exactement ? Un appartement jardin est une petite communauté d’appartements (généralement de un à trois étages) située autour d’un espace vert ou d’un jardin.

Ces appartements n’ont généralement pas d’ascenseur et sont plus nombreux dans les communautés suburbaines et rurales.

Bien que vous n’ayez pas nécessairement votre propre espace de jardin dans un appartement jardin, la communauté peut offrir des chemins de promenade communs, des arbres et des arbustes, des étangs et d’autres éléments naturels.

Appartements aménageables

Si vous ne souhaitez pas un appartement d’une chambre à coucher mais que vous craignez qu’un studio soit trop petit, un appartement convertible pourrait être la solution idéale.

Un appartement convertible n’a pas de chambre à coucher, mais il dispose d’un espace qui pourrait servir de chambre à coucher.

Il peut s’agir d’une zone séparée dans un studio en forme de L, d’une pièce plus petite avec des portes coulissantes en verre ou d’une zone séparée de la zone de séjour principale par un demi-mur ou un mur partiel.

Il est « convertible » parce que vous pouvez utiliser cet espace pour n’importe quoi, d’une chambre à coucher à un bureau en passant par un studio d’art.

Micro-appartements

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Fondamentalement, un micro appartement est un très petit studio.

Alors que le studio typique fait environ 600 pieds carrés, un micro-appartement fait moins de 400 pieds carrés.

En fait, un micro-appartement peut ne faire que 100 pieds carrés ! (Si vous n’êtes pas sûr de la superficie, c’est à peu près la taille de la salle d’examen d’un médecin).

Les micro-logements fonctionnent parce que la plupart de l’espace est multifonctionnel (par exemple, la table de cuisine peut se replier dans le mur lorsqu’elle n’est pas utilisée, ou le canapé peut se transformer en lit).

Appartements équipés

C’ est comme un studio. A tel point, en fait, que les deux termes sont souvent utilisés de manière interchangeable.

La différence se situe au niveau de la cuisine. Alors qu’un studio aura une cuisine standard avec des appareils électroménagers de taille normale, un studio de rendement aura une kitchenette compacte sans cuisinière ni plan de travail.

Un appartement en efficacité dispose généralement d’un mini-réfrigérateur (à hauteur de comptoir ou plus petit) et d’un petit évier.

Il peut être équipé d’une petite table de cuisson ou d’un micro-ondes à la place d’une cuisinière.

Appartements accessibles à pied

Un immeuble d’habitation sans ascenseur est dit « walk-up« .

À moins que vous ne louiez au niveau principal, vous devrez monter des escaliers pour atteindre votre appartement sans ascenseur.

Ces immeubles ont généralement six étages ou moins et sont souvent moins chers que les grands immeubles d’habitation avec ascenseur.

Si cela ne vous dérange pas de monter des escaliers tous les jours, les appartements sans ascenseur sont une excellente solution pour ceux qui recherchent des options moins coûteuses en ville.

Appartements de taille moyenne

Un bâtiment de cinq à douze étages est appelé une tour intermédiaire.

Contrairement aux appartements de faible hauteur, les immeubles de moyenne hauteur sont généralement dotés d’un ascenseur.

Les immeubles de moyenne hauteur sont populaires parce qu’ils sont plus économiques pour les promoteurs, car ils contiennent plus d’unités que les immeubles de faible hauteur, mais ne sont pas aussi restrictifs en termes de coûts que les immeubles de grande hauteur.

Appartements de grande hauteur

En règle générale, une tour d’habitation est un immeuble de 12 étages ou plus.

En géneral, tout immeuble de plus de sept étages peut être considéré comme une tour, et tout immeuble de plus de 40 étages est considéré comme un gratte-ciel.

Les tours sont plus courantes dans les grandes villes, et toutes les tours disposent d’un ascenseur, qui est généralement situé au centre de l’immeuble.

Appartements de luxe

Les appartements de luxe offrent des commodités qui sont considérées comme supérieures aux commodités standard.

Par exemple, les équipements des appartements de luxe peuvent inclure des finitions haut de gamme, des vues spectaculaires, des appareils électroménagers améliorés, d’immenses placards ou des installations de pointe comme un spa sur place, un concierge ou une piscine sur le toit.

Les appartements de luxe sont souvent plus chers que les autres appartements du quartier en raison de ces caractéristiques.

Appartements en coopérative

Plus courants dans des villes comme New York et Chicago, les appartements en coopérative (ou en société coopérative) ne sont pas détenus par une seule entité, mais plutôt par des actionnaires.

Ces actionnaires n’achètent pas une unité individuelle, mais plutôt une partie de l’immeuble.

Comme pour un appartement en copropriété, le propriétaire peut louer son appartement, mais c’est un processus compliqué.

Il existe généralement un conseil d’administration qui définit les politiques de l’immeuble, et certains permettent aux actionnaires de sous-louer leurs appartements.

La location d’un appartement en coopérative implique généralement une procédure de candidature et d’entretien longue et compliquée.

Appartements en colocation

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La colocation désigne la location d’un logement par plusieurs colocataires, qui en font leur résidence principale

Dans un appartement en colocation, vous avez votre propre chambre privée et le reste de l’appartement est commun, ou partagé, entre d’autres personnes louant leur propre chambre privée.

Par exemple, un appartement de colocation peut avoir quatre chambres.

Chacune de ces chambres est louée par une personne, tandis que la salle de séjour et la cuisine sont partagées.

La cohabitation est une tendance populaire dans le domaine du logement étudiant, mais elle se développe également dans certaines villes très chères, comme

  • Los Angeles,
  • New York
  • et San Francisco,

Afin de réduire les coûts.

Appartements modulaires

Un appartement modulaire, également appelé appartement convertible, vous permet d’utiliser un mur temporaire pour créer une pièce séparée.

Par exemple, si vous louez un appartement flex d’une chambre à coucher, votre appartement peut être converti en un appartement de deux chambres à coucher avec un mur temporaire.

Les locataires ont plusieurs options pour créer cet espace flexible, notamment l’utilisation de murs pressurisés.

Appartements pour bacheliers

Une garçonnière est un petit appartement (généralement entre 200 et 600 pieds carrés) où tout est contenu dans une seule pièce, y compris la cuisine ou la kitchenette.

Bien que similaire à un studio et à une maison de rendement, une garçonnière est plus petite et la cuisine n’est pas séparée de l’espace de vie.

La salle de bains, bien que toujours séparée de l’espace de vie, est généralement plus petite que dans un studio.

La garçonnière ne comporte pas non plus d’alcôve ou de loft comme c’est le cas dans de nombreux studios.

Appartements en sous-sol

Un appartement en sous-sol est situé sous le niveau de la rue.

Au-dessus de cet appartement, vous trouverez généralement d’autres appartements, une maison ou un commerce.

On trouve souvent des appartements en sous-sol dans les grandes villes, mais les propriétaires privés peuvent convertir un sous-sol en appartement pour en tirer un revenu locatif.

Appartements de chemin de fer

Bien que ce ne soit pas très courant, vous pourriez tomber sur le terme « appartement de chemin de fer« .

Cela signifie simplement que chaque pièce mène à la suivante sans aucun couloir, presque comme les wagons d’un train.

Ces appartements se trouvent le plus souvent dans des immeubles anciens et des bâtiments en pierre de taille transformés.

Appartements à cinq pour un

Ce style d’appartement a gagné en popularité au cours de la dernière décennie grâce au désir de développements à usage mixte.

Un cinq-pour-un comprend quatre étages d’appartements sur un étage d’espace commercial ou un garage de stationnement.

Un immeuble de cinq appartements sur un peut avoir des magasins et des restaurants au niveau principal et des appartements au-dessus, ou il peut avoir un parking en dessous et des appartements au-dessus.

En général, le premier niveau est en béton et les étages supérieurs sont en bois.

Condos

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Le propriétaire d’un condo possède une partie de l’immeuble tandis que les parties communes

Un condo, abréviation de condominium, est un bâtiment dont les unités sont détenues par des particuliers.

Si vous trouvez une copropriété à louer, vous la louerez au propriétaire de cette unité et non à l’immeuble lui-même.

Les appartements en copropriété ont des caractéristiques et des équipements similaires à ceux des appartements.

La plus grande différence entre les deux réside dans la propriété.

Les différents termes relatifs aux appartements et leur signification

Il existe d’autres termes moins courants que vous pourriez rencontrer, surtout si vous vous concentrez sur un certain domaine.

Certains marchés immobiliers développent leurs propres termes pour les styles d’appartements.

En voici quelques-uns que vous pourriez rencontrer.

Six appartements classiques

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Un appartement classique de six personnes est courant en France

Les six appartements classiques font référence à ceux construits avant 1940 et ils comportent toujours six pièces distinctes.

  • Ces pièces comprennent
  • une salle à manger formelle,
  • deux chambres à coucher complètes
  • et une petite chambre avec une salle de bain située à l’extérieur de la cuisine, appelée historiquement chambre de la bonne.

Aujourd’hui, la petite chambre est souvent transformée en salle de séjour, en bureau ou en salle de petit-déjeuner.

Si vous entendez les termes « sept classique » et « huit classique », il s’agit du même type d’appartement (construit avant 1940) mais avec trois chambres à coucher complètes (sept classique) ou quatre chambres à coucher complètes (huit classique).

Appartement Junior 4

Un appartement junior 4 comprend quatre pièces :

  • un salon,
  • une cuisine,
  • une chambre
  • et une salle à manger.

La salle à manger d’un junior 4 peut également servir de salle de séjour ou de bureau.

C’est une petite pièce, généralement sans fenêtre. Vous pouvez aussi entendre « junior 5 » ou « junior 6 », ce qui signifie simplement qu’il y a une chambre supplémentaire dans l’appartement.

Appartement de Penthouse ou appartement terrase

Un penthouse est un appartement situé au plus haut étage de l’immeuble. Il est généralement très grand et comprend souvent des éléments de luxe comme des terrasses privées sur le toit et des vues magnifiques.

L’appartement penthouse est souvent équipé d’un ascenseur privé et, comme il n’y a pas d’appartements au-dessus, de voûtes ou de hauts plafonds.

Appartement d’entreprise

Un appartement d’entreprise est un appartement meublé qui est disponible à court terme ou temporairement.

Les entreprises choisissent souvent un appartement d’entreprise plutôt qu’un hôtel si l’employé doit rester dans la région pendant une longue période, généralement un mois ou plus.

Les logements d’entreprise sont généralement plus grands que la chambre d’hôtel moyenne.

Pied-à-terre

Lorsqu’une personne conserve un appartement en ville comme résidence secondaire ou occasionnelle, cet appartement est appelé un pied-à-terre.

Les pieds-à-terre sont populaires dans des villes comme New York, mais tout logement à temps partiel peut être considéré comme un pied-à-terre.

Autres Types d’immeuble Locatifs

Maisons

Quel est le Meilleur Type d’Appartement Pour Un Investissement Locatif
Une maison individuelle indépendante sur son propre terrain ou lot privé est une maison ou une maison unifamiliale

Celles-ci sont souvent la propriété de particuliers plutôt que de sociétés de gestion immobilière.

Maisons de ville

Les maisons de ville sont mitoyennes ou en terrasse. Certaines sont historiques, comme les maisons en rangée dans des villes comme

  • Philadelphie,
  • la Nouvelle-Orléans
  • et Baltimore,

Tandis que d’autres sont très modernes, comme celles typiques des villes de banlieue.

Les maisons en rangée sont généralement étroites, à deux étages, et elles partagent au moins un mur avec une autre unité.

Duplex

Alors que les maisons de ville sont généralement constituées de plusieurs maisons mitoyennes, les duplex contiennent deux unités côte à côte.

De loin, un duplex ressemble à une maison individuelle traditionnelle, mais il possède deux portes d’entrée, chacune menant à un espace de vie séparé.

Comme les maisons de ville, les duplex sont généralement à deux étages.

Triplex

Un triplex est de conception similaire à un duplex, à la différence qu’il y a trois appartements au lieu de deux.

Un triplex peut également être à plusieurs niveaux, avec un appartement à chaque étage

Maintenant que vous connaissez les différents types et styles de location disponibles, il est temps de commencer à chercher la solution idéale.

En savoir plus, découvrez ici: , T1,T2,T3,T4,T5 studio : quelle définition, surface, taille et nombre de pièces ?



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✅ C’est quoi un studio ? 

Un studio est un logement dont les fonctions sont toutes dans la même pièce, avec une surface minimum légale de 9m² loi Carrez (en dessous, il ne peut pas être loué).

✅ C’est quoi un T1 ? 

Un logement T1 est un bien immobilier avec une seule pièce principale, une cuisine séparée et une salle de bain ou d’eau avec ou sans toilettes. La surface moyenne d’un T1 est de 32 m². T1 et F1 sont équivalents.

✅ C’est quoi un T2 ? 

Un T2 est un logement de 2 pièces, composé d’une chambre et un salon, une cuisine et des toilettes. La surface moyenne d’un T2 est de 45 m². Ainsi, un T2 est un T1 avec une chambre séparée.

✅ C’est quoi un T3 ?

Un T3, ou type 3, est un logement avec 3 pièces principales : deux chambres et un salon. En moyenne un T3 fait 65m². La cuisine et la salle de bains peuvent faire partie de ces pièces principales.

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Pierre

Pierre est ingénieur agronome spécialisé dans l'aménagement du territoire (INA ENSA A), et urbaniste. Investisseur immobilier dans la location meublée courte et longue durée, il est passionné pour aider les propriétaires au quotidien. Il est l'auteur du Best Seller "Airbnb Master : les 200 secrets des nouveaux millionnaires de la location courte durée" et collabore avec de nombreux médias (Capital de M6, Le Monde, Le Parisien, Le Petit Futé...) Surtout, Pierre est à votre disposition pour échanger sur vos difficultés, laissez un commentaire !

1 réponse

  1. 22 novembre 2021

    […] tout, déterminez quel type de maison vous avez. Un mot ou un suffixe qui décrit votre habitation est un bon point de départ. Voici […]

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