Investir Dans Un Appartement Déjà Loué : une Bonne Affaire ?

Si vous pensez investir dans l’achat d’un bien qui est déjà ou encore loué, la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bail en cours soit transféré.

Ce qui signifie pour vous que :

  • Vous bénéficier d’une décote sur le prix de vente de 15 à 20 %
  • Vous n’avez plus à chercher des locataires, donc pas de frais d’agence et pas de perte de temps ;  
  • Dès son acquisition le bien est déjà rentable, vous n’avez pas de vacance locative  ;
  • Vous connaissez dès le début la rentabilité de votre investissement ;

Mais également, d’un autre côté :

  • Vous « héritez » d’un locataire quel que soit son profil ;
  • vous aurez des difficultés pour faire cesser le bail du locataire en place ;
  • Vous ne pouvez pas gérer à votre manière la location.

Découvrez les avantages et inconvénients de l’achat d’un bien avec un bail en cours, pour un investissement immobilier réussi.

Acte de vente vaut transfert de tous les droits et obligations (y compris le bail)

Investir dans un appartement déjà loué : une bonne affaire ?

Le transfert de propriété dans une vente immobilière s’effectue au moment de la signature de l’acte de vente devant le notaire.

A ce moment, l’acquéreur prend à sa charge l’intégralité des droits et des obligations qui sont liées au bien.

Ainsi, le cas échéant, en signant, vous prenez tout cela pour vous :

  • Le bien immobilier en lui même,
  • le locataire (ou les locataires si il s’agit d’un immeuble),
  • et  le contrat de bail en cours (qui va avec).

Qu’est-ce que cela signifie pour vous en tant que propriétaire ?

Pour le locataire rien ne change…il poursuit son bail tel qu’il était avant ! Il verse juste le loyer sur un autre compte.

En d’autres termes, pour ce qui vous concerne, vous ne pouvez pas toucher au bail en cours :

Pour l’ancien propriétaire : En signant le contrat il transfère tous les droits de jouissance (loyer,…) et d’obligation (taxe, charges,…) à l’acheteur… ainsi que les éventuels conflits en cous.

Si le locataire a déjà payé le loyer en cours et que vous signez en milieu de mois, n’hésitez pas à demander le prorata du loyer !

Attention :

Pensez à récupérer la caution versée en début de bail, vous la devez au locataire à son départ des lieux.

Les avantages d’acheter un bien loué

Investir dans un appartement déjà loué : une bonne affaire ?

Le plus grand avantage d’acheter un bien déjà loué est que vous êtes dans une position de négocier un bon prix.

Bien que cela ne soit pas très orthodoxe comme approche, gardez bien en tête que vous êtes en position de force pour négocier.

En effet, si un propriétaire vend quelque chose qui lui rapporte cela veut dire qu’il a besoin de vendre, autrement dit vous pouvez faire baisser le prix de vente et vous assurer une meilleure rentabilité qu’affiché sur l’annonce de mise en vente de l’appartement ou de l’immeuble entier.

Profiter d’une décote intéressante

Une décote de prix dans l’immobilier est le fait de voir le prix du bien baisser

Pour les biens vendus loués cette décote est due  à:

  • un loyer qui est sous-évalué par rapport au prix du marché notamment parce que les occupants y sont depuis des années ;
  • des occupants âgés, effectivement la loi française par l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 protège les « faibles » et interdit de les déloger à partir de 65 ans ;
  • un bail qui court encore pour longtemps ;

La règle est que plus le bien est difficilement libérable, plus sa décote aura un taux élevé.

Pour une location vide, elle atteint entre 10 et 15%, selon la durée du bail.

Par contre, attention, pour une location meublée, la décote est souvent plus faible car la durée du bail est classiquement courte. il s’agit souvent d’une location courte durée ou moyenne durée.

Pas de mauvaise surprise vous avez et vous connaissez vos locataires

Le cauchemar des investisseurs immobilier est les squatteurs et des locataires insolvables ou qui refusent catégoriquement de payer.

Vous devez tirer profit du fait que vous connaissez déjà vos locataires.

Lors de votre visite avant l’achat posez des questions pertinentes aux locataires et au voisinage.

Vous devez également en profiter pour voir l’état du bien (qui de mieux placé que le locataire en place pour critique les défaut de votre futur investissement immobilier ?).

Vous avez également la certitude d’investir dans un bien « louable » qui de surcroit est déjà loué donc fait déjà entrer de l’argent : vos revenus fonciers sont immédiats.

Pas de prise de tête à éviter les vacances locatives au début de mise en exploitation de votre investissement locatif, votre banquier en sera ravi.

Les inconvénients à investir dans un bien déjà loué

Vous pensez avoir mis la main à la poule aux œufs d’or ?

Attendez de voir tout ce que la loi ne vous autorise pas à faire avant de crier victoire !

Un bail difficile à rompre et à modifier

Toujours vérifier le bail en cours avant de signer

Si vous souhaitez acquérir un bien et pensez revoir à la hausse le montant du loyer une fois le contrat de vente signé, vous vous trompez.

Le contrat qui liait votre vendeur à son locataire sera modifié par un avenant qui précisera que dorénavant c’est vous qui êtes prioritaire et que les autres points demeurent inchangés.

Alors soyez très vigilent sur le bail en cours avant de signer l’acte de vente.

Pensez à vérifier :

  • le loyer et ses modes de révision: si ils ne vous conviennent pas, ne signez pas ;
  • la date de signature du premier bail : ça a son importance car si vous souhaitez ne pas renouveler le bail vous devez attendre la fin de la période en cours.
  • les travaux en cours et les autres engagements de l’ancien propriétaire. Par exemple, un ravalement de façade est-il prévu dans les mois qui suivent ? Si oui, en signant c’est vous qui allez payer !!

Une décote si vous revendez

Par la même logique que vous avez bénéficié d’une décote en achetant, en revendant le bien vous en serez également victime d’une absence de plus value…

Difficile d’occuper vous-même les lieux

La loi Alur (24 mars 2014) a fixé des limites aux droits de donner congé pour l’acquéreur d’un bien loué.

Si vous avez investi dans la pierre en achetant déjà loué et souhaitez l’occuper sachez que les Articles 15, 22 et 22-1 de la loi n°89-462 du juillet 1989 prévoient des dispositions spéciales.

Tout dépend de l’échéance du bail en cours à la date de l’achat du logement (date de signature de l’acte authentique) :

  • si elle est à plus de 2 ans : le nouveau propriétaire peut donner congé au locataire à l’échéance du bail ;
  • si elle est à moins de 2 ans : Le nouveau propriétaire peut donner congé à l’échéance du bail en cours, mais il ne prendra effet qu’à l’expiration d’un délai de 2 ans après la date d’achat.

Le check-list pour ne pas se faire avoir avec un bien acheté loué

Avant de signer un bail pour l’achat d’un bien immobilier déjà occupé, il faudra vous renseigner sur :

  • Le profil des locataires dont vous allez hériter. Vous avez tout à fait de le droit de demander au vendeur de vous fournir l’historique des locataires et du paiement de leurs loyers ;
  • Les conventions en cours et les travaux à prévoir : par exemple, un ravalement de façade est-il prévu dans les mois qui suivent ?
  • Le bail en cours vous convient-il ? Puisque rappelons-le, vous n’allez rien pouvoir faire pour le changer !

Conclusion

Investir jusqu’à moins 20 %, encaisser de suite un loyer voilà une affaire que tout le monde souhaite trouver… mais attention vous ne pouvez pas encore jouir de votre bien à votre guise, la loi tend à protéger les locataires.

La prudence s’impose, comme toujours pour l’acquisition d’un bien immobilier…

Qu’en pensez vous ?

Vous êtes libre de laisser un commentaire ci-dessous :

✅Comment vendre un appartement avec un locataire dedans ?


Le bailleur n’a aucun formalisme à respecter quand le locataire reste en place ; mais l’usage fait qu’il faut en informer le locataire ne serait-ce que pour programmer les visites
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✅Comment estimer un bien loué ?

Même règle que pour tout achat immobilier : vérifiez le bien (surface, …) mais il faudra également voir la décote.
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✅Comment faire partir un locataire pour vendre ?

La loi ne vous le permet pas si le bail court toujours, néanmoins si le bail voit son terme dans les 6 mois à venir, notifier le locataire de votre envie de vendre
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✅Comment faire partir un locataire avant la fin du bail ?

Ce n’est pas une mince affaire, si le locataire refuse une négociation, il vous faudra passer devant les tribunaux et prouver que le locataire est en faute
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Pierre

Pierre est ingénieur agronome spécialisé dans l'aménagement du territoire (INA ENSA A), et urbaniste. Investisseur immobilier dans la location meublée courte et longue durée, il est passionné pour aider les propriétaires au quotidien. Il est l'auteur du Best Seller "Airbnb Master : les 200 secrets des nouveaux millionnaires de la location courte durée" et collabore avec de nombreux médias (Capital de M6, Le Monde, Le Parisien, Le Petit Futé...) Surtout, Pierre est à votre disposition pour échanger sur vos difficultés, laissez un commentaire !

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