Parmi les investisseurs qui s’intéressent à l’immobilier, nombreux sont ceux qui se demandent si la location des biens appartenant à une structure immobilière de marchand de biens est possible.
Un marchand de biens peut louer un bien pour des revenus temporaires, tout en déduisant les frais liés à la location, tels que les travaux et frais d’agence, de sa base imposable. Toutefois, l’objectif principal reste la revente rapide des biens.
Louer en Tant que Marchand de Biens : Est-ce Possible ?
Un marchand de biens peut louer un bien immobilier qu’il possède, même si l’objectif principal de cette activité est l’achat et la revente rapide.
Louer peut être une option viable pour générer des revenus temporaires et optimiser la rentabilité d’un bien en attente de revente.
Cependant, il est important de noter que cette pratique doit respecter certaines conditions pour ne pas compromettre les avantages fiscaux associés au statut de marchand de biens.
Le statut et les obligations des marchands de biens sont régis par l’article 35 du Code général des impôts (CGI).
Avantages Fiscaux et Limites du Marchand
Déductions Fiscales pour Marchands
Louer un bien en tant que marchand de biens offre plusieurs avantages fiscaux intéressants.
Lorsque le bien est mis en location, un marchand de biens peut déduire de sa base imposable l’ensemble des frais liés à la gestion et à l’entretien du bien.
Ces déductions incluent :
- Frais d’agence immobilière : Les commissions payées pour trouver des locataires peuvent être déduites, réduisant ainsi la charge fiscale globale.
- Frais de travaux et de rénovation : Les dépenses engagées pour remettre le bien en état ou pour l’améliorer en vue de la location sont déductibles. Cela inclut les coûts de matériaux, la main-d’œuvre, et tout autre frais associé à la rénovation.
- Frais de déplacement et de gestion : Les coûts liés aux déplacements pour gérer le bien ou pour des visites peuvent également être déduits.
- Charges locatives et entretien courant : Les frais courants, tels que les réparations mineures, l’entretien régulier, et les charges de copropriété, peuvent être intégrés aux déductions fiscales.
Ces déductions permettent de réduire la base imposable, ce qui diminue l’impôt à payer sur les revenus locatifs, offrant ainsi une meilleure rentabilité à court terme.
En moyenne, les marchands de biens peuvent réaliser une plus-value nette de 15 à 30 % sur les projets d’achat-revente, en fonction des investissements en rénovations et des conditions du marché local
Josiane R. partage :
« J’ai acheté un immeuble délabré pour 300 000 €, investi 100 000 € en rénovations, et l’ai revendu, avec un profit net de 80 000 € après déduction des coûts. »
Conditions pour Avantages Fiscaux
Pour bénéficier pleinement de ces avantages fiscaux, certaines conditions doivent être respectées afin de ne pas compromettre le statut de marchand de biens et ses avantages fiscaux spécifiques :
- Engagement de Revente :
Le marchand de biens doit respecter l’engagement de revente sous un délai généralement de 5 ans.
Si le bien est maintenu en location au-delà de ce délai sans être revendu, les avantages fiscaux spécifiques liés au statut de marchand de biens, tels que la réduction des frais de notaire, peuvent être remis en cause, entraînant une régularisation fiscale.
Les marchands de biens peuvent être exonérés de droits de mutation à titre onéreux s’ils revendent les biens dans les cinq ans suivant leur acquisition, selon l’article 1115 du Code général des impôts.
- Durée de la Location :
Il est conseillé de privilégier des baux à courte durée, tels que des locations saisonnières ou des baux de mobilité, qui permettent de conserver une flexibilité pour la revente.
Des baux à long terme pourraient compliquer la vente rapide et mettre en danger le respect de l’engagement de revente.
- Déclaration des Revenus Locatifs :
Les revenus issus de la location doivent être correctement déclarés et inclus dans les recettes de la société de marchand de biens.
Cela inclut le respect des obligations fiscales liées à la déclaration des loyers perçus et la justification des déductions appliquées.
: Les revenus locatifs perçus par un marchand de biens sont imposés selon le régime des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), articles 50-0 et suivants du CGI.
- Conformité des Statuts :
Les statuts de la société de marchand de biens doivent explicitement permettre l’activité de location.
Une absence de mention ou une non-conformité statutaire pourrait entraîner des complications fiscales et légales.
Les obligations fiscales incluent la tenue d’une comptabilité stricte et le respect des règles de TVA, conformément aux articles 256 et suivants du CGI.
200 Questions sur l’Immobilier (et réponses courtes)
Stratégies de Location pour Marchands
Pourquoi Choisir la Location Courte ?
Pour maximiser la flexibilité et maintenir l’alignement avec l’objectif de revente rapide, privilégiez la location courte durée.
Ce type de location, comme Airbnb ou les locations saisonnières, permet de libérer le bien rapidement en cas de besoin et de maximiser les revenus pendant les périodes de vacance.
Elle est particulièrement adaptée aux biens situés dans des zones touristiques ou à forte demande de logements temporaires.
Bail de Mobilité : Avantages Clés
Le bail de mobilité est une alternative intéressante pour les marchands de biens, car il offre des durées de location flexibles (de 1 à 10 mois) sans les contraintes d’un bail classique.
C’est idéal pour les étudiants, les stagiaires, ou les professionnels en déplacement temporaire, et permet de libérer le bien facilement pour une vente.
Statut LMNP : Atouts pour Marchands
En optant pour la location meublée sous le statut LMNP, le marchand de biens peut bénéficier d’un régime fiscal avantageux, avec la possibilité de déduire les charges et amortir le bien.
Cela réduit la charge fiscale tout en générant des revenus réguliers, tout en conservant la possibilité de revendre le bien rapidement.
Location avec Option de Revente : Pourquoi ?
Une autre stratégie consiste à louer avec une option de revente incluse dans le bail.
Cela permet de maintenir l’attrait du bien pour les investisseurs tout en générant des revenus locatifs.
Cette option est particulièrement attrayante pour des investisseurs à la recherche de biens avec un rendement locatif garanti à court terme.
Max D, partage son avis :
« J’ai débuté il y a cinq ans et transformé un immeuble ancien en logements modernes, réalisant un bénéfice net de 150 000 euros en moins d’un an. Ce qui m’a aidé, c’est de bien choisir mes partenaires et d’avoir toujours un plan de secours. »
Location : Particuliers vs Investisseurs
Guide pour Louer à des Particuliers
Si votre objectif est de vendre le bien à des particuliers cherchant une résidence principale, il est crucial de minimiser les obstacles à la projection et à l’achat.
Dans ce cas, évitez les locations à l’année qui pourraient compliquer la libération du bien.
Une bonne stratégie serait d’opter pour des locations courtes durées ou de maintenir le bien vide pendant les périodes de mise en vente.
Cela facilite les visites et aide les acheteurs potentiels à se projeter plus facilement dans le bien, augmentant ainsi les chances de vente.
Louer à Investisseurs : Astuces
Si votre cible principale est constituée d’investisseurs, la stratégie diffère.
Dans ce cas, il peut être avantageux de mettre en place des baux plus longs ou des baux de location meublée, comme les baux de mobilité, qui génèrent un revenu stable et rendent le bien attractif pour un investisseur à la recherche d’un bien déjà loué avec un rendement immédiat.
Les investisseurs valorisent souvent des biens avec un historique locatif prouvant la rentabilité, ce qui peut justifier un prix de vente plus élevé.
Jean Marc F., explique
« Ce métier m’a permis de réaliser des profits intéressants et de contribuer à la transformation positive de nombreux quartiers. Chaque projet est une nouvelle opportunité. »
Objectifs Long Terme des Marchands
Il est essentiel et important que vous gardiez à l’esprit vos objectifs de moyens et longs termes.
Vous avez peut-être choisi de devenir marchand de bien pour d’autres raisons si l‘investissement dans des biens locatifs présente des avantages.
Il est important de maintenir le flux de trésorerie autant que possible si vous voulez progresser rapidement dans l’achat et la vente.
Un marchand de biens a pour objectif de récupérer rapidement la marge sur une transaction pour pouvoir la réinvestir le plus rapidement possible.
La mise en location d’un bien immobilier représente une marge dormante, un montant que vous devriez percevoir, mais qui demeure pour l’instant virtuel.
Pour réaliser des investissements locatifs en parallèle de votre activité de gestion immobilière, il est possible de le faire, par la création d’une structure dédiée à la location chargée d’acheter des lots à prix cassé à votre société de gestion immobilière par exemple.
Si votre stratégie d’investissement locatif s’inscrit dans la durée, il est également possible de créer une holding, qui va vous permettre de faire transiter les fonds à travers vos différentes sociétés en évitant les » frictions fiscales « .
Autrement dit, la création d’une holding vous permet de réinvestir en évitant de passer par les « charges sociales » et « l’impôt sur le revenu ».
Conclusion
Louer un bien en tant que marchand de biens peut être une stratégie rentable pour générer des revenus temporaires tout en préparant la revente.
Toutefois, il est crucial de respecter les conditions fiscales et de choisir des stratégies adaptées, comme la location courte durée ou le bail de mobilité, pour optimiser les avantages fiscaux sans compromettre l’engagement de revente.
J’espère que vous appréciez la lecture de cet article.
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FAQ
Est-ce qu'un marchand de biens peut mettre un bien en location ?
Oui, un marchand de biens peut louer un bien qu’il possède, même si son activité principale est l’achat-revente. Les revenus locatifs seront soumis à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés selon le statut juridique de la société.
Quels sont les avantages fiscaux pour un marchand de biens qui loue ses biens ?
Les marchands de biens peuvent déduire les frais liés à la location (frais d’agence, travaux, etc.) de leur base imposable, ce qui permet de réduire l’imposition sur les revenus locatifs.
Quels sont les risques de louer un bien pour un marchand de biens ?
Louer un bien peut compliquer la revente rapide, notamment si le locataire occupe encore le bien lors de la vente. Cela peut également entraîner des frais supplémentaires si l’engagement de revente n’est pas respecté.
Quelle stratégie de location est la plus adaptée pour un marchand de biens ?
La location courte durée est souvent privilégiée pour conserver la flexibilité nécessaire à une revente rapide. Cela permet de générer des revenus temporaires sans compromettre l’objectif principal de revente.
Est-il préférable de cibler des particuliers ou des investisseurs pour la location ?
Si le bien est loué, il est souvent préférable de cibler des investisseurs, car les particuliers cherchant une résidence principale pourraient être moins enclins à acheter un bien déjà loué.
Quelles conditions doivent être respectées pour louer un bien tout en étant marchand de biens ?
Il est essentiel de préciser dans les statuts de l’entreprise la possibilité de louer des biens. De plus, les conditions fiscales telles que l’engagement de revente doivent être respectées pour continuer à bénéficier des avantages fiscaux.
