Taxe d’Habitation : Qui Doit la Payer pour une Location ? (et 8 exceptions)

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Vous croyiez que c’était fini la Taxe d’Habitation ?

Pas une bonne nouvelle… car la suppression de cet impôts n’est que partielle.

La taxe d’habitation, vous la recevez à partir du mois d’Octobre et vous devez vous en acquitter avant la fin de l’année auprès du Centre fiscal de votre région. Elle se décide au 1er janvier de l’année en cours.

Qu’est-ce que la taxe d’habitation ? La taxe d’habitation est une taxe perçue au profit in fine des collectivités territoriales ; elle est calculée en fonction de la valeur locative cadastrale du logement au 1er janvier de chaque année.

La taxe d’habitation est un impôt local, exigible pour toute personne propriétaire ou locataire qui habite un logement, qu’il s’agisse de résidence principale ou secondaire.

Le montant de la taxe d’habitation dépend principalement :

  • Des caractéristiques du logement (du nombres de pièces ; du confort,…) ;
  • Des revenus de l’occupant ;
  • De la composition de votre foyer au 1er Janvier de l’année d’imposition (nombre d’enfants) ;
  • Et du taux d’imposition décidé par collectivité locale (qui est désormais figé)

Qui paie la taxe d’habitation ? Le principe de déclenchement de la taxe d’habitation est simple : celui qui habite un logement habitable, donc meublé, au 1er Janvier de l’année est redevable de la Taxe d’habitation pour l’année entière.

Pour un logement meublé, la taxe d’habitation est donc à la charge du locataire, si le locataire occupe le logement au 1er janvier de l’année d’imposition et s’ il loue le logement meublé comme résidence principale à usage permanent, même pendant ses absences.

2020 a été une année charnière, avec encore plus de contribuables qui ne paieront pas la taxe d’habitation sur leur résidence principale… mais bon, si vous lisez Eldorado Immobilier, il est fort probablement que vous n’en soyez pas tout de suite exonéré au vu de vos revenus et du fait que vous n’avez pas qu’une résidence principale dans votre portefeuille immobilier 😉

Qui sera exonéré de la taxe d’habitation en 2021 ? Pour leur résidence principale, 80% des foyers ne paiement plus de taxe d’habitation, et les 20% restant la verront diminuer puis disparaître jusqu’en 2023.

Faut il payer la taxe d’habitation pour une résidence secondaire ? Oui. La réforme de la taxe d’habitation ne concerne que les résidences principales. La vigilance est donc de mise et gare aux tentatives de l’administration fiscale de cumuler CFE, taxe foncière et taxe d’habitation.

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Les principes de la taxe d’habitation

Qui paie la taxe d’habitation en Location Meublée ?
La taxe d’habitation concerne en principe toute personne occupant un logement au 1er janvier 

Les taxes d’habitation sont des taxes récoltées par les collectivités locales et pour les collectivités locales afin que ces dernières puissent intégrer les sommes perçues dans leur budget de fonctionnement.

80% des français ne la paieront plus directement en 2021, et la totalité en 2023 (enfin c’est ce qui est prévu).

Du coup, ce sera l’Etat qui versera aux collectivités l’équivalent du montant de la taxe d’habitation

La taxe d’habitation s’applique aux locaux suivants, qu’il s’agisse de votre habitation principale ou secondaire :

  • Locaux meublés affectés à l’habitation (maison individuelle ou appartement). Le logement doit disposer d’un ameublement suffisant pour en permettre l’habitation.
  • Dépendances du logement (parking privatif, garage, etc.), mêmes non meublées et non attenantes

Le principe de la taxe d’habitation est simple : « Celui qui paie la taxe d’habitation est celui qui occupe le logement au 1er Janvier de l’année».

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Le principe de l’occupant

La loi ne fait pas la distinction entre propriétaire, locataire ou occupant à titre gratuit en ce qui concerne la TH (taxe d’habitation). Elle est due par le foyer qui occupe le logement au 1er Janvier de l’année.

Ainsi donc si vous êtes un investisseur immobilier et qu’au 1er Janvier de l’année vous avez un locataire, vous n’aurez pas à vous acquitter de la taxe d’habitation de cette année.

Par contre si au 1er Janvier vous n’avez pas de locataire, vous serez redevable de cette taxe puisque le logement est habitable. D’ailleurs les résidences secondaires et les dépendances (qui se trouvent à moins de 1Km du bien) sont aussi sujets à la TH (taxe d’habitation).

Une raison de plus pour éviter les vacances locatives, car sans locataire vous restez redevable de la taxe sur l’habitation et de la taxe foncière foncier.

Afin d’éviter tout malentendu, tout propriétaire se doit de déclarer aux impôts, la présence d’un locataire dans le logement, dès que ce dernier entre en jouissance du local / logement.

C’est donc par cette déclaration faite aux impôts par le propriétaire du logement, que la taxe d’habitation s’appliquera au locataire.

Pas de prorata temporis pour la taxe d’habitation

La taxe d’habitation est due pour tout occupant au 1er Janvier de l’année et ce, même si vous ne l’occupez que quelques jours, il n’y a pas de Prorata Temporis.

Si vous quittez une location, meublée ou non, en cours d’année vous allez devoir en payer la TH (taxe d’habitation) plein pot !

Mais ne vous inquiétez pas, à l’inverse vous n’aurez pas à vous acquitter de la TH de votre nouveau logement, du moins pour l’année en cours.

Notez qu’il existe une coutume qui veut que la taxe d’habitation se paie au prorata temporis : il s’agit uniquement d’un “gentleman agreement” rien de plus.

Les cas particuliers liés à la TH

De ce principe, plusieurs cas méritent réflexion et sont sujets à des dérogations notamment pour :

Comment est calculée la taxe d’habitation en colocation ?

On serait tenté de penser que pour une colocation, chaque colocataire recevrait un avis d’imposition ; mais non, il n’y a qu’un seul avis d’imposition par logement et pour une colocation il est établi au nom d’un ou tout au plus de 2 colocataires.

Ce sont donc eux qui sont redevables auprès du fisc et les colocataires se répartissent le coût entre eux après coup, l’administration fiscale s’en fiche du moment qu’elle est payée. C’est comme pour tous les impôts et redevances dans une indivision.

Par contre, si vous êtes propriétaire d’une colocation, nous vous invitons à vous pencher sur cette question dès le départ parce que, rappelons-le, dès que votre propriété est occupée au début d’année, la TH court. Et il est difficile d’apporter les preuves que votre bien n’était pas occupé au 1er Janvier surtout s’il est meublé. 

Généralement, la taxe d’habitation en colocation est calculée selon la somme des revenus de chaque colocataire figurant sur l’invitation à payer et les revenus des occupants, nommés ou non sur l’avis, s’ils dépassent 10 815 euros (pour cette année). .

Le cas d’une location par les étudiants

Ici il n’y a pas d’exception, si l’étudiant occupe un logement au 1er Janvier de l’année il doit payer sa TH pour l’année entière.

Mais alors comment ça se passe puisque théoriquement il est toujours rattaché au foyer fiscal de ses parents et qu’il n’a pas de revenu ?

L’administration fiscale a mis en place deux systèmes en tenant compte de la situation spéciale des étudiants qui louent :

  • Une remise partielle de leur taxe d’habitation ;
  • Une exonération de la taxe d’habitation.

Afin de bénéficier d’une remise partielle, il faut adresser une lettre à la Direction Générale des Finances Publiques (DGFIP).

La demande permet de retenir seulement les revenus de l’étudiant donc fera baisser considérablement le montant de la taxe d’habitation.

Certaines résidences meublées sont exonérées de taxe d’habitation :

  • les résidences universitaires gérées par le Centre régional des œuvres universitaires et scolaires (CROUS) ;
  • les résidences affectées au logement des étudiants, dont la gestion est assurée par tout organisme dans des conditions financières et d’occupation analogues à celles des CROUS.

Le cas de la location saisonnière

Par définition, la location saisonnière n’a pas d’occupant permanent, a plusieurs locataires à l’année, et pas de bail ; et il est peu probable que ça soit le client qui louera au 1er Janvier qui va supporter la TH de l’année entière.

Le principe est donc que c’est au propriétaire de la location de s’acquitter de la Taxe d’Habitation et cela même s’il n’occupe pas le logement au 1er Janvier puisqu’il peut bien en tirer jouissance à n’importe quelle date de l’année.

Mais si vous pouvez apporter la preuve qu’à aucun moment de l’année vous ne vous réservez un droit de jouissance de votre bien en le mettant en location 365jours /365 jours vous pouvez être exonéré de la Taxe d’habitation.

Par contre si vous mettez en location une partie de votre résidence principale, la Taxe d’habitation restera à votre charge et la pièce louée sera prise en compte dans le calcul de la Taxe.

Comment obtenir un dégrèvement de la taxe d’habitation ?

Depuis 2018, la taxe d’habitation baisse progressivement pour 80% de Français qui ne la paieront plus à la fin de l’année 2020, c’est ce qu’on entend par dégrèvement de la Taxe d’habitation. Vous êtes concernés :

  • si votre revenu fiscal 2019 ne dépasse pas les plafonds requis (cf tableau plus bas);
  • seulement pour votre résidence principale (les résidences secondaires seront encore assujetties)
Quotient
familial
Seuils RFR à ne pas dépasser pour bénéficier du dégrèvement de 100 %Seuils RFR à ne pas dépasser pour bénéficier du dégrèvement dégressif
1 part27 706 €27 706 € < RFR ≤ 28 732 €
1,5 part35 915 €35 915 € < RFR ≤ 37 454 €
2 parts44 124 €44 124 € < RFR ≤ 46 176 €
2,5 parts50 281 €50 281 € < RFR ≤ 52 333 €
3 parts56 438 €56 438 € < RFR ≤ 58 490 €
3,5 parts62 595 €62 595 € < RFR ≤ 64 647 €

Source : Impot.gov

Pour les 20% des ménages restants, la suppression de la taxe d’habitation se déploiera jusqu’en 2023, date à laquelle plus aucun foyer ne paiera de taxe d’habitation sur sa résidence principale.

Pour un dégrèvement de taxe d’habitation, la demande doit être déposée avant le 31 décembre de l’année N+1.

Pour un dégrèvement sur la taxe d’habitation 2020 par exemple, la date butoir de réclamation est le 31 décembre 2021. Important : une demande de dégrèvement ne vous dispense pas de payer l’impôt.



Qu’en pensez vous ?
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✅Qu’est-ce que le dégrèvement de la taxe d’habitation ?

Un dégrèvement est une réduction totale ou partielle de la taxe d’habitation
Pour aller plus loin cliquez ici maintenant

✅Qu’est-ce que la taxe d’habitation ?

La taxe d’habitation appartient à la catégorie des impôts locaux., au même titre que les taxes foncières sur les propriétés bâties et non bâties. La taxe d’habitation s’applique aux biens immobiliers à usage de logements.
Pour aller plus loin cliquez ici maintenant

✅Comment la taxe d’habitation est-elle calculée ?

La taxe d’habitation est calculée annuellement, selon votre situation au 1er janvier de l’année d’imposition.
Pour aller plus loin cliquez ici maintenant

✅Qui ne doit pas payer la taxe d’habitation ?

En 2020, 80 % des ménages les plus modestes seront exonérés du paiement de la taxe d’habitation.
Pour aller plus loin cliquez ici maintenant

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Pierre

Pierre est ingénieur agronome spécialisé dans l'aménagement du territoire (INA ENSA A), et urbaniste. Investisseur immobilier dans la location meublée courte et longue durée, il est passionné pour aider les propriétaires au quotidien. Il est l'auteur du Best Seller "Airbnb Master : les 200 secrets des nouveaux millionnaires de la location courte durée" et collabore avec de nombreux médias (Capital de M6, Le Monde, Le Parisien, Le Petit Futé...) Surtout, Pierre est à votre disposition pour échanger sur vos difficultés, laissez un commentaire !

14 réponses

  1. Audrey D dit :

    Nous faisons de la location saisonnière depuis un peu plus d’un an (avec un appartement) et effectivement, nous avons eu un dégrèvement de la taxe d’habitation

  2. Bonjour à tous,
    Merci à Pierre pour ce rappel sur la TH.
    Pour le dégrèvement de la taxe d’habitation de 2021, est-ce le RFC (revenu de référence) de 2020 ou celui de 2021 qui sera à prendre en compte ?
    Bons calculs,

  3. CLAUDE dit :

    bonjour
    je suis actuellement entrain de me battre avec les impôts car je suis LMNP.
    Je paye CFE, taxe de séjours,l appartement est loué en courte durée toute l année sur plusieurs hébergeurs du web, sans en avoir l usufruit réservé uniquement a la clientèle. Il me demande de prouver se que je dis je ne sais pas quoi leur fournir comme réponse.
    Merci d avance
    Cordialement

  4. Cussac dit :

    Attention gîte en SCI = danger :
    – La SCI est à l’IS
    – double imposition (IR + IS)
    – Pas de possibilité de recuperer La trésorerie dans la SCI en cas de déficit,
    Gerard

  5. Cussac dit :

    Bonjour Pierre,

    J’ai obtenu le dégrèvement pour mes clients en invoquant la triple imposition :
    – CFE,
    – taxe de séjour réglée par les locataires,
    – taxe d’habitation.
    Cela est facile à justifier

    Bon Dimanche

    G

  6. Patricia Portier dit :

    Mais pour un gîte en SCI, comment est calculée la TH? Merci d avance

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