Comment louer en airbnb à Nice? (la pire ville pour location saisonnière ?)

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Vous voulez louer en Airbnb à Nice ? Découvrez ce que vous devez vraiment savoir pour rester dans la légalité et être ultra rentable cette année

La ville de Nice n’aime pas trop la location saisonnière et Airbnb… et prend les mesures qui vont avec !

Au fil du temps, Nice a ainsi durci ses règles quant à la location de meublé touristique. 

Des contrôleurs anti Airbnb ont même été formés par la mairie pour suivre les propriétaires qui ne respectent pas les règles. 

Pour avoir un ordre de grandeur, il y a environ 30 000 annonces Airbnb dans le département des Alpes-Maritimes, pour 585 000 nuitées enregistrées dans le big date de Airbnb.

Nice apparaît comme la destination azuréenne en vogue après Cannes, grâce bien sûr à sa renommée, mais aussi avec le développement à vitesse grand V des destinations desservies par l’aéroport Nice Côte d’Azur.

Avec la montée en flèche des locations de meublée touristiques, un Règlement établissant les conditions de remise des autorisations de changement d’usage de locaux d’habitation et conduisant les compensations pour la ville de Nice a été mis en place. Zoom sur ces dispositions.

La ville de Nice

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Nice : Pionnière de la réglementation de la location saisonnière

Tout commence en juillet 2014, quand la ville de Nice a décrété un encadrement de la location des meublés touristiques dans sa commune et dans la métropole. 

Pour louer en courte durée, une demande d’autorisation temporaire de changement d’usage était obligatoire :

  • valable uniquement pour une durée de 3 ans et 
  • renouvelable 2 fois 
  • soit 9 ans tout au plus.

Mais depuis, la mairie de Nice est allée plus loin, peut être avec une réglementation sur la location saisonnière encore plus stricte que pour la ville de Paris.

La mairie a donc décidé d’ériger un régime d’autorisation temporaire de changement d’usage réduit à 50% de la totalité de la surface de plancher des biens immeubles.

Qu’est-ce que ce truc veut dire ?

Que c’est un peu compliqué de faire du Airbnb à Nice 😉

À la base, Nice n’admettait que trois autorisations maximums d’appartement airbnb par propriétaire et c’est en juin 2015 qu’elle a entamé une procédure de « simplification » de remise des autorisations temporaires de changement d’usage.

Un formulaire CERFA est donc demandé.

En 2017, Nice a aussi décidé d’instaurer une déclaration d’enregistrement pour toutes les locations de courte durée d’un bien meublé pour une clientèle de passage. 

Il permet d’obtenir un numéro d’autorisation à indiquer sur toutes les annonces passées sur une plateforme de réservation en ligne entre particuliers.

Pas de numéro = pas d’annonce

Cependant, en 2018, la municipalité constate que l’activité de location saisonnière a un impact sur les activités hôtelières et les logements de la région (tout le monde se plaint d’une baisse de chiffre d’affaire…)

Le bureau métropolitain a donc décidé de mettre en place : 

  • De nouvelles conditions de remise des autorisations de changement d’usage des locaux d’habitation et 
  • Souhaite mettre en place une évaluation de la pertinence des compensations demandées par la ville de Nice.

Meublé de tourisme à Nice : Les règles d’usage et de comp+9ensation à prévoir

La règlementation de la ville de Nice impose aux usagers et aux propriétaires de location saisonnière, deux régimes complètement différents pour la règlementation des meublés de tourisme. 

Pour les personnes physiques

On distingue les propriétaires qui louent leurs résidences principales dans une limite de 120 jours. 

Ils ne sont pas contraints de demander une autorisation de changement d’usage de locaux d’habitation. 

Par contre, si vous voulez louer votre résidence secondaire, vous devez impérativement faire une demande d’autorisation préalable. C’est le revers de la médaille de pouvoir louer plus de 120 jours par an.

Dans ces deux cas justement, une distinction doit se faire entre le 1er bien et les locations à compter du 2d bien.

  • Sur le 1er logement, une autorisation sans compensation qui peut durer 6 ans non renouvelables est donnée par propriétaire. Cette autorisation n’est de mise que pour un foyer fiscal. Si le propriétaire veut continuer au-delà, il sera soumis au régime de la compensation. 
  • À compter du 2d bien immobilier locatif en courte durée, une compensation est de mise. Le propriétaire sera ainsi contraint d’acheter un local en location classique de surface similaire à son bien pour compenser la perte du bien pour une location à l’année d’un niçois.

Pour les personnes morales

Si une personne morale veut faire de la location touristique, elle sera automatiquement sujette à une obligation de compensation à partir du 1er bien.

Il faudra donc remettre un local en location classique. 

L’objectif affiché par la mairie de Nice est de permettre de garder une bonne offre de logement pour les :

  • actifs, 
  • les étudiants ou encore 
  • les personnes retraitées. 

En savoir plus sur la règle de compensation pour un Airbnb à Nice

La compensation consiste à changer une surface commerciale en une surface d’habitation pour compenser les pertes. 

Comme cela se passe-t-il ?

D’une manière générale, le demandeur va proposer cette option :

  • sur un bien assujetti à un bail commercial qui compose son patrimoine ou 
  • sur le bien immobilier (appartement ou maison) d’un tiers qui lui donne cette faculté à titre payant ou gratuit. 

En ce qui concerne la règlementation à Nice, le propriétaire a deux choix qui s’offrent à lui :

  • Acquérir un titre de compensation à un tiers qui dispose déjà de locaux commerciaux pour les transformer en logements ;

Proposer de transformer des biens dont il a la propriété en surfaces commerciales pour les transformer en surfaces habitables. La règlementation à Nice est assez similaire de celle à Paris.

La différence se base surtout sur le caractère temporaire de la demande. 

Si la ville de Paris admet une autorisation sans limites dans le temps, Nice elle, instaura une durée de 6 an non renouvelable. 

Aussi, la ville de Nice a un Pôle protection logements pour faire des contrôles réguliers et pour déterminer les propriétaires qui sont en infraction. 

C’est pourquoi Nice est peut-être la ville la plus anti Airbnb de France.

Appartement airbnb

Où louer un appartement Airbnb à Nice ?

Les quartiers les plus côtés à Nice et les équipements de location courte durée les plus recherchés sur la Côte d’Azur, d’après le simulateur de rentabilité basé sur le big data, sont (dans grosses surprises) :

  • Le jacuzzi
  • La piscine
  • Le parking
  • Une terrasse ou un balcon
  • Près de la gare de Nice
  • La possibilité de louer en airbnb à Nice au mois
  • Le centre ville de Nice, le quartier des Musiciens, et le port
  • L’aéroport de Nice
  • Bord de l’eau, vue mer et sur la promenade de anglais
  • Avenue de Fabron et quartiers Californie et Magnan
  • Sur le Mont Boron (qui domine Nice)
  • Rue Bonaparte, rue Victor Hugo, Garibaldi et Gambetta
  • Avenue Jean Médecin
  • Sur la corniche de Bellevue
  • Sur la colline de Cimiez
  • Quartier saint Isidore, rue de France
  • La Buffa
  • Le statut de superhost semble également en vogue à Nice

Votre appartement loué en courte durée est sur un de ses axes ? Dites-nous si vous constatez que vous louez mieux que les autres ?

Si le propriétaire viole les dispositions instaurées par la ville de Nice, il sera contraint de payer des amendes. 

Sur le plan civil par exemple, une liste de sanctions peut être prononcée à son encontre dont :

  • La nullité des accords établis en violation de l’article L631-7 du Code de la Construction et de l’Habitation ; 
  • Une amende civile qui peut monter jusqu’à 50 000 euros par local qui a été transformé de manière totalement illégale ;
  • Une remise en état des lieux, mais sous astreinte judiciaire (une somme fixe à payer chaque jour jusqu’à la remise en état)

Sur le plan pénal, le propriétaire peut encourir une peine de prison de 1 an avec une amende pouvant monter jusqu’à 80 000 euros. 

Si vous êtes sous une procédure d’assignation, sachez que vous pouvez (devez) vous faire aider d’un conseil juridique.

Que quelles bases réglementaires s’appuie la ville de Nice ?

Il y a une loi qui s’appelle Loi de Financement de la Sécurité Sociale, votée au début de l’année 2017, qui impose au loueur avec un revenu locatif de plus de 23 000 euros par an, de s’affilier au Régime Social des Indépendants (SSI désormais).

Puis la loi ELAN, sur l’Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique a été mise en place par le Sénat. Même si la loi fait surtout référence au domaine de la construction et des logements sociaux, elle parle aussi de la location saisonnière, surtout en termes de contrôles et d’amendes pour non-conformité aux règles par le propriétaire.

Les hôtes de la plateforme Airbnb sont sous contrainte de s’acquitter de la somme de 5000 euros d’amende, s’ils n’ont pas déclaré leur location saisonnière. 

Aussi, les propriétaires qui n’informent pas à leur mairie le total exact des nuitées risque une amende qui peut aller jusqu’à 10 000 euros. 

En effet, cela pénalise le recouvrement de la taxe de séjour.

En parallèle et pour croiser les informations, la loi pour une République Numérique impose aux plateformes de réservation en ligne, type Airbnb, Booking ou Abritel, de transmettre annuellement au fisc leurs revenus Airbnb de chaque propriétaires.

Vous désirez attirer les touristes chinois ? Alors cet article vous aidera à avoir une annonce attractive et bien élaborée.

Conclusion sur la réglementation de la location saisonnière à Nice

La ville de Nice a une attitude très hostile et volontariste envers l’activité de meublé touristique dans la métropole. 

Les propriétaires qui ont envie de louer leur maison ou leur appartement aux touristes de passage doivent entrer dans un cadre réglementaire très strict … ou  revenir à la location meublée classique. 

Pensez vous ce que soit bonne réglementation ?
Etes vous concernés ?

Vous êtes libre de donner votre avis et faire part de votre témoignage dans les commentaires ci-dessous

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✅Airbnb paie des impôts ?

Il y a quelques cas où un invité d’Airbnb peut avoir à payer une taxe. Certains hôtes sont tenus par leur réglementation locale de facturer une taxe. Nous leur recommandons d’inclure la taxe dans le prix de la réservation, mais certains peuvent exiger que la taxe soit payée directement lors de l’enregistrement.
Pour aller plus loin cliquez ici maintenant

✅Comment éviter les impôts sur Airbnb ?

Location de courte durée en franchise d’impôt. Si vous ne louez que rarement, vous avez la possibilité d’éviter de payer des impôts sur les revenus locatifs. …
Obtenez des conseils fiscaux. …
Réclamez toutes vos déductions Airbnb. …
Amortissez vos biens. …
Rapprochez votre formulaire 1099-K. …
Tenez des registres de l’utilisation de vos biens. …
Conservez vos reçus.
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✅Est-ce que Airbnb paie des taxes municipales ?

Dans les régions où Airbnb a passé des accords avec les gouvernements pour collecter et remettre des taxes locales au nom des hôtes, Airbnb calcule ces taxes et les collecte auprès des hôtes au moment de la réservation. Airbnb remet ensuite les taxes perçues à l’autorité fiscale compétente au nom des hôtes.
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✅Comment payer taxe de séjour sur Airbnb ?

Airbnb doit mettre en place une collecte automatique de la taxe de séjour, dont le tarif est inclus dans le montant de la réservation.
Une fois son compte Airbnb paramétré correctement, un propriétaire n’a rien à faire (à part contrôler les montants…), de même que les locataires.
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✅Où payer la taxe de séjour ?

Les voyageurs doivent payer la taxe de séjour au propriétaire, qui doit la reverser directement aux collectivités territoriales pour mettre en place des actions sur le tourisme.
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✅Qu’est-ce que les frais de service Airbnb ?

Une redevance vous est demandée par Airbnb pour l’utilisation de leur service. Un client paiera entre 5 et 15 % selon le volume de la réservation, tandis que les hôtes paieront 3 % de frais de service.
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Pierre

Pierre est ingénieur agronome spécialisé dans l'aménagement du territoire (INA ENSA A), et urbaniste. Investisseur immobilier dans la location meublée courte et longue durée, il est passionné pour aider les propriétaires au quotidien. Il est l'auteur du Best Seller "Airbnb Master : les 200 secrets des nouveaux millionnaires de la location courte durée" et collabore avec de nombreux médias (Capital de M6, Le Monde, Le Parisien, Le Petit Futé...) Surtout, Pierre est à votre disposition pour échanger sur vos difficultés, laissez un commentaire !

18 commentaires

  1. bonjour,
    j’ai entendu dire qu’on ne pourrait plus louer moins de 1 semaine notre logement en air bnb à Nice. est-ce exact, et où trouver les informations?
    Qqn vient de réserver hier en automatique 3 nuits en juillet, donc rien n’a changé sur le site de réservations.

  2. Bonjour
    si je ne réside pas à Nice mais que je souhaite acheter un studio pour le mettre en airbnb (statut LMNP), à combien de jours maximum ais je le droit d’utiliser airbnb/an sans subir un changement de fiscalité ou sans devoir acheter un local de compensation?
    si je souhaite louer toute l’année en airbnbn quelles sont les options qui s’offrent à moi pour être en regle avec la législation?
    merci

    • Bonjour
      Merci pour votre message
      Vous êtes exactement dans la même situation que celle décrite dans l’article 🙂
      A très vite

  3. Bonjour,
    Dans le cadre de la réglementation qui se durcit pour la ville de Nice, j’ai entendu dire qu’il fallait détenir désormais un n° de SIREN. Mais je ne trouve pas d’info à ce sujet.
    En auriez-vous ?
    Merci de votre aide

    • Bonjour

      Je pense que votre interlocuteur fait une confusion
      soit il pense au statut LMP, qui dépend de vos recettes notamment, soit il fait référence au numéro d’enregistrement de votre annonce

      Qu’en pensez vous ?

      A très vite

  4. En fait, Nice n’est qu’un exemple de ce qui attend la location saisonnière à court terme dans un très grand nombre de villes touristiques. Je connais trois exemples de villes importants en terme de tourisme où les équipes en place à la mairie sont à la veille de durcir de manière considérable la possibilité de faire de la location saisonnière (je connais même bien le maire dans une de ces villes qui va agir lourdement contre ces locations). Plusieurs propriétaires vendent leurs biens par anticipation car ces nouvelles réglementations vont faire plonger de façon inévitable les rendements. Je suis persuadé que ceci va se généraliser à une grande majorité de communes en France et que les interdictions de louer (ou alors à des conditions tellement dissuasives) vont se généraliser. Conclusion : ne surtout plus acheter un bien immobilier qui ne soit profiler que pour de la location saisonnière car nous serons bientôt obligé de les repasser en location meublée à l’année classique.

    • Bonjour

      Personne n’a de boules de cristal et même noastradamus était peu fiable 🙂

      Après c’est ce que je conseille toujours : calibrer un investissement pour qu’il soit très rentable en location classique et ensuite le passer en saisonnier.

      Mais rassurez vous dans le premier pays touristique du monde la location saisonniere a sa place.
      Et il y a toujours des failles dans la réglementation (voulues par le législateur)

      Cordialement

  5. Pierre, j’apprécie cet article. En effet, il reflète bien les difficultés pour les petits investisseurs, comme pour les plus importants, difficile de se faire une retraite complémentaire sur Nice…Nice, serait elle une ville destinée qu aux riches qui peuvent se permettre une compensation…puisque la compensation est demandée dès le 1er achat, que ce soit studio, 2 p ou plus…En revanche, un quartier très prisé a été oublié dans l article, le carré d’or.

    • Merci Ghislaine, j’ajoute ce quartier.
      Je ne connais, pas, c’est où exactement ?

      J’ai honte, pourtant j’ai fait le PLU de Nice il y a quelques années 🙂

      Je ne pense pas que ce soit une question de riche, les riches louent à l’années des centaines d’apparts ils ne s’embêtent pas avec la LCD
      c’est juste une gestion patrimoniale, pas de recherche de rendement dynamique

  6. Bonjour à tous,
    Merci à Pierre pour cet article qui montre les difficultés à utiliser Airbnb pour la location saisonnière dans les grandes villes.

    Mais il y a aussi l’inverse !

    Lorsque l’on recherche sur Airbnb un hébergement à la Tour d’Aigues, il est proposé le lien …airbnb.fr/s/La-Tour~d%27Aigues–France qui propose plus de 300 hébergements dont les premiers proposés ne sont pas à la Tour d’Aigues …

    Finalement, le lieu ne semblerait pas important pour Airbnb, car il est proposé en premier des hébergements de villes qui sont voisines.

    Le titre inverse serait : “quels sont les villages qui n’intéressent pas Airbnb pour la location saisonnière ?”

    Heureusement que pour ces cas il existe d’autres solutions pour faire connaître sa location 😉
    Bonne réservations,

    • Bonjour

      La ville de Nice a t elle bien pris une décision en Mai 2020 pour imposer un minimum de 7 nuits de location de courte durée?
      Je ne trouve aucune référence à ce sujet
      Merci beaucoup

      • C’est une mesure qui a été évoquée pendant les municipales

        Le Maire de Nice est friand de ce genre de déclaration

        Cela sera t il mis en place ?

        on verra

  7. Bonjour,
    Effectivement, j’ai un ami qui est entré dans ce cadre fait pour décourager tout investissement avec l’objectif de location saisonnière. Pour ma part, j’envisageais d’investir au Port de Nice (arrivée prochaine du tram) mais, à cause de tout cela, j’y ai renoncé car je n’ai aucune envie d’être obligée de louer à l’année dans 9 ans. Je vais acheter à Cagnes sur mer en espérant que la métropole n’adopte pas les mêmes dispositions….

    • Et je crois qu’il faut mettre à jour bientôt les informations dans cette article parce que le service de changement d’usage a Nice parle d’un autre changement, désormais il faut le double de la surface pour compenser.

      • On va attendre que ce soit acté…
        les élections municipales approchent et les propositions fleurissent, probablement sans lendemain

        et puis des jugements pour atteinte au droit de propriété sont en attente

        vous nous tiendrez au courant ?

        Merci pour votre contribution

        A très vite

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