Sous louer sur Airbnb quand on est locataire (légalité, profits, risques)

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Lorsqu’on est locataire, il peut-être tentant de sous-louer son appartement durant les périodes où celui-ci demeure inoccupé.

Toutefois, la sous-locataire n’est sur le principe pas un Eldorado Immobilier.

En effet :

Pour sous-louer sur Airbnb, un locataire doit demander l’accord écrit du propriétaire, mais aussi ne pas louer plus cher que son loyer initial, sauf dans des cas très particuliers…

Si demander une autorisation auprès de votre propriétaire est toujours possible, selon le type de logement, les démarches administratives peuvent aussi différer et la condition du loyer plafonné semble anéantir tout espoir de revenus complémentaires, cash flow et rentabilité élevée… pourtant… des solutions de contournement existent…

Découvrez dans cet article, dans quels cas et quelles conditions un locataire d’un logement à usage d’habitation principale peut sous louer son logement sur Airbnb.
Notez que je dis “Airbnb” par simplification, il en va de même pour toute autre plateforme de réservation en ligne, ou location en direct.

Voici un bref résumé des questions que vous vous posez. Vous êtes ensuite libre de lire l’article jusqu’à la fin pour découvrir ce que vous devez vraiment savoir :


Si vous êtes locataire, il y a de bonnes et de mauvaises nouvelles concernant la location de votre appartement à courte durée, grâce à des sites web tels que Airbnb, HomeAway, Abritel, vrbo, ou Tripadvisor. La bonne nouvelle est que, selon l’endroit où vous vivez, vous pouvez gagner de l’argent grâce à ces locations. La mauvaise nouvelle, c’est que vous pourriez être expulsé.


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Voici ce qu’un locataire peut faire en sous-location Airbnb

Ce que l’on entend par sous-location

À l’établissement d’un bail de location, le propriétaire d’un bien immobilier transfère les droits de propriété à la possession et à l’utilisation exclusive d’un locataire durant une période définie.

Le bail précise la durée du contrat et le montant du loyer du locataire.

Il y a sous-location lorsque le locataire transfère une partie de son bail à un tiers en tant que nouveau locataire.

La sous-location est régie par l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 

L’accord du propriétaire, une obligation

Pour pouvoir sous-louer votre appartement sur Airbnb, vous devez obtenir au préalable une autorisation écrite de votre bailleur.

Il va donc falloir que vous lui adressiez une lettre recommandée afin qu’il puisse donner son accord.

Veillez à indiquer dans votre courrier la durée de la sous-location ainsi que le montant des loyers. À savoir que ce montant ne doit pas être supérieur à votre loyer principal.

Enfin, lors de la remise des clés, vous devez transmettre à votre sous-locataire une copie de l’autorisation de sous-location.

Votre propriétaire peut tout à fait refuser votre demande de sous-location. Et la loi ne lui oblige pas à vous donner les raisons de son refus. Malheureusement, si tel cas se présente, vous n’avez aucun recours. Vous ne pourrez pas mettre en sous-location votre appartement.

Par conséquent, sans autorisation écrite de votre bailleur, vous vous exposez à de lourdes représailles en sous-louant sur Airbnb et toutes autres plateformes de location de courtes durées.

Quid d’un bail signé avant le 27 mars 2014 ?

Sans attendre l’accord de votre propriétaire, vous pouvez sous-louer votre appartement sur Airbnb si votre bail de location a été signé avant le 27 mars 2014.

Toutefois, avant de vous lancer dans l’aventure, vérifiez dans votre contrat qu’il n’y ait aucune clause mentionnant une interdiction de sous-location.

Et quand bien même que cette clause n’existe pas, on conseille toutefois une totale transparence avec votre propriétaire.

L’interdiction de sous-louer un logement social

Si vous habitez en HLM ou autre logement social, il vous est strictement interdit de mettre en sous-location votre logement sur Airbnb.

Un locataire a d’ailleurs été dénoncé par ses propres sous-locataires dans le 15e arrondissement de Paris pour avoir sous-loué illégalement son appartement.

Ne prenez pas de risque inutile, vous pouvez être condamné à vous acquitter :

  • d’une amende allant jusqu’à 5000 euros,
  • voire une résiliation de votre bail de location
  • et le remboursement des loyers perçus via airbnb ou autre.

Les mêmes obligations qu’un propriétaire

Sous louer sur Airbnb quand on est locataire
Ne vous aventurez pas à sous-loyer sans un accord de votre propriétaire

Dès lors que vous obtenez l’accord de votre propriétaire, vous êtes soumis aux mêmes obligations que les propriétaires dans votre activité.

Ce qui signifie que non seulement vous êtes tenue de respecter les lois encadrant la location de courte durée, mais devez également effectuer toutes les démarches administratives s’y rapportant.

Ainsi, comme il s’agit de votre résidence principale, la durée de sous-location ne peut aller au-delà de 120 jours par an.

D’ailleurs, pour assurer qu’aucun loueur ne puisse enfreindre cette règle, Airbnb limite automatiquement le nombre des nuitées dans certaines zones de France.

Les villes concernées sont notamment : Paris et quelques départements en île de France, Bordeaux, Nice, Nîmes, Annecy, Lille, Martigues, etc.

De plus, la loi Alur impose à tous les loueurs de courte durée de disposer de :

  • Une literie
  • Stores/ rideaux/ volets
  • Ustensiles de cuisine : plaque de cuisson, four, micro-ondes, frigo, vaisselle, etc.
  • Table et chaises
  • Produits et matériels d’entretien ménager ;

Enfin, vous devez déclarer votre activité et le cas échéant, obtenir un numéro d’enregistrement auprès de la mairie de votre ville avant de poster votre annonce sur Airbnb.

À savoir que pour la ville de Paris par exemple, il s’agit d’une condition obligatoire, avec d’autres règles bien spécifiques. Les loueurs Airbnb, qui ne respectent pas cette règle, sont passibles d’une amende d’un montant de 50 000 euros.

La déclaration des revenus perçus sur Airbnb

Les revenus perçus de la sous-location sur airbnb doivent être déclarés en tant que Bénéfices Industriels et Commerciaux.

Vous serez soumis au régime micro BIC et pourrez donc bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% sur vos revenus. Vous pouvez aussi optez pour le régime au réel.

Une exonération d’impôt est possible dans le cas où les revenus qui proviennent de la sous-location ne dépassent pas 760 euros comme dispose l’article 35 bis du code général des impôts.

Le contrat de sous-location

Comme pour toute location, la loi impose la rédaction d’un contrat de sous-location.

Celui-ci vient s’ajouter au rapport locatif déjà existant. Le contrat de sous-location a pour vocation d’officialiser la jouissance d’un bien à une tierce personne en contrepartie du règlement d’un loyer.

En parlant du loyer sachez que celui-ci est plafonné suite à la loi de 1989, il ne peut en aucun cas excéder le loyer du locataire lui-même.

Cette loi évite ainsi d’éventuels profits réalisés par le premier locataire.

Ce que dit la loi sur la sous-location Airbnb ?

Les risques juridiques d’une sous-location Airbnb sans autorisation

Voici les sanctions encourues en cas de sous-location sans accord du propriétaire :

Perte du bail :

Considéré comme « légitime et sérieux », votre propriétaire bailleur peut ne pas renouveler votre contrat de bail en se fondant sur ce motif.

Il peut également saisir le tribunal et demander une résiliation judiciaire du bail.

Toutefois, celle-ci reste à l’appréciation d’un juge. S’il donne raison à votre propriétaire, vous pourrez être invité à quitter votre appartement.

Sanctions financières :

En date du 6 avril 2016, un jugement du Tribunal d’Instance de Paris a condamné des locataires qui avaient sous-loué sur Airbnb à verser une compensation de 5000 euros à leur bailleur.

Pour cause, ils n’ont pas eu son accord pour sous-louer l’appartement.  Le TI a également prononcé la résiliation immédiate du bail de location.

Le 24 octobre 2018, c’est le TI du 17e arrondissement de Paris qui avait ordonné l’expulsion d’une locataire qui avait sous-loué son logement sur Airbnb durant 7 ans alors que son contrat de location interdisait formellement la sous-location.

Le tribunal l’a également ordonné à rembourser au propriétaire la coquette somme de 46 277 euros, correspondant au montant total de loyers qu’elle avait perçu entre 2011 et 2018. En plus des frais d’avocats et un dommage et intérêt de 1000 euros.

Un arrêt du 12 septembre 2019 condamne un locataire pour sous-location illégale d’un appartement en meublée de courtes durées. Le propriétaire du bien est en mesure de réclamer l’ensemble des sommes perçues durant la sous-location de son bien.

Dans ce cas, le locataire a loué un bien sans l’accord de son propriétaire.  Cette affaire n’est pas la première de ce type, en juin 2018 un couple de locataires a du rembourser son bailleur d’un montant de 28 000 euros gagnés en sous-louant leur appartement.

Cette sanction a fait suite à l’article 546 du Code Civil.

L’assurance en sous-location Airbnb

En tant que propriétaire vous vous devez d’assurer votre bien immobilier. À son tour votre locataire devra en faire de même avant de pouvoir jouir de la location de votre bien.

Mais quand est-il dans le cas d’une sous-location ?

Airbnb couvre les dégâts allant jusqu’à 700k euro, or attention c’est autre chose lorsqu’il s’agit de sous-location !

Cette garantie ne fonctionne pas pour les logements sous-loués sans l’autorisation de son propriétaire.

Avant de faire fonctionner la garantie, il vous faudra prouver vos tentatives d’arrangement à l’amiable avec le sous-locataire.

Squat d’appartement Airbnb en sous location

La crainte d’un loueur est le non-paiement d’un loyer voir pire le squat d’un bien.

Dans le cas d’un bien squatté, le propriétaire est en mesure d’expulser la personne, mais avant ça il faudra vérifier depuis quand le bien est occupé illégalement.

Le squat est considéré comme un délit de violation de domicile sanctionné par l’article 226-4 du Code pénal. Ainsi le propriétaire ou le locataire du bien est en mesure de faire procéder à l’évacuation forcée du logement sans saisir le juge. (Article 38 lois n° 2001-290 du 5 mars 2007)

Il est également possible de faire appel au préfet pour demander une mise en demeure de l’occupant afin de quitter les lieux.

Toutefois il vous faudra déposer une plainte et apporter la preuve que le logement constitue son domicile de façon illicite.  

Maître Derhy, avocat spécialisé en immobilier, nous précise également que le squatteur ne bénéficie pas de la trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars de l’année suivante.

Astuce de pro : vous avez 2 jours pour faire intervenir la force publique après le début d’un squat. Ensuite, les squatteurs sont considérés comme des locataires légitimes.

Un guide pour les locataires pour louer votre logement sur Airbnb

Il est impératif d’en parler à son propriétaire et d’obtenir son autorisation de façon officielle avant de se lancer, sous peine de contravention

Envie de passer quelques mois à l’étranger sans avoir à dire au revoir à votre bien-aimé logement en location ? Comment pouvez-vous garder votre logement et éviter de payer un loyer pendant votre voyage ?

En tant que locataire, mettre votre appartement sur Airbnb pourrait être la solution idéale – vous offrant la liberté financière de vous absenter pendant de longues périodes et le confort de pouvoir rentrer “à la maison” après vos voyages – mais vous devez être conscient des risques de le faire sans obtenir l’autorisation de votre propriétaire.

Connaître le marché

La plupart des contrats de location comportent des clauses de ce type :

“Le locataire ne doit pas sous-louer tout ou partie des locaux sans l’accord écrit préalable du propriétaire”.

Qu’est-ce que cela signifie ? Techniquement, vous n’êtes pas autorisé à louer tout ou partie de votre appartement, que ce soit pour quelques jours ou plus.

Si ce type de clause figure dans votre contrat de location, votre propriétaire peut légalement vous expulser si vous ne respectez pas la clause.

L’honnêteté est la meilleure politique

Oui, il y a de fortes chances que vous puissiez vous en tirer en sous-louant votre appartement pendant votre absence ou en louant votre chambre d’amis sur Airbnb – et vous pourrez peut-être garder le secret sur votre propriétaire pendant un certain temps, mais cela vous causera inévitablement plus de tracas que cela n’en vaut la peine si vous vous faites prendre.

Il est important de peser le pour et le contre.

Gagner de l’argent sur Airbnb est merveilleux, mais si cela signifie que vous perdez votre location bien-aimée et que vous devez commencer à chercher un nouveau logement (et que vous souffrez éventuellement de mauvaises références), alors cela en vaut-il vraiment la peine ?

Il est également possible qu’après une négociation minutieuse, votre propriétaire accepte l’arrangement et que vous créiez un scénario où tout le monde est gagnant.

Il est donc préférable de parler à votre propriétaire avant de faire quoi que ce soit.

Les risques pour votre propriétaire

Avant d’en parler à votre propriétaire, vous devez essayer de vous mettre à sa place.

Voici quelques-uns des facteurs qui jouent un rôle important dans la décision d’un propriétaire d’autoriser un locataire à sous-louer sa place sur Airbnb :

  • Même si Airbnb est un système raisonnablement sûr lorsqu’il s’agit de vérifier les invités et de s’assurer que vous pouvez choisir les voyageurs appropriés pour rester à votre place, il y a toujours un risque que vous receviez un mauvais invité qui cause des dommages à votre propriété, qui est trop bruyant, qui a une mauvaise interaction avec un voisin ou qui vole quelque chose.
  • Certaines villes ont des lois strictes concernant les locations courte durée, ce qui signifie que les propriétaires peuvent être condamnés à de lourdes amendes s’ils sont pris à sous-louer leur logement à des voyageurs.
  • Dans de nombreux pays, les propriétaires sont légalement tenus de souscrire une assurance habitation pour leur bâtiment. Cette assurance couvre la propriété conformément au contrat de location – et non en tant qu’activité Airbnb. Cela signifie que si vous sous-louez votre logement et que quelque chose tourne mal, la compagnie d’assurance refusera toute demande d’indemnisation faite par votre propriétaire.

Qu’est-ce que cela signifie en général ? Airbnb présente un risque important pour un propriétaire et celui-ci sera, la plupart du temps, réticent à accepter un arrangement dans lequel un locataire sous-loue son appartement.

Ce que vous pouvez faire pour adoucir l’accord

Il est évident que si vous vivez dans une région où les lois sur les loyers de courte durée sont strictes, il sera très difficile de convaincre votre propriétaire de choisir l’option Airbnb, mais si vous vivez dans une région où les lois sur les loyers sont plus souples, voici ce que vous pouvez faire pour négocier avec votre propriétaire :

  • Proposez de payer plus cher votre location ou de donner au propriétaire un pourcentage des gains de Airbnb
  • S’engager à un bail plus long
  • Proposez de payer votre loyer à l’avance sous forme de somme forfaitaire ou de payer à l’avance une année entière de loyer
  • Expliquer comment Airbnb est une communauté fondée sur la confiance, avec des ressources de sécurité comme la garantie d’accueil de 1 000 000 € et la politique de protection de l’hôte de 1 000 000€.
  • Envisagez de souscrire votre propre assurance de location de vacances pour couvrir tout dommage potentiel aux biens
  • Augmenter le montant de la caution que vous déposez pour l’appartement
  • Suggérez de faire du propriétaire un hôte partagé afin qu’il ait accès aux informations sur les réservations et qu’il puisse contrôler les invités potentiels.

Et si le propriétaire dit non ?

Si votre propriétaire n’a jamais utilisé Airbnb auparavant, il est naturel qu’il soit d’abord sceptique à l’idée que des étrangers puissent rester dans son appartement, alors ne soyez pas rebuté si sa première réaction est “non”.

Cela ne signifie pas nécessairement que vos rêves avec Airbnb sont terminés.

Nous vous recommandons d’avoir une conversation ouverte avec le propriétaire, de lui demander quelles sont ses principales préoccupations et de lui suggérer ensuite des moyens de les dissiper.

Comment savez-vous que votre locataire sous-loue avec AirBNB ?

C’est déjà assez difficile de filtrer les véritables locataires – il est tout simplement impossible d’avoir de véritables étrangers dans votre propriété.

Découvrir la sous-location

Il est difficile de savoir si l’un de vos locataires sous-loue par l’intermédiaire d’un service comme AirBNB ou Abritel, ou Booking.

Ces sites ne répertorient pas leurs annonces par adresse, vous ne pouvez donc pas vous contenter de taper l’adresse de vos propriétés dans une barre de recherche pour voir si elles sont répertoriées ou non, ou de mettre en place un type quelconque d’alerte Google.

Au lieu de cela, vous nommez une zone et obtenez une vague carte indiquant approximativement où se trouvent les options – ce qui ne suffit pas pour la classer parmi vos propriétés.

Et bien que les sites exigent le nom d’un hôte, rien ne garantit que votre locataire inscrira son nom dans ce champ.

Le moyen le plus simple de découvrir un locataire qui sous-loue illégalement est de parler aux voisins.

Pour ce faire, vous pouvez demander aux voisins de signaler toute activité suspecte.

Leur demander d’appeler s’ils voient beaucoup de gens différents entrer et sortir, surtout tard dans la nuit, n’est pas très important pour eux – vous pouver leur offir une modeste récompense si un problème réel est découvert grâce à un de leurs tuyaux.

Avec leur aide, il est beaucoup plus facile de savoir quand et où chercher des preuves de sous-location.

Si vous trouvez un locataire qui sous-loue

Les lois relatives à la sous-location sont actuellement en pleine évolution.

Il est tout à fait certain qu’il s’agit d’une violation de votre contrat de location, ce qui signifie que vous pouvez entamer une procédure d’expulsion dès que vous avez la preuve que cela se produit.

Mais …. si le locataire arrête et accepte de ne pas recommencer, peut-il prétendre que le problème a été réglé et éviter ainsi l’expulsion ?

Laissez au tribunal le soin d’arbitrre.

Certes, la sous-location illégale est traitable, il n’y a pas de véritable conséquence à long terme à se faire prendre, à moins d’avoir déjà été pris en train de le faire une fois auparavant.

Cela dit, l’expulsion est votre meilleure option – même si elle ne fonctionne pas la première fois, vous pouvez au moins être sûr que si elle réapparaît, c’est la dernière fois que vous aurez à y faire face… du moins, avec ce locataire.

Pourquoi c’est important

Certains d’entre vous se demandent peut-être : “Et alors ? Ils sous-louent, on s’en fout.”

La réponse est que la plupart des polices d’assurance des propriétaires ne s’appliquent pas spécifiquement aux résidences qui sont sous-louées – ainsi, si, par exemple, l’un de ces sous-locataires parvient à se casser la cheville dans votre douche et vous poursuit en justice, votre compagnie d’assurance vous répondra :

“Désolé, votre police d’assurance n’existe pas vraiment à cause de la sous-location, bonne chance, au revoir.

Soudain, vous vous retrouvez en difficulté par rapport à un inconnu…

Si vous avez le moindre indice qu’un locataire sous-loue l’une de vos propriétés, n’hésitez pas à aller au fond des choses immédiatement.

Bonus : 11 Règles Utiles à Imposer à Vos Locataires Airbnb (Infographie)

En bref, ne prenez pas le risque de sous-louer votre appartement à l’insu de votre propriétaire.

Car celui-ci peut saisir le tribunal et demander réparation du préjudice qu’il a subi.

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Est-ce qu’un locataire peut faire du Airbnb ?

Rien ne l’empêche de faire du Airbnb. Il doit se conformer à la réglementation en vigueur expliquée dans ce guide complet que vous pouvez découvrir.
Vous trouverez tout ce que vous devez savoir dans l’article

Est-ce qu’un locataire peut Sous-louer ?

Un locataire peut sous louer sur Airbnb, si il a eu l’accord du propriétaire et que le loyer perçu est inférieur au loyer qu’il paie pour sa location initiale.
Vous trouverez tout ce que vous devez savoir dans l’article

Quels sont les risques d’une Sous-location ? 

En cas de sous location illégale, les risques sont de ne pas être couvert par les assurances en cas de dégât, de devoir rembourser les loyers airbnb au propriétaire ainsi que de devoir s’acquitter d’amendes et d’être expulsé de son logement. 
Vous trouverez tout ce que vous devez savoir dans l’article

Comment sous louer un appartement ?

Il faut l’accord du propriétaire dans le bail, ou dans un avenant au bail.
Ensuite, la procédure est la même que pour une location classique.
Vous trouverez tout ce que vous devez savoir dans l’article

Comment sous-louer une place de parking ?

Il est possible de sous louer une place de parking du moment que le bail ne l’interdit pas ou que le propriétaire a donné son accord écrit.
Vous trouverez tout ce que vous devez savoir dans l’article

Pierre

Pierre est ingénieur agronome spécialisé dans l'aménagement du territoire (INA ENSA A), et urbaniste. Investisseur immobilier dans la location meublée courte et longue durée, il est passionné pour aider les propriétaires au quotidien. Il est l'auteur du Best Seller "Airbnb Master : les 200 secrets des nouveaux millionnaires de la location courte durée" et collabore avec de nombreux médias (Capital de M6, Le Monde, Le Parisien, Le Petit Futé...) Surtout, Pierre est à votre disposition pour échanger sur vos difficultés, laissez un commentaire !

2 réponses

  1. Ludo dit :

    Bonjour
    Article intéressant mais
    Il est annoncé en début :

    “Pour sous-louer sur Airbnb, un locataire doit demander l’accord écrit du propriétaire, mais aussi ne pas louer plus cher que son loyer initial, sauf dans des cas très particuliers…”

    Il n est pas traité des cas particuliers permettant de sous louer plus cher que le loyer dans le reste de l article …

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