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Sous-louer son logement sur Airbnb peut sembler tentant pour un locataire, mais cela nécessite l’accord écrit du propriétaire et le respect de certaines conditions légales.

Sous-louer sur Airbnb sans accord écrit du propriétaire expose le locataire à des risques importants : perte du bail, résiliation judiciaire, amendes élevées, remboursement des loyers perçus illégalement, voire expulsion.

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Sous-louer sur Airbnb : Est-ce légal pour les locataires ?

La sous-location sur Airbnb est légale pour les locataires uniquement si certaines conditions sont respectées.

En premier lieu, le locataire doit vérifier les termes de son bail.

La plupart des contrats de location incluent une clause qui interdit la sous-location sans l’autorisation expresse et écrite du propriétaire.

Il est également crucial de se conformer aux réglementations locales qui varient selon les villes et les pays, certaines municipalités imposant des restrictions sévères aux locations courte durée.

En l’absence d’autorisation, les risques encourus sont significatifs.

Risques juridiques de sous-louer sur Airbnb sans autorisation

Voici les sanctions encourues en cas de sous-location sans accord du propriétaire :

Risque de perte du bail locatif

Considéré comme « légitime et sérieux », votre propriétaire bailleur peut ne pas renouveler votre contrat de bail en se fondant sur ce motif.

Il peut également saisir le tribunal et demander une résiliation judiciaire du bail.

Toutefois, celle-ci reste à l’appréciation d’un juge. S’il donne raison à votre propriétaire, vous pourrez être invité à quitter votre appartement.

Sanctions financières pour les sous-locations sans autorisation

En date du 6 avril 2016, un jugement du Tribunal d’Instance de Paris a condamné des locataires qui avaient sous-loué sur Airbnb à verser une compensation de 5000 euros à leur bailleur.

Pour cause, ils n’ont pas eu son accord pour sous-louer l’appartement.  Le TI a également prononcé la résiliation immédiate du bail de location.

Le 24 octobre 2018, c’est le TI du 17^e arrondissement de Paris qui avait ordonné l’expulsion d’une locataire qui avait sous-loué son logement sur Airbnb durant 7 ans alors que son contrat de location interdisait formellement la sous-location.

Le tribunal l’a également ordonné à rembourser au propriétaire la coquette somme de 46 277 euros, correspondant au montant total de loyers qu’elle avait perçu entre 2011 et 2018. En plus des frais d’avocats et un dommage et intérêt de 1000 euros.

Un arrêt du 12 septembre 2019 condamne un locataire pour sous-location illégale d’un appartement en meublée de courtes durées. Le propriétaire du bien est en mesure de réclamer l’ensemble des sommes perçues durant la sous-location de son bien.

Dans ce cas, le locataire a loué un bien sans l’accord de son propriétaire.  Cette affaire n’est pas la première de ce type, en juin 2018 un couple de locataires a dû rembourser son bailleur d’un montant de 28 000 euros gagnés en sous-louant leur appartement.

Cette sanction a fait suite à l’article 546 du Code Civil.

Dans ces circonstances, le propriétaire doit se munir de preuves afin de prouver cet acte de sous-location illégale commise par son locataire:

• Faire vérifier les annonces par un huissier afin de certifier la date de parution des annonces sur les OTA (plateformes de réservation en ligne type Airbnb), ainsi que les commentaires des sous-locataires
• Des mails que vous avez échangés avec votre locataire pourraient être suspects (comme la perte de la double de votre clé, une serrure cassée,…)
• Des captures d’écran
• Ensuite à transmettre au tribunal

Responsabilité d’Airbnb en cas de sous-location illégale

Selon l’article L324-2-1 du Code du tourisme, il est impératif pour les OTA :

• De faire indiquer le numéro de déclaration du logement par le propriétaire ainsi que de les mettre au courant de leur obligation de faire une déclaration sur l’honneur le respect des autorisations préalables 
• De réclamer une autorisation de sous-location faite par le propriétaire si c’est le cas
• Suivre chaque un bien locatif loué ou sous-loué pour qu’il ne dépasse pas les 120 jours / ans

Le cas échéant, la plateforme risque une amende de 12.500 € selon la loi Elan du 23 novembre 2018.

Le tribunal d’Instance peut aussi condamner la plateforme à payer une amende de 8 000 € pour un dédommagement  qui se rapporte à un préjudice moral et matériel.

Sous-location Airbnb : Ce que dit la loi en 2024

L’assurance en sous-location Airbnb

En tant que propriétaire vous vous devez d’assurer votre bien immobilier. À son tour, votre locataire devra en faire de même avant de pouvoir jouir de la location de votre bien.

Mais quand est-il dans le cas d’une sous-location ?

Avant de faire fonctionner la garantie, il vous faudra prouver vos tentatives d’arrangement à l’amiable avec le sous-locataire.

Squat d’un logement sous-loué sur Airbnb : Que faire ?

La crainte d’un loueur est le non-paiement d’un loyer voire pire le squat d’un bien.

Dans le cas d’un bien squatté, le propriétaire est en mesure d’expulser la personne, mais avant ça il faudra vérifier depuis quand le bien est occupé illégalement.

Le squat est considéré comme un délit de violation de domicile sanctionné par l’article 226-4 du Code pénal. Ainsi le propriétaire ou le locataire du bien est en mesure de faire procéder à l’évacuation forcée du logement sans saisir le juge. (Article 38 lois n° 2001-290 du 5 mars 2007)

Il est également possible de faire appel au préfet pour demander une mise en demeure de l’occupant afin de quitter les lieux.

Toutefois il vous faudra déposer une plainte et apporter la preuve que le logement constitue son domicile de façon illicite.  

Maître Derhy, avocat spécialisé en immobilier, nous précise également que le squatteur ne bénéficie pas de la trêve hivernale du 1^er novembre au 31 mars de l’année suivante.

Astuce de pro : vous avez 2 jours pour faire intervenir la force publique après le début d’un squat. Ensuite, les squatteurs sont considérés comme des locataires légitimes.

Les risques financiers liés à la sous-location sans autorisation sont bien réels. Voici l’histoire d’un locataire qui a dû payer une lourde amende après avoir enfreint la loi.

« J’ai sous-loué mon appartement sur Airbnb sans l’accord de mon propriétaire, et j’ai été condamné à lui rembourser 6 000 € pour les loyers perçus illégalement. J’aurais dû me renseigner sur la législation avant de me lancer. »

Claire

Voici ce qu’un locataire peut faire en sous-location Airbnb

Obligation d’accord du propriétaire pour sous-louer

Pour pouvoir sous-louer votre appartement sur Airbnb, vous devez obtenir au préalable une autorisation écrite de votre bailleur.

Enfin, lors de la remise des clés, vous devez transmettre à votre sous-locataire une copie de l’autorisation de sous-location.

Votre propriétaire peut tout à fait refuser votre demande de sous-location. Et la loi ne lui oblige pas à vous donner les raisons de son refus. Malheureusement, si tel cas se présente, vous n’avez aucun recours. Vous ne pourrez pas mettre en sous-location votre appartement.

Par conséquent, sans autorisation écrite de votre bailleur, vous vous exposez à de lourdes représailles en sous-louant sur Airbnb et toutes autres plateformes de location de courtes durées.

Quid d’un bail signé avant le 27 mars 2014 ?

Toutefois, avant de vous lancer dans l’aventure, vérifiez dans votre contrat qu’il n’y ait aucune clause mentionnant une interdiction de sous-location.

Et quand bien même que cette clause n’existe pas, on conseille toutefois une totale transparence avec votre propriétaire.

L’interdiction de sous-louer un logement social

Si vous habitez en HLM ou autre logement social, il vous est strictement interdit de mettre en sous-location votre logement sur Airbnb.

Un locataire a d’ailleurs été dénoncé par ses propres sous-locataires dans le 15^e arrondissement de Paris pour avoir sous-loué illégalement son appartement.

Pour comprendre l’importance d’avoir un accord écrit du propriétaire, voici le témoignage d’un locataire qui a failli perdre son logement en raison d’une sous-location non autorisée.

« J’ai sous-loué mon appartement sans en informer mon propriétaire. Quand il l’a découvert, il m’a menacé d’expulsion et de poursuites judiciaires. Depuis, j’ai appris qu’il est impératif d’obtenir une autorisation écrite pour éviter des sanctions graves. »

Annie

Les mêmes obligations qu’un propriétaire

Dès lors que vous obtenez l’accord de votre propriétaire, vous êtes soumis aux mêmes obligations que les propriétaires dans votre activité.

Ce qui signifie que non seulement vous êtes tenue de respecter les lois encadrant la location de courte durée, mais devez également effectuer toutes les démarches administratives s’y rapportant.

Ainsi, comme il s’agit de votre résidence principale, la durée de sous-location ne peut aller au-delà de 120 jours par an.

D’ailleurs, pour s’assurer qu’aucun loueur ne puisse enfreindre cette règle, Airbnb limite automatiquement le nombre des nuitées dans certaines zones de France.

Les villes concernées sont notamment : Paris et quelques départements en île de France, Bordeaux, Nice, Nîmes, Annecy, Lille, Martigues, etc.

De plus, la loi Alur impose à tous les loueurs de courte durée de disposer de :

• Une literie
• Stores/ rideaux/ volets
• Ustensiles de cuisine : plaque de cuisson, four, micro-ondes, frigo, vaisselle, etc.
• Table et chaises
• Produits et matériels d’entretien ménager ;

Enfin, vous devez déclarer votre activité et le cas échéant, obtenir un numéro d’enregistrement auprès de la mairie de votre ville avant de poster votre annonce sur Airbnb.

À savoir que pour la ville de Paris par exemple, il s’agit d’une condition obligatoire, avec d’autres règles bien spécifiques. Les loueurs Airbnb, qui ne respectent pas cette règle, sont passibles d’une amende d’un montant de 50 000 euros.

La déclaration des revenus perçus sur Airbnb

Les revenus perçus de la sous-location sur airbnb doivent être déclarés en tant que Bénéfices Industriels et Commerciaux.

Vous serez soumis au régime micro BIC et pourrez donc bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% sur vos revenus. Vous pouvez aussi opter pour le régime au réel.

Une exonération d’impôt est possible dans le cas où les revenus qui proviennent de la sous-location ne dépassent pas 760 euros comme dispose l’article 35 bis du code général des impôts.

Le contrat de sous-location

Comme pour toute location, la loi impose la rédaction d’un contrat de sous-location.

Celui-ci vient s’ajouter au rapport locatif déjà existant. Le contrat de sous-location a pour vocation d’officialiser la jouissance d’un bien à une tierce personne en contrepartie du règlement d’un loyer.

Détecter une sous-location illégale par un locataire Airbnb

C’est déjà assez difficile de filtrer les véritables locataires – il est tout simplement impossible d’avoir de véritables étrangers dans votre propriété.

Découvrir la sous-location

Il est difficile de savoir si l’un de vos locataires sous-loue par l’intermédiaire d’un service comme AirBNB ou Abritel, ou Booking.

Ces sites ne répertorient pas leurs annonces par adresse, vous ne pouvez donc pas vous contenter de taper l’adresse de vos propriétés dans une barre de recherche pour voir si elles sont répertoriées ou non, ou de mettre en place un type quelconque d’alerte Google.

Au lieu de cela, vous nommez une zone et obtenez une vague carte indiquant approximativement où se trouvent les options – ce qui ne suffit pas pour la classer parmi vos propriétés.

Et bien que les sites exigent le nom d’un hôte, rien ne garantit que votre locataire inscrira son nom dans ce champ.

Le moyen le plus simple de découvrir un locataire qui sous-loue illégalement est de parler aux voisins.

Pour ce faire, vous pouvez demander aux voisins de signaler toute activité suspecte.

Leur demander d’appeler s’ils voient beaucoup de gens différents entrer et sortir, surtout tard dans la nuit, n’est pas très important pour eux – vous prouver leur offrir une modeste récompense si un problème réel est découvert grâce à un de leurs tuyaux.

Avec leur aide, il est beaucoup plus facile de savoir quand et où chercher des preuves de sous-location.

Que faire si un locataire sous-loue votre bien sur Airbnb ?

Les lois relatives à la sous-location sont actuellement en pleine évolution.

Il est tout à fait certain qu’il s’agit d’une violation de votre contrat de location, ce qui signifie que vous pouvez entamer une procédure d’expulsion dès que vous avez la preuve que cela se produit.

Mais …. si le locataire arrête et accepte de ne pas recommencer, peut-il prétendre que le problème a été réglé et éviter ainsi l’expulsion ?

Laissez au tribunal le soin d’arbitre.

Certes, la sous-location illégale est traitable, il n’y a pas de véritable conséquence à long terme à se faire prendre, à moins d’avoir déjà été pris en train de le faire une fois auparavant.

Cela dit, l’expulsion est votre meilleure option – même si elle ne fonctionne pas la première fois, vous pouvez au moins être sûr que si elle réapparaît, c’est la dernière fois que vous aurez à y faire face… du moins, avec ce locataire.

Prévenir la sous-location Airbnb non autorisée : Pourquoi ?

Certains d’entre vous se demandent peut-être : « Et alors ? Ils sous-louent, on s’en fout. »

La réponse est que la plupart des polices d’assurance des propriétaires ne s’appliquent pas spécifiquement aux résidences qui sont sous-louées – ainsi, si, par exemple, l’un de ces sous-locataires parvient à se casser la cheville dans votre douche et vous poursuit en justice, votre compagnie d’assurance vous répondra :

« Désolé, votre police d’assurance n’existe pas vraiment à cause de la sous-location, bonne chance, au revoir.

Soudain, vous vous retrouvez en difficulté par rapport à un inconnu…

Si vous avez le moindre indice qu’un locataire sous-loue l’une de vos propriétés, n’hésitez pas à aller au fond des choses immédiatement.

Conclusion

Sous-louer son logement sur Airbnb sans autorisation du propriétaire comporte de nombreux risques juridiques et financiers, allant de la perte du bail à des amendes élevées.

Il est donc essentiel de respecter la législation en vigueur et de toujours obtenir un accord écrit.

Cette précaution protège non seulement le locataire, mais aussi le propriétaire, qui pourrait faire face à des complications d’assurance en cas de sous-location non autorisée.

Avant de se lancer, mieux vaut connaître ses obligations pour éviter des sanctions graves.

J’espère que vous appréciez la lecture de cet article

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FAQ :

Est-ce qu'un locataire peut faire du Airbnb ?

Rien ne l’empêche de faire du Airbnb. Il doit se conformer à la réglementation en vigueur expliquée dans ce guide complet que vous pouvez découvrir.

Est-ce qu'un locataire peut faire du Airbnb ?

Un locataire peut sous louer sur Airbnb, si il a eu l’accord du propriétaire et que le loyer perçu est inférieur au loyer qu’il paie pour sa location initiale.

Quels sont les risques d'une Sous-location ? 

En cas de sous location illégale, les risques sont de ne pas être couvert par les assurances en cas de dégât, de devoir rembourser les loyers airbnb au propriétaire ainsi que de devoir s’acquitter d’amendes et d’être expulsé de son logement. 

Comment sous louer un appartement ?

Il faut l’accord du propriétaire dans le bail, ou dans un avenant au bail.
Ensuite, la procédure est la même que pour une location classique.

Comment sous-louer une place de parking ?

Il est possible de sous louer une place de parking du moment que le bail ne l’interdit pas ou que le propriétaire a donné son accord écrit.