Offre d’Achat Acceptée et Vendeur qui Se Rétracte (conséquences)

Souvent on pense voir dans l’acceptation d’une offre d’achat d’immobilier l’aboutissement d’une période (longue ou moins longue, cela dépend) de recherche d’un logement.

L’acheteur pense enfin être propriétaire et il n’y aura plus que le passage chez le notaire et la boucle est bouclée.

En effet, par principe, en signant une offre d’achat le vendeur est engagé et ne peut plus faire marche arrière, contrairement à l’acheteur qui lui peut légalement se rétracter au moment de la signature de la promesse de vente et peut même aller jusqu’ à ne plus donner des nouvelles.

La signature d’une offre d’achat est lourde de conséquence pour le vendeur.

Voici un bref résumé des questions que vous vous posez. Vous êtes ensuite libre de lire l’article jusqu’à la fin pour découvrir ce que vous devez vraiment savoir :

Le vendeur peut-il se rétracter après une offre d’achat acceptée ? Non, l’article 1113 du code civil prévoit que le vendeur ne peut plus légalement se rétracter une fois l’offre d’achat acceptée. Le compromis de vente, puis l’acte de vente doivent être signés. A défaut, la justice peut être saisie et condamner à des dommages et intérêts.

En effet, tout se passe au préalable à l’acceptation de l’offre d’achat par le vendeur.

Comment le vendeur peut-il annuler une offre d’achat ? Une offre d’achat peut être annulée en la refusant, ou en adressant une contrat proposition, selon les termes de l’article 1114 du code civil.

La responsabilité de l’agence immobilière peut- elle être retenue ? Non. En cas de rétractation du vendeur d’un bien via une agence immobilière, celle-ci ne peut être tenue pour responsable car elle n’est pas liée à l’acheteur / plaignant (uniquement au vendeur).

L’acheteur peut-il se rétracter après une offre d’achat acceptée ? Oui, l’acheteur peut se rétracter. Il a un délai de 14 jours et doit signifier son retrait par courrier recommandé.

C’est quoi une offre d’achat ? (expliqué simplement)

Vous avez repéré un bien qui vous intéresse et souhaitez l’acquérir, l’offre d’achat est le moyen par lequel vous manifestez cet intérêt au vendeur, vous pouvez le faire par écrit par voie orale (l’écrit a une valeur juridique), peuvent s’en suivre :

• Des négociations : le vendeur ne rejette pas votre offre mais ne l’accepte pas pour autant, il vous fait une contre-proposition ;
• Un silence qui sous-entend un rejet de votre offre ;
• Le retour de votre offre d’achat signée par le vendeur ce qui signifie que les prochaines étapes vont s’enclencher jusqu’à la remise des clés.

L’offre d’achat est l’acte par lequel un acquéreur fait une proposition au vendeur afin de réserver un bien immobilier à la vente. Si le vendeur accepte le prix et les conditions, l’acte de vente peut être signé .

La signature d’une offre d’achat par le vendeur marque donc la fin des négociations et surtout la rencontre parfaite entre une offre et une acceptation et les deux parties sont engagées à poursuivre les procédures de la vente en signant un compromis de vente.

L’offre d’achat que rédige l’acquéreur ou même le vendeur doit être bonne et due forme et doit être la plus précise possible les informations suivantes sont « obligatoires »:

• Le prix d’achat : pensez à bien mettre en valeur cette information et à la mettre en chiffre et en lettre ;
• Le descriptif du bien : mettez toutes les informations sur le bien : adresse, nombre de pièces, surface habitable,… ;
• Le ou les moyen(s) de financement du projet :prêt ? Apport personnel ? Prêt + apport personnel ?) c’est une information capitale qui peut être un facteur déterminant dans la décision du vendeur;
• La durée de validité de l’offre (en moyenne elle est comprise entre 5 à 10 jours) ;
• La date de sa signature par l’acquéreur.

Mais elle peut également contenir des dispositions à prendre comme :

• Les modalités de rétractation ;
• Les modalités de réponse du vendeur ;
• Les clauses suspensives : les éléments qui permettent à l’acquéreur de se désengager par la suite (par exemple : l’électricité soit aux normes, à condition que votre prêt soit accepté…)
• Et une mention qui évoque son annulation en cas de non réponse peut toujours vous être utile.

NB : Aucun acompte ne devra être versé même à la signature d’une offre d’achat.

La signature par le vendeur d’une offre d’achat signifie donc la rencontre des volontés entre les deux parties et forme en principe la vente.

L’acheteur peut-il annuler l’offre d’achat ?

Après avoir signé l’offre d’achat, il est encore possible pour l’acheteur de revenir sur sa décision mais sous certaines conditions. 

Si cela est mentionné dans l’offre d’achat via des clauses supensives, alors ça sera très simple pour l’acheteur. 

Si toutefois l’offre d’achat précise qu’il s’agit d’un engagement ferme, l’acheteur peut toujours se rétracter après la signature du compromis de vente car l’acheteur dispose d’un délai de réflexion de 10 jours suivant la signature du compromis, il peut donc revenir sur sa décision et annuler la vente.

Mais quand ce délai sera écoulé, l’annulation de l’offre d’achat n’est plus possible ou alors s’il décide d’annuler la vente, il devra laisser au vendeur la somme correspondant au dépôt de garantie, à titre de compensation.

Le vendeur peut-il annuler l’offre d’achat ?

Pour le vendeur, les choses sont beaucoup plus compliquées que ça. 

L’offre n’est pas valable tant qu’elle n’a pas encore été acceptée à l’écrit, et vous n’êtes donc pas engagé vis-à-vis de l’acheteur. 

Il y a des cas précis permettant d’annuler une offre d’achat, comme le cas où l’offre ne précisait pas les conditions de vente.

En revanche, si vous avez déjà accepté cette offre en bonne et due forme, vous êtes engagé vis-à-vis de l’acheteur, et vous ne pouvez plus revenir en arrière. Cela vaut contrat de vente.

Que se passe-t-il si le vendeur se rétracte ?

Une fois l’offre d’achat signée par le vendeur l’étape suivante consiste à signer la promesse de vente devant le notaire.

Et en principe, après avoir marquer son souhait de vendre sa maison à un acquéreur défini en signant l’offre d’achat, un vendeur ne peut pas revenir sur sa décision.

Dès lors que l’offre d’achat est signée par le vendeur, le consentement est donné et le contrat est créé entre vendeur et potentiel acquéreur.

Comme le précise l’article 1583 du Code Civil qui stipule que « Elle est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé. »

Et l’article 1123 du code civil « Le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager.

Cette volonté peut résulter d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque de son auteur. »

Le désistement du vendeur n’est donc pas possible sauf s’il peut trouver avec l’autre partie un accord à l’amiable sinon, l’acquéreur peut ainsi intenter une action en justice contre le vendeur qui pourrait l’obliger à vendre le bien aux mêmes conditions signées ou à des dommages et intérêts.

Le vendeur peut-il se rétracter si l’acheteur ne répond plus ?

Une fois l’offre de vente signée par le vendeur, les négociations prennent fin et l’étape suivante consiste à passer devant un notaire afin de passer à la signature du compromis de vente.

Bien que même en signant le compromis de vente, l’acquéreur bénéficie d’un délai de rétraction de 10 jours, il y a des cas où ce dernier disparaisse et ne donne plus de nouvelles quant à la suite à donner à l’offre d’achat signée.

On est en droit alors de se demander si le vendeur peut-il se rétracter et remettre son bien sur le marché ou même accepter une nouvelle offre ?

Non, la réponse est sans équivoque.

Bien que l’offre d’achat ait une délai de validité, une fois signée par le vendeur « le contrat est constitué » et il est engagé.

Il ne pourra pas remettre son bien en vente sans que l’autre partie n’ait pas notifié son souhait de se rétracter.

D’où la nécessité de bien analyser la motivation de l’acheteur.

Jurisprudences de vendeurs condamnés après leur rétractation ?

Si les parties ne trouvent pas une solution amiable après la rétractation du vendeur, les affaires sont souvent déférées au parquet.

Peuvent intenter une action contre le vendeur l’acheteur mais aussi l’agent immobilier.

Et même en cassation, le principe reste celui de la vente parfaite dès lors qu’il y a consentement des 2 parties.

C’est ainsi que dans une affaire civile du Mardi 08 Juin 2010 , N° de pourvoi 09-66495, la Cour de Cassation a condamné le vendeur à vendre son bien (c’est ce qu’on appelle la vente judiciaire ) et a jugé la vente parfaite suite à la réception de l’accord du vendeur par fax.

Dans une autre affaire, la Cour de Cassation a confirmé le pouvoir contractuel de l’offre d’achat même en l’absence d’un acte notarié en statuant « que la vente était parfaite par l’accord des parties sur la chose et sur le prix » : N° de pourvoi: 14-26674 Audience du 16 Novembre 2017

En 2018, la Cour de Cassation a reconnu le droit à la rémunération des agents immobiliers dès lors qu’il y a accord des parties et rétractation de l’une de ces dernières : « … Qu’en statuant ainsi, alors qu’elle avait retenu que la signature de la promesse synallagmatique de vente constituait un accord définitif sur la chose et sur le prix, et que M. et Mme Y ne pouvaient, sans commettre une faute, refuser de la réitérer, faisant ainsi ressortir que l’opération avait été effectivement conclue, de sorte que ce refus ne pouvait avoir pour effet de priver l’intermédiaire de son droit à rémunération ou à indemnisation, la cour d’appel a violé le texte susvisé » (Cass. 1re civ., 10 oct. 2018, n° 16-21.044).

Accepter une offre d’achat n’est pas un acte anodin, il est lourd de conséquences et peut contraindre le vendeur à acheter ou à verser des dommages et intérêts.

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