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Vous avez trouvé la maison de vos rêves, votre offre d’achat a été acceptée et vous rêvez déjà de votre emménagement. Mais attendez ! Un imprévu vient tout bouleverser : le vendeur se rétracte.

Un scénario cauchemardesque ? Pas nécessairement ! Si vous êtes préparé et que vous connaissez vos droits, vous pouvez faire face à cette situation et défendre vos intérêts.

Que vous soyez acheteur, agent immobilier ou simple curieux du monde de l’immobilier, ce guide pratique vous permettra de comprendre les tenants et les aboutissants de cette situation délicate et de prendre les mesures adéquates pour défendre vos intérêts.


Le vendeur ne peut généralement pas se rétracter après avoir accepté une offre d’achat, car cela le lie juridiquement à la vente. Si le vendeur se rétracte malgré tout, il peut faire face à des poursuites judiciaires et être contraint de procéder à la vente ou de payer des dommages-intérêts à l’acheteur.


Résumé des Droits et Conséquences lors de la Rétractation d’une Offre d’Achat

CatégorieDescription
Rétractation du VendeurAprès l’acceptation de l’offre d’achat, le vendeur est légalement tenu de respecter l’accord. Une rétractation peut entraîner des poursuites judiciaires.
Rétractation de l’AcheteurL’acheteur peut se rétracter sans pénalité dans un délai légal de 10 joursaprès la signature du compromis de vente.
Rôle de l’Agent ImmobilierL’agent immobilier n’est généralement pas responsableen cas de rétractation du vendeur, à moins d’une faute professionnelle prouvée.
Délai de Validité de l’OffreL’offre d’achat expire si le vendeur ne répond pas dans le délai spécifié. Une contre-offre ou modification annule l’offre initiale.
Conséquences JuridiquesPoursuite judiciaire pour exiger la vente ou obtenir des dommages-intérêts.
Précautions pour l’AcheteurInclure des clauses suspensives dans l’offre d’achat 

C’est quoi une offre d’achat ? (expliqué simplement)

Offre d’Achat Acceptée et Vendeur qui Se Rétracte
L’offre d’achat est rédigée par le potentiel acquéreur d’un bien immobilier et a pour but de retenir ce dernier

Vous avez repéré un bien qui vous intéresse et souhaitez l’acquérir, l’offre d’achat est le moyen par lequel vous manifestez cet intérêt au vendeur, vous pouvez le faire par écrit par voie orale (l’écrit a une valeur juridique), peuvent s’en suivre :

  • Des négociations : le vendeur ne rejette pas votre offre mais ne l’accepte pas pour autant, il vous fait une contre-proposition ;
  • Un silence qui sous-entend un rejet de votre offre ;
  • Le retour de votre offre d’achat signée par le vendeur ce qui signifie que les prochaines étapes vont s’enclencher jusqu’à la remise des clés.

L’offre d’achat est l’acte par lequel un acquéreur fait une proposition au vendeur afin de réserver un bien immobilier à la vente. Si le vendeur accepte le prix et les conditions, l’acte de vente peut être signé .

La signature d’une offre d’achat par le vendeur marque donc la fin des négociations et surtout la rencontre parfaite entre une offre et une acceptation et les deux parties sont engagées à poursuivre les procédures de la vente en signant un compromis de vente.

L’offre d’achat que rédige l’acquéreur ou même le vendeur doit être bonne et due forme et doit être la plus précise possible les informations suivantes sont « obligatoires »:

  • Le prix d’achat : pensez à bien mettre en valeur cette information et à la mettre en chiffre et en lettre ;
  • Le descriptif du bien : mettez toutes les informations sur le bien : adresse, nombre de pièces, surface habitable,… ;
  • Le ou les moyen(s) de financement du projet :prêt ? Apport personnel ? Prêt + apport personnel ?) c’est une information capitale qui peut être un facteur déterminant dans la décision du vendeur;
  • La durée de validité de l’offre (en moyenne elle est comprise entre 5 à 10 jours) ;
  • La date de sa signature par l’acquéreur.

Mais elle peut également contenir des dispositions à prendre comme :

  • Les modalités de rétractation ;
  • Les modalités de réponse du vendeur ;
  • Les clauses suspensives : les éléments qui permettent à l’acquéreur de se désengager par la suite (par exemple : l’électricité soit aux normes, à condition que votre prêt soit accepté…)
  • Et une mention qui évoque son annulation en cas de non réponse peut toujours vous être utile.

NB : Aucun acompte ne devra être versé même à la signature d’une offre d’achat.

La signature par le vendeur d’une offre d’achat signifie donc la rencontre des volontés entre les deux parties et forme en principe la vente.

L’acheteur peut-il annuler l’offre d’achat ?

Après avoir signé l’offre d’achat, il est encore possible pour l’acheteur de revenir sur sa décision mais sous certaines conditions. 

Si cela est mentionné dans l’offre d’achat via des clauses supensives, alors ça sera très simple pour l’acheteur. 

Si toutefois l’offre d’achat précise qu’il s’agit d’un engagement ferme, l’acheteur peut toujours se rétracter après la signature du compromis de vente car l’acheteur dispose d’un délai de réflexion de 10 jours suivant la signature du compromis, il peut donc revenir sur sa décision et annuler la vente.

Mais quand ce délai sera écoulé, l’annulation de l’offre d’achat n’est plus possible ou alors s’il décide d’annuler la vente, il devra laisser au vendeur la somme correspondant au dépôt de garantie, à titre de compensation.

Le vendeur peut-il annuler l’offre d’achat ?

Pour le vendeur, les choses sont beaucoup plus compliquées que ça. 

L’offre n’est pas valable tant qu’elle n’a pas encore été acceptée à l’écrit, et vous n’êtes donc pas engagé vis-à-vis de l’acheteur. 

Il y a des cas précis permettant d’annuler une offre d’achat, comme le cas où l’offre ne précisait pas les conditions de vente.

En revanche, si vous avez déjà accepté cette offre en bonne et due forme, vous êtes engagé vis-à-vis de l’acheteur, et vous ne pouvez plus revenir en arrière. Cela vaut contrat de vente.

Offre d’achat et délai de validité : quelles conséquences ?

Habituellement, une offre d’achat inclut un délai donné pour permettre au vendeur d’examiner la proposition.

Si aucune réponse n’est donnée dans ce délai, l’offre expire et ne peut plus être acceptée. 

Pour qu’une offre d’achat devienne un accord contraignant, elle doit être acceptée explicitement et sans modifications. 

Toutefois, si le vendeur propose une modification, cela annule l’offre originale, ouvrant la voie à des négociations où le vendeur peut soumettre une contre-offre que l’acheteur peut accepter ou rejeter. 

Bien que l’acheteur initie l’offre d’achat, il a le droit de se rétracter avant que le vendeur n’ait reçu l’offre, conformément à l’article 1115 du Code civil.

Une fois l’offre reçue par le vendeur, l’acheteur est lié par son engagement, bien que cet engagement soit conditionné par un délai de rétractation de dix jours suivant la signature du compromis de vente.

Que se passe-t-il si le vendeur se rétracte ?

Une fois l’offre d’achat signée par le vendeur l’étape suivante consiste à signer la promesse de vente devant le notaire.

Et en principe, après avoir marquer son souhait de vendre sa maison à un acquéreur défini en signant l’offre d’achat, un vendeur ne peut pas revenir sur sa décision.

Dès lors que l’offre d’achat est signée par le vendeur, le consentement est donné et le contrat est créé entre vendeur et potentiel acquéreur.

Comme le précise l’article 1583 du Code Civil qui stipule que « Elle est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé. »

Et l’article 1123 du code civil « Le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager.

Cette volonté peut résulter d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque de son auteur. »

Le désistement du vendeur n’est donc pas possible sauf s’il peut trouver avec l’autre partie un accord à l’amiable sinon, l’acquéreur peut ainsi intenter une action en justice contre le vendeur qui pourrait l’obliger à vendre le bien aux mêmes conditions signées ou à des dommages et intérêts.

L’agent immobilier est-il responsable en cas de rétractation du vendeur?

La responsabilité de l’agent immobilier en cas de rétractation du vendeur dépend de la situation spécifique et des termes du mandat de vente.

Généralement, l’agent immobilier agit comme intermédiaire entre le vendeur et l’acheteur et n’est pas partie au contrat de vente final. 

Par conséquent, si le vendeur se rétracte, l’agent immobilier n’est généralement pas responsable vis-à-vis de l’acheteur, sauf en cas de faute professionnelle, comme le manquement à son devoir de conseil ou la dissimulation d’informations importantes.

Si l’agent immobilier a commis une erreur ou a agi de manière trompeuse pendant le processus de vente, il pourrait être tenu responsable. 

Par exemple, si l’agent a fourni des assurances incorrectes à l’acheteur concernant la fermeté de la vente ou n’a pas correctement informé le vendeur des implications légales d’une rétractation, il pourrait être considéré comme responsable.

Le vendeur peut-il se rétracter si l’acheteur ne répond plus ?

Offre d’Achat Acceptée et Vendeur qui Se Rétracte
Une fois l’offre d’achat acceptée par le vendeur, l’acheteur ne peut, en principe, plus se rétracter

Je me souviens encore de la joie ressentie lorsque mon offre d’achat pour une charmante maisonnette en pierre a été acceptée. 

Hélas, quelques jours plus tard, le vendeur, pris de remords, a décidé de se rétracter, invoquant des raisons fallacieuses. Le choc et la frustration m’ont submergé. J’ai dû me battre pour faire valoir mes droits et obtenir réparation du préjudice subi.

Cette expérience m’a marqué et m’a sensibilisé à la complexité des transactions immobilières. J’ai compris l’importance de se prémunir contre les rétractations intempestives et de s’entourer de professionnels compétents. Mais surtout, j’ai ressenti l’impuissance et la détresse qui peuvent découler d’une telle situation.

Souvenez-vous qu’une fois l’acte de vente signé par le vendeur, les négociations prennent fin et l’étape suivante consiste à passer devant un notaire afin de passer à la signature du compromis de vente.

Bien que même en signant le compromis de vente, l’acquéreur bénéficie d’un délai de rétraction de 10 jours, il y a des cas où ce dernier disparaisse et ne donne plus de nouvelles quant à la suite à donner à l’offre d’achat signée.

On est en droit alors de se demander si le vendeur peut-il se rétracter et remettre son bien sur le marché ou même accepter une nouvelle offre ?

Non, la réponse est sans équivoque.

Bien que l’offre d’achat ait une délai de validité, une fois signée par le vendeur « le contrat est constitué » et il est engagé.

Il ne pourra pas remettre son bien en vente sans que l’autre partie n’ait pas notifié son souhait de se rétracter.

D’où la nécessité de bien analyser la motivation de l’acheteur.

Jurisprudences de vendeurs condamnés après leur rétractation ?

retraction vendeur

Si les parties ne trouvent pas une solution amiable après la rétractation du vendeur, les affaires sont souvent déférées au parquet.

Peuvent intenter une action contre le vendeur l’acheteur mais aussi l’agent immobilier.

Et même en cassation, le principe reste celui de la vente parfaite dès lors qu’il y a consentement des 2 parties.

C’est ainsi que dans une affaire civile du Mardi 08 Juin 2010 , N° de pourvoi 09-66495, la Cour de Cassation a condamné le vendeur à vendre son bien (c’est ce qu’on appelle la vente judiciaire ) et a jugé la vente parfaite suite à la réception de l’accord du vendeur par fax.

Dans une autre affaire, la Cour de Cassation a confirmé le pouvoir contractuel de l’offre d’achat même en l’absence d’un acte notarié en statuant « que la vente était parfaite par l’accord des parties sur la chose et sur le prix » : N° de pourvoi: 14-26674 Audience du 16 Novembre 2017

En 2018, la Cour de Cassation a reconnu le droit à la rémunération des agents immobiliers dès lors qu’il y a accord des parties et rétractation de l’une de ces dernières : « … Qu’en statuant ainsi, alors qu’elle avait retenu que la signature de la promesse synallagmatique de vente constituait un accord définitif sur la chose et sur le prix, et que M. et Mme Y ne pouvaient, sans commettre une faute, refuser de la réitérer, faisant ainsi ressortir que l’opération avait été effectivement conclue, de sorte que ce refus ne pouvait avoir pour effet de priver l’intermédiaire de son droit à rémunération ou à indemnisation, la cour d’appel a violé le texte susvisé » (Cass. 1re civ., 10 oct. 2018, n° 16-21.044).

Accepter une offre d’achat n’est pas un acte anodin, il est lourd de conséquences et peut contraindre le vendeur à acheter ou à verser des dommages et intérêts.

Découvrez ici: Le guide complet pour investir dans la location saisonnière

Vos droits en cas de rétractation

Dommages et intérêts

“Si le vendeur se rétracte sans motif légitime, vous pouvez prétendre à des dommages et intérêts”,

souligne Mr Arnaud B. Le montant de ces dommages-intérêts est fixé par le juge en fonction du préjudice subi.

Contraindre à la vente

“Vous pouvez également demander au juge de contraindre le vendeur à réaliser la vente”,

précise Mme Sarah D. Cette procédure est plus longue et plus coûteuse que l’obtention de dommages-intérêts.

Agir efficacement contre une rétractation

Rédiger une offre d’achat solide

“Intégrez des clauses suspensives à votre offre d’achat pour limiter les risques de rétractation”, conseille Mr Arnaud B. Par exemple, une clause suspensive relative à l’obtention d’un prêt immobilier. “Selon une étude réalisée par la FNAIM (Fédération Nationale de l’Immobilier) en 2020, 92% des compromis de vente intègrent une clause suspensive relative au prêt immobilier”, ce qui montre l’importance de ce dispositif.

Se faire accompagner par un professionnel

“En cas de rétractation, il est important de se faire accompagner par un avocat spécialisé en droit immobilier”

souligne Me Sarah D. Ce dernier vous conseillera sur vos droits et vous aidera à agir efficacement.

Modèle de lettre pour l’annulation par l’acheteur d’une offre d’achat acceptée

En tant qu’acheteur, si vous décidez de vous rétracter après avoir accepté une offre d’achat, vous avez la possibilité de le faire durant le délai de réflexion légal, qui commence après la signature d’un avant-contrat ou de l’acte de vente définitif si aucun avant-contrat n’existe.

Il n’est pas obligatoire d’attendre la signature de ces documents pour annuler votre offre. 

Informer le vendeur de votre intention de rétractation suffit généralement. 

Cette annulation est possible sans avoir à justifier de motifs ni à subir de pénalités après la signature du compromis de vente. 

Le vendeur, conscient qu’une transaction non désirée est contre-productive et chronophage, sera probablement enclin à arrêter la procédure. 

Ainsi, envoyer une lettre de rétractation d’offre d’achat est souvent suffisant pour mettre fin à l’accord. Il est conseillé de personnaliser cette lettre et de l’envoyer en recommandé avec accusé de réception au vendeur.

Voici un modèle de lettre de rétractation que l’acheteur peut utiliser après avoir accepté une offre d’achat :

[Votre nom et prénom]
[Votre adresse]
[Code postal, Ville]
[Numéro de téléphone]
[Adresse e-mail]

[Nom et prénom du vendeur]
[Adresse du vendeur]
[Code postal, Ville du vendeur]

[Lieu], le [date]

Objet : Rétractation de l’offre d’achat pour le bien situé [adresse complète du bien]

Madame, Monsieur,

Je vous adresse ce courrier pour vous informer de ma décision de me rétracter concernant l’offre d’achat que j’ai signée le [date de la signature de l’offre], relative au bien immobilier situé à [adresse complète du bien]. Conformément aux dispositions légales en vigueur, et étant dans le délai de rétractation de 10 jours suivant la signature du compromis de vente, je souhaite annuler cette offre d’achat.

Je vous prie de bien vouloir considérer cette lettre comme une notification formelle de ma rétractation et d’entamer les démarches nécessaires pour la résiliation du compromis de vente associé à cette offre.

Je m’engage à coopérer pleinement pour toutes les formalités nécessaires à l’annulation de cette transaction et je reste à votre disposition pour convenir des modalités de retour de l’éventuel dépôt de garantie ou d’arrhes que j’aurais versé.

Je vous remercie de votre compréhension et vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.

Cordialement,

[Signature]
[Votre nom et prénom]



J’espère que vous appréciez la lecture de cet article.

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Qu’en pensez vous ?

Vous êtes libre de laisser un commentaire ci-dessous

✅ Le vendeur peut-il changer d’avis après avoir accepté l’offre ?

Cela peut dépendre de la formulation du contrat d’inscription. Il peut donc être judicieux que le vendeur déclare que la commission sera payée à la fin de la vente du bien. Une fois l’offre acceptée, le contrat lie souvent les deux parties, de sorte que personne ne peut changer d’avis sans le consentement de l’autre partie.

✅ Un vendeur peut-il revenir sur une offre acceptée ?

Pour faire simple, un vendeur peut se retirer à tout moment si les conditions énoncées dans le contrat d’achat du logement ne sont pas remplies. Ces accords sont des contrats juridiquement contraignants, c’est pourquoi il peut être compliqué de faire marche arrière, ce que la plupart des gens veulent éviter. … Ils ne peuvent pas trouver un autre logement pour s’installer.

✅ Pouvez-vous retirer une offre d’achat ?

Une offre d’achat signée est un document juridiquement contraignant, et les conditions qu’il contient doivent être remplies. Lorsqu’une offre d’achat est signée pour une propriété existante d’une valeur supérieure à 250 000 rands, l’acheteur ne dispose d’aucun délai de retraction. …

✅ Une offre d’achat d’une maison est-elle juridiquement contraignante ?

Une offre d’achat de biens immobiliers (l'”offre”) est un document qui définit les conditions de base proposées entre l’acheteur et le vendeur dans le cadre d’une transaction immobilière. Une fois que l’offre est signée par l’acheteur et le vendeur, et que les conditions proposées sont remplies, elle devient alors un accord juridiquement contraignant.

Comment le vendeur peut-il annuler une offre d’achat ?

Une offre d’achat peut être annulée en la refusant, ou en adressant une contrat proposition, selon les termes de l’article 1114 du code civil.

La responsabilité de l’agence immobilière peut- elle être retenue ?

Non. En cas de rétractation du vendeur d’un bien via une agence immobilière, celle-ci ne peut être tenue pour responsable car elle n’est pas liée à l’acheteur / plaignant (uniquement au vendeur).

L’acheteur peut-il se rétracter après une offre d’achat acceptée ?

Oui, l’acheteur peut se rétracter. Il a un délai de 14 jours et doit signifier son retrait par courrier recommandé.

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