Indice de référence des loyers Insee : quel intérêt pour votre investissement locatif ?

Qu’est-ce que l’indice de référence des loyers Insee ? Comment est-il calculé ? Est-il réservé à la location nue ou meublée ?

Comment calculer l’IRL et pouvoir l’appliquer?

L’indice de référence des loyers permet il légalement d’augmenter votre loyer pour lutter contre l’inflation?

Le calcul et l’application de l’Indice de Référence des Loyers est une question qui revient souvent à l’approche de la fin de l’année.

Connaissant une évolution trimestrielle, propriétaire, bailleur et locataire restent à l’affût des éventuels changements… et pas pour les mêmes raisons, vous vous en doutez bien car au final, l’indice de référence des loyers ou IRL est un des seuls moyens d’augmenter un loyer en zone tendue.

Ainsi, l’IRL est souvent mal compris et source de tensions

Savez-vous dans quel sens évolue l’IRL, Indice de Référence des Loyers dans la quasi-totalité de cas ?

Et quelle est la meilleure stratégie pour faire évoluer votre loyer en fonction de la revalorisation de l’IRL ?

 

 

indice de référence des loyers IRL

L’indice de référence des loyers ou IRL pour les intimes est un outil qui permet au propriétaire de ne pas subir l’inflation, et encadre l’évolution du loyer ce qui donne une garantie aux locataires

 

 

 

Comprendre le fonctionnement de l’IRL Insee

 

Qu’est-ce l’Indice de référence des Loyers ? Définition

 

Si vous n’êtes pas familier avec l’IRL Insee, voici une définition qui saura parfaitement vous l’expliquer.

 

L’indice de référence des loyers (IRL), calculé par l’Institut National de la Statistique et des Études économiques (Insee), correspond à une moyenne sur les 12 derniers mois de l’indice des prix à la consommation.

 

L’IRL Insee est généralement utilisé pour la révision des loyers des baux d’habitation.

Il s’applique aux contrats de location prévoyant une clause de révision annuelle du loyer.

 

L’IRL peut être utilisé aussi bien en cas de location nue qu’en cas de location meublée.

 

À ce propos, faut-il louer meublé ou vide ? Utilisez ce simulateur gratuit pour vous faire une idée précise

 

L’indice de référence des loyers fixe les plafonds des augmentations annuelles des loyers que peuvent exiger les propriétaires.

 

Important : L’augmentation du loyer ne peut pas être supérieure à la dernière variation de l’indice sur un an. Ce plafonnement de l’augmentation vise ainsi à protéger le locataire contre les importantes hausses de loyer d’une année sur l’autre.

Mais d’un autre côté, pour les locataires, le loyer signé lors de l’état des lieux initial est fixe. Il a du mal à comprendre une hausse des charges, alors c’est quasiment peine perdue pour lui expliquer que l’indice de référence des loyers intervient également…

 

 

indice de revision loyers source conflits

L’IRL est une source de conflit qui incite les locataires à changer de logement car ils trouvent qu’une révision de loyer est injuste et abusive

 

 

 

Comment est calculé l’Indice de référence des Loyers ?

 

Publié chaque trimestre par l’Insee, cet indice est calculé à partir de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers (oui je sais, ça peut paraître incohérent, mais c’est ainsi, cf le site officiel)

 

Pour calculer l’augmentation du montant du loyer, le propriétaire doit avoir pris connaissance des 3 éléments suivants :

  • Montant du loyer ;
  • IRL du même trimestre de l’année précédente ;
  • Nouvel IRL du trimestre de référence (prévu dans le bail ou publié par l’Insee au moment de la signature du bail).

 

 

Le calcul consiste ensuite à effectuer l’équation suivante :

 

Nouveau \ loyer \ = \frac{loyer \ en \ cours \ \times \  IRL \ du \ trimestre \ de \ reference \ contrat}{ IRL \ du \ meme \ trimestre \ de \ l'annee \ precedente}

 

S’agissant de la date de l’indice de référence à prendre en compte, soit le bail le précise (ce que nous conseillons fortement, il est toujours utile d’être le plus transparent possible dans les documents contractuels),

soit à défaut de clause contractuelle fixant cette date, c’est la date du dernier indice publié à la date de signature du contrat qui s’applique.

 

 

 

Voici un petit exemple chiffré d’application de l’IRL sur un loyer :

 

Si le bail de location a été signé le 1er juin pour un loyer mensuel de 600 euros, révisable annuellement à la date anniversaire du contrat (base indice du 1er trimestre), à compter du 1er juin de l’année suivante, le loyer passe à 606 euros, ce qui représente une hausse de 72 euros pour l’année.

(L’exemple chiffrée est pris pour des IRL des années 2017 et 2018)

 

 

Nouveau \ loyer \ = \frac{600 \in \ \times \ 127,22}{125,90}= \ 606,29 \in

 

 

 

Comment est appliqué l’Indice des références des loyers dans le cas d’une augmentation annuelle ?

 

Vous le savez à présent, un propriétaire doit se baser sur l’IRL lorsqu’il souhaite augmenter le loyer d’une location chaque année en cours de bail.

 

Pour pratiquer cette révision annuelle, il doit inscrire une clause d’indexation dans le contrat de location. Dans le cas contraire, le loyer acquitté par le locataire reste constant jusqu’à l’expiration du bail ou sa rupture (départ du locataire, expulsion…etc.).

 

Il est donc vraiment important d’avoir un contrat qui tient la route. Nous vous en proposons un gratuitement (pour la location courte durée).
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Attention toutefois, il ne suffit pas d’inscrire une clause de révision annuelle dans le bail pour revaloriser le loyer en fonction de l’IRL.

 

Chaque année, le propriétaire doit signaler son intention d’appliquer l’IRL au locataire, par écrit de préférence. Ce n’est pas forcément via une lettre avec accusé de réception, mais c’est tout de même fortement conseillé.

Le propriétaire dispose d’un an pour agir à compter de la date de révision annuelle. Sans quoi, le loyer ne bouge pas.

 

Son augmentation est donc effective à compter de la demande du bailleur, sans possibilité de se rattraper en cas de revalorisation tardive six ou neuf mois après par exemple.

 

 

 

 

À quoi sert l’Indice de référence des loyers Insee ? Quelle utilité initiale ?

 

 

L’indice de référence des loyers (IRL Insee) a pour vocation de protéger le locataire des hausses brutales de loyer.

En parallèle, il doit permettre à l’investisseur immobilier de se rapprocher l’inflation.

 

 

 

En effet, les loyers augmentent clairement moins vite que l’inflation.

Les propriétaires bailleurs ne peuvent donc pas exactement ajuster leur revenu locatif sur la hausse du coût de la vie.

Et pour ne rien arranger, la fiscalité des revenus fonciers s’est alourdie avec la hausse des contributions sociales.

Cet article vous permettra d’en savoir un peu plus à ce sujet :

Location meublée saisonnière : RSI ou régime général pour les cotisations sociales de votre meublé de tourisme?

 

Par conséquent, L’IRL est appliqué lorsque le contrat de location prévoit la révision du loyer, et que celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

 

Comme précisé plus haut, à défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.

 

Néanmoins, l’article 112 de la loi ALUR de mars 2014 a modifié les modalités de révision du loyer, de sorte que depuis le 27 mars 2014, le bailleur peut manifester sa volonté de réviser le loyer dans un délai de 12 mois à compter de la date prévue pour la révision.

 

À ce propos, découvrez le nouveau bail relatif à l’investissement immobilier locatif depuis l’application de la loi Alur :

Un nouveau bail locatif qui a de l’ALUR | Investissement immobilier locatif

 

S’il en en exprime le désir, la révision prendra effet au jour de sa demande. Après l’année écoulée, la révision ne sera plus possible.

 

 

IRL un an maximum

Le chronomètre tourne pour faire appliquer la hausse de loyer due à l’IRL… ou alors cela se fait à l’amiable, ce qui est bien aussi !

Qu’en est-il de la revalorisation au renouvellement du bail ?

 

Dans 28 agglomérations, dont Paris, Lyon, Marseille ou encore Lille, l’IRL sert également de référence pour augmenter les loyers lors du renouvellement de bail ou de l’arrivée d’un nouveau locataire.

La loi limite ainsi l’évolution des prix à la location dans les zones tendues avec ce dispositif d’encadrement des loyers.

 

Les « zones tendues » sont des zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant.

 

Elles se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social.

 

À savoir : L’encadrement des loyers par l’IRL à la relocation et au renouvellement de bail, parfois appelé plafonnement des loyers, est différent de celui voté dans la loi Alur sur le logement et appliqué spécifiquement à Paris jusqu’à son annulation par le tribunal administratif de Paris le 28 novembre 2017.

 

Celui-ci empêchait les propriétaires bailleurs de fixer des loyers « trop élevés ».

 

Dans la capitale, le plafonnement des loyers continue de s’appliquer : les bailleurs parisiens doivent ainsi fixer un loyer en tenant compte de l’indexation sur l’IRL au renouvellement du contrat de bail et à la relocation.

 

Pour en savoir plus sur la réglementation spécifique sur Paris l’avis de Eldorado Immobilier sur le sujet :

Location courte durée : Interdiction justifiée à Paris ?

Tout savoir sur la fiscalité de la location meublée

Quelles sont les spécificités de la location saisonnière à Paris ? Location courte durée ou meublée ?

 

 

 

Conclusion sur l’indice de référence des loyers (IRL Insee)

 

Vous savez désormais ce que signifie l’Indice de référence des loyers, ainsi que l’importance de pouvoir estimer cet indice.
C’est grâce à lui que vous pourrez fixer vos tarifs lors de la signature du bail de location.

 

L’IRL permet à la fois à protéger le locataire des hausses brutales de loyer, mais également de permettre à l’investisseur immobilier de ne pas être pénalisé par l’inflation.

 

Pour finir, et éviter que l’Indice de référence des loyers soit une source de tension en cours de location qui peut aller jusqu’au départ des locataires, il est préférable de l’informer annuellement et appliquer la différence au moment du départ, en retenue sur caution.

 

 

Et vous, appliquez vous l’IRL, avec vous prévu une clause dans votre contrat de bail ?
Cela vous a t il causé des conflits avec vos locataires ?
Connaissiez vous ce dispositif de revalorisation des loyers ?

6 Commentaires

  1. « il est préférable de l’informer annuellement et appliquer la différence au moment du départ, en retenue sur caution. »
    Etrange conseil. C’est plus simple de l’expliquer au moment de la signature du bail pour qu’il n’y ait pas de surprises 12 mois plus tard et autant appliquer la hausse ensuite immédiatement tous les ans. De plus si le locataire reste plusieurs années, il est interdit de lui réclamer les augmentations de loyer qui datent de plus d’un an. Depuis fin mars 2015, il n’est plus possible de procéder à une augmentation rétroactive d’un loyer soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Cela signifie désormais que le bailleur doit solliciter la révision du loyer à l’indice IRL dans l’année, à compter de la date prévue par le contrat (dans la clause de révision). Sans parler de la surprise du locataire si apres plusieurs annees de location vous lui deduisez d’un coup toutes les augmentations de sa caution. D’ailleurs la caution pourrait ne pas suffir.

  2. Merci Pierre pour cet article très utile.
    Personnellement je passe par un notaire pour signer les baux et effectivement il est bien mentionné dans la révision du loyer l’indice de référence des loyers. Je ne l’applique pas s’il y a une augmentation, j’ai de la chance d’avoir des locataires qui payent en temps et en heure et avec qui j’entretiens de bonnes relations.

    • Oui en en est rendu là : à ne pas demander un dû car on a de la chance d’avoir des locataires honnêtes
      C’est un peu triste quand même…

      Vous passez par un notaire ?
      Cela vous coûte combien par bail du coup?

      • Le coût dépend à première vue des notaires. En principe c’est un loyer divisé en 2 entre le propriétaire et le locataire. Le bail notarié impressionne toujours le locataire car il est question d’intervention d’huissier en cas de défaut de paiement. C’est aussi moins cher que de passer par une agence immobilière. Pour 2 appartements en location nue (bientôt 4 en plus) je n’ai jamais eu de problème… jusqu’à maintenant…

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