Combien de Pièces dans votre logement ? (guide complet)

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Oh la prise de tête !

La dernière fois que j’ai eu un dégât des eaux dans un de mes appartements, l’expert de mon assurance est venu et tout pris en charge… vous vous dites que c’est cool ?

Pas vraiment car en même temps il a recalculé le nombre de pièces principales du logement et évidemment il y en avait plus qu’avant… ce qui a augmenté mon contrat d’assurance habitation de 15% !

C’est vraiment frustrant de ne comprendre comment est calculé exactement le nombre de pièces d’une maison ou d’un appartement.

C’est pour cela que nous avons interviewé des assureurs et des agents immobiliers pour avoir les exactes définitions et subtilités à prendre en compte. Découvrez ce que vous devez vraiment savoir en lisant l’article jusqu’à la fin…

On a tous intérêt à connaitre le nombre exact des pièces principales de notre logement ou de nos locations à courte durée.

En effet, cela permet de :

  • déterminer la capacité d’accueil exacte de votre meublé de vacances ;
  • calculer le montant exact de votre assurance habitation ;
  • calculer vos impôts ;
  • de donner des informations exactes sur les annonces que nous publions,

Mais voilà, on peut compter dans certains logements pas moins 20 types de pièces, de l’entrée au  placard à balai jusqu’au séjour.

Le code de l’habitation en a distingué 2 grandes catégories de pièces:

  • les pièces principales ou les pièces de vie (entre 9 et 30m²) ;
  • et les pièces de service qui sont des annexes des précédentes

Pour un logement décent, les pièces principales et les services doivent coexister, mais leurs usages et superficies détermineront s’il s’agit d’une pièce principale ou non.

Les pièces dites « d’eau » ne sont pas comptabilisées dans les nombres de pièces d’un logement.

Et il en va de même pour les pièces dites de « service » comme les entrées, les buanderies, les selliers, les sous-sols non aménagés,…les tous petits espaces de moins de 9 m2 (mais qui comptera dans la surface habitable de la maison).

Voici un bref résumé des questions que vous vous posez. Vous êtes ensuite libre de lire l’article jusqu’à la fin pour découvrir ce que vous devez vraiment savoir :


Comment calculer le nombre de pièces principales d’une maison ou d’un appartement ? Selon l’article R.111-1-1 du Code de la Construction, une pièce principale d’un logement est une pièce de vie d’une surface de plus de 9m² et 1,8m de hauteur sous plafond. Ne sont pas des pièces principales les pièces de service comme la cuisine, la salle de bains ou les WC. Au delà d’une surface de 30 m² les assurances comptent deux pièces principales.


Comment calculer le nombre de pièces principales pour votre assurance habitation ? Pour les assurances, une pièce de surface supérieure à 30m² compte pour 2 pièces principales. Une pièce de plus de 9m² compte pour une pièce principale et les pièces annexes ne comptent pas. Cela peut varier en fonction des assurances.


Combien de pièces déclarer aux impôts ? Toute pièce supérieure à 9m². Les pièces dont la surface fait plus de 30m² comptent fiscalement pour 2 pièces.

Type de piècePièce Principale ?Caractéristiques
Salon/ SéjourOuiPlus de 9m2 avec une hauteur sous plafond de 1,8m
Double séjourOuiPlus de 30 m2
Chambre à coucherOui9 m2 + 1,8m d’hauteur sous plafond+ ouverture
Pièce en enfiladeOuiLes pièces en enfilade sont celles qui ne sont accessibles qu’en passant par une autre pièce
MezzanineOuiPlus de 9m2 avec une hauteur sous plafond de 1,8m
Loggia ou vérandaOui avec des conditionsSuffisamment isolée et chauffée pour pouvoir y vivre en toutes saisons
Sous-solOui / NonS’il est aménagé et est « habitable » oui Sinon ce sera Non
CuisineNon 
Toilette / WCNon 
BuanderieNon 
entréeNon 

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Quelles sont les pièces principales ?

Combien de Pièces principales dans votre logement ?
Pour compter le nombre de pièces d’un logement, on prend en compte ce qu’on appelle les pièces de vie, le salon et les chambres en gros.

Pour décompter le nombre de pièces dans un logement , la plupart du temps on fait appel à deux classifications : la fonction (F) ou le type (T), auxquelles il faut ajouter le nombre des pièces principales.

On parlera ainsi d’un F2 ou d’un T2, par exemple.

Il n’y a pas (ou plus) de différences entre un F3 et un T3, soit deux logements composés de trois pièces principales.

D’ailleurs le Code de la Construction et de l’habitation rejoint cette idée en délimitant les pièces principales dans son article R*111-1-1« Un logement ou habitation comprend, d’une part, des pièces principales destinées au séjour ou au sommeil, éventuellement des chambres isolées et, d’autre part, des pièces de service, telles que cuisines, salles d’eau, cabinets d’aisance, buanderies, débarras, séchoirs, ainsi que, le cas échéant, des dégagements et des dépendances. »

La définition du Code de la construction et de l’habitation réduit donc les pièces principales à des pièces où dormir et où séjourner.

Les caractéristiques d’une PP (pièce principale)

Dans son Paragraphe 2, le Décret n°2005-69 du 31/01/05 apporte plus de précisions sur les « Normes » que doivent revêtir les pièces principales notamment sur :

  • La dimension qui rejoint quelque peu la définition d’un logement décent : « La moyenne des surfaces habitables des pièces principales est de 9 mètres carrés au moins ; aucune de ces pièces n’ayant une surface inférieure à 7 mètres carrés.
    La hauteur sous-plafond d’une pièce principale est au moins égale à 2,30 mètres pour une surface au moins égale à 7 mètres carrés. »
  • L’ouverture et la ventilation : « Toutes les pièces principales des logements sont pourvues d’ouvertures donnant à l’air libre. »

Un T5 ou un F5 aurait donc 5 pièces principales. Les 5 pièces peuvent être 4 chambres de plus de 9m² et 1 salon, un double salon et 3 chambres. Les pièces annexes comme la cuisine et les salles de bains sont comptées à part.

Définition d’une pièce principale pour une assurance

Cela varie en fonction des assurances, mais d’une manière générale toute pièce dont la surface est supérieure à 7m² est comptée comme une pièce principale et les pièces d’une surface supérieure à 20 à 30 m² comptent comme deux pièces distinctes. C’est pour cela que l’on parle de double salon ou double séjour.
C’est une manière artificielle d’augmenter les montants des assurances, mais qui est adaptée par plupart des assureurs. Il est donc difficile de passer outre…

Par suite : Quelles pièces à déclarer pour votre assurance habitation ? Classiquement, les assurances habitation ne retiennent pas la notion de pièce principale et comptabilisent toutes les pièces d’une maison d’une surface supérieure à 7m². Les pièces de plus de 20 à 30 m² sont comptées comme deux pièces pour l’assurance.

C’est en suivant ces principes que vous pouvez déclarer une surface habitable à une assurance habitation sur des bases de compréhension et de calcul commune avec votre assureur.

Définition d’une pièce habitable

Une pièce habitable est une pièce d’une surface minimum de 9m² avec 1,80m de hauteur, ou 33 m3 de volume, au sens du code de la construction et de l’habitation dans son article R.111-2

La notion de pièce habitable est donc encore quelque chose de complètement différent et distinct.

Quelles pièces ne comptent pas comme pièces principales ?

Combien de Pièces principales dans votre logement ?
Vous avez tout intérêt à ne pas comptabiliser une très petite pièce dans le nombre de pièces principales

La règle parait simple : si une pièce fait plus de 9 m2 de surface et que la hauteur sous-plafond est de plus ou égale à 1,8m ; qu’il ait une ouverture donnant à l’air libre, on est en face d’une PP – sont exclues tout de même :

  • Les pièces de service ;
  • Et les pièces d’eau

Voici une liste des pièces non prises en compte car « non-principales » ou « annexes » :

  • La cuisine,
  • La salle de bain et WC ;
  • L’entrée ;
  • Le balcon ou une terrasse ;
  • Le cellier ou la buanderie ;
  • Les couloirs ;
  • Le dressing et autres placards

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Cas particuliers : ces pièces comptent ou pas en pièces principales ?

L’agencement des maisons et logements varient d’une époque à une autre et on peut, dans beaucoup de cas, être en face de pièces « spéciales » qu’il faudra définir comme « principale ou non ».

La mezzanine 

La Loi Carrez prévaut ici : si elle fait plus de 9m2 et a une hauteur sous plafond de 1,8m elle fait partie des PP sinon il vaut mieux ne pas la compter en PP.

Toutefois, vous pouvez mentionner dans votre annonce qu’elle existe et vous avez l’obligation de la déclarer à votre assureur.

Le double séjour 

Un double séjour est décompté comme une PP dès lors que la superficie totale dépasse les 30 m2 ; s’il fait plus de 80 m2, vous pouvez même le compter en 3 PP.

La véranda 

La véranda est un peu spéciale.

Depuis quelques années on voit en elle une extension formidable de la surface habitable et de créer une pièce nouvelle. Mais la règle est simple : si une véranda est « habitable » en toute saison ; pensez au chauffage et cloisonnement ; elle est une PP.

Les pièces en enfilade

Très présentes dans les constructions des années 30 à 60, les pièces en enfilade sont ces pièces qui ne sont accessibles qu’en passant par une autre pièce : elles se communiquent entre elles sans couloir.

Si elles répondent aux normes dimensionnelles des pièces habitables, elles sont décomptées en PP.

Les pièces aveugle

Les pièces aveugle sont les pièces sans ouverture : pas de fenêtres. Si on s’en tient Décret n°2005-69 du 31/01/05 elles ne sont pas des PP, mais dans la réalité elles sont bel est bien comptées comme étant principales dès lors qu’elles remplissent les normes dimensionnelles.

Les pièces à usage mixte

Pour les pièces à usage mixte, seule la destination principale de la pièce est retenue.

  • Une chambre avec un dressing ; seule la chambre sera comptée en PP ;
  • Un salon avec une cuisine américaine (ouverte) comptera comme un salon ;
  • Une chambre avec une salle d’eau sera une chambre

Pour toutes ces pièces spéciales, nous vous conseillons de mentionner leurs caractéristiques dans vos annonces ou vos déclarations.

Le cas particulier de la cuisine ouverte

Pour une assurance habitation, une cuisine ouverte fait partie du salon et donc devient une pièce principale… alors qu’elle ne l’est pas officiellement. Cela augmente d’autant le montant de la cotisation d’assurance.

C’est le cas qui donne lieu au plus de contentieux entre assuré et assureur.

Risques juridiques en cas de mauvais compte des pièces

Autres la déception de vos acheteurs potentiels (si vous mettez votre logement en vente), vos clients (si vous êtes un loueur) ; le plus grand risque que vous encourez est de ne pas être indemnisé par votre assureur en cas de sinistre ou de ne pas être suffisamment indemnisé.

Si vous apportez des changements dans l’aménagement de votre logement, nous vous conseillons vivement d’en faire part à votre assureur.

Calcul de la surface habitable pour les impôts

Il s’agit de la surface déclarée dans les documents d’urbanisme (permis de construire ou déclaration préalable), qui comprend la surface de plancher moins les éléments non utilisables directement pour l’habitant (murs, hauteurs sous plafond inférieure à 1,80m, balcon, bac de douche…)

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Comment calculer le nombre de pièces principales ?

Il faut compter les pièces avec plus de 9m2 et moins de 30 m2. Les pièces telles que la cuisine, les toilettes, la salle de bain ne doivent pas être prises en compte.

C'est quoi un 5 pièces ?

Un 5 pièces est un logement avec 5 pièces principales

Quelles sont les pièces principales d'une maison ?

Les pièces principales sont les pièces destinées au séjour ou au sommeil, éventuellement des chambres isolées 

C'est quoi un 2 pièces ?

Un 2 pièces ou T2 ou F2 est composée d’un séjouret d’une chambre et la cuisine à part

Qu’en pensez vous ?

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Pierre

Pierre est ingénieur agronome spécialisé dans l'aménagement du territoire (INA ENSA A), et urbaniste. Investisseur immobilier dans la location meublée courte et longue durée, il est passionné pour aider les propriétaires au quotidien. Il est l'auteur du Best Seller "Airbnb Master : les 200 secrets des nouveaux millionnaires de la location courte durée" et collabore avec de nombreux médias (Capital de M6, Le Monde, Le Parisien, Le Petit Futé...) Surtout, Pierre est à votre disposition pour échanger sur vos difficultés, laissez un commentaire !

3 réponses

  1. Glemeau dit :

    Bonjour , Pierre Je suis à la recherche de dimension en m2 exact pour murs, sols, plinthes, portes, menuiseries, placards ( Taille standard de studio réel sur le marché ) .

    Je suis sur un projet d’agencement virtuelle de studio en cours . Je souhaiterai votre Aide .

    Contact . 06.27.13.96.34

  2. Maryline dit :

    Merci,
    Genial, ça fait des semaines que je cherches des infos précises et la c est vraiment le cas .

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