Chambre Inférieure à 9m² : Ce que Vous Devez Savoir (en 2020)

Bonus Gratuit : Les 101 villes les plus rentables pour investir dans la location saisonnière – vous allez être surpris !

Vous louez une chambre de moins de 9m² ? Cela pourrait avoir des conséquences majeures, alors que vous ne vous vous en doutez pas.

Pour la surface minimum d’un logement mis en location, un décret de 2002 pour un logement décent fixe les seuils minimum à SOIT une surface minimum de 9 m², soit un volume minimum de 20 m³.

Toutefois, le règlement sanitaire départemental peut imposer des restrictions plus fortes, et c’est ce document qui fait foi devant les tribunaux.

En tant que propriétaire bailleur, vous pouvez vous retrouver en difficulté alors que vous pouviez être persuadée d’être dans votre bon droit.

En tant que locataire, vous pouvez vérifier ces éléments facilement pour déterminer si votre bail est valide ou non.

voici un tableau récapitulatif, vous excipe de continuer à lire le reste de l’article pour avoir tous les détails nécessaires à votre excellente compréhension de cette notion et de ses implications :

RéglementationConséquences
Décret n°200-120 du 30 janvier 2002
(logement décent)
Surface minimale d’une location de 9m² ou volume 20m3 (logement ancien)
Loi Carrez (mesure de surface)Obligatoire en copropriété seulement
Règlement sanitaire départementalImpose souvent des exigences supplémentaires et prévaut réglementairement
Décret du 14 juin 1989
(logement neuf)
Taille minimum logement de 14m² ou volume 23m3 (logement neuf)

Voyons maintenant tout les cas de figure auquel un propriétaire ayant fait un investissement locatif, et son locataire peuvent être confronté.

la surface d’un logement mis en location est une source majeure de conflit entre propriétaire et locataire, il est donc nécessaire de démêler le vrai du faux, pour rester factuel et concret.

Bonus Gratuit : Les 101 villes les plus rentables pour investir dans la location saisonnière – vous allez être surpris !

Quelle surface minimum pour qu’un logement soit décent ?

Les critères de décence un logement ont été fixé par le décret n°200-120 du 30 janvier 2002, que vous pouvez consulter ici.

Ce décret dispose que :

  • Le logement mis en location dispose au moins d’une pièce principale
  • Cette pièce doit avoir soit une surface habitable au moins égale à 9 m² et d’une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres,
  • soit un volume habitable au moins égal à 20 m3.

Il y a eu de nombreuses interprétations et contentieux au sujet de la surface habitable dans le logement.

La loi Carrez est revenue mettre de l’ordre dans tout cela et a permis de codifier la surface habitable et le volume habitable d’un logement à l’article R. 111-2 du code de la construction et de l’habitation.

Ainsi, d’un point de vue réglementaire, un logement mis en location avec une pièce unique (un studio donc ) doit avoir une surface minimum de 9m² pour pouvoir être loué. Cela correspond à la dimension d’une pièce de maison standard.

Donc, sur le principe, si un investissement locatif loue une chambre de 9m², il ne peut pas avoir de problème… sauf que…

Le règlement sanitaire départemental : un inconnu qui peut faire mal

Dans la hiérarchie réglementaire, au niveau de l’immobilier, le règlement sanitaire départemental s’impose sur les autres échelons, sil est plus restrictif.

Voici l’exemple du jugement qui est le plus connu pour illustrer ce sujet.

Arrêt de la Cour de cassation de décembre 2015

Cet arrêt de la Cour de cassation concerne un logement qui faisait plus de 20 m³ habitables, mais légèrement moins de 9 m² de surface.

Concrètement, les salles d’eau ne comptent pas entièrement dans le calcul de surface loi Carrez, et ainsi le logement faisait 9m² moins 0,5 m² de bac de douche…

Et pourtant, le propriétaire a été condamné pour avoir loué un logement inhabitable.

pourquoi ?

Parce que le règlement sanitaire départemental des Hauts-de-Seine dans son article 27-2 (celui qui était concerné dans ce cas présent) ne mentionnait jamais de volume minimal pour mettre un logement en location, mais uniquement une surface minimale de 9 m².

plus précisément :

« les pièces affectées à l’habitation doivent présenter les caractéristiques suivantes : […] c) la superficie d’un logement au sens du décret du 14 juin 1969 doit être au moins de 9 m² pour un logement d’une personne, 11 m² pour deux personnes et 5 m² par personne au-delà. Tout logement doit comprendre une pièce de 9 m² au moins, cette superficie étant calculée sans prise en compte des salles de bains ou de toilette ni des parties formant dégagement ou cul-de-sac d’une largeur inférieure à 2 m »

Règlement sanitaire départemental des Hauts-de-Seine dans son article 27-2

Des conséquences majeures sur le bail de location

Le logement étend déclaré inhabitable, et donc ne pouvant pas être loué, le bail est considéré comme nul et non avenu :

  • Le locataire n’est plus tenu de payer son loyer, ni ses charges
  • le locataire peut partir sans préavis
  • le propriétaire peut être condamné à rembourser les loyers perçus

En outre, si en plus d’être jugé inhabitable, le logement est jugé comme étant insalubre, le propriétaire peut être condamné à reloger à ses frais, et sans attendre, ses locataires.

Ainsi, quel que soit votre situation, une connaissance précise du règlement sanitaire départemental dans lequel vous faites un investissement locatif est absolument capitale pour éviter les mauvaises surprises avant d’acheter un bien immobilier (et n’écoutez pas l’agent immobilier qui vous dit que ce n’est pas grave… le RSD est un texte de loi bien réel : l’agence immobilière veut vendre, c’est son job).

Et pour une chambre d’une surface de moins de 9 m² ?

Il s’agit d’une erreur d’interprétation fréquente de la part des locataires, qui veulent contester leur bail. Et les forums juridiques ou d’actualité de l’immobilier induisent bien souvent en erreur sur la notion de logement décent et sont source d’idées reçues persistantes (et fausses).

Les critères de décence énumérés par la loi et le règlement sanitaire départemental, concernent le logement entier. La superficie loi Carrez (ni une autre) ne dit rien sur le nombre de m² minimum pour une chambre.

Ainsi, si le logement loué fait plus de 9 m², mais qui comporte une chambre qui elle-même fait moins de 9 m² loi Carrez, cela ne pose pas de problème réglementaire.

Il n’y a pas de dimension minimum pour une chambre et la considérer légalement comme habitable au sein d’un appartement ou d’une maison en location.

Par exemple :

Si un propriétaire loue un un T4 composé de 3 chambres de 5 mètres carrés habitable chacun, il a complètement le droit, même si en pratique une chambre de 7 mètres carrés habitable semble nécessaire pour avoir un minimum de confort.

Là où il pourra y avoir une faute, c’est si le bail précise qu’il s’agit d’une chambre, alors que la pièce ne comporte pas de fenêtres, et ne peut donc pas porter ce qualificatif de chambre.

Toutefois, l’usage veut qu’une chambre de moins de 7 m² ne soit pas considéré comme une chambre, mais soit plutôt mentionnée comme un bureau ou un dressing dans le bail de location. En effet, les dimensions d’une chambre standard se situent de 9m² à 11m².

Et pour la location courte durée, la taille idéale d’une chambre à coucher est d’au moins 12m². En tous cas, une chambre inférieure à 10m² entraînera des mauvais commentaires.
Pour aller plus : Voici comment le sexe impacte votre location saisonnière

À noter, qu’il n’y a pas non plus de loi sur le nombre de personnes dans le logement, et d’ailleurs une clause allant dans ce sens de la part d’un propriétaire bailleur sera nulle et non avenue.

Comment calculer la surface une chambre ?

Pour rappel, une hauteur sous plafond de 1,80 m minimums est nécessaire pour que la superficie d’un lot soit considérée comme habitable et sera donc comptée.

Les litiges sont ainsi fréquents dans les chambres, qui peuvent soit avoir une mezzanine, ou être en mansarde, ce qui réduit la surface habitable.

Une fois cette précision faite, le calcul de la surface d’une chambre est simple, il suffit de multiplier la longueur par la largeur.

Par exemple, si une chambre fait 3 m de largeur et 4 m de longueur, sa surface sera 4 × 3 = 12 m².

Un logement de moins de 9 m² peut-il être vendu ?

Cela ne pose absolument aucun problème d’acheter ou vendre un bien immobilier de petite surface. Il n’y a pas de surface minimum à la vente qui soit nécessaire.

D’ailleurs pour l’achat d’une maison, un certificat de mesurage de surface loi Carrez n’est même pas nécessaire.

Simplement, l’acheteur ne pourra pas faire un investissement locatif de son achat immobilier, si le bien immobilier qu’il achète ne fait pas une taille minimale de 9 m².

Et 9m² c’est bien le minimum du minimum, une marge d’erreur devrait toujours être prise pour éloigner les déconvenues.

Le cas d’un logement neuf

La surface minimum de 14 m² pour un logement neuf, et 33 m3 de volume selon le décret n° 69 – 596 du 14 juin 1989.

Et ensuite, au delà du 4ème habitant, 10 mètres carrés et 23 m3 par habitant supplémentaire.

Cas particulier de la surface des maisons

Dans le cas de la location d’une maison, le bail et diagnostic ne sont pas tenus de mentionner la surface.

Cette obligation de surface via la loi Carrez n’est valable que d’un lot en copropriété. Il y a donc interprétation sur qu’il y ait une surface minimum pour louer une maison.

Oui, une maison de moins de 9 m² peut exister, par exemple si il s’agit d’un ancien garage qui n’est pas attenant à une maison, et qui a été divisé.

Dans ce cas, si le locataire veut contester son bail, en faisant jouer la notion de surface, il va falloir qu’ils démontrent que la surface du logement fait moins de 9 m².

Pour cela, un constat de huissier contradictoire est nécessaire.

Questions fréquemment posées

Quelle est la surface minimum d’une chambre ?

La loi ne fixe pas de taille minimum pour une chambre, mais pour un logement entier.
Découvrez tous les détails et comment vous en servir dans cet article.

Comment louer une chambre de moins de 9m² ?

C’est tout à fait possible si le logement que vous louez fait lui même plus de 9m² loi Carrez.
Pour la location d’une chambre, le règlement sanitaire départemental est également une pièce essentielle.
Voici ce que vous devez savoir dans cet article.

Quelle surface pour un appartement ?

La loi fixe pour un logement ancien une surface minimum de 9m² et 20m3, et 14m² pour 23m3 pour un logement neuf.
Toutes les autres conditions sont détaillées dans cet article.

Comment calculer la surface d’une pièce mansardée ?

La surface loi Carrez fait foi, et compte uniquement les surfaces avec hauteur sous plafond de 1,80 m au minimum.
Un exemple de calcul dans cet article.

Qu’en pensez vous ?

Vous êtes libre de partager votre expérience dans les commentaires ci-dessous

Posez votre question, nous y répondons avec plaisir

Bonus Gratuit : Les 101 villes les plus rentables pour investir dans la location saisonnière – vous allez être surpris !

Pierre

Pierre est ingénieur agronome spécialisé dans l'aménagement du territoire (INA ENSA A), et urbaniste. Investisseur immobilier dans la location meublée courte et longue durée, il est passionné pour aider les propriétaires au quotidien. Il est l'auteur du Best Seller "Airbnb Master : les 200 secrets des nouveaux millionnaires de la location courte durée" et collabore avec de nombreux médias (Capital de M6, Le Monde, Le Parisien, Le Petit Futé...) Surtout, Pierre est à votre disposition pour échanger sur vos difficultés, laissez un commentaire !

6 commentaires

  1. Comment acheter un couloir et une entrée de 3,65 m2 selon la loi carrez à la copropriété . Locaux indispensable pour entrer dans mon appartement de 40 m2 ,2pieces cuisine ,sdb !

    • Bonjour
      Votre appartement ne peux pas etre enclavé…
      pour un achat à la copropriété, il faut une validation à l’unanimité en AG
      A très vite

  2. Bonjour. Comment louer une pièce de moins de 9m² (8,73m²); sans risquer de poursuite? Sachant que cette pièce ne peut être considérée comme un logement décent et que le règlement de copropriété décrit ce lot comme une pièce (fenêtre douche et kitchenette, WC sur palier). Plusieurs personnes me demandent de la leur louer mais je ne veux pas prendre de risque.

    • Avec un bail classique vous ne pourrez pas
      Via un bail commercial ou de location courte durée cela pourrait être une solution
      Bien à vous

  3. Bonjour Pierre,
    Encore un article bien ficelé, merci.
    Si la chambre fait moins de 9 carrez mais que le volume incluant les espaces sous 1.80 de sous pente fait plus de 20m3 c’est sans souci?
    Et si cette chambre est louée en bail individuel dans une colloc, qu’en est-il ?
    Merci
    Emmanuel

    • Bonjour

      Merci pour votre message !
      Il faut vérifier le RSD de votre département pour en avoir le coeur net

      Vous nous tenez au courant ?
      A très vite

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.