Bonus Gratuit : 13 astuces pour apprendre à louer en direct (votre indépendance en marche)

La sous-location et la colocation sont deux solutions populaires pour partager un logement, mais elles présentent des différences juridiques et financières cruciales.

Que vous soyez locataire ou propriétaire, comprendre ces distinctions est essentiel pour éviter les pièges et maximiser vos bénéfices immobiliers.

Sous-location : un locataire loue tout ou partie de son logement à un tiers, souvent avec l’accord du propriétaire. Colocation : plusieurs locataires partagent un même logement, chacun ayant un contrat avec le propriétaire.

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Différences clés entre sous-location et colocation

La première étape avant de vous lancer dans la location de votre logement est de définir si vous mettez en colocation ou en sous-location, de là vont découler plusieurs conséquences financières et  juridiques.

Colocation	Sous-Location
Tous paient leurs loyers au propriétaire	Les sous-locataires paient leurs loyers au locataire principal
Tous les occupants sont inscrits au bail avec le propriétaire	Seul le locataire principal est inscrit au bail avec le propriétaire
Toutes les charges du logement sont partagées entre les occupants	Seule une personne prend en charge les charges
Tous les noms sont sur la boite aux lettres (s’ils tiennent)	Un seul nom est affiché sur la boite aux lettres

La sous-location : Définition et règles

C’est l’article 8 de la loi du 6 Juillet 1989 qui régit les conditions de la sous-location :

« Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer.

Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal.

Le locataire transmet au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours. »

Sous-location illégale : Risques et conséquences

Si vous dérogez à l’une des conditions citées plus haut, sachez que vous êtes en infraction.

Environ 20% des locataires en France pratiquant une sous-location sans l’autorisation du propriétaire se retrouvent confrontés à des poursuites judiciaires ou à l’expulsion, soulignant l’importance de respecter les obligations légales spécifiques à la sous-location

Le  sous-loueur lui aussi a son lot de risque en acceptant une sous-location illégale :

• Il ne pourra pas prétendre aux aides au logement ;
• Il quittera les lieux quand le bail principal sera résilié

Sachez que si vous êtes logé dans un HLM, la sous-location est strictement interdite sauf aux jeunes agés de moins de 30 ans (bail d’un an) ou à des adultes de plus de 60 ans ou des handicapés (durée de bail illimitée)

Mais il n’y a pas que des inconvénients à la sous location ce qui me fait me poser la question :

Sous Location : Idée de Génie ou Grave Erreur

Avantages de la sous-location : Flexibilité et revenus

Que vous sous-louiez une partie de votre logement en courte ou en moyenne durée, il faut savoir que la jurisprudence impose que vous l’habitiez au moins 8 mois à l’année (sinon ce n’est pas une résidence principale).

Il serait alors envisageable que seul le sous-locataire occupe le logement.

Dans tous les cas, toutes les parties peuvent y trouver leur comptes :

• Le locataire principal pourra honorer son loyer en additionnant ou en versant en entier le loyer que lui verse son sous-locataire.
• Le sous-loueur peut user de sa location comme tout locataire et peut toujours prétendre aux aides au logement ;
• Le propriétaire reçoit son loyer tous les mois

Ella, qui a sous-loué son appartement à Lyon, partage son expérience :
« La sous-location m’a offert une flexibilité incroyable, me permettant de voyager tout en gardant mon appartement. Cependant, il est crucial de tout formaliser par écrit pour éviter les malentendus. »

Sous-location professionnelle : Opportunités et limites

Bien  que la règle soit de ne pas pouvoir sous-louer un hébergement plus cher que ce que vous le louer, les investisseurs ont trouvé une entorse à la loi : Louer un appartement nu et le sous-louer en meublé en tant qu’activité commerciale.

C’est ce que vous trouverez décrit en détail dans cet article qui fait référence : Comment Faire Fortune Sur Airbnb Sans Posséder Aucun Bien

Cette pratique de la sous location professionnelle, qui s’apparente à la création d’une conciergerie, intéresse en particulier les jeunes investisseurs qui n’ont alors plus besoin d’emprunter à la banque pour démarrer une activité parallèle car l’investissement concerne juste la décoration.

Le seul hic reste que vous n’avez pas de patrimoine qui est constitué par ce biais.

Colocation : Partage du logement, bail et responsabilités

La colocation consiste en la location partagée par plusieurs personnes d’un même logement à une même adresse.

A la différence de la sous-location tous sont titulaires d’un bail : soit ils signent tous le même bail, soit chacun a son propre bail avec le propriétaire.

Selon une étude récente, 45% des jeunes adultes vivant dans les grandes villes européennes optent pour la colocation en raison des avantages économiques et sociaux qu’elle offre, comme le partage des coûts de logement et une vie sociale plus active.

En général, chacun a une chambre et les autres espaces sont communs comme :

• la cuisine
• le salon
• les salles de bain,…

Lucy, qui a vécu en colocation dans un appartement partagé à Paris, raconte :
« Vivre en colocation m’a permis de créer des amitiés durables et d’économiser sur les frais de logement. Cependant, il est essentiel de bien choisir ses colocataires pour éviter les conflits de style de vie. »

Colocation professionnelle : Rentabilité et gestion

 Les colocataires économisent en moyenne 30% sur leurs frais de logement, notamment en répartissant les coûts des services publics, du loyer et des charges communes.

Cette forme de location est actuellement très prisée par les investisseurs et par les propriétaires qui font de la location standard car elle permet de :

• Louer plus cher : si avec un appartement standard de T3 on peut espérer un loyer de 1.000 € le mois, avec une colocation on peut s’attendre à louer chaque chambre à 400 € voire 500 € : on augmente la rentabilité et le cash-flow ;
• Diminuer le risque de ne pas être payé en diversifiant les locataires ;

Il faut aussi savoir que la colocation a beaucoup évolué ces derniers temps, si on pensait plutôt à une colocation entre étudiants, maintenant on tend aussi à une colocation entre jeunes actifs, des retraités,…

« La colocation peut être une expérience enrichissante, mais elle comporte aussi des défis, notamment en matière de vie privée et de gestion des tâches ménagères. Une communication claire dès le début est essentielle pour une cohabitation harmonieuse. »

Investir en colocation : Étapes clés

Les propriétaires commencent à s’intéresser très sérieusement à ce genre d’investissement, voici les étapes qu’il ne faut pas louper pour réussir voter colocation :

• Déterminer une clientèle type : si on cible des étudiants, des jeunes actifs ou des retraités. Bien entendu, il faut tenir compte de votre situation géographique et démographique ;
• Vérifier la faisabilité juridique : si vous êtes en copropriété veillez à bien respecter les règles ;
• Optimiser l’espace pour accueillir en collation : il faut partir sur des travaux stratégiques pour améliorer le quotidien des locataires ;
• Pensez à un plan de secours au cas où les travaux finissent en pleine période creuse (un report de mensualité, mettre le meublé en location courte durée,..) ;
• Bien sélectionner les candidats à la collocation.

N’oubliez pas que plus vous proposez une location complète avec le maximum de services (Internet, femme de ménage,..), plus vous pouvez louer cher.

Guide pratique : Sous-location vs Colocation

Négociation, gestion et fixation du loyer

• Négociation avec le propriétaire : Obtenez un accord écrit du propriétaire pour la sous-location, conformément à l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989. Négociez des termes clairs sur le loyer et la durée.
• Fixation du prix de la sous-location : Le loyer ne doit pas dépasser celui du locataire principal. Tenez compte des charges et des prestations supplémentaires (ex. : meubles, services).
• Gestion des relations avec le sous-locataire : Rédigez un contrat détaillé spécifiant les droits et obligations. Assurez-vous que le sous-locataire comprend les règles de la résidence principale.

Colocation : Sélection, contrats et bonne entente

• Sélection des colocataires : Choisissez des colocataires avec des profils compatibles. Privilégiez des personnes avec des habitudes de vie similaires pour éviter les conflits.
• Contrats et gestion des finances : Chaque colocataire doit signer un bail. Optez pour un compte commun pour le paiement des charges (électricité, eau, internet). Établissez des règles pour le partage des dépenses.
• Astuces pour maintenir une bonne ambiance : Organisez des réunions régulières pour discuter des problèmes éventuels. Mettez en place un calendrier de tâches ménagères pour répartir équitablement les responsabilités.

Conclusion

Si vous avez décidé de louer une chambre dans votre maison, ou de sous-louer la totalité d’un appartement pensez à comment cela fonctionnera pratiquement. 

Vous voudrez peut-être mettre en place un accord avec votre locataire qui explique clairement :

• combien coûte le loyer, ce qu’il couvre et quand il doit être payé
• les zones auxquelles le locataire a accès et auxquelles il n’a pas accès 
• toute règle raisonnable de la maison que vous aimeriez que le locataire respecte
• combien de préavis vous devez donner si vous souhaitez mettre fin à l’accord. 

Mis à part les plateformes de réservation standard comme AirBnb ou Booking, vous pouvez également miser sur des sites de niche comme

• Roomlala,
• le boncoin ,
• Appartager
• La carte des coloc

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J’espère que vous appréciez la lecture de cet article

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FAQ :

Quelle est la différence entre sous-location et colocation ?

Sous-location : Un locataire loue tout ou partie de son logement à un tiers avec l’accord du propriétaire.

Colocation : Plusieurs locataires partagent un logement et signent chacun un contrat avec le propriétaire.

Le loyer est payé directement au propriétaire en colocation, tandis qu’en sous-location, il est payé au locataire principal.

Quelles sont les conditions légales pour la sous-location ?

Le locataire doit obtenir l’autorisation écrite du propriétaire pour sous-louer le logement. Le montant du loyer en sous-location ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le sous-locataire bénéficie des mêmes droits de maintien dans les lieux que le locataire principal.

Quels sont les risques de la sous-location sans autorisation ?

La sous-location sans autorisation expose le locataire principal à des sanctions légales, incluant la résiliation du bail et des poursuites pour remboursement des loyers perçus illégalement. Le propriétaire peut également réclamer des dommages et intérêts pour préjudice moral.

Quelles sont les règles pour la colocation ?

En colocation, chaque locataire doit être inscrit au bail et est solidairement responsable des loyers et des charges. Les colocataires doivent également souscrire à une assurance habitation couvrant les risques locatifs, qu’ils peuvent choisir de prendre collectivement ou individuellement.

Comment se protéger lors d'une sous-location ?

Pour se protéger, il est essentiel d’établir un contrat de sous-location clair stipulant la durée, le montant du loyer, les responsabilités des parties, et les conditions de résiliation. Ce contrat doit être signé par le locataire principal et le sous-locataire, avec l’accord du propriétaire.

Quelle est la sanction pour une sous-location illégale ?

Une sous-location sans l’accord du propriétaire peut entraîner une amende pouvant aller jusqu’à 45 000 € et une peine d’emprisonnement pouvant atteindre 3 ans. Les plateformes de location en ligne comme Airbnb peuvent également être tenues responsables en cas de complicité.

Qui est responsable en cas de dommage dans une sous-location ?

Le locataire principal reste responsable des dommages causés au logement pendant la période de sous-location. Il est donc recommandé de vérifier que l’assurance habitation couvre également le sous-locataire ou de souscrire à une assurance spécifique.

Quels sont les types de baux en colocation ?

Il existe deux types de baux en colocation : le bail solidaire, où tous les colocataires sont responsables des parties communes et privées, et le bail individuel, où chaque locataire a un contrat séparé avec le propriétaire pour une partie du logement.

Comment prouver une sous-location illégale ?

Pour prouver une sous-location illégale, vous pouvez collecter des preuves telles que des photos de noms ajoutés sur la boîte aux lettres, des témoignages de voisins, ou des annonces de location sur des sites web. Ces éléments peuvent être utilisés dans une procédure légale contre le locataire principal.

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