Sous Location et Colocation : Quelle Différence ? (Et Comment faire?)

Louer une chambre dans votre maison à un locataire (de passage ou non) peut être un excellent moyen de gagner de l’argent et surtout de vous initier à l’investissement immobilier haut rendement

En haute saison, vous avez peu de chances de vous tromper, et cela peut vous donner la confiance nécessaire pour mettre le pied à l’étrier et passer sereinement à l’étape supérieure.

Mais attention, aussi facile que vous lancer dans la location courte durée puisse paraitre, il faut vous assurer de plusieurs situations qui peuvent changer la donne.

  • Si vous être locataire, il faut faire la distinction entre sous-location ou en colocation.
  • Si ce que vous apprêtez à faire est-il légal et à quelles sanctions vous vous exposez ?  

Quelle différence entre sous location et colocation ?

Différence entre sous location et colocation
Un colocataire a les mêmes devoirs qu’un locataire ordinaire. La colocation se distingue de la sous-location car cette dernière va beaucoup plus loin…

La première étape avant de vous lancer dans la location de votre logement est de définir si vous mettez en colocation ou en sous-location, de là vont découler plusieurs conséquences financières et  juridiques.

ColocationSous-Location
Tous paient leurs loyers au propriétaireLes sous-locataires paient leurs loyers au locataire principal
Tous les occupants sont inscrits au bail avec le propriétaireSeul le locataire principal est inscrit au bail avec le propriétaire
Toutes les charges du logement sont partagées entre les occupantsSeule une personne prend en charge les charges
Tous les noms sont sur la boite aux lettres (s’ils tiennent 🙂 )Un seul nom est affiché sur la boite aux lettres
Tableau Récapitulatif entre sous location et colocation

La sous-location

C’est l’article 8 de la loi du 6 Juillet 1989 qui régit les conditions de la sous-location :

« Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer.

Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal.

Le locataire transmet au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours. »

Pour pouvoir sous-louer il faudra donc remplir les conditions suivantes :

  • Vérifier votre contrat de bail s’il n’y a pas une clause interdisant la sous-location
  • Informer votre propriétaire de votre intention de sous-louer (un accord écrit serait l’idéal)
  • Le loyer en sous-location ne devra pas dépasser celui du bail principal

Les sous-locations illégales

Si vous dérogez à l’une des conditions citées plus haut, sachez que vous êtes en infraction.

Les risques seront :

  • Le propriétaire peut résilier le contrat de bail à tout moment et vous expulser ;
  • Le propriétaire pourra prétendre à un préjudice moral ;
  • S’il est prouvé que vous avez perçu plus que le montant du loyer, vous serez obligé de reverser la somme brute au propriétaire.

Le  sous-loueur lui aussi a son lot de risque en acceptant une sous-location illégale :

  • Il ne pourra pas prétendre aux aides au logement ;
  • Il quittera les lieux quand le bail principal sera résilié

Sachez que si vous êtes logé dans un HLM, la sous-location est strictement interdite sauf aux jeunes agés de moins de 30 ans (bail d’un an) ou à des adultes de plus de 60 ans ou des handicapés (durée de bail illimitée)

Mais il n’y a pas que des inconvénients à la sous location ce qui me fait me poser la question :

Sous Location : Idée de Génie ou Grave Erreur

 Les avantages de la sous-location

Que vous sous-louiez une partie de votre logement en courte ou en moyenne durée, il faut savoir que la jurisprudence impose que vous l’habitiez au moins 8 mois à l’année (sinon ce n’est pas une résidence principale).

Il serait alors envisageable que seul le sous-locataire occupe le logement.

Dans tous les cas, toutes les parties peuvent y trouver leur comptes :

  • Le locataire principal pourra honorer son loyer en additionnant ou en versant en entier le loyer que lui verse son locataire ;
  • Le sous-loueur peut user de sa location comme tout locataire et peut toujours prétendre aux aides au logement ;
  • Le propriétaire reçoit son loyer tous les mois

La sous-location professionnelle

Bien  que la règle soit de ne pas pouvoir sous-louer un hébergement plus cher que ce que vous le louer, les investisseurs ont trouvé une entorse à la loi : Louer un appartement nu et le sous-louer en meublé en tant qu’activité commerciale.

C’est ce que vous trouverez décrit en détail dans cet article qui fait référence : Comment Faire Fortune Sur Airbnb Sans Posséder Aucun Bien

Cette pratique de la sous location professionnelle, qui s’apparente à la création d’une conciergerie, intéresse en particulier les jeunes investisseurs qui n’ont alors plus besoin d’emprunter à la banque pour démarrer une activité parallèle car l’investissement concerne juste la décoration.

Le seul hic reste que vous n’avez pas de patrimoine qui est constitué par ce biais.

La colocation

Colocation c'est Quoi?
Si le loyer est payé au propriétaire par plusieurs locataires, alors c’est une colocation

La colocation est la location par plusieurs personnes d’un même logement à une même adresse.

A la différence de la sous-location tous sont titulaires d’un bail : soit ils signent tous le même bail, soit chacun a son propre bail avec le propriétaire.

En général, chacun a une chambre et les autres espaces sont communs comme :

  • la cuisine
  • le salon
  • les salles de bain,…

La collocation professionnelle

Cette forme de location est actuellement très prisée par les investisseurs et par les propriétaires qui font de la location standard car elle permet de :

  • Louer plus cher : si avec un appartement standard de T3 on peut espérer un loyer de 1.000 € le mois, avec une colocation on peut s’attendre à louer chaque chambre à 400 € voire 500 € : on augmente la rentabilité et le cash-flow ;
  • Diminuer le risque de ne pas être payé en diversifiant les locataires ;

Il faut aussi savoir que la colocation a beaucoup évolué ces derniers temps, si on pensait plutôt à une colocation entre étudiants, maintenant on tend aussi à une colocation entre jeunes actifs, des retraités,…

Les étapes pour investir dans une colocation rentable

Les propriétaires commencent à s’intéresser très sérieusement à ce genre d’investissement, voici les étapes qu’il ne faut pas louper pour réussir voter colocation :

  • Déterminer une clientèle type : si on cible des étudiants, des jeunes actifs ou des retraités. Bien entendu, il faut tenir compte de votre situation géographique et démographique ;
  • Vérifier la faisabilité juridique : si vous êtes en copropriété veillez à bien respecter les règles ;
  • Optimiser l’espace pour accueillir en collation : il faut partir sur des travaux stratégiques pour améliorer le quotidien des locataires ;
  • Pensez à un plan de secours au cas où les travaux finissent en pleine période creuse (un report de mensualité, mettre le meublé en location courte durée,..) ;
  • Bien sélectionner les candidats à la collocation.

N’oubliez pas que plus vous proposez une location complète avec le maximum de services (Internet, femme de ménage,..), plus vous pouvez louer cher.

Sur quels sites mettre votre annonce de sous location ou colocation ?

  • roomlala
  • plateformes de réservation type airbnb (pour sous location)
  • bon coin

Conclusion

Si vous avez décidé de louer une chambre dans votre maison, ou de sous-louer la totalité d’un appartement pensez à comment cela fonctionnera pratiquement. 

Vous voudrez peut-être mettre en place un accord avec votre locataire qui explique clairement :

  • combien coûte le loyer, ce qu’il couvre et quand il doit être payé
  • les zones auxquelles le locataire a accès et auxquelles il n’a pas accès 
  • toute règle raisonnable de la maison que vous aimeriez que le locataire respecte
  • combien de préavis vous devez donner si vous souhaitez mettre fin à l’accord. 

Mis à part les plateformes de réservation standard comme AirBnb ou Booking, vous pouvez également miser sur des sites de niche comme

Bonus: Tarifs à la nuitée : voici ce que font les propriétaires malins (3 secrets)

✅ Est-ce légal de Sous-louer ?

Oui mais sous certaines conditions…
Pour aller plus loin cliquez ici maintenant

✅ Comment Sous-louer plus cher ?

En devenant professionnel et en meublant le bien s’il a été loué nu…
Pour aller plus loin cliquez ici maintenant

✅ Comment prouver une Sous-location illégale ?

Bien que ça soit épineux, prouver qu’une sous-location est illégale est possible. Notre conseil, confiez cette mission à des professionnels tels que les huissiers de justice ou des détectives…
Pour aller plus loin cliquez ici maintenant

Pierre

Pierre est ingénieur agronome spécialisé dans l'aménagement du territoire (INA ENSA A), et urbaniste. Investisseur immobilier dans la location meublée courte et longue durée, il est passionné pour aider les propriétaires au quotidien. Il est l'auteur du Best Seller "Airbnb Master : les 200 secrets des nouveaux millionnaires de la location courte durée" et collabore avec de nombreux médias (Capital de M6, Le Monde, Le Parisien, Le Petit Futé...) Surtout, Pierre est à votre disposition pour échanger sur vos difficultés, laissez un commentaire !

Un commentaire

  1. Juste confirmer l’intérêt de la colocation jeunes professionnels (BAC pro ou BAC + 2) même au-delà de 25 ans d’âge, y compris sur des villes moyennes, où de jeunes diplômés avec un premier emploi, préfèrent prolonger à moindre coût (loyers abordables) l’ambiance de leur vie étudiante récente, en bénéficiant d’un espace de vie d’une grande maison.
    Personnellement, j’y ai transformé une grande salle de bain familiale, en deux salles de bain avec douche fraîchement refaites, ajouter baby-foot, mais aussi , la box fibre pour le Wifi et un ménage mensuel des parties communes, et une clause de solidarité dans le contrat pour stabiliser la présence des colocataires.
    Expérience gagnant – gagnant jusqu’à maintenant.
    Ils sont un peu bruyant le vendredi soir, mais “il faut que jeunesse se passe”…

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