Sous Location Airbnb : Arnaque ou Eldorado ? (Réponses)

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C’est une idée qui trotte dans la tête des locataires et de ceux qui sont peu solvables : pourquoi je ne partirai pas sur cette stratégie de sous louer mon logement principal sur Airbnb ?

Idée de génie ? Oui et Non

Non car certains hôtes en sont revenus et ont été lourdement condamnés :

• suite à la plainte d’un propriétaire qui n’avais pas donné son autorisation écrite,
• ou par un office HLM qui interdit la sous location d’un logement social (ce qui paraî très logique quand même…).

En parallèle, la loi interdit de sous louer une habitation pour un loyer plus cher que le loyer initial.

Du coup, l’idée de la sous location Airbnb est tombée dans l’oubli et fait peur.

Oui, car pourtant, il existe une voie empruntée par des petits malins qui arrivent à faire de la sous location légalement et à en tirer de gros revenus.

Cette stratégie est appelée sous location professionnelle.

Comme souvent, nous n’avons pas inventé grand-chose.

Initialement, cette idée de sous location professionnelle s’est propagée comme une traînée de poudre en Amérique du Nord et Amérique Centrale notamment, et et certains hôtes se sont construit des empires passant la location d’appartements à l’échelle hôtelière, comme peut le faire un de ces grands groupes.

Pour y parvenir, c’est très simple !

Il sous louent en courte durée des appartements qui sont normalement sur le marché de la location classique (que ce soit de la location meublée ou de la location nue).

Cet un Eldorado Immobilier qui semble bloqué en France par la réglementation. 

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Comment sous louer sur Airbnb légalement ? (et combien ça rapporte ?)

 Représentation d’une sous-location en infographie :

Définition d’une sous location : c’est quoi sous-louer un appartement ou une maison ?

Si vous louez un bien immobilier, et que vous le louez à votre tour en échange d’un loyer, alors vous faites de la sous-location.

Cela concerne d’une manière générale tout locataire qui souhaite exercer une activité dans un logement et donc créer un local professionnel dans son habitation principale pour un usage mixte professionnel / habitation

Et comme le télétravail se développe, exercer une activité professionnelle à son domicile peut se révéler nécessaire et bloquant.

Un point réglementaire est important, et vous devez y être vigilant : il s’agit d’un changement usage, même partiel du local loué.

Le bien immobilier que vous sous louez sur Airbnb passe d’un statut de local d’habitation à celui de local commercial.

Rappelons au passage que la location meublée est une activité imposée dans la catégories des activités commerciales – Bénéfices Industriels et Commerciaux BIC.

Sans parler d’un confinement comme dans le cas du coronavirus COVID-19 où le télétravail peut être une obligation. Mais gageons que dans ce cas, les uns et les autres sauront faire preuve de bon sens et de tolérance.

Dans ces cas, votre demande d’autorisation d’exercer une activité professionnelle au domicile ne devrait être qu’une formalité, mais pourra être limitée dans le temps.

La sous-location sur Airbnb peut également offrir aux propriétaires la possibilité de faire des profits supplémentaires en louant leur bien immobilier à court terme.

A quelles conditions est-ce légal de sous louer un appartement sur Airbnb ?

Plusieurs conditions réglementaires sont à réunir pour sous louer légalement sur Airbnb, principalement issues de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 visant à améliorer les rapports locatifs.

« Le locataire ne peut […] sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le montant du loyer. 

Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. 

Le locataire transmet au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours.

En cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d’aucun droit à l’encontre du bailleur ni d’aucun titre d’occupation. »

Pour aller plus loin sur les obligations de la réglementation si vous louez sur Airbnb, cliquez ici.

Ainsi, vous pouvez sous louer légalement sur Airbnb ou toute autre plateformes de réservation en ligne comme Booking.com, Abritel, ou le Bon Coin, si vous avez un des deux objectifs suivants.

Un propriétaire de maison qui a sous-loué sa propriété sur Airbnb pendant ses vacances a pu couvrir ses frais de vacances avec les revenus de la sous-location.

Comment savoir si vous serez autorisé à sous-louer sur Airbnb

En vérité, louer un Airbnb lorsque vous n’êtes pas propriétaire peut devenir un peu délicat.

Pour commencer, vous devrez lire attentivement votre contrat de location pour vous assurer que vous êtes même autorisé à sous-louer en premier lieu.

De nombreux baux contiennent des termes tels que « Le locataire ne peut pas sous-louer tout ou partie des locaux sans le consentement écrit préalable du propriétaire ».

Si votre bail contient ceci, la sous-location sur Airbnb n’en vaudra probablement pas la peine.

Dans ce cas, vous ferez ce que l’on appelle dela sous-location illégale. 

Bien qu’il soit possible que vous puissiez faire séjourner des invités parfaitement respectueux de manière à ce que votre propriétaire ne le sache jamais, s’il découvre votre annonce sur Airbnb, il aura un motif de vous expulser.

Même si votre bail ne contient pas de clause spécifique contre la sous-location, il est essentiel d’obtenir l’autorisation de votre propriétaire avant d’inscrire votre appartement sur Airbnb.

cela pourrait être un risque juridique.

Certaines copropriétés ont mis en place une législation pour interdire totalement les locations courte durée type Airbnb.

Dans ce cas, en tant que propriétaire du bien, votre propriétaire sera mis en cause dans tout problème juridique.

Pourquoi certains propriétaires n’autorisent-ils pas une sous-location Airbnb ?

Certains propriétaires ne souhaitent pas que leurs locataires sous-louent des appartements.

Si vous regardez le point de vue du propriétaire, c’est une position raisonnable. 

Le propriétaire a investi du temps et de l’argent dans la sélection de locataires convenables. 

Ils ont passé du temps à décider qui est le mieux placé pour s’occuper de leur investissement locatif. 

Si les locataires sous-louent la maison ou l’appartement sans la permission ou la connaissance du propriétaire, cela ouvre la porte à des problèmes potentiels. 

Le locataire bénéficie des revenus supplémentaires générés par le logement. Mais le propriétaire supporte tous les risques. 

Quels sont les avantages de la sous-location sur Airbnb ?

Sous louer Pour équilibrer / rembourser le loyer de votre résidence principale

Le seul « hic », c’est le respect de votre initimité et de vos équipements de valeur, et la nécessité de faire du rangement et du ménage.

Pour vous aider, voici des techniques pour un ménage parfait dans votre location saisonnière, ainsi que des check list personnalisables à télécharger.

En effet, la sous-location professionnelle sur Airbnb peut permettre aux propriétaires de rentabiliser leur bien immobilier plus rapidement et efficacement.

Sous Louer Pour dégager un revenu complémentaire ?

Dans ce cas, c’est plus compliqué.

Dans les pays où la sous location n’est pas aussi encadrée qu’en France, l’objectif que les hôtes se fixent est de dégager un revenu complémentaire de 1 000 € par mois pour chaque appartement sous loué sur Airbnb.

Clairement, ce n’est pas envisageable en France… à moins que vous n’optiez pour cette stratégie de sous location professionnelle avec des locaux commerciaux (stratégie Ninkasi).

Après tout, la location meublée est une activité à déclarer aux impôts dans les BIC, Bénéfices Industriels et Commerciaux.

Airbnb gère la collecte des paiements

En sous-louant via un service de location saisonnières comme Airbnb, vous n’avez pas à vous soucier de courir pour percevoir le chèque de loyer chaque mois.

La plate-forme d’Airbnb débite automatiquement les cartes de crédit des clients au début de chaque séjour pour la durée de leur séjour.

Tout ce que vous avez à faire est de vous asseoir et d’attendre que votre partie de l’argent soit déposée sur votre compte.

S’occuper d’une location au mois est plus facile qu’une vraie location courte durée

Gardez à l’esprit que si vous publiez votre annonce de location sur Airbnb, vous devrez jouer le rôle d’ hôte Airbnb .

Cela signifie :

• traiter les questions et les demandes des clients,
• offrir certains articles gratuits
• et nettoyer l’unité après chaque séjour.

Cela dit, s’occuper d’une location moyenne durée sera probablement plus facile que de s’occuper d’une véritable location courte durée, où vous avez un nouvel ensemble d’invités qui entrent et sortent tous les quelques jours.

Des exemples concrets de réussite en sous-location sur Airbnb

La sous-location sur Airbnb peut être une source de revenus incroyablement lucrative, à condition de bien la gérer. 

Pour vous aider à comprendre comment cela peut fonctionner en pratique, voici deux exemples de propriétaires qui ont réussi à sous-louer leur bien avec succès. 

Le premier exemple concerne un couple de retraités qui ont acheté une petite propriété dans le sud de la France et qui ont décidé de la sous-louer sur Airbnb pour gagner un peu d’argent supplémentaire. 

Ils ont créé une ambiance authentique et chaleureuse dans leur propriété, offrant aux clients une expérience de vacances mémorable et ont reçu d’excellentes critiques de la part de leurs invités. 

Le deuxième exemple concerne un jeune couple qui a acheté une propriété en bord de mer dans le sud de l’Espagne et qui ont décidé de la sous-louer sur Airbnb. 

Ils ont investi dans la rénovation de leur propriété et ont réussi à se démarquer de la concurrence grâce à leur décoration élégante et leurs équipements haut de gamme. 

Ces deux exemples montrent comment la sous-location sur Airbnb peut être un véritable Eldorado si vous êtes prêt à investir du temps et de l’énergie pour créer une expérience client exceptionnelle.

La Solution : La Sous Location Professionnelle, et voici comment faire concrètement

C’est un peu jouer sur les mots pour certains, mais non. Car il est également possible de passer un bail commercial en sous location d’habitation.

Et le bail commercial peut apporter beaucoup plus de souplesse qu’un bail classique au niveau de la réglementation.

Toutefois, et c’est très important de le souligner, le propriétaire bailleur doit être informé dans tous les cas à la sous-location, car là aussi il doit donner son accord en intégrant une clause permettant la sous location dans le bail commercial. 

Soit dans le bail directement, soit par un avenant au bail commercial autorisant la sous location.

En effet, par défaut, l’article L145-31 du code du commerce interdit la sous location d’un local commercial.

Au final, cela reste la seule option de faire de la sous location professionnelle sur Airbnb.

Autre implication, vous allez quasi obligatoirement devoir créer une société, vraisemblablement une SCI, une SARL ou une SAS, pour sous louer sur Airbnb en passant par une activité commerciale.

Cela engendre des frais et une fiscalité spécifique. A vous de faire vos calculs pour voir à quel point le jeu en vaut la chandelle.

Pour aller plus loin : devez vous créer une société ou investir en nom propre dans la location meublée courte durée ?

Quels sont les risques de sous louer sur Airbnb n’importe comment ?

Avec la fronde anti Airbnb qui s’empare de certaines villes et de certaines copropriétés, ne nous voilons pas la face, le risque est non nul si vous sous louez illégalement votre appartement sur Airbnb.

Vous devez donc opter pour un cadre juridique sécurisé, avec un contrat sécurisé et clair, net et précis.

Voici quels sont les risques principaux auxquels vous vous exposez en tant que locataire.

Je vous le dit tout de suite la sous-location illégale est source de sanctions multiples et parfois qui font très mal.

Risques financiers et juridiques en cas de dégâts dans votre sous location Airbnb

Certes il existe la possibilité de contracter un assurance sous location Airbnb professionnelle, il y a des compagnies qui se sont spécialisées dans ce domaine.

Mais si votre sous location est illégale, vous ne serez pas couvert.
Ce qui peut être très très gênant en cas de souci…

Résiliation du bail et expulsion

Si, si.
Vous avez plus de chance d’avoir des soucis si vous sous louez que si vous squattez…

La constatation de votre activité de sous-location par le propriétaire lui permet de :

• Vous adresser une mise en demeure pour sous location
• saisir la justice pour obtenir la résiliation du bail, 
• ainsi que d’obtenir votre expulsion du logement, le cas échéant.

Remboursement des sous-loyers au profit du propriétaire

Le propriétaire peut légalement obtenir le remboursement à son profit des sous-loyers que vous avez perçu grâce à votre travail de bon hôte Airbnb.

Cela peut paraître contestable, un enrichissement sans fondement comme l’on peut dire d’un point de vue de jargon de juriste, mais c’est bien l’orientation ferme que la jurisprudence des tribunaux a prise (notamment deux arrêts de la Cour d’appel de Paris en date des 16 avril 2019 n°17/14668 et 13 septembre 2019 n°17/0438)

Ces décisions de justice se basent sur deux articles du code civil :

L’art. 546 du Code Civil qui dispose que :

« la propriété d’une chose […] immobilière, donne droit sur tout ce qu’elle produit […]. Ce droit s’appelle “droit d’accession” ».

Et l’art. 547 du code civil qui dispose que :

« […] Les fruits civils […] appartiennent au propriétaire par droit d’accession ».

Cela veut dire en clair que les loyers perçus par le sous-locataire appartiennent au propriétaire.

Et les sommes sont loin d’être négligeables, atteignant des dizaines de milliers d’euros.

Très important : 

les loyers à rembourser sont les loyers bruts, c’est à dire le chiffre d’affaire.

Ainsi, les frais engagés par le locataire officiel pour sous-louer restent intégralement à sa charge : frais de ménage, acquisition de fournitures de linge de lit, équipements obligatoires pour une location meublée, etc…

Il est également très probable que vous ayez tout de même à vous acquitter des impôts pour les revenus de votre sous location Airbnb, même si ces loyers vont ont échappé au final…

Egalement cela ne préjuge pas de l’intervention de votre ville, ce qui pourra vous valoir pour votre sous location Airbnb une amende supplémentaire. Et à Paris par exemple, cette amende peut être très salée, comme vous pouvez le voir dans ce témoignage exclusif recueilli par l’équipe de Eldorado Immobilier.

Les risques de la sous location pour Airbnb en tant que plateforme de réservation en ligne ou conciergerie

Le dossier dans lequel Airbnb a été condamné (à 8000€ de dommages et intérêts à payer au propriétaire quand même), un jugement du 6 février 2018 par le Tribunal d’Instance de Paris, concerne la sous-location, mais aussi et surtout la violation de la règle des 120 jours.

Il n’est donc pas encore établi si Airbnb ou les autres plateformes d’annonces de locations saisonnières peuvent être tenues en partie responsables d’une sous-location illicite.

Toutefois, un renforcement de la jurisprudence n’est pas exclu sur la base de la loi du 7 octobre 2016 dite loi pour une République Numérique qui a fait évoluer le code du tourisme (article L.324-2-1).

Que dit cet article ?

Que les meilleures plateformes de réservation en ligne doivent :

• informer le loueur (et donc un locataire qui souhaite sous-louer sur Airbnb), et surtout 
• d’obtenir de sa part une déclaration sur l’honneur du respect de la réglementation liée à la location courte durée

Si Airbnb et consorts ne respectent pas ces obligations, ils pourront être condamnés au titre de « complicité », car ils auront permis au sous-locataire d’accomplir un « méfait ».

De plus, si vous êtes locataire, sous-louer votre bien immobilier sur Airbnb peut entraîner des problèmes juridiques importants si votre bail ne le permet pas.

Les règles et les réglementations qui régissent la sous-location 

La sous-location sur Airbnb peut être une opportunité pour gagner de l’argent supplémentaire, mais il est important de respecter les règles et les réglementations en vigueur dans votre région. 

Dans certaines villes, la sous-location est interdite, tandis que dans d’autres, elle est soumise à des règles strictes. 

Il est essentiel de connaître ces réglementations pour éviter toute sanction et amende. 

Par exemple, à Paris, la sous-location de sa résidence principale est autorisée pour une durée maximale de 120 jours par an, tandis que dans un autre pays, elle est illégale si la location dure moins de 30 jours et que le locataire n’est pas présent pendant la durée de la location. 

Avant de sous-louer votre propriété, il est important de vous informer auprès des autorités locales et de vous assurer que vous respectez toutes les lois en vigueur pour éviter tout problème juridique.

Comment coincer un locataire qui sous loue sur Airbnb ? (ou éviter de l’être…)

C’est finalement assez simple pour un propriétaire de découvrir et démontrer une sous location Airbnb.

Certains copropriétaires sont inclus à dénoncer leur voisin qui loue sur Airbnb… du fait des nuisances éventuellement générées.

Par suite, le propriétaire peut faire un constat d’huissier pour attester de la présence d’une annonce sur Internet, sur une plateforme de réservation en ligne de type Airbnb.

Pour finir, ces plateformes ont l’obligation de communiquer leurs données aux municipalités, et pas seulement pour surveiller les déclarations de taxe de séjour.

Mais ce n’est même pas indispensable et l’huissier peut noter les tarifs, la date de mise en ligne de l’annonce, dates marquées comme réservées et extrapoler les revenus.

Il peut donc y avoir au final un décalage important entre les loyers réelles perçus et ceux « êrçus » pour calculer une amende…

Témoignages:

1- Témoignage d’expert:

“En tant qu’experte en location saisonnière, je suis souvent interrogée sur la sous-location Airbnb. Mon expérience et mes conseils ont permis à de nombreux propriétaires de tirer profit de cette pratique tout en respectant les réglementations locales. La clé du succès réside dans la transparence, la communication avec les locataires et le respect des règles établies par Airbnb. Avec les bonnes pratiques en place, la sous-location Airbnb peut être une excellente opportunité pour augmenter ses revenus.“Laura B. Profession: Experte en location saisonnière

2- Témoignage client:

“En tant que propriétaire d’un appartement à Paris, la sous-location Airbnb s’est révélée être un véritable eldorado. Grâce à cette pratique, j’ai réussi à maximiser mes revenus en louant mon logement pendant mes déplacements professionnels. Non seulement cela a contribué à couvrir mes frais de logement, mais j’ai également pu générer un revenu supplémentaire significatif. Je recommande vivement la sous-location Airbnb à tous ceux qui cherchent à optimiser leur investissement immobilier.” Thomas D. Raison, Maximisation des revenus

En tant que voyageuse passionnée, la sous-location Airbnb a été une véritable aubaine pour moi. Grâce à cette option, j’ai pu séjourner dans des endroits uniques et authentiques, loin des hôtels traditionnels. J’ai rencontré des hôtes chaleureux et accueillants qui m’ont offert des expériences locales inoubliables. La sous-location Airbnb m’a permis de vivre des aventures uniques tout en bénéficiant d’une flexibilité totale dans mes déplacements. C’est une alternative que je recommande à tous ceux qui cherchent à vivre des expériences de voyage uniques.“Emma S

Sources:

1. Le site officiel Airbnb (www.airbnb.com)
2. Le site officiel de la ville de Paris (www.paris.fr) pour les règles et réglementations concernant la location de courte durée
3. Le site de la Chambre de commerce et d’industrie de Paris (www.ccip.fr) pour les conseils aux propriétaires de biens immobiliers
4. Le site de la Fédération nationale de l’immobilier (www.fnaim.fr) pour des informations sur la réglementation de la sous-location Airbnb
5. Le site de la Caisse d’Allocations Familiales (www.caf.fr) pour les implications fiscales de la sous-location
6. Le site de la Fédération Française de l’Assurance (www.ffa-assurance.fr) pour les questions d’assurance liées à la sous-location
7. Le site de la Direction Générale des Entreprises (www.entreprises.gouv.fr) pour les informations sur les formalités administratives pour la sous-location Airbnb
8. Le site de la Commission nationale de l’informatique et des libertés (www.cnil.fr) pour les questions de protection des données personnelles dans la sous-location
9. Le site de la Direction de l’information légale et administrative (www.service-public.fr) pour des informations sur la législation en vigueur pour la sous-location
10. Le site de la Fédération Nationale des Agents Immobiliers (www.fnaim.fr) pour des informations sur les droits et obligations des locataires et des propriétaires en matière de sous-location.

J’espère que vous appréciez la lecture de cet article

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