Sous-location Airbnb : Idée de Génie ou Grave Erreur ?

C’est une idée qui trotte dans la tête des locataires et de ceux qui sont peu solvables : pourquoi je ne partirai pas sur cette stratégie de sous louer mon logement principal sur Airbnb ?

Idée de génie ? Oui et Non

Non car certains hôtes en sont revenus et ont été lourdement condamnés :

  • suite à la plainte d’un propriétaire qui n’avais pas donné son autorisation écrite,
  • ou par un office HLM qui interdit la sous location d’un logement social (ce qui paraî très logique quand même…).

En parallèle, la loi interdit de sous louer une habitation pour un loyer plus cher que le loyer initial.

Du coup, l’idée de la sous location Airbnb est tombée dans l’oubli et fait peur.

Oui, car pourtant, il existe une voie empruntée par des petits malins qui arrivent à faire de la sous location légalement et à en tirer de gros revenus.

Cette stratégie est appelée sous location professionnelle.

Comme souvent, nous n’avons pas inventé grand-chose.

Initialement, cette idée de sous location professionnelle s’est propagée comme une traînée de poudre en Amérique du Nord et Amérique Centrale notamment, et et certains hôtes se sont construit des empires passant la location d’appartements à l’échelle hôtelière, comme peut le faire un de ces grands groupes.

Pour y parvenir, c’est très simple !

Il sous louent en courte durée des appartements qui sont normalement sur le marché de la location classique (que ce soit de la location meublée ou de la location nue).

Cet un Eldorado Immobilier qui semble bloqué en France par la réglementation. 

Dans ce guide complet sur la sous location Airbnb, vous allez comprendre :

  • Pourquoi sous louer comporte des risques, et comment les contourner
  • Les conditions pour sous louer légalement
  • Quels bénéfices vous pouvez tirer en sous louant un appartement sur Airbnb
  • Les amendes et sanctions auxquelles un hôte non propriétaire peut s’exposer si il ne fait rien comme il faut

Comment sous louer sur Airbnb légalement ? (et combien ça rapporte ?)

 Représentation d’une sous-location en infographie :

La sous- location
Représentation d’une sous-location en image

Définition d’une sous location : c’est quoi sous-louer un appartement ou une maison ?

Si vous louez un bien immobilier, et que vous le louez à votre tour en échange d’un loyer, alors vous faites de la sous-location.

Cela concerne d’une manière générale tout locataire qui souhaite exercer une activité dans un logement et donc créer un local professionnel dans son habitation principale pour un usage mixte professionnel / habitation

Et comme le télétravail se développe, exercer une activité professionnelle à son domicile peut se révéler nécessaire et bloquant.

Un point réglementaire est important, et vous devez y être vigilant : il s’agit d’un changement usage, même partiel du local loué.

Le bien immobilier que vous sous louez sur Airbnb passe d’un statut de local d’habitation à celui de local commercial.

Rappelons au passage que la location meublée est une activité imposée dans la catégories des activités commerciales – Bénéfices Industriels et Commerciaux BIC.

Sans parler d’un confinement comme dans le cas du coronavirus COVID-19 où le télétravail peut être une obligation. Mais gageons que dans ce cas, les uns et les autres sauront faire preuve de bon sens et de tolérance.

Dans ces cas, votre demande d’autorisation d’exercer une activité professionnelle au domicile ne devrait être qu’une formalité, mais pourra être limitée dans le temps.

A quelles conditions est-ce légal de sous louer un appartement sur Airbnb ?

Plusieurs conditions réglementaires sont à réunir pour sous louer légalement sur Airbnb, principalement issues de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 visant à améliorer les rapports locatifs.

« Le locataire ne peut […] sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le montant du loyer. 

Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. 

Le locataire transmet au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours.

En cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d’aucun droit à l’encontre du bailleur ni d’aucun titre d’occupation. »

Il y a donc trois conditions cumulatives pour sous louer sans risques, de manière classique (hors sous location professionnelle donc) :

  • Le locataire doit obtenir l’accord écrit expresse du propriétaire (sauf si le bail de location n’interdit pas la sous location, ce qui n’est pratiquement jamais le cas). Cela se dénomme une autorisation d’exercice de l’activité délivrée par le propriétaire
  • Le loyer obtenu en louant sur Airbnb ne doit pas dépasser le loyer initial auquel vous avez loué l’appartement
  • Vous devez respecter la réglementation de la location court durée de votre zone géographique (par exemple ne pas dépasser la limite des 120 jours par an étant donné que vous sous-louez votre résidence principale)

Pour aller plus loin sur les obligations de la réglementation si vous louez sur Airbnb, cliquez ici.

Ainsi, vous pouvez sous louer légalement sur Airbnb ou toute autre plateformes de réservation en ligne comme Booking.com, Abritel, ou le Bon Coin, si vous avez un des deux objectifs suivants.

Sous louer Pour équilibrer / rembourser le loyer de votre résidence principale

Si vous êtes étudiant, avec peu de revenus, ou plus simplement si vous ne voulez pas payer de loyer, vous pouvez sous louer sur Airbnb pour rembourser complètement ou quasi complètement votre loyer.

Ainsi, à chaque fois que vous n’êtes pas présent dans votre logement, il vous suffit d’activer votre annonce Airbnb et c’est parti.

Le seul « hic », c’est le respect de votre initimité et de vos équipements de valeur, et la nécessité de faire du rangement et du ménage.

Pour vous aider, voici des techniques pour un ménage parfait dans votre location saisonnière, ainsi que des check list personnalisables à télécharger.

Sous Louer Pour dégager un revenu complémentaire ?

Dans ce cas, c’est plus compliqué.

Dans les pays où la sous location n’est pas aussi encadrée qu’en France, l’objectif que les hôtes se fixent est de dégager un revenu complémentaire de 1 000 € par mois pour chaque appartement sous loué sur Airbnb.

Clairement, ce n’est pas envisageable en France… à moins que vous n’optiez pour cette stratégie de sous location professionnelle avec des locaux commerciaux (stratégie Ninkasi).

Après tout, la location meublée est une activité à déclarer aux impôts dans les BIC, Bénéfices Industriels et Commerciaux.

La Solution : La Sous Location Professionnelle, et voici comment faire concrètement

C’est un peu jouer sur les mots pour certains, mais non. Car il est également possible de passer un bail commercial en sous location d’habitation.

Et le bail commercial peut apporter beaucoup plus de souplesse qu’un bail classique au niveau de la réglementation.

Toutefois, et c’est très important de le souligner, le propriétaire bailleur doit être informé dans tous les cas à la sous-location, car là aussi il doit donner son accord en intégrant une clause permettant la sous location dans le bail commercial. 

Soit dans le bail directement, soit par un avenant au bail commercial autorisant la sous location.

En effet, par défaut, l’article L145-31 du code du commerce interdit la sous location d’un local commercial.

Au final, cela reste la seule option de faire de la sous location professionnelle sur Airbnb.

Autre implication, vous allez quasi obligatoirement devoir créer une société, vraisemblablement une SCI, une SARL ou une SAS, pour sous louer sur Airbnb en passant par une activité commerciale.

Cela engendre des frais et une fiscalité spécifique. A vous de faire vos calculs pour voir à quel point le jeu en vaut la chandelle.

Pour aller plus loin : devez vous créer une société ou investir en nom propre dans la location meublée courte durée ?

Quels sont les risques de sous louer sur Airbnb n’importe comment ?

les risques de sous louer sur Airbnb
Des sanctions et indemnisation du propriétaire pour une sous-location illicite sur Airbnb

Avec la fronde anti Airbnb qui s’empare de certaines villes et de certaines copropriétés, ne nous voilons pas la face, le risque est non nul si vous sous louez illégalement votre appartement sur Airbnb.

Vous devez donc opter pour un cadre juridique sécurisé, avec un contrat sécurisé et clair, net et précis.

Voici quels sont les risques principaux auxquels vous vous exposez en tant que locataire.

Je vous le dit tout de suite la sous-location illégale est source de sanctions multiples et parfois qui font très mal.

Risques financiers et juridiques en cas de dégâts dans votre sous location Airbnb

Certes il existe la possibilité de contracter un assurance sous location Airbnb professionnelle, il y a des compagnies qui se sont spécialisées dans ce domaine.

Mais si votre sous location est illégale, vous ne serez pas couvert.
Ce qui peut être très très gênant en cas de souci…

Résiliation du bail et expulsion

Si, si.
Vous avez plus de chance d’avoir des soucis si vous sous louez que si vous squattez…

La constatation de votre activité de sous-location par le propriétaire lui permet de :

  • Vous adresser une mise en demeure pour sous location
  • saisir la justice pour obtenir la résiliation du bail, 
  • ainsi que d’obtenir votre expulsion du logement, le cas échéant.

Remboursement des sous-loyers au profit du propriétaire

Le propriétaire peut légalement obtenir le remboursement à son profit des sous-loyers que vous avez perçu grâce à votre travail de bon hôte Airbnb.

sous-loyers au profit du propriétaire
Seul le propriétaire a le droit de tirer profit des utilités de son bien.

Cela peut paraître contestable, un enrichissement sans fondement comme l’on peut dire d’un point de vue de jargon de juriste, mais c’est bien l’orientation ferme que la jurisprudence des tribunaux a prise (notamment deux arrêts de la Cour d’appel de Paris en date des 16 avril 2019 n°17/14668 et 13 septembre 2019 n°17/0438)

Ces décisions de justice se basent sur deux articles du code civil :

L’art. 546 du Code Civil qui dispose que :

« la propriété d’une chose […] immobilière, donne droit sur tout ce qu’elle produit […]. Ce droit s’appelle “droit d’accession” ».

Et l’art. 547 du code civil qui dispose que :

« […] Les fruits civils […] appartiennent au propriétaire par droit d’accession ».

Cela veut dire en clair que les loyers perçus par le sous-locataire appartiennent au propriétaire.

Et les sommes sont loin d’être négligeables, atteignant des dizaines de milliers d’euros.

Très important : 

les loyers à rembourser sont les loyers bruts, c’est à dire le chiffre d’affaire.

Ainsi, les frais engagés par le locataire officiel pour sous-louer restent intégralement à sa charge : frais de ménage, acquisition de fournitures de linge de lit, équipements obligatoires pour une location meublée, etc…

Il est également très probable que vous ayez tout de même à vous acquitter des impôts pour les revenus de votre sous location Airbnb, même si ces loyers vont ont échappé au final…

Egalement cela ne préjuge pas de l’intervention de votre ville, ce qui pourra vous valoir pour votre sous location Airbnb une amende supplémentaire. Et à Paris par exemple, cette amende peut être très salée, comme vous pouvez le voir dans ce témoignage exclusif recueilli par l’équipe de Eldorado Immobilier.

Les risques de la sous location pour Airbnb en tant que plateforme de réservation en ligne ou conciergerie

Le dossier dans lequel Airbnb a été condamné (à 8000€ de dommages et intérêts à payer au propriétaire quand même), un jugement du 6 février 2018 par le Tribunal d’Instance de Paris, concerne la sous-location, mais aussi et surtout la violation de la règle des 120 jours.

Il n’est donc pas encore établi si Airbnb ou les autres plateformes d’annonces de locations saisonnières peuvent être tenues en partie responsables d’une sous-location illicite.

Toutefois, un renforcement de la jurisprudence n’est pas exclu sur la base de la loi du 7 octobre 2016 dite loi pour une République Numérique qui a fait évoluer le code du tourisme (article L.324-2-1).

Que dit cet article ?

Que les plateformes de réservation en ligne doivent :

  • informer le loueur (et donc un locataire qui souhaite sous-louer sur Airbnb), et surtout 
  • d’obtenir de sa part une déclaration sur l’honneur du respect de la réglementation liée à la location courte durée

Si Airbnb et consorts ne respectent pas ces obligations, ils pourront être condamnés au titre de « complicité », car ils auront permis au sous-locataire d’accomplir un « méfait ».

Comment coincer un locataire qui sous loue sur Airbnb ? (ou éviter de l’être…)

C’est finalement assez simple pour un propriétaire de découvrir et démontrer une sous location Airbnb.

Certains copropriétaires sont inclus à dénoncer leur voisin qui loue sur Airbnb… du fait des nuisances éventuellement générées.

Par suite, le propriétaire peut faire un constat d’huissier pour attester de la présence d’une annonce sur Internet, sur une plateforme de réservation en ligne de type Airbnb.

Sous-location Airbnb
La location sur les plateformes en ligne est limitée à 120 nuitées sur une année civile, conformément à la loi Alur de 2014.

Pour finir, ces plateformes ont l’obligation de communiquer leurs données aux municipalités, et pas seulement pour surveiller les déclarations de taxe de séjour.

Mais ce n’est même pas indispensable et l’huissier peut noter les tarifs, la date de mise en ligne de l’annonce, dates marquées comme réservées et extrapoler les revenus.

Il peut donc y avoir au final un décalage important entre les loyers réelles perçus et ceux « êrçus » pour calculer une amende…

Qu’en pensez-vous ?

Pratiquez vous la sous location Airbnb ou envisagez vous de le faire ?

Avez-vous vu des stratégies complémentaire dans un forum sur la sous location airbnb ou autre ?

Vous êtes libre de vous exprimer dans les commentaires ci-dessous, nous adorons et vous répondons individuellement et rapidement !

Est-ce qu’un locataire peut faire du Airbnb ?

Rien ne l’empêche de faire du Airbnb. Il doit se conformer à la réglementation en vigueur expliquée dans ce guide complet que vous pouvez découvrir.
Vous trouverez tout ce que vous devez savoir dans l’article

Est-ce qu’un locataire peut Sous-louer ?

Un locataire peut sous louer sur Airbnb, si il a eu l’accord du propriétaire et que le loyer perçu est inférieur au loyer qu’il paie pour sa location initiale.
Vous trouverez tout ce que vous devez savoir dans l’article
Vous trouverez tout ce que vous devez savoir dans l’article

Quels sont les risques d’une Sous-location ? 

En cas de sous location illégale, les risques sont de ne pas être couvert par les assurances en cas de dégât, de devoir rembourser les loyers airbnb au propriétaire ainsi que de devoir s’acquitter d’amendes et d’être expulsé de son logement. 
Vous trouverez tout ce que vous devez savoir dans l’article

Comment sous louer un appartement ?

Il faut l’accord du propriétaire dans le bail, ou dans un avenant au bail.
Ensuite, la procédure est la même que pour une location classique.
Vous trouverez tout ce que vous devez savoir dans l’article

Comment sous-louer une place de parking ?

Il est possible de sous louer une place de parking du moment que le bail ne l’interdit pas ou que le propriétaire a donné son accord écrit.
Vous trouverez tout ce que vous devez savoir dans l’article



Pierre

Pierre est ingénieur agronome spécialisé dans l'aménagement du territoire (INA ENSA A), et urbaniste. Investisseur immobilier dans la location meublée courte et longue durée, il est passionné pour aider les propriétaires au quotidien. Il est l'auteur du Best Seller "Airbnb Master : les 200 secrets des nouveaux millionnaires de la location courte durée" et collabore avec de nombreux médias (Capital de M6, Le Monde, Le Parisien, Le Petit Futé...) Surtout, Pierre est à votre disposition pour échanger sur vos difficultés, laissez un commentaire !

Un commentaire

  1. Bonjour et merci Pierre pour ton article!
    Je me pose question quand à la répartition des révenus tiré de la sous-location. Si je comprends bien ce que tu indiques, le propriétaire à un droit de regard sur les revenus générés par la sous-location et peut également en tirer profit?

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