Sous Location Airbnb : Quel Deal passer avec Les Propriétaires ?

Pour la plupart d’entre nous, trouver de nouveaux propriétaires qui acceptent de nous confier la gestion de leur bien immobilier pour le louer sur Airbnb sera l’obstacle le plus difficile à franchir, car cela demande une tonne de temps et des études de marché minutieuses.

Avant la négociation du contrat de location Airbnb

Sous Location Airbnb
La sous-location est en principe interdite sauf à obtenir l’accord du bailleur qui devra porter sur le principe même de la sous-location

La bonne chose à faire est d’en discuter avec votre propriétaire. 

Il est plus courant que les hôtes Airbnb pour la première fois sautent cette étape, mais voler sous le radar ne vous donne pas la tranquillité d’esprit.

Voici une liste de recherches classiques que vous devez faire avant de parler à votre propriétaire :

  1. Est-ce que la copropriété accepte la location saisonnière (règlement de copropriété)
  2. Déterminez combien vous pouvez payer en loyer 

A étudier en plus (très utile) :

  1. Déterminer la situation de vie de votre propriétaire
  2. Votre propriétaire est-il détendu au sujet de la location courte durée 
  3. Est-ce qu’il possède plusieurs biens immobiliers 
  4. Est-il féru de technologie
  5. Est-il un nouveau propriétaire ?

Les devoirs conventionnels sont simples. 

Vous devrez découvrir :

  • le montant maximum de loyer,
  • de dépôt de garantie ou un modèle de partage de revenus que vous pouvez faire. 

Ce plan est le script auquel vous devez vous en tenir lorsque vous négociez.

Ces recherches vous aident à construire un profil psychologique et social de votre propriétaire. 

Ces indices vous aideront à avoir une vue d’ensemble et augmenteront vos chances d’obtenir l’approbation de votre propriétaire.

Déterminer la situation de vie de votre propriétaire

Si le propriétaire habite hors du site et loin, les chances que vous soyez surpris par une visite surprise sont faibles. 

Cependant, s’il habite dans l’appartement voisin du votre, le risque de vous faire prendre est élevé.

Votre propriétaire est-il détendu au sujet de la location Airbnb

S’il est à cheval sur les règles, alors une conversation est nécessaire.

Possède-t-il plusieurs biens immobiliers ?

Plus votre propriétaire possède de biens immobiliers, moins vous avez de chances d’être sous les projecteurs. 

S’il s’agissait d’un bien immobilier nouvellement acheté et unique, une conversation est nécessaire.

Est il féru de technologie ?

Sous Location Airbnb
La loi impose de signer un contrat de bail pour toute location

Demandez-leur comment il aimerait être payé.

Veut il un chèque chaque mois ou est il possible de payer par virement ou autre moyen un peu plus moderne ?

Cette question vous donne une idée de son rapport à la technologie.

Est-il nouveau en tant que propriétaire? 

Les nouveaux propriétaires ont tendance à prendre moins de risques, à mon avis. 

Ils ne veulent pas des maux de tête nécessaires qui pourraient éventuellement venir avec des séjours de courte durée. 

S’ils sont plus expérimentés, vos chances d’obtenir l’approbation seront plus élevées.

Comment démarrer la conversation et négocier

Il existe plusieurs façons d’aborder cette conversation avec votre propriétaire.

Voici un moyen rapide de vous aider. Vous pouvez personnaliser le message afin qu’il ne paraisse pas hypocrite.

« Bonjour, monsieur le propriétaire,

J’ai récemment découvert Airbnb lors de mon voyage à Paris. C’est un service incroyable.

Je me demandais si vous aviez un avis sur Airbnb ? »

En leur demandant simplement leur avis , vous ne les préparez pas à la confrontation et vous ouvrez une conversation concernant simplement ce qu’ils savent d’Airbnb.

Une fois que vous avez établi ce qu’ils savent, il est beaucoup plus facile de leur expliquer et de gérer leurs objections. 

Voici 3 objections les plus courantes ci-dessous et comment les gérer.

Traitement des objections

Pour comprendre leur point de vue, il faut d’abord se mettre à leur place. 

La plupart des propriétaires auront ces 3 préoccupations principales :

  • 1) le type d’invités,
  • 2) l’assurance des biens
  • et 3) les lois.

Objection : les types d’invités

Un propriétaire passera généralement par un processus de vérification approfondi des locataires qu’il accepte ou non pour louer leur logement.

Dans ce cas, il est probablement préoccupé par la clientèle que vous amenez sur les lieux. 

En d’autres termes, comment sauront-ils si leur propriété n’est pas utilisée comme un laboratoire de méthamphétamine ou même une orgie provoquée par la drogue ? 

De toute évidence, 99,9% des personnes qui utilisent Airbnb ne sont pas comme ça, mais ces pires scénarios doivent être abordés dans votre processus de négociation, juste au cas où.

Surmonter cette objection : vous pouvez  leur dire que les invités sont soigneusement présélectionnés par vous et Airbnb

Vous devez également leur mentionner que la plupart des clients sont là pour prendre des vacances et/ou pour des voyages d’affaires. 

Ces invités sont à faible risque et ont tendance à n’avoir aucun problème. 

Si cela ne fonctionne toujours pas, proposer de l’héberger que certains groupes de personnes comme les voyageurs d’affaires ou une famille en vacances.

Objection : assurance des biens 

Les propriétaires sont tenus d’avoir une assurance habitation

Cependant, l’assurance habitation du proprio ne couvre probablement pas les dégâts occasionnés par un voyageur qui sous loue via Airbnb ou autre.

En d’autres termes, il n’y aura aucune protection financière pour votre propriétaire si l’un de vos invités incendie l’immeuble.

Surmonter cette objection :  parlez-leur de la garantie d’hôte. 

Simultanément, vous pouvez proposer de souscrire à une assurance villégiature complémentaire. 

Si cela ne fonctionne pas, modifiez votre contact et proposez de couvrir certains dommages. 

Si cela ne fonctionne toujours pas, adoucissez l’offre en augmentant votre dépôt de garantie.

Objection : réglementations 

Alors que la plupart des villes essaient encore de trouver quoi faire avec les locations courte durée, certaines villes ont déjà des lois en place . 

Surmonter cette objection :  faites-leur savoir que votre ville est autorisée à faire de la location courte durée et qu’il n’y a aucune répercussion légale. 

Cette objection est probablement la plus facile à gérer car vous avez déjà fait preuve de diligence raisonnable pour évaluer si vous avez la possibilité ou non de faire de la location saisonnière.


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Découvrez dans cet article : Sous Location et Colocation : Quelle Différence ? (Et Comment faire?)



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Pierre

Pierre est ingénieur agronome spécialisé dans l'aménagement du territoire (INA ENSA A), et urbaniste. Investisseur immobilier dans la location meublée courte et longue durée, il est passionné pour aider les propriétaires au quotidien. Il est l'auteur du Best Seller "Airbnb Master : les 200 secrets des nouveaux millionnaires de la location courte durée" et collabore avec de nombreux médias (Capital de M6, Le Monde, Le Parisien, Le Petit Futé...) Surtout, Pierre est à votre disposition pour échanger sur vos difficultés, laissez un commentaire !

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