La tarification à la nuitée en fonction de la saisonnalité (basse saison, haute saison, très haute saison) n’a rien de nouveau dans le secteur de la location saisonnière, mais elle n’a sans doute jamais été aussi importante.
Nous avons déjà expliqué ce que sont les tarifs saisonniers et pourquoi vous devriez vous en préoccuper, mais choisir comment établir votre tarification saisonnière est une compétence en soi.
En partie science, en partie art, la fixation de vos tarifs en fonction de la saison peut être le moyen le plus efficace de créer un équilibre parfait entre le taux d’occupation et la rentabilité – si vous y parvenez.
Cet article explique comment fixer vos tarifs en fonction de la saison en 5 étapes faciles.
Bien sûr, chaque hôte (et chaque propriété !) est différent, donc ce qui fonctionne dans un cas peut ne pas convenir à un autre.
Mais en vous concentrant sur ces points, vous aurez un moyen facile d’élaborer une stratégie de tarification saisonnière qui vous convient.
Voici un bref résumé des questions que vous vous posez probablement, puis lisez la suite de l’article jusqu’au bout pour avoir tous les détails :
Comment ajuster les prix pendant les périodes de pointe ? Une règle générale souvent utilisée par les hôtes et conciergeries est que votre saison intermédiaire doit être autour de 60-75% de votre saison de pointe, et votre basse saison doit être autour de 25-30% de votre prix de pointe.
Qu’est-ce que la tarification en haute saison et en basse saison ? On utilise l’expression “basse saison” pour décrire quelque chose qui se produit ou qui est utilisé à des moments où la demande est moindre. Les prix en basse saison sont souvent plus bas que pendant les autres périodes de l’année.
Qu’est-ce que la tarification saisonnière ?
Comme son nom l’indique, la tarification saisonnière consiste à augmenter ou à diminuer les prix que vous facturez pour quelque chose (dans ce cas, le prix de votre propriété de location saisonnière) en fonction de la demande d’une “saison” particulière.
Il peut s’agir d’une saison au sens propre, facturer plus cher un bien immobilier sur la plage en été, ou d’un événement local ou d’une période de temps.
Depuis des années, les hôtels modifient leurs prix pour s’adapter à la demande
Aujourd’hui, les agences de voyage en ligne et les canaux de vente comme Airbnb et Booking.com entrent dans la danse, de ce que l’on appelle le yield management ou revenu management.
Certaines utilisent même l’apprentissage automatique et l’IA (l’Intelligence Artificielle) pour fixer les prix en fonction d’un algorithme (et font souvent payer les hôtes et conciergeries pour ce privilège).
Comment choisir ma stratégie de tarification saisonnière?
La plupart des plateformes de location saisonnière en ligne vous permettent de définir un tarif de base, puis d’ajouter des saisons comme vous le souhaitez.
Mais il est important que vos tarifs saisonniers couvrent au moins les 12 prochains mois, sinon les clients pourraient réserver à l’avance à un tarif plus avantageux et vous laisser sur le carreau.
Décidez de vos tarifs minimum et maximum
La première étape de l’élaboration de votre stratégie de tarification saisonnière consiste à déterminer le prix minimum et maximum absolu que vous êtes prêt à demander.
Il peut être tentant de baser ce montant sur le revenu dont vous avez besoin pour couvrir les coûts de gestion de votre propriété locative, mais bien sûr, ce montant sera affecté par le nombre de réservations que vous recevez et leur durée.
Il s’agit plutôt de déterminer ce qui constitue un prix équitable pour votre “marque” ou “produit”, quelle que soit la saison.
Quel est le juste minimum pour le service que vous fournissez?
Quel genre de location saisonnière voulez-vous être et quel genre de clients voulez-vous attirer ?
Si vous recherchez une ambiance décontractée et sans fioritures, un prix minimum bas créera une bonne impression dans l’esprit de vos clients.
Si vous visez le luxe, un prix trop bas risque de dévaloriser votre proposition de valeur et de compromettre votre statut, même si c’est pendant la “basse saison“.
Identifiez vos saisons clés
Vous connaissez votre propriété et sa région mieux que quiconque (ou vous devriez !). Si vous avez le moindre doute ou que vous voulez vous comparer aux autres vous pouvez accéder au simulateur de rentabilité basé sur le Big Data.
Il devrait donc être assez facile pour vous de vous asseoir avec un calendrier et de diviser l’année en trois saisons clés : la haute saison (lorsque la demande est la plus forte), la saison intermédiaire (les périodes précédant et suivant immédiatement la haute saison) et la basse saison (lorsque la demande est la plus faible).
Identifier les saisons supplémentaires
Au sein de ces périodes clés, vous aurez également des périodes supplémentaires qui nécessitent une tarification saisonnière spécifique.
Par exemple, les premiers mois de l’année sont généralement caractérisés par une faible demande et font donc partie de la saison intermédiaire ou de la basse saison.
Toutefois, si la destination de votre bien immobilier est propice aux escapades romantiques, vous pouvez considérer le week-end de la Saint-Valentin comme une bonne occasion d’augmenter les prix.
C’est à vous de décider si ce prix plus élevé est le même que celui de votre principale haute saison
Pour identifier les saisons supplémentaires, recherchez dans votre calendrier les éléments suivants :
- les périodes de vacances annuelles (Noël, Nouvel An, etc.)
- les jours fériés
- les vacances scolaires
- Événements locaux (festivals annuels, événements sportifs, concerts, etc.)
Fixer votre tarif de base
La prochaine chose à faire est de décider de votre tarif de base.
La plupart des hôtes ont un prix de base par défaut, qu’ils augmentent ou diminuent ensuite au cours d’une saison donnée.
C’est la façon la plus simple de penser à vos prix, et la façon la plus simple de gérer votre annonce sur les plateformes en ligne.
En fonction de la fluctuation des prix dans votre région, cela peut être un peu trop simple pour certains des hôtes, mais en général, il s’agit du prix moyen ou du moins le plus courant que vous facturez par nuit.
Adaptez vos prix à vos saisons
Pour fixer vos prix, vous devez prendre en compte un grand nombre de facteurs différents :
- les tarifs pratiqués dans votre région,
- les équipements dont vous disposez et qu’ils n’ont pas (et vice versa),
- les personnes que vous souhaitez attirer
- et les coûts que vous devez couvrir, et bien d’autres choses encore.
Vous devez trouver la solution qui vous convient le mieux.
Cependant, une règle générale souvent utilisée par les hôtes est que votre saison intermédiaire doit représenter environ 60-75% de votre saison de pointe, et que votre basse saison doit représenter environ 25-30% de votre prix de pointe.
Les astuces du changement de saison pour améliorer l’occupation d’Airbnb
Airbnb compte plus de 5 millions d’annonces dans le monde (et ce chiffre ne cesse d’augmenter).
Inutile de dire que la concurrence s’intensifie et que de nombreux hôtes sont mis à rude épreuve.
Alors, cela signifie-t-il que vous êtes destiné à perdre vos réservations au profit de vos concurrents ?
Ou existe-t-il des mesures proactives que vous pouvez prendre pour augmenter vos réservations ?
Il s’avère qu’il y a un certain nombre de choses que vous pouvez faire pour augmenter vos réservations…
…l’une d’entre elles est de modifier votre annonce Airbnb pour refléter les changements saisonniers.
Pourquoi vous devriez modifier votre annonce en fonction des saisons
Les saisons changent, tout comme les décisions d’achat que nous prenons.
Les grands magasins ont depuis longtemps tiré parti de ce fait en modifiant l’aspect et la convivialité de leurs magasins pour se positionner en fonction des décisions d’achat de leurs clients.
Nous pouvons apprendre une chose ou deux de ces grands magasins et les mettre en œuvre dans la façon dont nous composons nos annonces Airbnb afin de trouver un écho auprès des clients potentiels qui cherchent à réserver.
Comment refléter les changements de saisons ?
Il existe de nombreuses zones différentes de votre annonce Airbnb qui peuvent être facilement interchangées pour refléter les changements de saison :
Photos
L’imagerie que vous choisissez pour présenter votre maison peut être ajustée pour refléter les différentes saisons.
Hiver
L’imagerie hivernale de votre annonce doit évoquer des sentiments de chaleur, de confort et d’intimité.
Pour rendre vos photos plus hivernales :
- Un éclairage doux ,
- des mobiliers doux et moelleux ,
- Feux allumés,
- Tapis confortables,
- Couleurs terreuses – bruns, gris, orange foncé, vert foncé, etc.
- Moins de minimalisme, plus de confort,
- Bougies,
- Lampes agréables et chaudes
Été
Les photos d’été doivent évoquer des sentiments de fraîcheur, d’espace et de lumière.
Pour rendre vos photos plus estivales :
- Gardez les choses au minimum
- Eclairage clair
- De grands espaces ouverts
- Un mobilier simple
- Couleurs claires et vives – blanc, bleu, jaune, rouge, etc.
- Des fleurs lumineuses
Légendes des photos
Airbnb donne aux hôtes la possibilité d’ajouter des descriptions plus détaillées à leurs photos avec des légendes de photos .
Nous pouvons utiliser ces légendes d’image pour ajouter des descriptions pertinentes en fonction de la saison et augmenter leur impact.
Pour aller plus loin, trouver ici notre article qui traite de la Décoration Intérieur Airbnb : ça Change Tout ? (+ vidéo)
À quelle fréquence devez-vous modifier votre annonce?
Vous devez constamment essayer de modifier et d’améliorer votre annonce (quelle que soit la saison).
Cependant, lorsqu’il s’agit d’une révision saisonnière complète de votre annonce, il est recommandé de la modifier deux fois par an.
Une fois pour le printemps et l’été et une fois pour l’automne et l’hiver.
J’espère que vous appréciez la lecture de cet article.
Si vous voulez beaucoup plus de réservations je vous aide à avoir une annonce qui dépasse tous vos concurrents et se positionne tout en haut des listings.
Vous êtes libre de découvrir mon nouveau programme : Mon Annonce en Or
Conclusion
Alors que le paysage d’Airbnb devient de plus en plus compétitif, vous, en tant qu’hôte, devez travailler intelligemment pour rester en tête du peloton.
Varier votre annonce pour refléter l’évolution des saisons est l’un de ces moyens.
Qu’en pensez vous ?
Vous êtes libre de laisser un commentaire ci-dessous
Une règle générale souvent utilisée par les hôtes et conciergeries est que votre saison intermédiaire doit être autour de 60-75% de votre saison de pointe, et votre basse saison doit être autour de 25-30% de votre prix de pointe.
On utilise l’expression “basse saison” pour décrire quelque chose qui se produit ou qui est utilisé à des moments où la demande est moindre. Les prix en basse saison sont souvent plus bas que pendant les autres périodes de l’année.