Sitadel2 : comment investir avec le site internet qui recense tous les permis de construire ?

Qu’est-ce que Sit@del2 ou Sitadel2 ?

En quoi consiste le concept de ce site ?

À ce propos, écrit-on Sitadel2 ou Sit@del2 ?


Pour un investisseur immobilier, deux freins majeurs sont souvent synonymes de douche froide : la fiscalité et les règles d’urbanisme.

Savez-vous que vous devez faire une déclaration préalable avant de créer une butte ?

Quelle est la surface au-delà de laquelle vous avez l’obligation de travailler avec un architecte ?

Et au delà de ces aspects, peut être aimeriez-vous bien savoir quand a été construite une maison que vous convoitez comme un investissement locatif…

Et oui, par ce que les dires des agents immobiliers et des propriétaires ne sont pas toujours d’une fiabilité à tout épreuve…

Recouper les informations peut être utile !

Comment tirer profit de Sitadel2 pour réussir votre investissement immobilier ?

Quelle est la nature des données qui y sont présentes ? Et surtout, quelle est leur origine ?

Est-il possible de croiser les données de Sit@del2 à ceux de l’IRL Insee ?

Consultez vous toutes les ressources en urbanisme possibles avant d’investir dans un bien immobilier ?

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En voilà des questions intéressantes, auxquelles nous allons immédiatement répondre !

Sitadel2, connaissez-vous ce site majeur de l’urbanisme ?

Définition de Sit@del2, le big data des permis de construire !

Sit@del2 est une base de données du système statistique public relative à la construction neuve de logements et de locaux non résidentiels.
Cette base de données est alimentée par les informations des :

  • permis de construire,
  • permis d’aménager,
  • autorisation de démolir, et,
  • un bon nombre de déclarations préalables.


Sit@del2 est bâtie sur la continuité de Sitadel, son ancêtre, prenant en compte les nouvelles variables des formulaires mis en place lors de réforme du droit des sols en octobre 2007.

C’est en quelque sorte le Big Data de l’instruction du droit des sols en urbanisme.

Sitadel2 un concept simple et un potentiel intéressant

Le concept de Sit@del2 est simple :

Tout pétitionnaire projetant une construction neuve ou la transformation d’une construction existante nécessitant le dépôt d’un permis de construire, doit remplir un formulaire relatif à son projet et le transmettre à la mairie de la commune de localisation des travaux.

Le projet de permis est traité par les services instructeurs de la commune ou par les services instructeurs des agglomérations, ou encore pour les zones très rurales des directions départementales relevant du ministère de l’Écologie, de l’Énergie, du Développement durable et de la Mer (MEEDDM).

Notez que l’ensemble des données collectées présentes sur la plateforme Sit@del2 sont publiques.

Ces données viennent abonder le réseau de Big Data open source que vous pouvez exploiter, nous en avions déjà parlé pour les offices de tourisme.

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Les administrations aussi utilisent le Big Data !

Quelle est l’origine des données Sitadel2 ? Comment sont-elles exploitées ?

Les données de Sit@del2 proviennent des formulaires de permis de construire.

Les informations de nature statistique présentes dans le formulaire et nécessaires à l’élaboration des séries publiées sont transmises aux services statistiques centraux et régionaux du MEEDDM.

Les mouvements relatifs à la vie du permis tels que :

  • les dépôts,
  • les autorisations,
  • les annulations,
  • les modificatifs,
  • les mises en chantier ou encore
  • les achèvements des travaux
  • sont exploités à des fins purement statistiques.

Notez que toutes les informations relatives aux autorisations de construire présentes dans la base de données Sit@del2 sont issues des formulaires suivants :

Toutes les autorisations de permis de construite (PC) sont enregistrées dans Sit@del2. Toutefois, parmi les autorisations de permis d’aménager (PA) et de déclaration préalables (DP), seules celles donnant lieu à des créations de logements ou de superficies de locaux non résidentiels sont prises en compte dans les statistiques de Sitadel2.

A savoir : Les données issues des permis de démolir sont également enregistrées dans Sit@del2, mais ne sont pas actuellement diffusées.

Les informations relatives aux mises en chantier et aux achèvements de travaux sont issues des formulaires de déclarations d’ouverture de chantier (DOC) et de déclarations attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT).

Sitadel2 : Comment bien cibler les données disponibles ?

Une sélection des principales informations présentes sur Sit@del2

Voici quelques-unes des informations présentes dans Sit@del2 concernent :

  • La localisation des travaux (département, commune) ;
  • La catégorie du maître d’ouvrage (particulier, personne morale) ;
  • La nature du projet (construction neuve, construction sur bâtiment existant) ;
  • Les superficies créées ou transformées selon la destination du projet (habitation, hébergement hôtelier, commerces, bureaux, artisanat, bâtiments industriels, entrepôts, exploitation agricole et forestière, services publics ou d’intérêt collectif) ;
  • Des variables spécifiques à tous les projets d’habitation :
  • Le nombre de logements répartis selon leur type (logement individuel pur ;
  • Logement individuel groupé, logement collectif, logement en résidence) ;
  • La répartition des logements selon le nombre de pièces ;
  • La répartition des logements selon leur mode de financement ;
  • Le mode d’occupation et la destination des logements (occupation personnelle, location, vente, résidence principale, résidence secondaire).

Les données disponibles sont donc extrêmement complètes.

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Une base de donnes très riche, encore faut il parvenir à l’exploiter à son réel potentiel

Les séries statistiques présentes sur la plateforme Sitadel2

Il existe deux types de séries statistiques proposées sur le site Sitadel2, à savoir : les séries conjoncturelles et les séries structurelles.

Ça veut dire quoi ce bazar ?

Les séries conjoncturelles

Les séries dites conjoncturelles sont classées par date d’entrée dans la base de données. Elles intègrent l’information la plus récente sur le dernier mois considéré. Ces séries doivent être de préférence utilisées si vous voulez voir l’évolution sur les périodes les plus récentes pour étudier la conjoncture.

A utiliser en couplage avec le site Patrim,qui vous donnera le montant des dernières transactions immobilières sur n’importe quel terrain, immeuble ou appartement.

Dans ces séries, les données relatives aux différents évènements (autorisations, mises en chantier) enregistrés sur les permis de construire sont comptabilisées à la date à laquelle les services statistiques en ont connaissance.

Exemples : Un permis autorisé en juin 2018, mais transmis en septembre 2018 est comptabilisé dans les autorisations de septembre 2018.

En revanche, une mise en chantier commencée en novembre 2018, mais transmise en octobre 2019 est enregistrée dans les mises en chantier d’octobre 2019.

Les séries en date de prise en compte sont stables dans Sitadel2. Tout mouvement modificatif relatif à un permis déjà publié à une date antérieure apparaît (en plus ou en moins) dans la série des « correctifs ».

Cette dernière comprend également toutes les annulations connues au cours du mois considéré.

Par exemple : Un permis de 35 logements a été transmis en juillet 2019. Un modificatif sur ce permis faisant état que le permis concerne en réalité 30 logements est connu en octobre 2019.

Ce permis est publié avec 35 logements sur le mois de juillet 2019 et un solde négatif de (-5) est publié dans la série des correctifs à fin octobre 2019.

Les séries structurelles

Les séries structurelles basées sur les dates réelles. Elles reflètent la réalité de la construction dans le temps et doivent être utilisées, de préférence, aux séries en date de prise en compte pour toutes les études structurelles sur les années passées.

En revanche, comme elles n’intègrent pas les informations dans les mêmes délais (irrégularité de transmission de l’information pour intégration dans la série), elles ne sont pas adaptées aux études conjoncturelles.

Dans ces séries, les données relatives aux différents évènements (autorisations, mises en chantier) enregistrés sur les permis de construire sont comptabilisées à la date réelle de l’autorisation connue par l’autorité compétente et à la date de la mise en chantier déclarée par le pétitionnaire.

Les séries en dates réelles évoluent dans le temps, car elles prennent en compte les informations les plus récentes connues pour chaque permis.

Par exemple : un permis autorisé en mars 2019, mais transmis en septembre 2019 ne pourra être intégré dans la série en date réelle de mars 2019 qu’au mois de septembre 2019.

Les séries en dates réelles des autorisations et des mises en chantier sont nettes des annulations.

Comment utiliser les données de Sit@del2 afin de mieux réussir son investissement immobilier rentable?

De quelle façon le site Sitadel2 peut vous assister, en tant qu’investisseur et futur propriétaire dans l’immobilier ? Comment profiter de cette base de données afin de faire votre choix et vous décider pour un bien immobilier au lieu d’un autre ?

À l’heure d’investir dans un bien immobilier, vous avez le choix entre les biens neufs ou anciens.

Avant d’injecter toutes vos économies ou votre crédit bancaire sur 25 ans dans l’achat d’un bien immobilier, notamment si vous souhaitez dédier cette nouvelle acquisition à la location meublée ou en courte durée pour vous bâtir un patrimoine immobilier, vous devez (et c’est la moindre des choses) étudier le marché.

Comment vous y prendre ? En consultant les données disponibles sur le site de recensement Sitadel2.

Comme expliqué en amont, Sitadel2, répertorie toutes informations relatives à des permis de construire, permis d’aménager, permis de démolir ainsi que les déclarations préalables.

Une base de données qui vous permettra d’analyser miteusement le marché, de prendre connaissance des projets immobiliers en cours ou à venir, des commerces existants ou émergeant ou encore des gares et stations de bus, de métro, de train ou de Tramway.

Vous allez également pouvoir vous informer sur l’existence et/ou la construction de parkings et de parcs publics.

En gros, grâce à Sitadel2 vous allez avoir une vue d’ensemble sur le développement de la ville, notamment les nouvelles villes, et les plus dynamique, ce qui vous permet par conséquent, détecter les investissements les plus prometteurs en termes de future plus value.

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L’utilisation de la base de données Sitadel permet notamment de détecter le dynamisme d’une ville où vous envisagez d’investir

Vous n’êtes pas sans savoir que les éléments cités plus haut, à savoir :

  • les commerces avoisinants,
  • les moyens de transport,
  • les parkings,
  • les parcs et les centres de loisirs,
  • mais aussi les lycées et les hôpitaux

sont des critères qui incitent ou découragent les locataires à choisir, ou pas, votre bien immobilier comme résidence principale (en case de location meublée) ou location en courte durée (en cas de location saisonnière).

Croiser les résultats de l’IRL Insee et de PATRIM à ceux de Sitadel2 pour une étude de marché optimale

L’IRL Insee correspond à une moyenne sur les 12 derniers mois de l’indice des prix à la consommation. Il est généralement utilisé pour la révision des loyers des baux d’habitation. Il s’applique aux contrats de location prévoyant une clause de révision annuelle des loyers engendrés par une location à nue ou meublée.

Pour en apprendre davantage à ce sujet, je vous redirige vers un récent article qui traite de l’IRL Insee de A à Z.

Il est donc possible de croiser les résultats de l’IRL Insee à ceux de Sitadel2 pour optimiser votre étude du marché immobilier.

PATRIM, comme vu plus haut est aussi une base de données très intéressante, avec la valeurs des transactions des dernières ventes présentées de manière très ludique et interactive.

Conclusion sur Sitadel et intérêt pour les investisseurs immobiliers

Sit@del2, plus qu’une base de données, une source d’informations inépuisable que tout futur propriétaire doit consulter avant d’investir dans la pierre. 

Les données disponibles sont donc extrêmement complètes.

Leur utilisation n’a de limite que votre imagination fertile. Je suis curieux de connaître les usages que vous allez pouvoir développer avec cette base de donnée, seule ou en lien avec d’autres bases de données open source publiques.

Nous n’en sommes qu’aux balbutiements de ces stratégies basées sur le big data, mais le potentiel est énorme… et fiable, car au vue de la quantité de données disponibles, les conclusions que l’on peut tirer des statistiques de ces sites sont proches de la réalité.

Avez-vous déjà consulté les données Sitadel2 ?

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Pierre

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