Comprendre la règle des 120 jours en France (résidence principale)

La règle des 120 jours limite la location de votre résidence principale en meublé de tourisme à 120 nuits par année civile, sauf exception légale (obligation professionnelle, raison de santé, force majeure). Depuis 2025, certaines communes peuvent abaisser ce plafond à 90 jours. Au-delà, vous risquez jusqu’à 15 000 € d’amende par an d’infraction.

Qu’est-ce que la règle des 120 jours ?

La règle des 120 jours est prévue à l’article L.324-1-1 du Code du tourisme. Elle plafonne à 120 nuits par an la location en meublé de tourisme d’une résidence principale dans les communes ayant mis en place la déclaration avec enregistrement. Elle ne concerne pas les résidences secondaires.

L’article L.324-1-1 du Code du tourisme pose une règle simple, mais souvent mal comprise : un propriétaire ne peut proposer sa résidence principale en location courte durée (Airbnb, Booking, Abritel…) que 120 jours au maximum par année civile. Cette règle découle directement de la définition légale de résidence principale.

La résidence principale est en effet définie par l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 comme le logement occupé par son propriétaire au moins 8 mois par an. Par mathématique simple, les 4 mois restants correspondent à 120 jours de location potentielle. Au-delà, votre logement ne peut plus légalement être qualifié de résidence principale, et vous devez obtenir une autorisation de changement d’usage pour continuer à louer.

La règle ne s’applique pas partout de la même façon : elle ne concerne que les communes ayant mis en place la procédure de déclaration avec enregistrement des meublés de tourisme. En revanche, elle ne vise pas du tout les résidences secondaires, pour lesquelles il n’existe pas de plafond national de jours (bien que le changement d’usage et d’autres obligations locales s’appliquent).

La règle des 120 jours ne s’applique qu’à votre résidence principale dans les communes avec enregistrement. Votre résidence secondaire n’est pas soumise à ce plafond national, mais elle reste soumise à d’autres obligations locales. Confondre les deux statuts est la première erreur des hôtes débutants.

Comment comptabiliser vos 120 jours correctement ?

Les 120 jours correspondent à des nuits effectivement réservées et louées entre le 1er janvier et le 31 décembre de la même année civile, quel que soit le canal de réservation utilisé. Airbnb peut bloquer automatiquement le calendrier dans certaines villes dès que le plafond est atteint.

Comprendre comment se comptent les 120 jours est crucial pour éviter une infraction par erreur. Le compteur se réinitialise au 1er janvier de chaque année, et s’éteint au 31 décembre. Ce qui est décompté, ce sont les nuits louées, pas les annonces en ligne ni les demandes de réservation refusées.

Plusieurs règles pratiques sont souvent mal connues. D’abord, le plafond s’applique à la totalité des canaux de réservation additionnés : si vous louez 60 nuits sur Airbnb et 70 nuits en direct par contrat, vous atteignez vos 120 jours, même si Airbnb ne les voit que partiellement. Par conséquent, tenir un tableau de bord personnel de vos nuits louées toutes plateformes confondues est indispensable.

En revanche, louer une chambre chez l’habitant tout en continuant à résider dans le logement est une situation différente : la règle des 120 jours vise le logement loué dans son intégralité. Cela signifie que vous pouvez louer une chambre de votre domicile sans que cela compte dans le plafond des 120 jours, tant que vous y résidez simultanément. Ce levier est souvent sous-exploité par les hôtes.

Comment Airbnb applique-t-il le plafond automatiquement ?

Dans les villes ayant noué des accords de partage de données avec Airbnb (Paris en tête), la plateforme bloque automatiquement le calendrier à 120 ou 90 nuits selon le plafond communal en vigueur. Cela signifie que votre annonce devient indisponible à la réservation, même si vous souhaitez accueillir un voyageur. Pour gérer finement cette contrainte et éviter les blocages imprévus en haute saison, consultez notre guide complet sur la gestion du calendrier Airbnb.

Il est important de noter que la loi Le Meur oblige les plateformes à cesser de proposer l’annonce en cas de dépassement du seuil, sous peine d’une amende pouvant aller jusqu’à 50 000 € par logement pour non-blocage. Les plateformes ont donc un intérêt direct à respecter et faire respecter les plafonds.

Quel outil pour suivre vos jours en temps réel ?

Le site maloi.fr recense en temps réel les règles applicables commune par commune depuis la loi Le Meur, y compris si votre mairie est passée à 90 jours.

Consultez-le avant chaque saison pour vérifier votre plafond local.

Comptabilisez toutes vos nuits louées toutes plateformes confondues. Le blocage automatique d’Airbnb ne remplace pas votre propre suivi, car il ne voit pas vos réservations directes. Tenez un journal de bord daté avec les canaux utilisés, et sécurisez vos 15 à 20 meilleures nuits avant de bloquer le reste.

Quels sont les risques si vous dépassez 120 jours ?

Quelles exceptions permettent de dépasser 120 jours ?

La loi prévoit 3 exceptions permettant de louer sa résidence principale plus de 120 jours : obligation professionnelle, raison de santé, et cas de force majeure. Chaque exception doit être prouvée par la concordance temporelle entre vos absences et les périodes de location.

La loi n’interdit pas formellement de dépasser 120 jours : elle conditionne tout dépassement à la preuve d’un motif légitime. Cette nuance est capitale. Un propriétaire absent pour des raisons valables peut tout à fait louer son logement plus longtemps sans s’exposer à sanction, à condition de conserver les preuves.

L’obligation professionnelle est l’exception la plus invoquée et la mieux documentée par la jurisprudence. Une étudiante parisienne a ainsi loué son logement 253 jours en 2019 et 152 jours en 2020 via Airbnb. Assignée par la Ville de Paris, elle a gagné son procès : le Tribunal Judiciaire a reconnu que son stage à Amsterdam en 2019, puis sa formation à Londres en 2020, constituaient une obligation professionnelle valide, y compris pour un stage non rémunéré. Les juges ont précisé que la poursuite d’un cursus d’études peut également constituer un motif professionnel, à condition qu’elle s’inscrive dans une durée déterminée et limitée.

Le cas de force majeure a quant à lui été reconnu pour la première fois en France par le Tribunal Judiciaire de Paris le 22 mai 2024. Dans cette affaire, un propriétaire bloqué en Asie pendant le confinement COVID de 2020 s’était vu reconnaître le bénéfice de la force majeure, définie par le tribunal comme « un événement irrésistible et imprévisible » ayant empêché son retour en France.

Quelles preuves conserver absolument ?

Pour sécuriser votre situation face à un éventuel contrôle :

• Obligation professionnelle : contrat de travail, ordre de mission, contrat de stage, lettre d’un employeur, relevé de déplacements professionnels
• Raison de santé : certificat médical, bulletin d’hospitalisation, ordonnance de convalescence
• Force majeure : billets d’avion, justificatifs de blocage aux frontières, attestations officielles d’événements extérieurs
• Dans tous les cas : relevé de réservations Airbnb/Booking prouvant la concordance entre vos absences et les nuits louées

Comment notifier la mairie de façon préventive ?

Si vous anticipez un dépassement pour l’une de ces raisons, il est fortement conseillé de prévenir la mairie par écrit avant la fin de l’année, en joignant les pièces justificatives.

Cette démarche proactive est très rarement perdue en cas de contentieux ultérieur. En cas de doute sur votre situation, consultez un avocat spécialisé en droit immobilier, le cabinet Demeuzoy, Berger & Associés ou derhy-avocat.com sont des références dans ce contentieux spécifique.

Les 3 exceptions légales sont réelles et ont été reconnues par les tribunaux. La clé est la concordance temporelle : vos absences doivent correspondre précisément aux périodes de location. Conservez toutes vos preuves pendant au moins 3 ans, délai de prescription habituel de l’action civile de la commune.

Loi Le Meur : 120 jours ou 90 jours en 2026 ?

La loi Le Meur (n° 2024-1039 du 19 novembre 2024) permet aux communes d’abaisser par délibération motivée le plafond de 120 à 90 jours minimum pour les résidences principales. Paris a été la première ville à l’appliquer dès le 19 décembre 2024, avec entrée en vigueur au 1er janvier 2025.

La loi Le Meur représente le changement réglementaire le plus significatif depuis la création de la règle des 120 jours. Sans modifier le principe national de 120 jours, elle donne aux communes un nouveau levier local : sur délibération motivée du conseil municipal, elles peuvent descendre jusqu’à 90 jours maximum de location autorisée pour les résidences principales.

Paris a immédiatement saisi cet outil. Dès le 19 décembre 2024, le Conseil de Paris a voté la réduction à 90 jours, en vigueur depuis le 1er janvier 2025. D’autres grandes villes touristiques, Nice, Lyon, Bordeaux, Annecy, ont suivi ou sont en cours de délibération. Le site maloi.fr recense en temps réel la situation de chaque commune française.

Il est important de noter une précision juridique subtile : abaisser le plafond local à 90 jours ne modifie pas la définition de résidence principale (toujours fondée sur 8 mois d’occupation). En d’autres termes, dans une commune à 90 jours, vous pouvez physiquement occuper votre logement 9 mois par an et n’en louer que 3, sans que cela ne soit juridiquement incohérent.

Ma commune est-elle passée à 90 jours ?

Pour le savoir rapidement :

1. Consultez maloi.fr et tapez le nom de votre commune
2. Vérifiez les délibérations du conseil municipal depuis novembre 2024 sur le site officiel de votre mairie
3. Appelez directement le service urbanisme de votre mairie (la délibération doit avoir été publiée et notifiée)

Quel impact sur votre rentabilité ?

Passer de 120 à 90 jours, c’est perdre 25% de votre capacité de location potentielle.

Pour maintenir le même chiffre d’affaires, deux stratégies s’imposent : augmenter votre prix par nuit en ciblant les hautes saisons et événements locaux, et compléter avec de la location moyenne durée (>30 jours, non soumise à la limite des 120 jours). Si votre activité dépasse régulièrement ces plafonds, il devient pertinent d’examiner un passage en LMNP ou LMP avec changement d’usage officiel.

Comment optimiser légalement vos 120 jours ?

Il est possible de maximiser vos revenus sans jamais dépasser le plafond légal en concentrant vos réservations sur les périodes de forte demande, en combinant location courte et moyenne durée, et en exploitant les exemptions liées à la location d’une seule chambre plutôt que du logement entier.

La règle des 120 jours n’est pas une contrainte si on la gère intelligemment. L’objectif est de concentrer vos réservations sur les 90 à 120 jours les plus rentables de l’année, plutôt que de vouloir louer 365 jours à des prix discount.

J’espère que vous appréciez la lecture de cet article.

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