8 Inconvénients Majeurs Avec l’Investissement Locatif (acheter pour louer)

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Vous rêvez de devenir multi-propriétaire ? de devenir riche grâce à l’immobilier locatif ?

Peut-être de posséder plusieurs immeubles de rendement à partir desquels gagner un revenu confortable ? Ah, la belle vie…

Mais avant de contacter votre agent immobilier, votre chasseur d’appart ou carrément Stéphane Plaza, réfléchissez à ce que cela implique vraiment.

Si vous souhaitez créer un revenu, vous devrez louer votre bien immobilier, tout le temps.

Dit comme ça, le principe peut paraître simple, mais ce n’est pas le cas, et vous le découvrirez assez tôt. 

Les informations qui suivent détaillent les inconvénients de la gestion immobilière d’un investissement locatif pour un propriétaire bailleur.

Il ne s’agit pas de vous dissuader d’aller de l’avant.

Nous sommes nous même passionnés d’investissement locatif et multi propriétaires.

L’immobilier est génial pour construire un patrimoine en partant de zéro et créer de la richesse en partant de rien car on peut emprunter à 100% et ce sont les locataires qui remboursent tout (et même vous procurent un revenu).

Nous voulons plutôt, avec l’équipe de Eldorado Immobilier, vous montrer qu’il y a des inconvénients et des avantages à réaliser un investissement locatif, à acheter et à gérer un immeuble de rendement. 

Ne laissez pas la potentialité de gagner de l’argent brouiller votre vision lorsque vous vous demandez si vous êtes fait pour cela ou non.

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Les Problèmes pour Devenir propriétaire bailleur

investissement immobilier
Préparez-vous à être gestionnaire immobilier, c’est un métier pas forcément compliqué mais pas tout repos non plus…

1. Le capital à investir au départ

Tous les propriétaires potentiels pensent au prix d’acquisition de l’immeuble pour leur investissement locatif, ainsi qu’au montage fiscal et à l’étude de marché.

Mais beaucoup d’investisseurs immobiliers débutants négligent les coûts de rénovation

En d’autres termes, ne vous attendez pas à ce que les frais d’acquisition d’un bien immobilier locatif soient uniquement ceux du prix de vente et des frais de notaire.

Si vous achetez une maison en mauvais état ou vétuste, vous pourriez dépenser une somme importante pour la rendre “louable”

Tout dommage aux fondations, à la toiture, à la plomberie ou au câblage électrique peut coûter des milliers d’euros à réparer. 

Mais même si vous achetez une propriété en bon état, vous devrez peut-être encore réaliser des travaux pour la mettre au gout. 

En effet, de nombreuses villes ont des exigences strictes pour les propriétés locatives qui devront être respectées avant de commencer à être louée (via le permis de louer par exemple).

En plus des travaux de décoration et d’amélioration, le respect de ces normes peut augmenter considérablement les coûts de démarrage de votre activité de bailleur. 

Par exemple, disons que vous achetez un duplex récemment construit qui était auparavant occupé par le propriétaire. 

La réglementation va t exiger que vous ajoutiez des dispositifs de sécurité à la propriété avant de vous lancer à chercher des loactaires. 

2. Effectuer des réparations

N’envisagez même pas de réaliser un investissement locatif pour louer un appartement ou une maison si vous n’êtes pas sûr de pouvoir payer les réparations.

Les lois qui régissent les bons rapports entre les propriétaires et les locataires exigent que vous effectuiez rapidement des réparations locatives importantes en cas de besoin.

Si vous ne le faites pas, vous pourriez être tenu responsable des dommages supplémentaires et vous vous exposez à des sanctions.

Le problème avec les réparations, c’est qu’elles vous tombent dessus soudainement et coûtent souvent cher. 

Par exemple, si votre locataire vous appelle à 23 h 30 la nuit pour vous dire que le chauffe-eau est en panne et inonde la maison, vous devez immédiatement envoyer un plombier d’urgence pour couper l’eau et sécher le tapis.

Puisque c’est de nuit et en urgence, l’artisan vous facturera jusqu’à 100% plus cher l’heure pour chacune des deux heures où il est là. 

En plus de cela, vous êtes informé que vous devez remplacer le chauffe-eau. 

Comme il s’agit d’une réparation qui doit être effectuée le plus tôt possible, dirigez-vous vers un fournisseur qui a du stock immédiatement et achetez le chauffe-eau le plus abordable que vous voyez. 

Non seulement vous devez payer pour la livraison et l’installation, mais le vendeur ne récupèrera probablement pas votre vieux chauffe-eau cassé. 

Voici un exemple du coût total d’une seule réparation la nuit sur Nice:

  • Réparation d’urgence ( 2 heures à 49 € l’heure majorées de 100% puisque c’est la nuit): 196 €
  • Frais de déplacement : 40 €
  • Coût d’achat d’un nouveau chauffe-eau de 50 litres: 112 €
  • Coût de livraison et d’installation: 100 €
  • Coût de l’enlèvement et du transport de l’ancien chauffe-eau : 50€

Coût total : 498 €

Les problèmes locatifs dits de grosses réparations qui sont à la charge du propriétaire sans discussion ne sont pas les seuls problèmes dont vous devrez tenir compte. 

Certains locataires vous appelleront pour tout (et rien)

Soyez prêt à passer votre temps libre :

  • à changer les ampoules,
  • à remplacer les filtres à air,
  • à désherber les cours
  • et à graisser des charnières grinçantes.

Et réellement, les problèmes de réparation locative les plus fréquents sont :

La plomberie :

Il est important d’avoir de la disponibilité et un numéro de téléphone joignable facilement pour vos locataires.

S’ils ont peur de vous appeler, cela pourrait vous coûter des centaines d’euros.

L’une des réparations les plus courantes un investissement locatif est la plomberie.

Une fuite au goutte à goutte apparemment mineure dans l’évier de la cuisine ou de la salle de bain peut changer radicalement votre prochaine facture d’eau et causer des dégâts importants dans tout le logement.

Plus vite ces problèmes sont réglés, plus ils sont faciles à réparer.

N’oubliez pas que vous pouvez régler la plupart de ces problèmes de plomberie par vous-même, mais pas tous.

Vous pouvez facilement transformer un remplacement de robinet en cauchemar si vous ne savez pas ce que vous faites.

Il n’y a rien de mal à essayer d’économiser de l’argent, mais vous devez connaître vos limites.

Les problèmes de plomberie peuvent survenir dans n’importe quelle propriété et chez n’importe quel locataire.

Si vous les ignorez, cela vous coûtera plus cher à long terme.

Toilettes bouchées :

Avant qu’un locataire n’emménage, vous devez démontrer que les écoulements fonctionnent tous normalement, y compris pour les toilettes.

S’ils obstruent les toilettes après avoir signé le bail et validé l’état des lieux d’entrée, ils doivent les réparer.

Cependant, toutes les toilettes bouchées ne sont pas la faute du locataire.

Il arrive qu’une obstruction soit le signe d’un problème plus important.

Des toilettes bouchées peuvent être le signe d’un problème avec la tuyauterie principale.

On peut y remédier en la faisant vidanger ou curer, mais il peut y avoir des problèmes plus importants.

Il peut y avoir une obstruction plus importante ou quelque chose de souterrain qui la bloque.

Si votre locataire fait réparer le bouchon qui encontre les toilettes et que le problème réapparaît, le problème pourrait être plus important.

Appareils électroménagers :

La durée de vie des appareils de votre location est limitée.

Il y a fort à parier que vos locataires ne les traiteront pas de la même manière que vous.

Les peluches excessives dans le sèche-linge, la nourriture dans le lave-vaisselle et les congélateurs cramés sont autant de problèmes qu’il faut régler.

Certains de ces problèmes sont relativement faciles à résoudre, tandis que d’autres peuvent nécessiter un peu plus de temps, de patience et d’argent.

Dans presque pour tous les contrats de location que vous allez signer, vous pouvez vous attendre à ce qu’au moins un article soit à réparer ou remplacer, à moins qu’il ne soit neuf.

La réparation des équipements électroménagers est un élément récurrent et lié à la possession d’un bien immobilier mis en location.

Si vous annoncez dans l’état des lieux et dans l’annonce la présence d’une machine à laver ou d’un sèche-linge et que vous ne le remplacez pas si cet équipement tombe en panne, vous ne respectez pas le bail.

Tous les appareils figurant sur le bail doivent être en état de marche.

3. Percevoir vos loyers

Vous aurez d’ excellents locataires qui paient le loyer à temps chaque mois. 

Vous aurez de bons locataires qui dérapent de temps en temps mais qui vous indiquent toujours à l’avance quand vous allez attendre un peu le loyer. 

Et puis vous aurez les locataires qui ne paient pas et n’appellent pas. 

En tant que propriétaire, vous devrez de temps en temps jouer au percepteur et mettra la pression pour vous faire payer le loyer.

Demandez-vous si vous êtes à l’aise face à vos locataires avant de commencer à louer. 

Gardez à l’esprit que vous devrez agit froidement et sans trop d’empathie en tant que propriétaire. 

Vous devrez prendre des décisions.

Par exemple, imaginez que vous avez un locataire depuis six mois et qu’un mois il ne paie pas le loyer. 

Vous n’entendez pas parler de lui pendant une semaine. 

Enfin, vous décidez d’appeler et le locataire vous dit qu’il ne pourra pas payer pendant 7 jours supplémentaires. 

Vous devrez faire le choix de laisser filer ou de lancer la procédure d’expulsion avec un huissier, au risque de couper les ponts et toute possibilité de négociation avec le locataire.

Assurez-vous que vous êtes à l’aise pour prendre ce genre de décision et vous y tenir.

4. Gestion des locataires à problèmes

La plupart de vos locataires paieront le loyer, traiteront votre appartement comme le leur. 

Mais à un moment donné, vous aurez inévitablement un problème de locataire.

Si vous êtes propriétaire, vous devrez gérer :

  • des locataires qui se disputent avec d’autres locataires,
  • des locataires qui dégradent votre investissement
  • et des locataires qui ne paient pas. 

Vous aurez besoin de bien connaître les lois sur les expulsions françaises, et les recours en cas de dommages et de nuisances, et d’être prêt à les utiliser sans état d’âme.

5. Survivre aux expulsions

La réglementation rend très difficile les expulsions pour loyers impayés (et même les expulsions tout court comme avec les squatteurs).

Les expulsions sont souvent extrêmement coûteuses et prennent du temps, sans compte la période de la trêve hivernale où la procédure d’expulsion ne peut pas aboutir. 

Même si vous expulsez votre locataire avec succès, vous aurez probablement engagé des dépenses importantes et perdu beaucoup de temps dans le processus.

6. Gérer vos finances

investissement locatif
Les propriétaires doivent considérer la gestion immobilière comme une entreprise à part entière.

Les locataires signent un bail, y mettent fin par courrier recommandé, puis s’en vont.

Si certains locataires renouvellent leur bail, la plupart d’entre eux passent à un autre logement une fois le bail terminé et vous laissent un appartement vide.

Si vous n’êtes pas très proactif, l’appartement peut rester vacant pendant plusieurs mois.

Pour réussir en tant que propriétaire, vous devrez apprendre à gérer vos finances pour tenir compte des périodes creuses où vos revenus sont en berne.

Certains mois, vous aurez une occupation complète, le loyer sera payé à temps et il n’y aura pas de réparations.

Vous devrez vous prévoir suffisamment d’épargne et ne pas dépenser trop pendant ces mois-là, car les mois suivants, vous aurez des logements vacants, un loyer en retard et des réparations importantes.

Un propriétaire bailleur n’a pas des revenus constants.

Si vous pouvez apprendre à suivre le mouvement et à prévoir les imprévus, vous pourriez tout simplement survivre et faire fortune avec l’immobilier.

C’est ce que nous aborderons avec la méthode TSUNAMI .

7. Maintenez vos biens immobiliers en sécurité

Si un locataire est blessé dans votre propriété, il y a de fortes chances que vous soyez poursuivi.

Bien sûr, vous avez une assurance habitation, mais vous avez toujours le devoir de maintenir votre propriété en bon état afin d’éviter de contribuer à d’éventuels accidents.

En assurant la sécurité de votre logement, quoi qu’il en coûte, vous réduisez considérablement les risques d’ennuis dans ce domaine.

Afin de prévenir les problèmes, vous devez connaître les règles de l’art et la réglementation de la construction, de la sécurité et sanitaires de votre région et les respecter en procédant à un entretien régulier et en vérifiant périodiquement chacun de vos appartements.

Cela peut demander beaucoup de travail, mais peut vous éviter une bataille juridique coûteuse par la suite.

Pensez notamment à vous mettre en conformité avec le Règlement Sanitaire Départemental, un document très souvent négligé et pourtant opposable et source majeur de désagréments pour les propriétaires peu prévoyants.

8. Payer Vos Impôts et Taxes

Une chose que vous ne pouvez pas négliger, ce sont les impôts et les taxes liés à votre investissement locatif.

La location de biens immobiliers est votre activité et vous devrez donc déclarer les revenus que vous gagnez lorsque vous ferez votre déclaration d’impôts annuelle.

L’un des impôts les plus souvent négligés est la taxe foncière

Si vous êtes propriétaire de la maison dans laquelle vous vivez plus une maison que vous louez, votre facture de taxe foncière pourrait être le double de ce que vous payiez avant d’acheter la location.

Et elle tombe comme un couperet en fin d’année, généralement au pire moment pour vous et vient plomber la rentabilité de votre investissement locatif.

Assurez-vous de bien comprendre l’effet que les impôts auront sur votre cash flow et que vous êtes prêt à les payer.

Il y a certaines façons dont les impôts peuvent jouer en faveur du propriétaire, en particulier dans un marché immobilier en baisse.

Prenez par exemple le cas où vous devez vendre votre maison, mais ne pouvez pas récupérer ce que vous avez payé (dans le cas où le marché immobilier a baissé)

Si vous la vendez comme résidence principale, vous ne pouvez pas récupérer la perte sur vos impôts.

En revanche, si vous la transformez d’abord en bien de location, vous pourrez peut-être réclamer la perte comme perte d’entreprise sur tout revenu locatif reçu ou sur vos revenus ordinaires.

Cela peut réduire votre facture d’impôts de plusieurs milliers d’euros, surtout si vous déclarez un déficit important et que vous avez des revenus élevés.

C’est ce que l’on utilise dans le régime fiscal du déficit foncier.

9. Rongeurs et Nuisibles à Gogo

Aucune maison n’est à l’abri de certains visiteurs indésirables.

Même si vous entretenez parfaitement votre maison, il y a toujours une menace de souris, de rats et de punaises de lit.

S’il s’agit d’un problème ponctuel, vous pouvez le résoudre à l’aide de quelques pièges.

Si le problème persiste, vous devez en trouver la cause.

Un loir dans le grenier ou une souris dans votre cuisine peuvent faire plus de dégâts que vous ne le pensez.

Ils peuvent ronger les fils et les tuyaux, causant de nombreux dégâts invisibles.

Au lieu d’attendre que le problème réapparaisse, appelez un spécialiste et réglez définitivement le problème avant qu’il ne se reproduise.

Vos locataires apprécieront le temps que vous leur consacrerez pour les aider.

En conclusion

L’achat d’un bien immobilier locatif est un excellent moyen de gagner de l’argent.

N’oubliez pas qu’être propriétaire n’est pas une sinécure.

Vous travaillerez dur pour gagner votre argent et vous serez peut-être confronté à l’adversité de temps en temps.

L’investissement locatif n’est pas pour tout le monde.

Il doit s’agir selon nous d’un d’investissement que vous n’envisagez que pour vous lancer afin de générer votre premier cash flow, ou alors en fonction de votre profil, qu’une fois que vous avez atteint un certain niveau d’indépendance financière.

Non seulement les frais de réparations peuvent être importants, mais vous aurez peut être aussi besoin d’un apport personnel on négligeable pour convaincre la banque de vous accorder le prêtre nécessaire pour votre investissement locatif.

Par ailleurs, si vous simulez mal les charges, vous pouvez être confronté à une situation très inconfortable en cas de baisse du marché immobilier, car vous ne pourrez pas vendre sans perdre de l’argent sur votre investissement initial, au risque de voir votre crédit immobilier devenir difficile à rembourser.

Néanmoins, l’investissement locatif dans un appartement ou une maison peut être un excellent moyen de compléter votre revenu, voire de remplacer complètement votre revenu actuel.



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Quelles charges puis je déduire de mes impôts en location meublée ?

En déclaration de revenus locatifs au réel (régime réel), il est possible de déduire beaucoup de charges, ce qui change fondamentalement le calcul de l’impôt et permet réellement d’investir dans l’immobilier.
Ce qui n’est pas possible en régime micro-foncier.
Ainsi, les charges déductibles des revenus (revenu foncier) sont :
– L’amortissement du bien immobilier, c’est-à-dire la déduction de la perte de valeur comptable du bien (hors foncier)
– Les équipements : en charges de l’année courante pour une valeur jusqu’à 600€ et dans les amortissements au délà
– Les …
Pour aller plus loin, cliquez ici

Quelles sont les durées d’amortissement en location meublée ?

Il n’y a pas de règle précise et reconnue, mais les usages s’accordent sur des durées d’amortissement des travaux et équipements portés à l’actif du bilan comptable selon les ordres de grandeur suivants :
– Murs : de 20 ans à 40 ans
– Cuisine équipée : 10 ans
– Travaux d’amélioration : 10 ans
– Equipements au-delà de 600 € : 5 ans
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Comment faire une déclaration de travaux ?

Lorsque vos travaux sont soumis à DP ou Déclaration Préalable, vous devez remplir le cerfa n° 13703*06  correspondant et le déposer en mairie en échange d’un récipissé pour qu’il soit instruit.
Pour aller plus loin, cliquez ici

Quand faire une déclaration de travaux ?

Dès que la code de l’urbanisme l’impose 🙂 L’article ci-joint vous en donne le cadre.
Vous pouvez également vous renseigner en Mairie pour voir si votre projet y est soumis (par défaut, c’est le cas)
Pour aller plus loin, cliquez ici

Quel document pour une déclaration de travaux ?

Pour une déclaration de travaux, le cerfa n° 13703*06  est celui qui est à télécharger, à remplir et retourner en mairie.
Pour aller plus loin, cliquez ici

Quelle surface autorisée sans permis de construire ?

Il vous faudra une autorisation d’urbanisme dès que vous faites de travaux extérieurs d’agrandissement. Déclaration Préalable ou DP en dessous de 10m² de surface de plancher et permis de construire au delà.
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Pierre

Pierre est ingénieur agronome spécialisé dans l'aménagement du territoire (INA ENSA A), et urbaniste. Investisseur immobilier dans la location meublée courte et longue durée, il est passionné pour aider les propriétaires au quotidien. Il est l'auteur du Best Seller "Airbnb Master : les 200 secrets des nouveaux millionnaires de la location courte durée" et collabore avec de nombreux médias (Capital de M6, Le Monde, Le Parisien, Le Petit Futé...) Surtout, Pierre est à votre disposition pour échanger sur vos difficultés, laissez un commentaire !

2 commentaires

  1. bonjour
    excellent article comme d’habitude.
    pour éviter les problèmes de ballons d’eau chaude qui finissent toujours par tomber en panne ou voire provoquer un grave dégât des eaux, la solution est simple et facilement programmable: Acheter un modèle stéatite (pas d’entretien) et le changer tous les 10 ans.

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