Comment fonctionne un bail verbal ? Conseils et Lois

Dans le monde complexe de l’immobilier, le “bail verbal” est un sujet qui suscite à la fois curiosité et inquiétude.

Bien que ce type de contrat de location oral soit souvent considéré comme moins formel, il n’en demeure pas moins encadré par des lois et réglementations spécifiques.

Cet article exhaustif vise à démystifier le concept du bail verbal :

  • en explorant sa validité légale,
  • les preuves requises pour établir un tel accord,
  • et les obligations mutuelles des parties concernées—locataires et propriétaires.

Vous vous demandez peut-être si un bail verbal est aussi valable qu’un bail écrit ?

Quelles sont les conditions de validité d’un bail verbal et comment se compare-t-il à son homologue écrit ?

Quel régime juridique s’applique en cas de litige autour d’un bail verbal ?

Quels sont les droits et obligations du locataire et du propriétaire dans le cadre d’un bail verbal ?

Et surtout, quels sont les risques associés à ce type de contrat ?

Si ces questions vous interpellent, vous êtes au bon endroit.

Nous aborderons ces sujets en profondeur, en fournissant des informations précises et fiables pour vous aider à naviguer dans les méandres du bail verbal.

Que vous soyez locataire curieux de connaître vos droits ou propriétaire soucieux de vos obligations, ce guide complet est conçu pour vous fournir toutes les réponses dont vous avez besoin.


Le bail verbal en France est légalement reconnu mais présente des risques et des limites. Il y a les conditions de validité, les droits et obligations des locataires et propriétaires, ainsi que les lois et la jurisprudence applicables.



Points clésBail VerbalBail Écrit
Validité légaleOui, mais difficile à prouverOui, facile à prouver
Contexte légal et historiqueAncré dans le droit civil français, mais moins formelStandardisé et formel, soutenu par des lois spécifiques
Conditions de validitéAccord mutuel, objet du contrat, et cause du contrat doivent être clairsDoit être signé et daté par les deux parties, et souvent notarié
Types de preuves acceptéesTémoignages, échanges de courriels, preuves de paiementLe contrat écrit lui-même, preuves de paiement
Lois et réglementations applicablesCode civil (articles 1101 à 1104), jurisprudenceLoi du 6 juillet 1989, Code civil, autres lois spécifiques à la location
Régime en cas de litigeJurisprudence moins claire, dépend des preuvesJurisprudence claire, recours légaux plus directs


Qu’est-ce qu’un bail verbal?

bail verbal
Un bail verbal, également connu sous le nom de bail oral, est un contrat de location qui est conclu verbalement.

Avant de plonger dans la définition précise du bail verbal, il est essentiel de comprendre son contexte légal et historique.

En France, la location immobilière est principalement régie par la loi du 6 juillet 1989, qui encadre les relations entre locataires et propriétaires.

Cette loi, bien qu’elle privilégie les baux écrits, ne rend pas illégaux les baux verbaux.

Cependant, il est intéressant de noter que le bail verbal n’est pas une invention moderne. Il trouve ses racines dans des pratiques ancestrales où la parole et la confiance étaient suffisantes pour établir un contrat de location.

Aujourd’hui, bien que le bail écrit soit la norme, le bail verbal n’est pas pour autant illégal. Il est simplement moins courant et peut poser des problèmes en cas de litige, d’où l’importance de bien comprendre ses spécificités.

Un bail verbal est un contrat de location établi oralement entre un locataire et un propriétaire.

Contrairement à un bail écrit, il n’existe pas de document signé par les deux parties pour formaliser l’accord.

Cependant, cela ne signifie pas que le bail verbal est dénué de toute valeur légale.

En effet, selon l’article 1101 du Code civil français, un contrat verbal est tout à fait valable à condition que les éléments essentiels du contrat, tels que :

soient clairement établis et acceptés par les deux parties.

Il est crucial de noter que même si un bail verbal est légalement reconnu, il présente des risques et des limitations.

  • Par exemple, en l’absence de preuves écrites, il peut être difficile pour le locataire de faire valoir ses droits en cas de litige.
  • De même, le propriétaire pourrait rencontrer des obstacles pour prouver les termes de l’accord en cas de non-paiement du loyer ou de violation des conditions de location.

La validité du bail verbal

Conditions de validité

Un bail verbal, bien que moins courant qu’un bail écrit, peut tout à fait être légal et valide en France. Pour qu’il soit considéré comme tel, plusieurs critères doivent être remplis.

Le premier est l’accord mutuel entre les deux parties concernées : le bailleur et le locataire. Cet accord doit porter sur les éléments fondamentaux du bail, tels que :

  • le montant du loyer,
  • la durée de la location
  • et l’objet de celle-ci (logement, commerce, etc.).

Le deuxième critère est la “mise en possession”. En d’autres termes, le locataire doit effectivement occuper les lieux et commencer à payer le loyer convenu. Cette étape est cruciale car elle matérialise l’accord verbal entre les deux parties.

En outre, il est important de noter que la loi française impose des conditions de validité qui s’appliquent à tous les types de baux, qu’ils soient écrits ou verbaux.

Par exemple, le logement loué doit répondre à des normes minimales de décence et de sécurité, conformément à la loi du 6 juillet 1989.

Le non-respect de ces conditions peut entraîner la nullité du bail.

Comparaison avec le bail écrit

Le bail écrit est souvent privilégié pour des raisons évidentes de sécurité et de clarté juridique. Il permet de formaliser de manière explicite tous les termes de l’accord, y compris les clauses qui ne sont pas couvertes par la loi, comme :

  • les modalités de résiliation anticipée,
  • les obligations relatives à l’entretien du logement,
  • ou encore les conditions de renouvellement du bail.

Cependant, il est important de souligner que la validité d’un bail verbal n’est pas à remettre en question, à condition que les critères mentionnés précédemment soient respectés.

Le principal inconvénient d’un bail verbal réside dans la difficulté à prouver les termes de l’accord en cas de litige. C’est pourquoi il est souvent recommandé de formaliser les accords par écrit, même si un bail verbal peut être tout à fait légal.

En somme, le bail écrit offre une sécurité juridique accrue et permet une plus grande flexibilité dans la négociation des termes, tandis que le bail verbal, bien que valide, comporte des risques notamment en termes de preuve et de compréhension des obligations respectives des parties.

Preuves et lois applicables

Types de preuves acceptées

Lorsqu’il s’agit de baux verbaux, la question de la preuve est souvent un point délicat. En effet, sans contrat écrit, comment établir la véracité de l’accord entre les parties en cas de litige ?

Heureusement, le système juridique français est assez flexible en matière de preuves. Selon le Code de procédure civile français, d’autres formes de preuves comme :

  • les témoignages,
  • les échanges de courriers électroniques ou de SMS,
  • et les preuves matérielles telles que les reçus de paiement du loyer sont également acceptées.

Dans ce contexte, il est impératif pour les deux parties de conserver toute correspondance ou documentation qui pourrait servir de preuve.

Par exemple, un virement bancaire effectué régulièrement pour payer le loyer peut être une preuve solide de l’existence d’un bail verbal.

De même, des échanges de courriels ou de SMS concernant des aspects spécifiques du bail peuvent être utilisés comme preuves en cas de litige, comme le souligne le site Service Public.

Lois et réglementations applicables

En France, le bail verbal est principalement encadré par la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. Cette loi établit les droits et obligations des locataires et des propriétaires, qu’il s’agisse de baux écrits ou verbaux.

Dans le Code civil français, les articles 1101 à 1104 sont des dispositions générales qui définissent la nature et les conditions de validité d’un contrat, qu’il soit écrit ou verbal.

  • Article 1101 : “Le contrat est un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes destiné à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations.”
  • Article 1102 : “Chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat, dans les limites fixées par la loi.”
  • Article 1103 : “Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.”
  • Article 1104 : “Le contrat doit être négocié, formé et exécuté de bonne foi.”

Ces articles établissent les bases légales pour tout type de contrat, y compris les baux verbaux. Ils soulignent l’importance de l’accord mutuel entre les parties et stipulent que les contrats doivent être exécutés de bonne foi.

Ces articles sont donc applicables aux baux verbaux et servent de fondement juridique pour établir la validité et les obligations associées à ce type de contrat.

Il est important de noter que certaines réglementations locales ou spécifiques à certains types de biens peuvent également s’appliquer.

Par exemple, la location de logements meublés ou de locaux commerciaux est souvent soumise à des règles distinctes, comme le précise le site Legifrance.

Régime juridique applicable

Régime en cas de litige

Si vous vous trouvez dans une situation où un litige survient dans le cadre d’un bail verbal, il est crucial de connaître le régime juridique qui s’applique.

En France, les litiges relatifs aux baux verbaux sont généralement résolus devant le tribunal d’instance.

Ce tribunal est compétent pour les affaires liées au logement et aux relations entre locataires et propriétaires. Il est donc le premier recours en cas de désaccord sur, par exemple, :

Dans ce contexte, la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs est souvent la référence principale.

Elle établit les règles de base en matière de location et est donc incontournable pour comprendre vos droits et obligations.

Jurisprudence pertinente

La jurisprudence joue également un rôle important dans l’interprétation et l’application des lois relatives aux baux verbaux.

Par exemple, la Cour de cassation a rendu plusieurs arrêts qui précisent les conditions dans lesquelles un bail verbal peut être prouvé ou contesté. Ces décisions judiciaires servent de guide pour les tribunaux et peuvent donc avoir un impact significatif sur l’issue d’un litige.

Il est intéressant de noter que la jurisprudence a tendance à être plus flexible en ce qui concerne la preuve d’un bail verbal.

Dans certains cas, même un simple échange de courriers ou de SMS a été jugé suffisant pour prouver l’existence d’un contrat de location, comme le souligne le site Village de la Justice.

Droits et obligations du locataire

Droits spécifiques du locataire

Dans un bail verbal, le locataire a des droits similaires à ceux d’un bail écrit. Parmi ces droits, on trouve l’accès à un logement décent, ce qui signifie que le logement doit être :

Le locataire a également le droit au respect de sa vie privée, ce qui interdit au bailleur d’entrer dans le logement sans un préavis suffisant ou sans le consentement du locataire, sauf en cas d’urgence.

Le locataire a également le droit de demander des réparations pour tout défaut ou problème qui pourrait affecter sa qualité de vie.

Obligations du locataire

En ce qui concerne les obligations, le locataire doit payer le loyer et les charges à la date convenue.

  • Le non-paiement du loyer peut entraîner des pénalités et, dans les cas extrêmes, la résiliation du bail.
  • Le locataire est également tenu de maintenir le logement en bon état. Cela signifie qu’il doit informer le propriétaire de tout problème ou défaut qui nécessite des réparations.

Le non-respect de ces obligations peut entraîner des conséquences graves, y compris la résiliation du bail et l’expulsion.

Pour aller plus loin, trouver ici notre article sur Comment Éviter de Choisir un Mauvais Locataires

Il est également important de noter que le bail verbal est soumis aux dispositions légales, notamment celles relatives aux obligations du locataire.

L’Anil souligne que le bail verbal crée des obligations légales entre les parties et est soumis aux mêmes dispositions légales que le bail écrit.

Droits et obligations du propriétaire

Droits spécifiques du propriétaire

En matière de bail verbal, le propriétaire jouit de certains droits qui ne sont pas très différents de ceux d’un bail écrit.

Il a le droit de percevoir un loyer pour l’usage de son bien immobilier.

Ce loyer est généralement convenu verbalement entre les deux parties et peut être ajusté selon les termes de l’accord initial ou en suivant les réglementations locales sur le contrôle des loyers.

Le propriétaire a également le droit d’exiger un dépôt de garantie, bien que cela soit souvent sujet à controverse en l’absence d’un contrat écrit. Ce dépôt sert à couvrir d’éventuels dommages au bien immobilier ou des loyers impayés.

Enfin, le propriétaire a le droit de résilier le bail selon les conditions établies verbalement, ce qui peut inclure des motifs légitimes tels que le non-paiement du loyer ou la violation d’autres termes convenus.

Obligations du propriétaire

Tout comme les droits, les obligations du propriétaire dans le cadre d’un bail verbal demeurent largement similaires à celles d’un bail écrit.

  • Il est tenu de fournir un logement en bon état d’usage et de réparation, conformément aux dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989.
  • Il doit également assurer la jouissance paisible du logement au locataire, ce qui implique de ne pas interférer dans sa vie privée ou de ne pas entrer dans le logement sans son consentement.
  • Le propriétaire est aussi responsable des réparations importantes ou des problèmes qui pourraient rendre le logement inhabitable. Il doit s’assurer que toutes les installations (électricité, gaz, plomberie, etc.) sont en bon état de fonctionnement.

Même si un bail verbal peut sembler moins formel qu’un bail écrit, les droits et obligations du propriétaire restent régis par la loi. Il est donc crucial pour le propriétaire de bien comprendre ces éléments pour éviter tout conflit futur.

Recommandations et meilleures pratiques

Conseils pour les locataires

Si vous êtes un locataire envisageant un bail verbal, il est crucial de prendre certaines précautions pour vous protéger.

  1. Tout d’abord, même si le bail est verbal, assurez-vous d’avoir des preuves écrites de tous les accords importants. Cela peut être sous forme de SMS, d’e-mails ou de tout autre document écrit. Ces preuves pourraient être inestimables en cas de litige.
  2. Deuxièmement, familiarisez-vous avec les lois locales sur la location, car elles vous offrent souvent des protections même en l’absence d’un contrat écrit. Par exemple, dans certains pays, le propriétaire ne peut pas vous expulser sans un préavis suffisant, même si cela n’a pas été explicitement convenu.
  3. Troisièmement, gardez un registre des paiements de loyer. Cela peut être aussi simple qu’un reçu envoyé par e-mail ou une capture d’écran de la transaction bancaire. Ce registre servira de preuve en cas de désaccord sur les paiements de loyer.

Conseils pour les propriétaires

Pour les propriétaires, un bail verbal peut offrir de la flexibilité, mais il comporte également des risques. L’un des conseils les plus importants est de toujours documenter autant que possible.

Bien que le bail soit verbal, avoir une trace écrite des accords clés peut vous protéger en cas de litige.

De plus, assurez-vous de bien connaître les lois sur la location dans votre juridiction. Cela inclut les règles sur :

  • l’expulsion,
  • le contrôle des loyers
  • et les dépôts de garantie.

Ne présumez pas que vous pouvez agir à votre guise simplement parce qu’il n’y a pas de contrat écrit.

Enfin, il peut être judicieux de demander un dépôt de garantie, même avec un bail verbal.

Cela vous donne une certaine protection contre les dommages à la propriété ou les loyers impayés. Cependant, assurez-vous de suivre les lois locales concernant les dépôts de garantie, car il peut y avoir des restrictions sur le montant que vous pouvez demander ou sur la manière dont l’argent doit être conservé.

En suivant ces recommandations et meilleures pratiques, tant les locataires que les propriétaires peuvent naviguer plus sûrement dans les eaux parfois troubles des baux verbaux.

Conclusion

Vous avez maintenant une compréhension approfondie des baux verbaux, de leur validité, des droits et obligations des parties concernées, et des meilleures pratiques à suivre.

Il est clair que bien que les baux verbaux offrent une certaine flexibilité, ils viennent avec leur propre ensemble de défis et de risques. La documentation et la connaissance des lois locales sont essentielles pour les deux parties pour naviguer efficacement dans ce type d’accord.



J’espère que vous appréciez la lecture de cet article.

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Pierre

Pierre est ingénieur agronome spécialisé dans l'aménagement du territoire (INA ENSA A), et urbaniste. Investisseur immobilier dans la location meublée courte et longue durée, il est passionné pour aider les propriétaires au quotidien. Il est l'auteur du Best Seller "Airbnb Master : les 200 secrets des nouveaux millionnaires de la location courte durée" et collabore avec de nombreux médias (Capital de M6, Le Monde, Le Parisien, Le Petit Futé...) Surtout, Pierre est à votre disposition pour échanger sur vos difficultés, laissez un commentaire !