Investir dans location saisonnière à Marrakech au Maroc (Réglementation)

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Le Maroc, un pays où l’on parle français, un pays voisin -du moins pas très loin- et surtout un pays à grand potentiel touristique ; 11, 35 millions de visiteurs en 2017.

A priori, le royaume est bien placé pour que l’activité de location en meublé touristique y soit prospère.

Mais qu’en est-il de sa fiscalité ?

Investir dans la location saisonnière à Marrakech, Maroc, est une opportunité lucrative grâce à son riche patrimoine culturel et son haut potentiel touristique. Les quartiers comme la Médina, Guéliz, et l’Hivernage offrent des rendements locatifs attractifs, soutenus par une forte demande saisonnière et des avantages fiscaux pour les investisseurs étrangers.

Aspect	Détails
Opportunité d’Investissement	Marrakech est une destination prisée offrant un potentiel élevé pour l’investissement locatif, grâce à son afflux touristique constant et sa richesse culturelle.
Quartiers Recommandés	La Médina, Guéliz, et l’Hivernage sont les quartiers les plus attractifs pour les investisseurs, combinant forte demande locative et proximité des attractions touristiques.
Potentiel Locatif	Le rendement locatif varie selon la saison, avec des taux moyens de 4 à 8%, reflétant la forte demande pour des hébergements de courte durée.
Cadre Juridique et Fiscal	Le Maroc offre un environnement favorable aux investisseurs étrangers, avec des avantages fiscaux significatifs et un processus d’acquisition simplifié.
Stratégie d’Investissement	Une planification minutieuse, incluant la sélection du bon emplacement et la compréhension des aspects légaux et financiers, est cruciale pour maximiser la rentabilité.
Gestion Locative	Les investisseurs ont le choix entre gérer leur propriété eux-mêmes ou recourir à des agences de gestion locative pour optimiser leur rendement.
Attraits de Marrakech	Au-delà des retours financiers, investir à Marrakech offre l’opportunité de posséder une propriété dans une ville offrant un style de vie attrayant et un climat agréable.

Marrakech: Un eden pour l’investissement locatif

Marrakech, surnommée la Perle du Sud, se distingue non seulement par son charme incontesté mais aussi par son potentiel exceptionnel dans le secteur de l’investissement locatif. 

Cette section explore pourquoi Marrakech représente une opportunité d’investissement locatif si attractive, en se focalisant sur ses avantages uniques qui attirent investisseurs et touristes du monde entier.

Afflux touristique constant

Marrakech, avec ses marchés colorés, ses palais historiques, et ses jardins luxuriants, attire chaque année des millions de visiteurs. 

La ville bénéficie d’une renommée internationale qui assure un flux touristique régulier, créant ainsi une demande constante pour des hébergements de courte durée. 

L’investissement dans des propriétés destinées à la location saisonnière s’avère donc particulièrement rentable, compte tenu de la capacité de la ville à séduire une clientèle variée tout au long de l’année.

Demande forte de locations saisonnières

La popularité de Marrakech en tant que destination de vacances a entraîné une augmentation significative de la demande pour des locations saisonnières. 

Des appartements cosy dans l’ancienne Médina aux somptueuses villas aux abords de la ville, les options d’hébergement sont variées et peuvent répondre aux attentes d’une clientèle diversifiée. 

Cette diversité offre aux investisseurs la possibilité de cibler différents segments de marché, augmentant ainsi leurs chances de réussite dans l’investissement locatif.

Cadre juridique et fiscal avantageux

Le Maroc a mis en place un cadre juridique et fiscal encourageant pour les investisseurs étrangers, particulièrement dans le secteur immobilier. 

Marrakech, en tant que locomotive du tourisme au Maroc, bénéficie de ces réglementations favorables.

Des incitations telles que la réduction de certaines taxes et facilités d’acquisition pour les étrangers font de l’investissement locatif à Marrakech une option d’autant plus séduisante.

Potentiel de plus-value à long terme

L’immobilier à Marrakech n’est pas seulement attractif pour le rendement locatif à courte durée; il offre également un potentiel de plus-value à long terme remarquable.

La ville continue de se développer, avec de nouveaux projets immobiliers et infrastructures touristiques en constante évolution, ce qui contribue à une appréciation régulière de la valeur des biens immobiliers.

Un style de vie attrayant

Investir à Marrakech, c’est aussi choisir un style de vie. 

La ville offre une qualité de vie exceptionnelle, avec une riche culture, une gastronomie renommée, et un climat agréable toute l’année. 

Ces attraits contribuent non seulement à la satisfaction des locataires mais augmentent également l’attrait des propriétés en tant qu’investissements locatifs.

Si vous souhaitez investir dans l’immobilier, nous vous conseillons de lire les articles Eldorado suivant:

Les investissements et travaux à prévoir pour créer votre location courte durée

Investir dans l’immobilier locatif: 10 erreurs à éviter avant d’investir dans la location meublée

Investissement immobilier au Maroc, une réglementation familière

Vous souhaitez investir au Maroc ?

Sachez que le royaume renforce sa réglementation et sa transparence afin d’implémenter un environnement sécurisé pour les investisseurs :

• Exonération des plus-values immobilières,

• Allègement de l’impôt sur le revenu locatif…etc.

Rappel :

Le droit foncier marocain est basé sur celui de la France, ce qui vous apporte certaines garanties si vous achetez dans le neuf.

Un investissement locatif potentiellement rentable

Sans grande surprise, l’investissement locatif au Maroc est largement plus rentable qu’en France.

Si l’on compare avec ce qui se pratique à l’hexagone, un propriétaire et loueur français peut bénéficier de plusieurs avantages supplémentaires:

• Pour commencer, le prix d’acquisition d’un logement neuf au Maroc est largement moindre que celui en France.
• Ajoutez à cela les avantages fiscaux ainsi que l’exonération sur les impôts liés à ses revenus locatifs.
• Autre point non négligeable, les biens immobiliers proposés à la vente et à la location touristique, sont très variés. Suivant vos préférences donc, vous pouvez y acquérir, autre que les appartements, une luxueuse villa ou même un Riad.
• Enfin, le Maroc étant en pleine croissance économique, vos investissements immobiliers pourront vous apporter de belles plus-values ainsi qu’une forte rentabilité locative qui est de 6 à 8%.

Pour avoir le cœur net sur la rentabilité de votre investissement,

je vous invite à découvrir les secrets pour calculer facilement la vraie rentabilité de votre investissement immobilier locatif.

Combien ça coûte d’investir dans l’immobilier au Maroc ?

Bonne nouvelle, il est possible d’acheter un superbe appartement à partir de 100 000 €, en bord de mer et dans une station balnéaire.

Ceci dit, restez prudent, car au Maroc on peut différencier 2 catégories de prix :

• Les prix locaux
• Ceux pour les “riches investisseurs” européens.

Une villa vendue à 700 000 € sur le marché international pourrait fort bien être obtenue à moitié prix si l’on passe par un agent indépendant.

Attention :

Les prix peuvent fortement varier au sein d’une même ville, d’un quartier à l’autre.

Investissement locatif au Maroc, ne vous faites pas avoir

Si l’idée de devenir propriétaire et loueur français au Maroc vous fait rêver, faites tout de même attention à trois choses en particulier :

• Les histoires d’héritiers : beaucoup sortent du chapeau au moment de l’achat, compliquant grandement les choses et multipliant les intermédiaires pour réussir à devenir enfin propriétaires
• Les prix exorbitants essentiellement réservés aux étrangers
• Les agences intermédiaires qui inventent des démarches supplémentaires pour vous soustraire encore plus d’argent

Alors, je ne dis pas que c’est toujours le cas, mais il vaut toujours mieux de prendre ses précautions au cas où.

Renseignez-vous bien avant d’entamer quelconque démarche et entourez-vous de gens compétents et dignes de confiance.

Processus d’investissement dans la location saisonnière à Marrakech

Investir dans la location saisonnière à Marrakech est une démarche qui requiert une planification minutieuse et une connaissance approfondie du marché immobilier local. 

Recherche de propriétés

• Identification des zones stratégiques : 

Commencez par identifier les zones les plus rentables de Marrakech pour la location saisonnière. 

Les quartiers comme la Médina, Guéliz, et Hivernage sont très prisés par les touristes et offrent donc un potentiel locatif élevé.

• Évaluation du potentiel locatif : 

Évaluez le potentiel locatif des propriétés en considérant leur emplacement, leur taille, et leur proximité aux attractions touristiques. 

L’objectif est de trouver une propriété qui attire un large éventail de locataires potentiels.

• Inspection et évaluation : 

Avant de procéder à l’achat, inspectez minutieusement la propriété pour identifier d’éventuels problèmes. 

Il est également conseillé de faire évaluer la propriété par un professionnel pour s’assurer de son prix juste et de son potentiel d’investissement.

Aspects légaux

• Cadre juridique : 

Familiarisez-vous avec le cadre juridique marocain concernant l’achat immobilier et la location saisonnière. 

Cela inclut les droits de propriété, les taxes applicables, et les régulations spécifiques à la location de courte durée.

• Acquisition de la propriété : 

Le processus d’acquisition d’une propriété à Marrakech implique plusieurs étapes, dont la signature d’un contrat préliminaire, le paiement d’un dépôt, et l’enregistrement du bien.

Il est recommandé de travailler avec un notaire local pour naviguer ces procédures légales.

• Conformité et licences : 

Certaines zones de Marrakech exigent des licences spécifiques pour la location saisonnière. 

Assurez-vous de respecter toutes les exigences réglementaires et d’obtenir les licences nécessaires avant de mettre votre propriété en location.

Modalités de gestion locative

• Préparation de la propriété : 

Préparez votre propriété pour la location en l’équipant avec les aménagements et les commodités nécessaires pour satisfaire les attentes des locataires. 

Cela peut inclure des rénovations, la décoration intérieure, et l’achat de meubles.

• Stratégie de tarification : 

Développez une stratégie de tarification dynamique en tenant compte de la saisonnalité et de la demande locale. 

L’utilisation de plateformes de location saisonnière peut aider à ajuster vos prix en fonction du marché.

• Marketing et promotion : 

Utilisez des plateformes en ligne, des réseaux sociaux, et des agences immobilières spécialisées pour promouvoir votre propriété. 

Des photos de haute qualité et des descriptions détaillées augmenteront votre visibilité et attireront des locataires.

• Gestion au quotidien : 

Considérez si vous souhaitez gérer la propriété vous-même ou engager une agence de gestion locative. 

Une agence peut s’occuper de tout, de la commercialisation à la maintenance et à l’accueil des locataires, vous libérant ainsi de ces responsabilités.

Aspects financiers de la location saisonnière à Marrakech

Investir dans la location saisonnière à Marrakech présente un potentiel de rentabilité intéressant, influencé par la saisonnalité et le type de propriété. 

Pour vous offrir une vue d’ensemble claire des aspects financiers, les données suivantes mettent en lumière le rendement locatif moyen à Marrakech, en fonction de la saison et du type de bien.

Saison	Type de Propriété	Rendement Locatif Moyen (%)	Prix de Location Moyen par Nuit (€)
Haute (Octobre – Avril)	Appartement	6 – 8%	80 – 120
Haute (Octobre – Avril)	Villa	5 – 7%	150 – 300
Moyenne (Mai – Juin, Septembre)	Appartement	5 – 7%	70 – 100
Moyenne (Mai – Juin, Septembre)	Villa	4 – 6%	130 – 250
Basse (Juillet – Août)	Appartement	4 – 6%	60 – 90
Basse (Juillet – Août)	Villa	3 – 5%	100 – 200

Ces données soulignent l’importance de la saisonnalité dans la stratégie de tarification et la sélection des propriétés pour maximiser les rendements locatifs. 

Les investisseurs doivent également considérer les coûts d’entretien et de gestion, qui peuvent varier sensiblement entre les appartements et les villas. 

En alignant stratégiquement les acquisitions immobilières avec les tendances saisonnières et les préférences des locataires, les investisseurs peuvent optimiser leurs revenus locatifs à Marrakech.

Peut-on parler d’une version marocaine du LMP ?

En effet, aujourd’hui on peut parler d’une version marocaine de la Location Meublée professionnelle (LMP), car il est désormais possible d’acheter un bien immobilier hors taxes.

Rappelons que la Taxe au Maroc représente 20% du prix total du bien immobilier, un taux qui n’est pas négligeable.

Il est donc possible d’obtenir de l’administration fiscale une exonération de la taxe sur la valeur ajoutée, ce qui vous permet d’engendrer un gain sur la trésorerie et ne payer finalement que 80% du prix de vente.

Selon le code général des impôts marocains et notamment l’article 92, il vous est permis, en vous inscrivant au rôle de la taxe professionnelle en tant que loueur en meublé, d’acheter hors taxes, et ce, à condition :

• de vous engager à acheter le bien immobilier dans les 2 ans qui suivent le début de l’activité;
• d’inscrire le bien immobilier ainsi que le mobilier dans les immobilisations et les maintenir pendant une période de 5 ans

Cette démarche vous permet donc, comme dit en amont, de faire des économies sur la trésorerie, mais aussi, au moment de l’exploitation du bien, de voir vos loyers perçus diminués d’un certain nombre de charges, notamment les frais administratifs.

Cela vous permet également de bénéficier de la dotation d’amortissement, pour ainsi créer un déficit cumulable qui sera imputé sur la plus-value pour bénéficier de ce qu’on appelle une optimisation fiscale.

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La location saisonnière au Maroc, qu’en est-il de la fiscalité ?

Le marché marocain de l’immobilier comporte diverses particularités liées aux différentes taxes existantes et à la nature des biens proposés sur le marché.

Sachez qu’en tant qu’éventuel propriétaire et loueur français, vous disposez de plusieurs avantages fiscaux, notamment, la garantie de retransfert qui vous permet de rapatrier vos revenus locatifs une fois la déduction des impôts est faite.

Important :

Le rapatriement concerne l’investissement et la marge gagnée au Maroc, vers votre pays d’origine et ce sans limites de temps ni de montant.

Attention :

Si le bien que vous venez d’acquérir est neuf, vos revenus locatifs ne seront pas imputés sur votre impôt sur le revenu durant 3 ans et vous serez exonérés de la taxe urbaine durant 5 ans.

Si vous souhaitez revendre votre bien immobilier et qu’il s’agit de votre résidence principale depuis au moins 6 ans, vous serez exempté de taxe sur la plus-value de votre vente.

Notez qu’un appartement acheté et conservé pendant 8 ans ne donne pas lieu à l’impôt sur la plus-value.
Ainsi, un Français prêt à investir en 2024 pourra revendre en 2032 sans payer d’impôt sur les plus-values.

En tant qu’investisseur et loueur en meublé touristique non résident, vous bénéficiez également de conventions fiscales qui vous permettent de ne pas connaître de double imposition.

Ces conventions sont conclues entre le Maroc et la France et vous offrent jusqu’à 80% d’abattement sur vos revenus locatifs.

Les Meilleurs quartiers de Marrakech pour investir

La réussite d’un investissement dans la location saisonnière à Marrakech repose en grande partie sur le choix de l’emplacement. 

Voici un aperçu des quartiers les plus prometteurs pour investir dans la location saisonnière à Marrakech.

La Médina : au cœur de l’histoire

• Caractéristiques : Quartier historique de Marrakech, la Médina est inscrite au patrimoine mondial de l’UNESCO. Ses ruelles sinueuses regorgent de marchés, de palais, et de riads traditionnels.
• Demande locative : Très élevée, en raison de son authenticité et de sa proximité avec des sites emblématiques tels que la place Jemaa el-Fnaa et les Souks.
• Potentiel d’investissement : Les riads rénovés en maisons d’hôtes ou en appartements de charme offrent une expérience unique très recherchée par les touristes.

Guéliz : moderne et dynamique

• Caractéristiques : Quartier moderne de Marrakech, Guéliz est connu pour ses boutiques de mode, ses galeries d’art, et sa vie nocturne.
• Demande locative : Élevée, notamment auprès des visiteurs à la recherche d’un séjour alliant shopping, culture, et divertissement.
• Potentiel d’investissement : Les appartements modernes avec des commodités contemporaines sont particulièrement prisés dans ce secteur.

Hivernage : luxe et tranquillité

• Caractéristiques : Quartier chic et paisible, l’Hivernage abrite de luxueux hôtels, des restaurants gastronomiques, et des clubs prestigieux.
• Demande locative : Forte, surtout parmi une clientèle aisée désirant confort et exclusivité.
• Potentiel d’investissement : Les villas de luxe et les appartements haut de gamme présentent un excellent potentiel de location à des tarifs premium.

Palmeraie : Oasis de verdure

• Caractéristiques : Située à la périphérie de Marrakech, la Palmeraie est une vaste étendue de palmiers offrant un cadre naturel exceptionnel.
• Demande locative : Bonne, particulièrement pour les séjours de détente et les retraites au calme, loin de l’agitation urbaine.
• Potentiel d’investissement : Les propriétés avec jardins privés, piscines, et vues sur les palmiers sont très recherchées pour des locations saisonnières haut de gamme.

Marrakech, un eldorado de la location saisonnière

La toute première particularité de Marrakech concerne évidemment les Riad. En effet pour acquérir un Riad il faut nécessairement habiter dans la ville historique, la médina de Marrakech.

La vente de Riad à usage d’habitation principale ou de Riad maison d’hôtes a toujours la côte.

Après avoir connu une baisse régulière, les prix se sont stabilisés et il est temps pour les acquéreurs de profiter de ces opportunités immobilières.

Les villas et les demeures d’exception font également partie des biens de prestige les plus recherchés.

Il faut dire que la ville a de quoi séduire les Européens, notamment les Français, en manque de soleil et de dépaysement.

Quelques heures d’avion et le tour est joué, on peut y aller tous les week-ends, surtout qu’il existe des vols low cost.

À ce propos, j’ai moi-même séjourné dans un Riad à Marrakech, je vous invite à découvrir mon expérience à travers un article que j’ai publié à ce sujet.

Si je n’ai pas abordé en profondeur les démarches administratives et les particularités fiscales de la location saisonnière au Maroc, c’est pour la simple et bonne raison qu’elles sont similaires à celles exercées en France.

Notez qu’une bonne partie des codes et des lois au Maroc sont tirés des lois françaises.

Idem pour les modèles économiques et administratifs.

Je vois en ces similitudes une chance et une occasion à saisir pour bâtir un patrimoine immobilier, outre qu’en France.

Car ce qui nous empêche souvent de nous lancer à l’étranger sont justement les lois et les complications administratives.

Ce simulateur basé sur le Big data peut vous aider dans vos démarches.

Est-ce vraiment intéressant d’investir au Maroc ?

La location saisonnière représente-t-elle vraiment une activité rentable et fructueuse ?

La réponse est sans aucun doute OUI!

Conclusion

Investir dans la location saisonnière à Marrakech offre une opportunité unique de profiter de la richesse culturelle et du potentiel touristique élevé du Maroc, tout en bénéficiant d’un marché immobilier attrayant et d’avantages fiscaux considérables.

Que ce soit à travers les ruelles historiques de la Médina, l’élégance moderne de Guéliz, ou la tranquillité luxueuse de l’Hivernage, Marrakech incarne un eldorado pour les investisseurs avisés désirant conjuguer rentabilité et plaisir d’un investissement outre-mer.

Sources

• La Direction Générale des Impôts du Maroc (DGI)
• Bank Al-Maghrib (Banque Centrale du Maroc)
• Ministère du Tourisme, de l’Artisanat, du Transport Aérien et de l’Économie Sociale

Y a-t-il parmi vous des propriétaires de location à courte durée qui exercent au Maroc ?

N’hésitez pas à partager avec nous vos expériences.

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J’espère que vous appréciez la lecture de cet article.

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