Hak Pakai, Leasehold ou PT PMA : quel statut juridique choisir pour investir à Bali ?

Pour votre projet immobilier en Indonésie, le Leasehold ou la PT PMA sont généralement les structures les plus adaptées si vous souhaitez exploiter un bien en location touristique. Le Hak Pakai peut convenir à un usage résidentiel personnel, mais il ne doit pas être confondu avec une licence d’exploitation pour une villa, une maison d’hôtes ou un hébergement destiné aux voyageurs.

Vous vous demandez sûrement : Hak Pakai, Leasehold ou PT PMA : quel statut juridique choisir pour investir à Bali ? La réponse dépend de votre objectif : habiter sur place, louer à long terme, exploiter une villa touristique ou développer une activité immobilière plus structurée.

Ce choix influence directement vos droits sur le bien, la durée de votre engagement, la fiscalité, les autorisations nécessaires et la manière de gérer les revenus locatifs.

Comprendre les trois principaux statuts immobiliers

Un investisseur étranger ne peut pas acheter librement un terrain en pleine propriété en Indonésie comme pourrait le faire un citoyen indonésien. Le droit indonésien repose notamment sur le principe selon lequel le Hak Milik, ou droit de propriété, est réservé aux citoyens indonésiens.

Les trois solutions les plus couramment étudiées sont les suivantes :

Le choix ne doit pas être déterminé uniquement par le prix d’achat ou la durée affichée dans une annonce. Il faut également vérifier le certificat foncier, la destination urbanistique du terrain, les autorisations de construire, la réglementation locale et la fiscalité applicable.

Les ressortissants étrangers peuvent accéder à certains droits immobiliers, notamment le Hak Pakai, le droit de location et certaines formes de propriété en copropriété, mais pas au Hak Milik en leur nom personnel – Direktorat Jenderal Kekayaan Negara

Le Hak Pakai : définition et limites

Le Hak Pakai est un droit d’utilisation et, dans certaines conditions, de perception des fruits d’un terrain. Il ne s’agit pas d’un droit de propriété absolu. Son titulaire peut utiliser le terrain ou le bâtiment conformément aux conditions prévues dans le certificat, la décision administrative ou l’accord avec le propriétaire.

Pour un étranger, le Hak Pakai peut notamment servir à établir une résidence en Indonésie, sous réserve de respecter les conditions liées au statut de séjour et aux règles applicables aux logements détenus par des étrangers.

Un statut principalement résidentiel

Le Hak Pakai est généralement adapté aux profils suivants :

• personne souhaitant vivre à Bali une partie de l’année ;
• retraité étranger disposant d’un titre de séjour approprié ;
• famille expatriée recherchant une résidence principale ou secondaire ;
• investisseur qui n’a pas pour objectif immédiat d’exploiter une activité touristique.

La difficulté apparaît lorsque le propriétaire souhaite publier la villa sur Airbnb, Booking.com ou une plateforme similaire. Une activité d’hébergement touristique ne consiste pas simplement à louer un logement : elle peut nécessiter une activité commerciale déclarée, un code KBLI adapté, des licences d’exploitation, des obligations de sécurité et des taxes locales.

Le fait de détenir un Hak Pakai ne donne donc pas automatiquement le droit de transformer une résidence en hébergement touristique.

La durée du Hak Pakai

La durée dépend de la nature du terrain, de l’autorité qui accorde le droit et des stipulations figurant dans les documents officiels. Selon le cas, le droit peut être accordé, prolongé ou renouvelé pour différentes périodes.

Il est essentiel de distinguer :

1. la durée initiale du droit ;
2. la possibilité de prolongation ;
3. les conditions du renouvellement ;
4. la procédure à suivre avant l’expiration ;
5. le sort du bâtiment et des améliorations en fin de droit.

Ces éléments doivent être étudiés avant la signature. Une promesse commerciale indiquant « 30 ans renouvelables » ne remplace pas une clause précise ni une vérification auprès d’un notaire et du bureau foncier compétent.

La procédure légale pour obtenir un Hak Pakai

L’obtention d’un Hak Pakai doit être traitée comme une opération juridique et foncière complète. Le processus ne consiste pas uniquement à signer un contrat avec un vendeur.

1. Vérifier l’éligibilité de l’investisseur

La première étape consiste à vérifier que l’acquéreur étranger remplit les conditions applicables. Le notaire ou le conseil juridique devra notamment examiner :

• le passeport et l’identité de l’acquéreur ;
• le statut de séjour en Indonésie ;
• la nature du projet, résidentiel ou commercial ;
• le respect des éventuelles conditions minimales applicables au logement ;
• l’absence de restriction liée à la localisation ou à la catégorie du bien.

Les règles peuvent différer selon qu’il s’agit d’une maison individuelle, d’un appartement, d’un terrain appartenant à l’État ou d’un terrain détenu par un particulier.

2. Effectuer la due diligence foncière

Avant tout paiement important, il est recommandé de vérifier :

• le certificat foncier original ;
• l’identité exacte du titulaire du droit ;
• les éventuelles hypothèques ou charges ;
• les limites cadastrales ;
• les taxes foncières impayées ;
• l’accès légal à la propriété ;
• les autorisations de construire ;
• la conformité du bâtiment ;
• le zonage et la destination du terrain ;
• les éventuels litiges ou revendications successorales.

Cette vérification doit être réalisée par un PPAT, un notaire habilité à intervenir dans les transactions foncières, et si nécessaire par un avocat indépendant. Le vendeur, l’agent immobilier ou le gestionnaire de la villa ne devrait pas être la seule source de contrôle.

3. Obtenir une offre et formaliser l’accord

Lorsque les vérifications initiales sont satisfaisantes, les parties peuvent formaliser les conditions commerciales dans une lettre d’intention ou un accord préliminaire.

Cet accord doit préciser :

• le prix total ;
• les modalités de paiement ;
• les délais ;
• l’identité des parties ;
• les conditions suspensives ;
• la responsabilité des taxes et frais ;
• le sort du bâtiment ;
• les garanties du vendeur ;
• les conséquences en cas de fausse déclaration.

Il est préférable d’éviter les paiements non remboursables avant la fin de la due diligence.

4. Préparer l’acte et l’enregistrement

Le notaire ou le PPAT prépare ensuite les documents nécessaires à la constitution, au transfert ou à l’enregistrement du Hak Pakai, selon la situation du terrain.

Les documents peuvent inclure :

• acte de vente ou acte de transfert, lorsque cela est applicable ;
• accord de droit d’usage ;
• certificats fonciers ;
• autorisations administratives ;
• justificatifs fiscaux ;
• documents d’identité ;
• preuves de paiement ;
• déclaration relative à l’usage du bien.

L’enregistrement auprès du bureau foncier est une étape essentielle. Un accord privé non enregistré peut offrir une protection beaucoup plus faible qu’un droit régulièrement inscrit dans les registres fonciers.

5. Vérifier les documents après l’enregistrement

Une fois la procédure terminée, l’investisseur doit obtenir et conserver :

• une copie certifiée des actes ;
• les preuves d’enregistrement ;
• le certificat ou document officiel relatif au Hak Pakai ;
• les quittances fiscales ;
• les autorisations de construction ;
• les contrats de services et de gestion ;
• les documents d’assurance.

Il faut également mettre en place un calendrier de suivi afin d’anticiper toute prolongation ou tout renouvellement. Attendre les derniers mois avant l’expiration peut compliquer la négociation et réduire le pouvoir de l’investisseur.

Le PP n°18 de 2021 encadre notamment les droits fonciers, les logements, les bâtiments et l’enregistrement des droits, y compris le Hak Pakai – Ministère indonésien de l’Agriculture et de l’Aménagement du territoire

Les implications fiscales pour un investisseur étranger

La fiscalité dépend du statut du propriétaire, de sa résidence fiscale, de la nature des revenus et de la manière dont le bien est exploité.

Impôt sur les revenus locatifs

Les revenus provenant de la location d’un terrain ou d’un bâtiment peuvent être soumis à un impôt final de 10 % sur le montant brut de la location, selon les règles indonésiennes applicables aux revenus locatifs immobiliers.

L’assiette peut inclure plusieurs éléments facturés au locataire, notamment :

• le loyer principal ;
• certains frais de maintenance ;
• les frais de sécurité ;
• les frais de service ;
• les montants liés à l’utilisation du bâtiment.

La personne chargée de retenir et de reverser l’impôt dépend du profil du locataire. Lorsqu’un locataire est une entreprise ou une entité désignée, la retenue peut être effectuée par celui-ci. Dans d’autres situations, le propriétaire ou le bailleur peut devoir effectuer lui-même le paiement.

Différence entre location immobilière et activité d’hébergement

Il faut distinguer deux situations :

Une villa louée à la nuit avec ménage, accueil, conciergerie et services para-hôteliers peut être considérée comme une activité d’hébergement plutôt que comme une simple location passive.

Le portail OSS répertorie notamment le code KBLI 55193 pour l’activité de villa, qui concerne la fourniture de services d’hébergement de courte durée dans des maisons privées louées aux touristes et gérées par leur propriétaire. Cette classification doit être vérifiée en fonction du modèle opérationnel réel et des règles locales en vigueur.

Le code KBLI 55193 décrit l’activité de villa comme un service d’hébergement de courte durée destiné aux touristes, avec les installations associées – OSS Indonesia

Résidence fiscale et revenus perçus à l’étranger

Un étranger peut devenir résident fiscal indonésien selon plusieurs critères, notamment la durée et l’intention de séjour. La résidence fiscale peut modifier les obligations de déclaration et le traitement des revenus.

Un investisseur vivant principalement en France, en Belgique, en Suisse ou au Canada doit également vérifier :

• les règles de son pays de résidence fiscale ;
• l’existence d’une convention fiscale avec l’Indonésie ;
• les mécanismes d’élimination de la double imposition ;
• les obligations de déclaration d’un compte ou d’un actif situé à l’étranger ;
• la qualification des revenus : loyer, dividende, salaire ou bénéfice commercial.

Les revenus d’un immeuble situé en Indonésie peuvent généralement être imposables en Indonésie, même si le propriétaire vit à l’étranger. Une analyse personnalisée par un fiscaliste dans les deux pays est fortement recommandée.

Les revenus immobiliers et les loyers peuvent relever de règles spécifiques pour les contribuables étrangers, avec application éventuelle d’une convention fiscale – Direktorat Jenderal Pajak

Autres coûts fiscaux et administratifs

Dans le budget global, il faut prévoir :

• les frais notariaux et d’enregistrement ;
• les taxes liées au transfert lorsqu’elles sont applicables ;
• le BPHTB, ou taxe d’acquisition de droits fonciers et immobiliers ;
• les taxes locales liées à l’activité d’hébergement ;
• les éventuelles taxes sur les services ;
• les frais comptables et de conformité ;
• les taxes relatives à la construction ou aux rénovations ;
• les obligations déclaratives dans le pays de résidence.

Le taux final réellement supporté dépend de la structure du projet, de la commune, du type de clientèle et du rôle du propriétaire dans l’exploitation.

Gérer une location sous Hak Pakai

Si le bien est détenu sous Hak Pakai, la gestion locative doit rester cohérente avec l’usage autorisé par les documents fonciers et les licences.

Vérifier l’autorisation avant toute annonce

Avant de publier une annonce, demandez une confirmation écrite sur les points suivants :

• le Hak Pakai autorise-t-il une mise en location ?
• la location est-elle résidentielle ou touristique ?
• le règlement local autorise-t-il les séjours de courte durée ?
• une licence d’hébergement est-elle nécessaire ?
• le bâtiment dispose-t-il des autorisations requises ?
• un opérateur local doit-il être enregistré ?
• les voisins ou l’association de copropriétaires imposent-ils des restrictions ?

Une annonce sur une plateforme ne crée aucun droit commercial. Elle peut au contraire attirer l’attention des autorités locales si l’activité n’est pas conforme.

Utiliser un contrat de gestion détaillé

Si vous confiez la villa à une agence locale, le contrat doit préciser :

• la durée de la mission ;
• la commission de gestion ;
• les dépenses déductibles ou remboursables ;
• la responsabilité en cas de dommage ;
• la gestion des dépôts de garantie ;
• la propriété des comptes sur les plateformes ;
• la collecte et le reversement des taxes ;
• la fréquence des rapports financiers ;
• la procédure en cas d’annulation ;
• les conditions de résiliation.

Demandez des relevés mensuels comprenant le chiffre d’affaires brut, les commissions des plateformes, les frais de ménage, les réparations, les taxes et le montant net reversé.

Mettre en place une réserve de maintenance

À Bali, l’humidité, le climat tropical, le sel marin et l’usage intensif peuvent accélérer l’usure du bien. Un budget de maintenance doit couvrir :

• la climatisation ;
• la plomberie ;
• les pompes à eau ;
• la piscine ;
• la toiture ;
• le traitement contre les moisissures ;
• les équipements électriques ;
• le mobilier ;
• la sécurité ;
• les jardins.

Il est prudent de constituer une réserve annuelle plutôt que de considérer tous les revenus locatifs comme du bénéfice disponible.

Protéger le bien et les revenus

Une gestion professionnelle devrait inclure :

• une assurance adaptée au bâtiment ;
• une assurance responsabilité civile ;
• des procédures d’arrivée et de départ ;
• un inventaire photographique ;
• des détecteurs de fumée et extincteurs ;
• des contrôles réguliers ;
• une séparation entre compte personnel et compte d’exploitation ;
• une comptabilité conservée en Indonésie.

La sécurité juridique du bien est aussi importante que son taux d’occupation.

Leasehold ou PT PMA pour une activité commerciale

Le Leasehold

Le Leasehold correspond à un droit contractuel d’utilisation du bien pendant une durée déterminée. Il peut être pertinent pour un investisseur qui souhaite :

• limiter son investissement initial ;
• tester un marché ;
• exploiter une villa pendant une période définie ;
• éviter de créer immédiatement une société ;
• négocier une activité touristique avec le propriétaire du terrain.

Le contrat doit toutefois être extrêmement précis. Il doit notamment traiter les travaux, les autorisations, la sous-location, les revenus, les obligations fiscales, la succession du propriétaire, la revente du droit et la fin du contrat.

La PT PMA

La PT PMA est une société indonésienne à capitaux étrangers. Elle peut être adaptée lorsque le projet comprend :

• plusieurs villas ;
• une équipe locale ;
• une activité de gestion pour des tiers ;
• une stratégie d’expansion ;
• une exploitation touristique structurée ;
• des partenaires ou investisseurs multiples.

La PT PMA ne permet pas de contourner automatiquement les restrictions foncières. Elle doit disposer des codes d’activité, licences et autorisations correspondant à son activité réelle. La structure doit aussi respecter les règles de capital, de comptabilité, d’emploi et de déclaration.

Comparatif des statuts

Les erreurs à éviter

Les erreurs les plus fréquentes sont les suivantes :

1. acheter au nom d’un prête-nom indonésien ;
2. croire qu’un Hak Pakai équivaut à une pleine propriété ;
3. publier une villa sur Airbnb sans vérifier les licences ;
4. se fier uniquement aux projections de rendement ;
5. payer avant la vérification du certificat foncier ;
6. négliger le zonage local ;
7. ne pas prévoir les travaux de maintenance ;
8. oublier les obligations fiscales dans le pays d’origine ;
9. signer un contrat de gestion sans droit d’audit ;
10. attendre l’expiration du droit avant de négocier son renouvellement.

Les montages de type nominee, qui consistent à utiliser le nom d’un citoyen indonésien pour contrôler indirectement un terrain, présentent un risque majeur de nullité et de perte du contrôle économique du bien.

Les montages de prête-nom destinés à contourner les restrictions sur la propriété foncière peuvent être contraires au droit indonésien et exposer l’investisseur à la perte de ses droits – HaloJPN, Kejaksaan Republik Indonesia

Conclusion

Choisir entre Hak Pakai, Leasehold ou PT PMA pour investir à Bali revient à choisir un cadre juridique, fiscal et opérationnel cohérent avec votre projet.

Le Hak Pakai peut convenir à une résidence personnelle, mais il ne doit pas être présenté comme une autorisation automatique de louer une villa aux touristes. Le Leasehold offre davantage de souplesse contractuelle, tandis que la PT PMA est généralement plus adaptée à une activité commerciale structurée et évolutive.

Avant de vous engager, faites vérifier le certificat foncier, la durée réelle du droit, le zonage, les autorisations de construction, les licences d’hébergement et la fiscalité applicable. Faites également relire les contrats par un notaire ou un avocat indépendant, sans vous limiter aux documents préparés par le vendeur ou l’agent.

Un investissement réussi à Bali ne repose pas uniquement sur une belle villa ou un bon emplacement. Il repose surtout sur une structure juridiquement valable, une fiscalité maîtrisée et une gestion locative transparente.

FAQ

Un étranger peut-il obtenir un Hak Pakai à Bali ?

Oui, un étranger peut, sous certaines conditions, détenir un Hak Pakai pour une résidence ou un logement. L’éligibilité dépend notamment de son statut de séjour, de la nature du bien, du type de terrain et des règles administratives applicables.

Peut-on louer une villa détenue sous Hak Pakai ?

Cela dépend de l’usage autorisé et du modèle de location. Une location résidentielle peut être traitée différemment d’une activité d’hébergement touristique à la nuitée. Avant toute exploitation, il faut vérifier les documents fonciers, le zonage, les licences commerciales et les obligations fiscales.

Le Hak Pakai est-il préférable au Leasehold ?

Le Hak Pakai peut être intéressant pour un usage personnel et résidentiel. Le Leasehold est souvent plus simple pour une occupation ou une exploitation contractuelle, à condition que le contrat soit correctement rédigé. Le meilleur choix dépend de la durée souhaitée, du niveau de contrôle et de l’objectif de rendement.

Une PT PMA est-elle obligatoire pour louer à Bali ?

Elle n’est pas nécessaire pour tous les projets immobiliers. En revanche, une activité touristique régulière, structurée et commerciale peut nécessiter une société indonésienne, des codes KBLI et des licences spécifiques. La décision doit être prise après analyse du modèle d’exploitation.

Quel impôt paie un propriétaire sur ses loyers ?

Les revenus de location d’un terrain ou d’un bâtiment peuvent être soumis à un impôt final de 10 % du montant brut dans les conditions prévues par la réglementation indonésienne. D’autres taxes peuvent s’appliquer si l’activité relève de l’hébergement touristique ou d’une société.