Optimisez la fiscalité LMNP : les astuces simples que les autres vous cachent..

Les aspects comptables de la location meublée et à fortiori de la location saisonnière, sont fondamentaux pour vous en tant que propriétaire.

Une bonne maîtrise des aspects juridiques et de la fiscalité de la déclaration au réel de vos revenus fonciers fait toute la différence entre un propriétaire qui dégage plus de 20% de rentabilité et celui qui arrive tout juste à payer ses charges.

Il y a quelques semaines, nous avons sollicité les abonnés à la newsletter de Eldorado immobilier pour avoir leurs questions comptables.

Nous les avons posées ainsi que quelques autres à un cabinet d’expert comptable qui a pignon sur rue.

Découvrez le résumé et la vidéo de l’interview ci-dessous

 

L’interview a donc été enregistrée avec le cabinet d’experts comptables en location meublée Immokip Compta Option Réel.

 

immokip option reel eldorado immobilier

 

Autant le préciser tout de suite, il ne s’agit pas de placement de produit, ni de recommandation particulière pour ce cabinet. Mais il faut bien poser nos questions à un expert et faire un choix 🙂

A chacun d’entre vous de choisir quel expert comptable lui convient le mieux.

Vous pouvez tout à fait demander notre avis, mais nous le ferons toujours en message privé.

 

 

Une interview d’expert comptable au contenu exceptionnel

 

Vous le savez, pour nous le fond prime sur la forme. Vous nous excuserez pour le son de la vidéo qui a un peu d’écho.

C’est également pour cela que nous avons fait sauter le générique et l’introduction et que la vidéo attaque direct sur les conseils fiscalité de notre interlocutrice : Emma.
Regardez la vidéo jusqu’au bout, le contenu vous apportera des conseils remarquables.

 

Le texte ci-dessous n’est pas une retranscription, mais une synthèse des principales informations sur la location meublée et saisonnière, et sa fiscalité.

Vous pouvez donc tout à fait lire le texte indépendamment de la vidéo. Le texte est enrichi de quelque uns de nos commentaires pour aller un peu plus loin dans la présentation.

En gros, la vidéo et le texte sont complémentaires et vous réservent probablement des surprises.

Regardez bien la vidéo jusqu’au bout, vous allez avoir une révélation hallucinante (qui va vous faire froid dans le dos si vous êtes propriétaire de votre résidence principale…)

 

 


 

 

Définition de la location meublée

 

Il faut bien commencer par la base…

Une location meublée est un bien immobilier garni de meubles indispensables à la vie au quotidien.
Les voyageurs qui arrivent dans votre appartement doivent pouvoir poser leurs valises et être directement autonomes dans votre gîte.
La liste concrète du mobilier nécessaire est assez floue, mais a tout de même été précisée par un décret de la loi Alur,

qui avait aussi mis en place un nouveau bail meublé.

 

 

Déclaration meublée au réel VS abattement meublé de tourisme

 

location courte durée régime micro bic eldorado immobilier

Quelle est la meilleure option pour dégager des bénéfices permettant d’entretenir correctement votre bien immobilier ?

 

 

Déjà les revenus issus de la location meublée correspond bien à du BIC ou des Bénéfices Industriels et Commerciaux.

Cela a été voté fin 2016 par l’assemblée nationale, mais c’était déjà le cas depuis les années 80…

En ce qui concerne la location nue classique, les revenus sont déclarés en revenus fonciers.

Pour le régime micro BIC, simple et donc prisé des propriétaires, un abattement forfaitaire de 50% est appliqué par l’administration fiscale pour couvrir les charges.

Au delà de 32 900€ de revenus par an, mais aussi en deçà si vous faites ce choix, vous devenez opter pour une déclaration au réel de vos revenus locatifs issus de votre activité de LMNP, loueur en meublé non professionnel, ou LMP, loueur meublé professionnel.

Cette option est plus complexe et nous vous conseillons vraiment de passer par un expert comptable pour cela.
Mais cela vaut vraiment le coup !

location meublé tourisme courte durée amortissement comptable lmnp

Retenez bien ce mot : AMORTISSEMENT !

 

 

Toutes les charges qui sont réellement payées sont déduites des loyers, ainsi que les amortissements, et c’est là que c’est magique 🙂

Ces calculs permettent de neutraliser bien souvent la totalité des recettes de votre location de vacances.

En clair, vous ne paierez pas d’impôt sur vos loyers avec l’option au réel.

Les seuls cas où vous pouvez voir un intérêt dans le régime forfaitaire est si vous bénéficiez d’un label meublé de tourisme qui vous autorise un abattement majoré de 71% et même 87% dans certains cas.

Mais le classement meublé de tourisme demande un investissement.

D’un autre côté ce label permet de vous aider à créer une marque pour votre gîte et donc potentiellement de louer plus.

A vos calculettes… mais nous restons à convaincre car nous n’avons encore JAMAIS vu l’un d’entre vous être perdant avec l’option au réel, bien paramétrée 🙂

 

 

Le statut LMP est-il intéressant ? Loueur Meublé Professionnel

 

 

statut lmp interssant hotel location courte durée

Le statut LMP a subi un gros coup de rabot ces dernières années et n’est plus la panacée… il est même souvent à fuir

 

 

Le statut LMP est longtemps resté la panacée de l’optimisation fiscale pour les propriétaires.

Pour accéder au statut LMP, il faut remplir trois conditions cumulatives :

Mais logiquement le statut a été bien raboté au fil du temps

L’affiliation au RSI est obligatoire. Et le RSI c’est… BIP (devoir de réserve ! =D)

 

LMP inscription RCS loueur meublée tourisme saisonnier entre particuliers en courte durée

Pesez bien le pour et le contre avant de vous inscrire au RCS en tant que LMP, cela peut vous faire très mal…

 

Et, surtout, vous serez assujetti au régime des plus values professionnelles en cas de revente de votre location meublée.

En clair, vous paierez la plus value sur la totalité de la valeur de votre bien s’il est déjà amorti.

Le statut LMP bénéficie toutefois d’un régime dérogatoire à l’ISF et permet d’imputer les déficits de l’activité de loueur sur le reste des revenus globaux de votre foyer fiscal.

 

Ne créez surtout pas une société pour gérer votre meublé de tourisme !

 

créer société location nue amortir investissement locatif sas sarl

Renseignez vous toujours avant de mettre en pratique des conseils magiques qui peuvent se retourner contre vous !

 

Là, c’est très important pour vous.

 

Une solution magique pour amortir un bien loué nu ?

 

Plusieurs entrepreneurs à succès dans l’immobilier locatif semblent avoir trouvé la parade magique pour amortir un bien loué nu.

Ils créent une société, généralement une SAS ou une SARL et ils peuvent amortir leur bien immobilier loué en location nue classique par ce biais.

Il appellent ce montage : une foncière.

 

Devez vous créer une société foncière pour vos  biens immobiliers ?

 

Ne faites pas cela, ou alors réfléchissez y à deux fois.
Car comme pour le statut LMP décrit juste avant, vous allez payer l’imposition sur la plus value sur la TOTALITÉ de la part amortie de votre appartement.

En clair, c’est reculer pour mieux sauter d’un point de vue fiscal.

Vous n’avez en aucun cas de nécessité de créer une personne morale.

Cela permet d’ailleurs aux fonctionnaires de pouvoir exercer une activité de loueur meublé non professionnelle, au titre de la bonne gestion de leur patrimoine personnel.

 

 

Les conseils pour optimiser votre déclaration fiscale

 

otpimiser impot location meublée lmnp

La réglementation et la jurisprudence autour de la location meublée sont tellement foisonnants que des astuces peuvent être utilisées pour optimiser tout cela

 

En lien et avec la validation préalable de votre expert comptable ;=D

 

 

 

Faites varier la part du foncier non amortissable

 

amortissement foncier location meubée lmp lmnp

La part du foncier est logiquement plus importante pour la maison que pour un appartement dans l’immeuble en arrière plan !

 

Si votre appartement est dans un immeuble de 15 étages, il est logique de minorer la part du foncier par rapport à une maison avec 500m² de jardin

Le pourcentage retenu peut fortement varier

 

 

Déduisez les frais d’acquisition

 

Concrètement il s’agit des frais de notaire et de la rémunération de l’agent immobilier.

Ils peuvent passer soit en charges soit en amortissements

Nous conseillons les amortissements car leur déficit est reportable indéfiniment !

 

 

Déduisez vos frais de ménage

déclaration réel ménage déductible gite location meublée saisonnier

Les frais de ménage sont également déductibles dans le cas d’une déclaration au réel pour votre chambre d’hôtes

 

Tous les experts comptables ne sont pas d’accord sur ce point

Mais vous pouvez normalement les déduire également, c’est important que vous le sachiez pour avoir du répondu le cas échéant.

Il vous faut simplement une facture ou une quittance (les particuliers ne peuvent pas émettre de factures)

Ce sont des montants souvent non négligeables

 

 

 

La location saisonnière et le RSI, une catastrophe ?

 

Une réforme qui fait peur et qui se veut dissuasive

 

La réforme du cadre juridique de la location saisonnière a évolué fin 2016.

Parmi les différentes mesures, la plus emblématique est l’assujettissement au RSI des propriétaires de gîtes :

  • dès que le revenu de leurs loyers dépasse 23 000 € pour la partie forfaire,
  • sur tous les bénéfices au delà des 23 000 € de revenus

Mais bien entendu, des portes de sortie ont été prévues…

 

Déjà, comme vous avez opté pour la déclaration au réel, la mesure ne s’applique pas pour vous, en dehors du forfait de base… qui tourne quand même autour de 1 000 €

Ensuite si vous êtes par ailleurs assujetti au régime général de cotisations sociales, vous pouvez demander à y rester.

Bon en gros, rien ne change et seuls les propriétaires qui ont opté pour le LMP en sont pour leurs frais…

 

A quel niveau l’imposition des loyers s’élèverait avec les cotisations RSI

 

Et bien, petit calcul rapide et sans prétention, juste pour vous donner un ordre de grandeur

Disons que votre TMI ou taux marginal d’imposition soit à 41%

Le RSI c’est 50% ou 60% des bénéfices

On obtient donc 41 % + 50 % ou 60% = 90 % à 101 % des loyers à reverser en impôt

No comment

Cela ne risque peut être pas de régler la crise du logement… les riches propriétaires seront tentés de laisser leur appartement vide plutôt que de prendre un risque pour ne gagner aucun revenu en fin d’année

 

 

Le loyer fictif pour les propriétaires existe déjà en France

 

mason pleine propriété loyer fictif

Vous pensez qu’il serait hallucinant de mettre en place un loyer fictif sur votre maison ? Ecoutez jusqu’au bout la vidéo avec l’expert comptable…

 

Vous avez probablement entendu de ce projet de loi fantôme qui vise à pénaliser les propriétaires qui ont fini de rembourser le crédit de leur maison…

en les imposant sur un loyer fictif, ce qui les ramènerai au même niveau que les locataires.

 

Cette disposition vous paraît hallucinante et impossible ?

En effet, vous ne pouvez pas y croire, vous vous dites que ce n’est pas possible car lorsque vous avez acheté votre maison vous vous êtes serré la ceinture pendant 20 ans pour obtenir une certaine aisance financière.

Et bien si, c’est possible et cela existe déjà au Danemark… mais aussi en France !

 

Si vous avez acquis un appartement dans une résidence de vacances pour défiscaliser, vous voyez ce que nous voulons dire.

Vous conservez la jouissance de ce bien quelques semaines par an.

Et bien comptablement, vous êtes imposé sur ces semaines de location de votre propre appartement en bord de mer, et au même montant de loyer que si vous l’aviez loué à un voyageur lambda.

Alors de là à généraliser le système, vous voyez que c’est possible !

 

 

 

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Pierre et Gwen

42 Comments

  1. Suite aux informations de l’expert-comptable dans la vidéo, elle ne mentionne pas que la plus-value est exonérée à la revente d’un bien pour un LMP si l’activité à plus de 5 ans. Est-ce que cela à été supprimé dans la loi de finances 2017.

    • Bonjour

      Le statut LMP n’est plus des masses intéressant mais la disposition que vous décrivez est toujours valable… si vos recettes ne dépassent pas 90000€ annuels

      C’est votre cas ?

      À bientôt

      • Bonjour,
        Je suis retraitée et LMP depuis 2003 avec des loyers de 85 000€ (6000€ net par mois).
        J’ai 6 appts à Paris et toujours en déficit dans mon entreprise avec les amortissements, déficit qui vient diminuer le montant de mes retraites, donc 0€ d’impôts depuis 2003. Pour moi le statut de LMP est très intéressant puisque pas de plus-value lors des ventes au-delà de 5 ans d’activité.
        Merci de toutes vos vidéos qui sont un puits d’informations.

        • Merci pour votre intérêt !

          Joli patrimoine félicitations !

          Du coup vous faites beaucoup de reventes / achats pour utiliser cette possibilité d’échapper à la plus valeur ?

        • Je revends et rachète à peu près tous les 6-7 ans pour récupérer la plus-value au cas où les lois changent et que l’exonération ne soit plus appliquée.

        • C’est une bonne stratégie en effet

          Vous louez une partie en saisonnier ou tout en meublé à l’année ?
          Comment faites vous dans vos achats revente pour ne pas faire une moins value à chaque fois entre les frais de notaire et le crédit qu’il reste à rembourser ?

          Cordialement

    • Je loue à l’année, je pense vendre un de mes appartements, mais ne pas en racheter et passer en saisonnier un de mes autres appartements pour compenser les loyers de celui que je vends pour rester à des loyers de 85 000€ par an comme actuellement.
      Mes appartements se trouvent à Paris mais dans une Résidence Aparthôtel 4 étoiles donc j’ai le droit de louer en saisonnier, contrairement à un appt classique. Je pense que je ferai mon propre site pour la location et ferai appel à vous pour la formation.
      J’ai toujours des plus values lors des reventes car à Paris l’immobilier est rarement en baisse et je n’achète jamais un appt à son prix mais 20 à 30% en dessous (la négociation à l’achat est très importante et la patience aussi) et je les revends 10 à 20% au-dessus du prix car ils sont toujours impeccable avec une déco design. Ils sont vendus généralement en une 1 semaine.

      • Vous nous faites rêver 🙂

        Quel superbe marché que Paris !

        Bonne idée l’appart hôtel.
        Nous avons entendu parler de soucis avec ce type de résidence. Il y a même plusieurs actions en justice car les propriétaires s’estiment lesés.
        On espère que ce n’est pas le cas pour vous.

        A votre disposition pour vous accompagner dans votre projet.
        Nous proposerons prochainement un accompagnement qui devrait répondre tout à fait à vos besoins
        Il s’agit d’apprendre – comprendre à louer plus que les autres, avec comme objectif contractuel de doubler vos réservations par rapport à si vous étiez seul à gérer « dans votre coin »

        Bonne journée

      • En effet, beaucoup de personnes voulant défiscaliser achetent dans des programmes pour ne pas avoir à gérer leurs apparts, mais le rendement est de 3 ou 4%.
        Les appartements que j’ai dans la Résidence Apparthotel sont privés, j’ai eu la chance de pouvoir les acheter avec des propriétaires qui eux étaient en gestion avec Pierre et Vacances avec des loyers dérisoires et qui au bout de 9 ans pouvaient les revendre à des particuliers.
        Il y a 250 appts dans la Résidence dont 50 qui ont déjà été revendus à des particuliers.
        Je m’occupe donc de la location et la gestion de mes biens.

  2. Bonjour
    Petit commentaire sur la taxation des loyers des » » locations meublées classées de tourisme  » ou locations saisonnières.Je vous site en dessous : »
    Et bien, petit calcul rapide et sans prétention, juste pour vous donner un ordre de grandeur
    Disons que votre TMI ou taux marginal d’imposition soit à 41%
    Le RSI c’est 50% ou 60% des bénéfices
    On obtient donc 41 % + 50 % ou 60% = 90 % à 101 % des loyers à reverser en impôt
    No comment «  » » » » Fin de citation.
    Dans la loi de finance 2017 ,( https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2043 ) il est prévu de taxer au RSI les revenu des locations meublées classéesde tourisme .Tout d abord il faut savoir que le plafond de revenu est de 82 325€ pour des locations meublées classées de tourisme.Cela laisse un peu de marge .Vous pouvez ou déclarer au réel ou au forfait avec un abattement de 71% Les chiffres étant plus parlant que les lettres je vous montre le coût des impôts pour des loyers de 80000€ par ans.
    80000-71%=23200 de loyers imposable
    23200*15.5%=3565€ CSG
    23200*5.90%=1369€ RSI à taux réduit sur la location meublé classée de tourisme (dans la loi de finance 2017 )
    Soit 4934€ d’impôts (6.16%)
    + Pour mon cas personnel :tranche d’impôts sur votre revenu (jusqu’à 9710€=0€ de -9710€+23200€=13500€ à 14%=1890€ +taxe foncière et habitation , taxes de séjours + électricité + eau + gaz parfois + ménage+assurance soit un totale de 35% de taxe dans nos locations (je fais tous seul) et pas 110%(les pourcentage ne s’additionne pas .J’ai acheté le petit l’immeuble (ma résidence principale )de 7 studios et 1 f2 (ou j’habites dans un des appartements ) sans crédit donc aujourd’hui je rentre de 80000€ euros de loyer annuel avec 35% de charges soit un revenu net (d’impôts ,électricité, eau , tous les taxes ) de 52000€ soit 4333€ pour les cigarettes , (je ne fume pas) , l ‘entretien de la voiture et ma nourriture .(il ne faut surtout pas dépasser le plafond de 82325€/ans (prenez des vacances ).Mon amie est toujours salarié .Nous avons vendu notre maison pour le premier achat capital 100000€+100000€de crédit à la famille .Nous avons mis 2.5 ans à rembourser notre famille 52000€ -12000€(coût de la vie +1200 de mon amie en salaire ) soit 40000 x 2.5 ans =100000 € (impossible de demander à un banquier avec un taux de rendement pareil donc crédit toujours refusé).
    N’étant n’y marie n’y pacsé avec mon amie , nous relançons une seconde opération sur un immeuble de 4 appartements (80000€ en financement propre) pour 30 000€ de loyers annuels .Dans 2 ans nous rechercherons un autre immeuble pour 4 appartements à 80000€ et 30000€ de revenue.
    Après nous attaquons les enfants dés qu’ils sont majeurs .(Encore quelques années de travail pour mettre tous le monde à la retraite anticipé.
    .Vous pouvez donc recevoir 80000€ de loyers par an et par membre de votre famille avec très peu d’impôts.
    Ne pas oublier de faire une donation en démembrement car , »’c’est un avis très personnel  » » , «  » » »sans aucun lecture sur le sujet de ma part «  » » :le fisc va à moyen terme revaloriser les biens immobilier en fonction de la valeur locative réel donc dans notre cas 80000€ .(peut être avec des abattements pour les locations meublés saisonnières mais cela va être très douloureux )Vous ne pourrez pas donner à votre enfant un bien qui génère 80000€ de revenu et valorisé le bien à 200 000€ prix d’achat du bien .
    J’espère que ce petit commentaire vous permettra de vous lancer et devenir très vite indépendant financièrement .
    Bon courage avec la location meublée classée de tourisme .

    • Merci pour vos éléments très précis
      Le post a été rédigé avant l’adoption définitive des dispositions et il est désormais aussi possible de vous affilier au régime général
      À bientôt

      • D’après mes lectures en dessus de 82800€ pour 2017 la location meublé classé de tourisme n’est plus considérée comme une micro entreprise .(même plafond que la micro entreprise classique ), Après obligation de passer en statut de société (donc papier sans fin , comptable , secrétaire , salarié ,fiche de paie et il ne reste plus que des charges et aucun résultat net .
        Il faut savoir parfois ne pas trop grossir pour pouvoir gérer ses affaires avec ses propres problèmes (15 ans de direction de Supermarché a géré les problèmes de autres ).Je suis très heureux aujourd’hui d’accueillir mes hôtes personnellement et de leurs proposés les 7 appartements sans passer mes journées à remplir des papiers administratifs .Donc meilleur qualité de vie et quand je gagne 100€ j en garde 70€ dans ma poche pour mon plaisir .Il m’en faut pas plus pour être heureux et passer du temps avec les autres. (aménagement de 100m2 de plancher en sous comble pour des amis qui s’installaient (4 mois de travail , création d’un business de location meublée classée de tourisme (après 15 ans de commerce ) pour une de mes cousines 15 chambres avec kitchenette (4 mois de chantier ) pour devenir elle aussi indépendante financièrement . Je peux donner du temps aux autres et cela n’a pas de valeur .

        • Je comprend mieux
          En effet, il y a ce seuil.
          Par contre l’aspect paperasse n’est pas aussi insurmontable et confiscatoire 🙂
          Mais on pas de soucis dans votre cas car vous multipliez les porteurs de projets 🙂

          Par quels biais louez vous le plus ?
          Votre propre site internet ou les plateformes en ligne ?

          À bientôt

    • Merci pour cet exemple très détaillé et très inspirant !
      J’imagine qu’avec ce prix d’achat (100 k€) vous avez investi en province, ce qui montre qu’il y a de la demande partout et qu’il y a des belles opérations à faire en sortant des grandes agglomérations qui chassent le meublé… Sans nécessairement préciser la commune dans laquelle vous avez investi, dans quelle région êtes-vous ?

      Par contre, pour ceux qui veulent développer plusieurs projets sans nécessairement s’ investir personnellement dans la gestion du quotidien (ménage, draps…) et se consacrer à d’autres projets (pro, voyages,…), le seuil de 82 235€/an peut être limitant.
      Dans une logique de développement de patrimoine/revenus, il semblerait opportun de faire tout en nom propre jusqu’au seuil et passer en société pour les nouveaux projets. La trésorerie du/des premiers projets en nom propre permettra d’amorcer un nouveau plus facilement en obtenant un financement avec une société (expérience et résultats à montrer au banquier). Une société + holding peut permettre également de faire de la trésorerie en limitant l’imposition dans que les revenus/dividendes ne sont pas verser et développer son patrimoine. De quoi se mettre à l’abri dans quelques années pour arrêter son activité par exemple… Si l’amortissement d’un bien via une société peut être « reculer pour mieux sauter », c’est aussi un bon moyen pour accélérer le développement se son patrimoine.
      Il y a une stratégie differente propre à chacun en fonction de ses objectifs.

      • Bonjour

        Vous résumez très bien les différentes situations possibles
        Votre commentaire devrait inspirer pas mal de propriétaires qui se bougent !

        De notre côté nous investissons le long de la vallée du Rhône

        Nous sommes en train d’aménager un nouveau studio

        Avez vous un nouveau projet en vue de votre côté ?

        Merci

        • Un projet de colocation + projet de découpage d’un local commercial en 2 appartements pour de la location saisonnière dans les tuyaux. Que le chemin du financement est long… Les banquiers semblent débordés. La faute de vôtre blog qui suscite des vocations ? 😉

        • lol 🙂

          En effet, pour nous aussi les délais de financement sont très longs !
          Nous sommes en train de finaliser le prêt pour notre dernier achat immo et c’est bien compliqué de fixer une date avec le notaire car la banque s’aperçoit chaque jour qu’il lui faut une pièce complémentaire !

          A priori l’encombrement est plutôt dû aux nombreuses renégociations de prêts. Les gens veulent profiter des taux bas et ils ont bien raison

  3. Pour en revenir au sujet de votre article, est-ce qu’une société de gestion (qui exploite un bien dont elle n’est pas propriétaire) peut procéder au classement du meublé et bénéficier de l’abattement de 71% sur ses revenus d’activité ou est-ce que le classement en meublé de tourisme n’est réservé qu’au propriétaire ?

    • Je ne suis pas un spécialiste mais je dirais qu’une société doit obligatoirement déclarer au réel (DIAF cas particulier des très petites structures), donc pas d’abattement possible

      A vérifier le cas échéant avec un expert comptable qui maîtrise le sujet

      Cordialement

  4. Bonjour
    Je tiens à émettre une petite nuance sur la location meublée classé par un organisme comme atout france ou maison paysanne ou gites de france.
    Il est vrai que le classement à un coût 150€ tout les 5 ans .Il vous délivre des étoiles que vous pouvez refuser et demander que votre logement soit sans étoile ( vous comprendrez après pourquoi ) .Après vous envoyez la feuille à l organisme qui gère les location saisonnière meublé de votre ville et vous payez la taxe journalière (par jour loué et par personne de plus de 18 ans ) 7 jours de location avec 3 adultes donnes dans notre ville 0.30€ x 7jrs x 2 adultes soit 4.20€ .Nous avons fait déclassé nos logements pour passer de 3 étoiles (taxe 1.20€/jours /personne ) à aucune étoile (0.30€/jour/pers )
    Nous avons évidement laisser les même prestations.(Nous effectuons la promotion des appartements par leboncoin(gratuit ), abritel au forfait annuel de 249€ ) et par Booking (15% de commission sur le prix de vente indiqué sur le calendrier ).
    Après ce classement vous avez le droit de déclarer vos loyers (chèque , relevé annuel BOOKING ) en BIC dans la ligne avec abattement de MOINS 71% jusqu’à 82 200€ de loyers (aucun déduction) .
    Nous avons baissé les frais au maximum (logements payés plus de crédit , travaux fait par nos soins ,entrée sortie des locataires , nous ne faisons que cela en dehors de nos vacances )
    Exemple
    Explication de l imposition pour des loyers de 50 000€
    50 000€ -71%=14500€déclaré
    15.5 csg crds =14500 à 15.5% soit 2248€
    TFE qui vient en déduction de votre taxe foncier (l’immeuble est notre résidence principale fiscalement )
    Donc des 50 000€ il faut retirer l eau , l ‘Electricité , la taxe locale journalière ,la csg et rds , la taxe d habitation et la taxe foncière et la TFE. soit après deux ans de location 30% des loyers (je rappels que nous ne prenons personnes )
    Je pense donc qu’il est intéressant de ne PAS passer en frais réel( comptable , RSI ,salaire femme de ménage etc ) si vos loyers ne dépassent pas 82 200€ .
    Nous fermons nous locations car nous le voulons pour ne pas dépasser le plafond .(80000-30% soit 56000 net ).
    Bonne location meublé de tourisme ( sans petit déjeuné sinon c’est un autre statut )

    • Hello

      Merci pour votre exemple concret, intéressant et argumenté.

      Bravo pour votre stratégie !

      En effet, vous semblez être dans un des très rares cas où il n’est pas intéressant de déclarer au réel.
      C’est vraiment cool car vous n’avez pas à gérer et payer la comptabilité et c’est un gros point positif.

      Par contre, ce n’est pas par ce que vous avez un résultat supérieur à 82000€ que vous n’avez pas intérêt à passer en réel.
      C’est plutôt car vous n’avez plus de crédits et que vous exploitez votre propriété depuis longtemps.
      Du coup dans vos charges vous ne pouvez plus déduire ni l’amortissement ni les intérêts d’emprunts…
      Et ça fait une énorme différence

      Qu’en pensez vous ?

      A très bientôt

      • Bonjour,
        Tout à fait, c’est le choix ou non d’amortir l’immeuble, travaux et ameublement qui peut rendre intéressant de passer au réel. En ajoutant les frais de check in/out + ménage (pour ceux qui ne veulent pas ce créer un boulot voir un deuxième !), le réel s’avère souvent plus avantageux (à calculer pour chaque projet qui est unique)
        Un fois le bien amorti ou payé, c’est là que l’abattement forfaitaire s’impose.

        • Oui en effet

          Il y a également l’autre alternative que la plupart des propriétaires préférent: vendre pour acheter autre chose et bénéficier à nouveau des intérêts et de l’amortissement 🙂

          Cordialement

      • Du coup dans vos charges vous ne pouvez plus déduire ni l’amortissement ni les intérêts d’emprunts…
        Et ça fait une énorme différence
        Qu’en pensez vous ?
        Je pense que le plus important et de dépenser ce que l on a et pas ce que l on pense avoir (crédit ).Pour les personnes qui ne veulent faire que cela .
        Le montage financier dates de 5 ans , J’ai acheté avec la famille 100K€ et mon apport 100K€ (vente de la résidence principale ).
        Je ne connais pas beaucoup montage financier qui permets en 5 ans d’avoir 200K€ de bien immobilier et 80K€ de revenu immobilier avec 56K€ de revenu net d’impôts duplicable à tous les membres de votre famille .
        De plus , le système français fonctionne sur le principe suivant :
        Achat à crédit ,(je paie le banquier et les assurance du crédit je déduis mais je repaie à la revente ) , je fais des travaux ( dans le prix des travaux j ai les charges des sociétés soit 5 fois les prix des matériaux , je déduis les travaux et je paie plus de taxes foncière car j’ai augmenté la valeur locative de mon bien avec les travaux et je redonne tous à la revente ) , l’amortissement pareil , le fisc reprend tout à la revente .
        Le fait de déclarer quoi que se soit en baisse d’ impôt amène toujours le fisc à reprendre plus pendant ou après .
        Personnellement , pour le moment 35% (de charges et d’impôts ) sur un salaire brut de 80K€ (NET 52K€) qui me permet de créer tous les 5 ans 200K€ de capital cela me suffit .(Cette activité me demande en moyenne 15 heures par semaines sur 40 semaines .Le reste est la vie de famille et les vacances.

  5. Bonjour à tous les deux et merci encore pour le partage de vos réflexions.
    En rapport avec cet article sur la fiscalité, je tenais à vous faire partager le sac de nœuds qui s’est formé dans ma tête… La fiscalité se mélange avec le droit de l’urbanisme:
    J’ai signé un compromis pour un local commercial (brut, qui n’a jamais été aménagé) que je souhaite exploiter en location courte saisonnière. Je compte acheter les murs avec notre SCI famililale pour louer (bail commercial) le local nu (SCI à l’IR oblige) à ma SAS qui va meubler, équiper le local pour l’exploiter en location courte durée. La SCI va percevoir des revenus fonciers et être imposée à ce titre. Ma SAS va exploiter le bien en LS et être imposée sur son activité à l’IS.
    J’ai visé spécifiquement un local commercial pour avoir à éviter la déclaration d’un changement d’usage et toutes les joyeusetés qui vont avec (permis de construire pour la modification de la façade et la création ou l’achat de places de parking en compensation). En effet, la loi ALLUR spécifie clairement que la location répétée ou permanente en courte durée est une activité commerciale qui nécessite un changement d’usage à ce titre. En ne changeant pas la destination du local (commerciale) j’espérais donc pouvoir simplement faire une simple déclaration simplifiée de travaux pour la façade (agrandissement d’une fenêtre) et basta.
    Je viens d’appeler le service urbanisme de ma commune auquel j’ai exposé succinctement mon intention et je n’ai pas eu une réponse aussi catégorique que ma réflexion… Selon mon interlocutrice (qui j’espère n’y connais rien à la location saisonnière), mon projet pourrait nécessiter quand même une déclaration de changement de destination avec, entre autre, la compensation en place de parking qui vont avec (2 par logement individuel, j’envisage de faire 3 studios !). Elle m’a évidement invité à déposer une demande de certificat d’urbanisme opérationnel auquel la mairie a l’obligation de répondre sous 2 mois. Je commence à douter de ma stratégie…
    Selon le code de l’urbanisme, lorsque il y a un PLU, Il existe 9 catégories d’e destination pour un bâtiment:
    – Habitation,
    – Résidence hôtelière,
    – Bureaux,
    – Commerces,
    – Artisanat,
    – Industrie,
    – Entrepôts,
    – Exploitation agricole ou forestière,
    – Constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif.^

    Un meublé de tourisme ne pouvant être considéré comme une habitation ou résidence hôtelière (définition INSSE de la résidence de tourisme = établissement commercial d’hébergement classé), la seule destination qui me semble convenir est celle de commerciale. Aussi dans mon cas, j’ose espérer qu’il a pas de changement d’usage à prévoir sinon mon projet est foutu…
    Que pensez-vous en 1er lieu du montage fiscal ?
    Selon-vous, ais-je une la bonne lecture de l’imbroglio réglementaire et urbanistique propre à la location saisonnière dans ma recherche d’un local commercial ?
    Merci d’avance pour vos lumières.

    • Hello,

      Concernant le choix d’un local à destination commercial, c’est extrêmement pertinent à Paris, ou sinon il est quasi impossible de louer en saisonnier.
      Sur le reste de la France, pour l’instant, ce n’est pas si vital.

      Que vous changiez de destination ou non, il semble incontournable d’avoir du stationnement associé à votre projet.
      Le PLU de votre commune ou agglo, doit prévoir un nombre de places par surface commerciale, votre projet doit s’y conformer sinon le permis ne sera pas instruit.
      Juridiquement, votre montage doit pouvoir passer car effectivement pour plomber la LS, le législateur a rapproché son statut de celui des hôtels. D’ailleurs les loyers sont des BIC, bénéfices commerciaux. Donc on ne peut pas faire deux poids deux mesures…
      Mais n’oubliez pas que ce seront les services de la mairie qui vont instruire, donc il vaut mieux que vous soyez convaincant en expliquant cela sinon vous allez devoir aller au tribunal administratif, ce qui sera long, couteux et malheureusement il faut le dire, aléatoire.

      Si vous souhaitez pour le futur pouvoir accueillir des locataires à l’année, vous avez intérêt à demander un changement d’usage pour passer tout cela en habitation.
      Vous n’êtes pas tenu d’indiquer comment vous allez aménager l’espace ni d’indiquer le nombre de logements que vous allez créer.

      En tout état de cause, la meilleure option est d’en parler longuement avec LE responsable de l’urbanisme de votre commune, avec un elu, ce serait le mieux.
      Ensuite, discutez aussi avec votre banque à propose de votre prêt si c’est votre seule clause qui peut annuler le compromis le cas échéant…

      à moins que vous ayez prévu une clause résolutoire conditionnée à l’obtention de l’autorisation d’urbanisme ?

      Bien à vous

      • Merci pour votre retour.
        Je n’ai malheureusement pas prévu de clause résolutoire en ce sens car ce n’était pas le projet initial (création d’un local partagé pour profession libérale), l’idée m’est venue en lisant ici et là 😉
        L’immeuble s’est construit avant la mise en application du PLU sur la commune où je souhaite investir. Aussi, les exigences en matière de stationnement sont réputées acquises pour ce local commercial. Si je change la destination, quel qu’elle soit, je me tire une balle dans le pied car je serais à minima contraint de trouver une place de parking. Non seulement cette hypothèse plomberait la rentabilité du projet mais les parkings à louer ou à vendre dans un rayon autour de 300 m autour du projet sont très rares car très recherchés (centre-ville). En fait, la faisabilité de mon projet ne tient qu’à une seule question: Si une entreprise bénéficie d’un bail commercial pour exploiter un local en location courte durée, est-il nécessaire de déclarer un changement de destination alors que ce local est déjà commercial et que l’activité demeure bien commerciale ? Si je n’ai pas de changement de destination à déclarer, d’un point de vue administratif, je n’ai pas la nécessité de « créer » du stationnement supplémentaire, ni de déposer un permis de construire à cause de la modification de la façade (changement des fenêtres),…. Si je dépose un PC, le coût explose, je dévoile l’aménagement intérieur (création de 2 appartements) et on va me réclamer 4 places de parking (2 par logement individuel) !

        Selon-vous, dois-je déclarer un changement de destination ? Si oui, je suis mort… Et je n’ai plus qu’à ramer avec le vendeur pour tenter de faire annuler la vente. En effet, le projet de local initial pour profession libérale que je lui ai exposé nécessite aussi une déclaration de changement de destination avec les mêmes problèmes qui vont avec…

        NB: le local est situé à 150 m d’un grand parking sous-terrain publique, mais comme c’est du domaine publique, le service urbanisme ne peut en tenir compte.

        • En fait vous répondez à question car il ne se le pas que vous ayez beaucoup d’alternatives 🙂

          Pour le stationnement je crois qu’il n’est de toutes façons plus possible d’acheter des places en compensation de celles qui ne sont pas créées

        • Du coup je me permets de reposer la question ? Dois procéder ou non à une déclaration de changement de destination ? Si oui, quelle destination ?
          A paris c’est semble une destination commerciale. Quid de la Province ?

        • Comme je vous le disais cela peut être sujet à interprétation…

          À vous de voir le niveau de prise de risque que vous souhaitez.

          La solution la plus raisonnable aurait été d’inclure une clause résolutoire au compromis de vente, de préparer un argumentaire béton à base d’exemples et d’explications sur l’activité et de présenter tout cela au service urbanisme de votre agglomération. Et de préférence en associant un élu, qui sera décisionnaire

          Sinon vous vous risquez à prendre une décision d’emblée qui peut vous être peu favorable et pour faire revenir les gens sur leur décision c’est parfois délicat et long.

          Cordialement

      • Pourriez-vous me préciser svp sur quels fondements vous vous basez pour cette affirmation : « Que vous changiez de destination ou non, il semble incontournable d’avoir du stationnement associé à votre projet. »

        • Bonjour

          C’est simplement les règles de tous les PLU.
          Si vous ouvrez une activité il vous faut un nombre de places de stationnement défini au PLU.

          Cordialement

        • (PS: je republie mon précédent message sur le bon fil de discussion, pardon)
          Désolé, n’y voyez pas une obstination aveugle mais… pourquoi il y aurait de nouveaux besoins en stationnement alors que la destination reste inchangée ?
          Si je monte une pizzeria, il va falloir aussi que je trouve du stationnement supplémentaire alors qu’il s’agit également d’une destination commerciale ??

        • Pas de soucis

          Tout dépend de la différence entre l’utilisation précédente et votre projet.
          Si vous transformez un cabinet d’infirmier en pizerria il est en effet très probablement que vous ayez à crée des places de stationnement supplémentaires.
          Ce qui est finalement assez logique.

          Si vous changez juste le nom de la pizzeria sans en changer la surface, c’est différent.

          Tout dépend donc :
          De votre projet
          De ce que le PLU de votre ville prévoir (chaque ville à un règlement spécifique )

        • Local commercial en rez-de-chaussée jamais aménagé. Sols, murs, plafond et c’est tout. Même pas de fenêtres, juste des plaques en bois pour boucher les ouvertures existantes. Donc il n’y a pas de changement d’activité puisqu’il n’y en a jamais eu auparavant… Je suis donc bloqué au point de départ : est ce qu’une activité commerciale de ce type (exploitation via une sasu) nécessite la déclaration d’une changement de destination pour ce local… commercial !
          Je vais donc tenter la discussion avec la mairie…

        • En effet, vous avez des arguments
          Essayez de retrouver le permis de construire initial pour justifier d’un nombre de places de stationnement et de la destination
          Cordialement

  6. Très pertinent comme article, Je pense que la location meublée est assez avantageuse car elle permet de ne plus faire un grand déménagement pour pouvoir vivre dans une nouvelle maison.

    • Désolé, n’y voyez pas une obstination aveugle mais… pourquoi il y aurait de nouveaux besoins en stationnement alors que la destination reste inchangée ?
      Si je monte une pizzeria, il va falloir aussi que je trouve du stationnement supplémentaire alors qu’il s’agit également d’une destination commerciale ??

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