Oui, il reste possible d’investir à Bali en 2026, mais seulement de façon sélective. Le marché immobilier balinais se consolide plutôt qu’il ne progresse uniformément : au deuxième trimestre 2026, le prix demandé médian des biens construits atteignait 233 000 dollars, tandis que le prix au mètre carré reculait de 4%. L’étude portait sur 20 174 annonces actives. La demande touristique reste forte, mais l’offre immobilière demeure abondante. Avant d’acheter, comparez le micro-marché, la durée du droit foncier, la concurrence locative et la légalité de l’exploitation.
Marché immobilier Bali 2026 : les indicateurs essentiels
Le marché immobilier de Bali associe des prix d’annonces, des droits fonciers de durées différentes et une demande locative liée au tourisme.
Les données disponibles ne proviennent pas toutes du même univers. Les arrivées touristiques sont publiées par l’organisme statistique officiel indonésien. Les prix immobiliers viennent surtout de plateformes d’annonces et de rapports professionnels. Ils ne constituent donc pas un indice officiel des transactions notariales.
Prix demandé médian : 233 000 dollars pour les biens construits au deuxième trimestre 2026.
Offre observée : 20 174 annonces actives à la vente, en recul de 1,4% à périmètre comparable.
Tourisme : 6 948 754 arrivées étrangères directes en 2025, soit environ 9,7% de plus qu’en 2024.
Tendance : des prix affichés globalement stables, mais une sélection croissante selon la zone, la conformité et la durée du droit.
Le rapport du deuxième trimestre 2026 d’Investland rassemble des annonces issues de neuf plateformes. Il couvre douze sous-marchés de Bali. Cette étude recense 20 174 biens à vendre et 39 325 offres locatives.
Voici les indicateurs les plus utiles :
| Indicateur | Donnée disponible | Ce qu’il faut comprendre |
|---|---|---|
| Prix demandé médian des biens construits | 233 000 dollars | Il s’agit d’un prix d’annonce, pas d’un prix moyen officiel de vente. |
| Annonces actives à la vente | 20 174 au T2 2026 | L’offre reste abondante malgré un recul trimestriel de 1,4%. |
| Évolution du prix au mètre carré | -4% sur le trimestre | La stabilité du prix médian masque une détente du prix unitaire. |
| Part du leasehold dans l’offre comparable | 73,2% | La durée restante doit être intégrée à toute comparaison. |
| Arrivées étrangères directes en 2025 | 6 948 754 | La fréquentation progresse d’environ 9,7% par rapport à 2024. |
| Arrivées étrangères au T2 2026 | 1 736 592 | Le trimestre rebondit face au T1, mais reste environ 5,2% sous le T2 2025. |
Ces chiffres décrivent une tendance. Ils ne prédisent pas la performance d’une villa particulière.
Le marché immobilier de Bali se stabilise-t-il vraiment ?
Le marché immobilier de Bali se stabilise en moyenne, mais les écarts entre les biens continuent de se creuser.
Au deuxième trimestre 2026, le prix demandé médian des biens construits restait à 233 000 dollars. Le prix au mètre carré diminuait cependant de 4%. Cette différence peut venir de la composition de l’offre : surfaces plus grandes, localisation différente ou arrivée de nouveaux programmes.
Le volume d’annonces à vendre reculait seulement de 1,4% à périmètre comparable. Il ne s’agit donc pas d’une pénurie générale. Canggu comptait 4 505 annonces actives et Uluwatu 3 845. Ces deux secteurs concentraient les inventaires les plus profonds du rapport.
La demande touristique reste un soutien important. Bali a accueilli 6 948 754 visiteurs étrangers directs en 2025. En juillet 2026, l’île a encore enregistré 697 809 arrivées étrangères.
Mais une hausse des arrivées ne garantit pas une hausse identique des revenus locatifs. De nouvelles villas arrivent aussi sur le marché. La demande peut donc progresser sans améliorer le taux d’occupation de chaque bien.
Pour comprendre cette différence, consultez l’analyse consacrée à la saisonnalité et au taux d’occupation à Bali.
Prix immobilier Bali : ce que les chiffres mesurent vraiment
Un prix immobilier à Bali n’a de sens que si le bien, la zone et la durée du droit sont comparables.
Une villa proposée à 230 000 dollars avec vingt ans de leasehold restants n’est pas équivalente à une villa au même prix avec trente ans. Le leasehold est un droit contractuel d’usage pour une durée déterminée. Sa valeur diminue à mesure que son terme approche, sauf renouvellement négocié.
Le rapport du deuxième trimestre 2026 indique que 73,2% de l’offre comparable est en leasehold. Comparer uniquement le prix total peut donc conduire à une mauvaise décision.
Avant d’utiliser une médiane ou un prix au mètre carré, vérifiez toujours :
- La nature du bien : villa, appartement ou résidence gérée.
- Le nombre de chambres et la surface construite.
- Le statut du projet : terminé ou vendu sur plan.
- Le droit concerné et sa durée restante.
- Le zonage et l’usage autorisé.
- Le niveau d’ameublement et les travaux nécessaires.
- Le prix demandé ou le prix réellement signé.
- Les frais de gestion et les services inclus.
C’est pourquoi cet article ne donne pas une prétendue « moyenne officielle » du prix d’une villa. Pour connaître les budgets par type de projet, consultez le guide sur le coût d’une villa Airbnb-ready à Bali.
Zones établies et zones émergentes à Bali
Une zone émergente attire de nouveaux projets, mais elle n’offre pas automatiquement une meilleure rentabilité.
Le rapport 2026 de C9 Hotelworks sur les hôtels et résidences gérées montre une concentration encore forte autour de Canggu et Berawa. Ce pôle représente environ 40% de l’offre suivie. Uluwatu arrive en deuxième position avec environ 21%.
Le corridor Seseh–Pererenan–Nyanyi représente environ 17% de cette offre. Il bénéficie du déplacement des projets vers le nord-ouest, sous l’effet de la densification et du coût du foncier autour de Canggu.
| Secteur | Position en 2026 | Indicateur disponible | Point de vigilance |
|---|---|---|---|
| Canggu–Berawa | Marché établi et très concurrentiel | Environ 40% de l’offre de résidences gérées suivie | Densité, circulation, prix d’entrée et concurrence. |
| Uluwatu | Pôle établi en expansion | Environ 21% de l’offre suivie | Accès, eau, pente, chantier voisin et micro-localisation. |
| Seseh–Pererenan–Nyanyi | Corridor émergent du nord-ouest | Environ 17% de l’offre suivie | Vitesse de construction, infrastructures et future concurrence. |
| Seminyak | Marché mature | 2 412 annonces à vendre au T2 2026 | Différenciation du bien et entretien d’un parc plus ancien. |
| Ubud | Marché établi à clientèle spécifique | 2 201 annonces à vendre au T2 2026 | Accès, humidité, distance du centre et positionnement du séjour. |
Les deux sources n’étudient pas le même univers. Investland agrège des annonces immobilières. C9 Hotelworks suit surtout les projets gérés par des opérateurs hôteliers. Les pourcentages et les volumes ne doivent donc pas être additionnés.
Pour une comparaison plus détaillée, consultez les meilleures zones pour investir à Bali en 2026.
Pourquoi l’offre se déplace vers le nord-ouest ?
Le développement immobilier se déplace vers Seseh, Pererenan et Nyanyi lorsque Canggu devient plus dense et plus cher.
Ce déplacement répond à plusieurs logiques :
- Rechercher des parcelles encore disponibles.
- Proposer un environnement moins dense.
- Rester proche de la demande de Canggu.
- Développer des projets plus vastes ou gérés.
- Capter les voyageurs qui préfèrent un séjour plus calme.
Cela ne signifie pas que tous les projets du nord-ouest prendront de la valeur. Une zone en développement peut subir des travaux prolongés, des accès difficiles ou une arrivée rapide de concurrents.
Avant d’acheter, parcourez le trajet aux heures chargées. Vérifiez aussi l’état de la route pendant la pluie. Demandez enfin quels permis ont été délivrés sur les terrains voisins.
Une solution simple consiste à faire filmer le parcours complet. Demandez un trajet depuis la villa vers la plage, les commerces et l’axe principal. Faites réaliser cette vérification un jour ouvré, puis le week-end.
Prévisions immobilières Bali : trois scénarios
Une prévision immobilière sérieuse décrit plusieurs scénarios au lieu de promettre un taux de hausse unique.
Les données disponibles ne permettent pas d’annoncer une progression générale des prix en 2027. Elles permettent toutefois d’identifier trois trajectoires plausibles.
Scénario central : consolidation sélective
Les prix affichés restent globalement stables, avec des écarts croissants entre les biens.
Les villas bien situées, conformes et simples à exploiter conservent un avantage. Les produits génériques ou mal documentés doivent davantage négocier leur prix. Le marché reste actif, mais l’acheteur prend plus de temps pour vérifier le dossier.
Ce scénario est cohérent avec un prix demandé médian stable, un recul du prix au mètre carré et une offre encore profonde au deuxième trimestre 2026.
Scénario favorable : demande touristique durable
La demande internationale continue de progresser et soutient les meilleurs micro-marchés.
Les biens légalement exploitables, bien entretenus et gérés par une équipe fiable peuvent bénéficier d’un meilleur pouvoir tarifaire. Les résidences gérées peuvent aussi attirer des investisseurs recherchant un cadre plus lisible.
Ce scénario suppose que l’offre nouvelle n’augmente pas plus vite que la demande solvable.
Scénario défavorable : concurrence et contrôle renforcés
Une offre trop abondante réduit les tarifs et allonge les périodes sans réservation.
Les villas mal différenciées deviennent plus difficiles à exploiter. Les biens non conformes peuvent aussi subir des restrictions, une revente compliquée ou des travaux imprévus. Dans ce scénario, le prix affiché baisse moins vite que la rentabilité réelle.
C9 Hotelworks anticipe d’ailleurs davantage de reventes de villas locatives non autorisées. Cette prévision renforce l’intérêt d’un contrôle juridique avant tout acompte.
Pour choisir un montage adapté, consultez les différences entre Hak Pakai, leasehold et PT PMA à Bali. Si une société étrangère est nécessaire, lisez également le guide sur la création d’une PT PMA pour louer légalement.
Comment analyser le marché avant d’acheter
Une bonne analyse immobilière compare des biens similaires et teste plusieurs hypothèses.
1. Comparer le même droit et la même durée
Ne comparez pas directement un leasehold de courte durée avec un droit plus long. Demandez la durée exacte restante à la date prévue de signature.
Alternative simple : faites préparer une fiche d’une page par bien, avec le droit, la durée et les conditions de renouvellement.
2. Séparer prix demandé et prix signé
Une annonce indique une intention du vendeur. Elle ne prouve pas le montant final de la transaction.
Alternative simple : demandez au PPAT et à deux agences indépendantes des exemples récents réellement comparables.
3. Étudier l’offre concurrente
Comptez les villas proches qui visent la même clientèle. Comparez leur capacité, leur accès, leur piscine, leur décoration et leurs avis.
Alternative simple : imprimez dix annonces comparables et notez leurs points forts dans un tableau.
4. Tester la demande sur douze mois
Ne partez jamais du meilleur mois. Les arrivées touristiques et les réservations varient selon les saisons.
Alternative simple : demandez trois scénarios : prudent, central et favorable. Les hypothèses doivent rester identiques entre les gestionnaires.
5. Calculer toutes les charges
Le rendement doit intégrer les plateformes, la gestion, le personnel, l’électricité, la piscine, les travaux, les taxes et la vacance.
Pour approfondir ce calcul, consultez tout ce qu’il faut savoir sur la rentabilité Airbnb à Bali.
6. Vérifier la légalité avant le rendement
Un bon taux théorique ne compense pas un zonage inadapté ou une autorisation absente.
Faites contrôler le dossier par un avocat indonésien indépendant et par un PPAT, l’officier public habilité à établir certains actes fonciers.
7. Préparer la gestion avant la signature
Une villa rentable sur le papier peut échouer sans équipe locale fiable.
Définissez les urgences, les contrôles, les travaux et les rapports financiers. Avant la signature, prévoyez également comment vous allez gérer votre villa Airbnb à Bali à distance : interlocuteur local, urgences, travaux, contrôles du logement et rapports financiers.
Cas pédagogique : comparer deux villas sans se tromper
Deux villas peuvent afficher le même prix à quelques kilomètres de distance. La première se trouve dans un secteur déjà demandé, mais son leasehold est plus court. La seconde se situe dans un corridor en développement, avec un droit plus long et plusieurs chantiers voisins.
Le mauvais réflexe consiste à choisir uniquement la villa qui promet le rendement le plus élevé. Le bon réflexe consiste à comparer la durée du droit, la légalité de la location, l’accès, les travaux futurs et le coût total de gestion.
La première villa peut offrir une demande immédiate, mais une valeur de sortie moins lisible. La seconde peut profiter du développement de la zone, sans garantie sur le calendrier. Aucune n’est automatiquement meilleure.
Pour un propriétaire senior, la bonne option est souvent celle dont le fonctionnement reste compréhensible. Le contrat, les charges et les interlocuteurs doivent être clairement identifiés avant le versement d’un acompte.
Les erreurs de lecture à éviter
Une erreur fréquente consiste à transformer une moyenne de marché en promesse individuelle.
Évitez notamment de :
- Confondre prix demandé et prix réellement vendu.
- Comparer deux leaseholds sans tenir compte de leur durée restante.
- Appliquer un taux d’occupation hôtelier à une villa Airbnb.
- Présenter la hausse du tourisme comme une garantie de revenus.
- Qualifier toute zone moins chère de « zone émergente ».
- Utiliser un rendement brut comme s’il s’agissait d’un rendement net.
- Négliger la future concurrence autour du bien.
- Signer avant la vérification du zonage et des licences.
Ces erreurs concernent autant l’analyse financière que la sécurité juridique du projet. Pour vérifier chaque point avant de signer, consultez les précautions à prendre avant d’acheter une villa à Bali.
Ce qu’il faut retenir
Le marché immobilier Bali 2026 reste actif, mais il devient plus sélectif.
- Le prix demandé médian des biens construits s’établissait à 233 000 dollars au T2 2026.
- Le prix au mètre carré reculait de 4%, malgré la stabilité du prix médian.
- Canggu et Uluwatu disposent des inventaires immobiliers les plus profonds du rapport étudié.
- Seseh, Pererenan et Nyanyi forment un corridor en développement à surveiller.
- Une forte fréquentation touristique ne garantit pas la performance de chaque villa.
- La conformité, la durée du droit et la gestion comptent autant que l’emplacement.
Pour construire votre projet dans le bon ordre, consultez Investir à Bali avec Airbnb en 2026.
Avant d’investir, testez plusieurs hypothèses de tarif et de taux d’occupation avec le simulateur gratuit de revenus de location saisonnière d’Eldorado Immobilier.
Les points essentiels
Le marché immobilier de Bali se consolide en 2026 : le prix demandé médian reste stable, mais le prix au mètre carré recule.
Canggu et Uluwatu restent des pôles majeurs ; Seseh, Pererenan et Nyanyi forment le principal corridor émergent documenté.
Avant d’acheter, comparez la durée du droit, la conformité, la concurrence et le coût total de gestion.
FAQ
Le marché immobilier de Bali monte-t-il encore en 2026 ?
Le marché ne progresse pas de manière uniforme. Au deuxième trimestre 2026, le prix demandé médian des biens construits restait stable à 233 000 dollars. Le prix au mètre carré reculait toutefois de 4%. Les biens conformes et bien situés résistent mieux que les produits génériques.
Quel est le prix moyen d’une villa à Bali en 2026 ?
Il n’existe pas de prix moyen officiel valable pour toutes les villas. Un rapport fondé sur neuf plateformes indique un prix demandé médian de 233 000 dollars pour les biens construits au deuxième trimestre 2026. Ce chiffre mélange plusieurs zones, dimensions et durées de droits.
Quelles sont les zones émergentes à Bali en 2026 ?
Seseh, Pererenan et Nyanyi constituent le corridor émergent le mieux documenté du nord-ouest. Il représente environ 17% de l’offre de résidences gérées suivie par C9 Hotelworks. Uluwatu doit plutôt être considéré comme un pôle déjà établi qui poursuit son expansion.
Canggu est-il devenu trop cher pour investir ?
Canggu reste un marché profond et recherché, mais aussi très concurrentiel. Son intérêt dépend du prix d’entrée, de la durée du leasehold, de l’accès et de la différenciation du bien. Un quartier connu ne garantit ni l’occupation ni un bon rendement net.
Quel rendement peut-on espérer avec une villa à Bali ?
Aucun taux net ne peut être garanti pour l’ensemble de Bali. Le rendement dépend du coût total, du tarif moyen, de l’occupation, de la gestion, des taxes et des travaux. Les pourcentages commerciaux doivent être recalculés avec des hypothèses prudentes et douze mois d’activité.
Un Français peut-il acheter une villa à Bali ?
Un Français peut investir, mais il ne doit pas assimiler le montage à un achat immobilier en France. Le Hak Milik est réservé aux citoyens indonésiens. Leasehold, Hak Pakai ou PT PMA répondent à des usages différents. Faites valider la structure avant tout paiement.
Faut-il créer une PT PMA pour louer à Bali ?
Une PT PMA peut être nécessaire lorsqu’un investisseur étranger exploite directement une activité commerciale. Elle ne remplace toutefois ni le zonage, ni les licences, ni les obligations fiscales. Une société de gestion locale peut convenir dans certains projets, après vérification contractuelle.
Quelles taxes un investisseur français doit-il prévoir ?
Les obligations dépendent de la structure, de la résidence fiscale et de la nature des revenus. Elles peuvent concerner l’Indonésie et la France. Consultez le guide sur la fiscalité d’un investisseur français à Bali et faites valider votre cas par un fiscaliste compétent dans les deux pays.
