Investir dans une villa à Bali, en Tanzanie ou à Zanzibar oblige à comprendre des termes juridiques inconnus en France. Hak Pakai désigne un droit d’usage indonésien, PT PMA une société indonésienne à capitaux étrangers et Right of Occupancy un droit d’occupation tanzanien. Quant au TIC, il s’agit de l’ancien Tanzania Investment Centre, remplacé depuis 2025 par la TISEZA. Ce glossaire vous donne une définition courte de chaque terme, puis explique son utilité et ses limites.
En bref
Le droit sur le bien, le droit d’exploiter et le droit de séjour sont trois sujets différents. Un bail ou un droit d’usage ne vous autorise pas automatiquement à louer sur Airbnb. Une société ou un visa ne régularise pas automatiquement le terrain. Faites donc contrôler séparément le titre, le zonage, les licences touristiques et la fiscalité.
Pourquoi connaitre ces vocabulaires est important ?
Le vocabulaire immobilier étranger décrit les droits, les obligations et les risques liés à un investissement hors de France.
Lorsque vous achetez ou exploitez un bien à l’étranger, trois sujets doivent être séparés :
- le droit d’utiliser le terrain ;
- le droit de posséder ou exploiter le bâtiment ;
- le droit de louer le bien à des voyageurs.
En France, ces notions sont souvent regroupées dans un acte notarié. À Bali ou à Zanzibar, elles peuvent relever de contrats et d’administrations différentes.
Un contrat de location longue durée ne signifie donc pas toujours que vous possédez le terrain. Une société locale ne signifie pas non plus que vous pouvez exercer n’importe quelle activité.
Selon Pierre Tellep, fondateur d’Eldorado Immobilier, « le premier réflexe consiste à séparer le terrain, le bâtiment, la société et l’activité locative ».
Pour un propriétaire senior, cette distinction est essentielle. Vous pouvez demander :
- une explication par téléphone ;
- une fiche papier résumant chaque terme ;
- une traduction certifiée du contrat ;
- un rendez-vous avec un avocat local ;
- un tableau indiquant les dates de début et de fin du bail.
Hak Pakai en Indonésie
Le Hak Pakai est un droit indonésien permettant d’utiliser un terrain selon certaines conditions et pendant une durée déterminée.
En français, Hak Pakai signifie approximativement « droit d’usage ». Il ne correspond pas exactement à la pleine propriété française.
L’administration foncière indonésienne décrit le Hak Pakai comme le droit d’utiliser un terrain ou d’en percevoir les revenus, selon les règles applicables.
« Hak Pakai désigne le droit d’utiliser un terrain ou d’en percevoir les revenus pendant une durée déterminée »— Kementerian Agraria dan Tata Ruang / Badan Pertanahan Nasional
Quelle analogie avec le droit français ?
L’analogie la plus simple est celle d’un droit d’usage ou d’un droit réel limité. Toutefois, l’équivalence n’est pas parfaite.
Vous ne devez pas traduire automatiquement Hak Pakai par :
- propriété ;
- usufruit ;
- bail commercial ;
- pleine propriété.
Le contenu dépend du titulaire, du terrain, de la durée et de l’enregistrement administratif.
Pour un investisseur étranger, les documents importants sont notamment :
- le certificat foncier ;
- l’identité du propriétaire initial ;
- la durée exacte du droit ;
- les possibilités de renouvellement ;
- les restrictions applicables aux étrangers ;
- la destination autorisée du bien.
Une villa exploitée en location saisonnière peut nécessiter des autorisations supplémentaires. Le droit d’utiliser le terrain ne suffit pas toujours à autoriser une activité touristique.
Hak Pakai et location saisonnière
Le Hak Pakai peut être utilisé dans certains montages résidentiels ou professionnels. Cependant, le contrat doit préciser l’usage autorisé.
Vous devez notamment vérifier :
- si la location courte durée est permise ;
- si l’activité touristique est autorisée dans la zone ;
- si une licence locale est obligatoire ;
- qui supporte les taxes et les travaux ;
- ce qui arrive à la construction à la fin du droit.
Un document rédigé en anglais ou en indonésien peut contenir des nuances difficiles à repérer. Demandez une traduction complète. Ne vous contentez pas d’un résumé commercial.
Société PT PMA en Indonésie
Une PT PMA est une société indonésienne à responsabilité limitée créée avec des capitaux étrangers.
Le sigle PT PMA signifie Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing. En français, il s’agit d’une société à responsabilité limitée avec investissement étranger.
Elle peut servir à :
- exploiter une activité commerciale ;
- gérer un projet immobilier autorisé ;
- employer du personnel ;
- facturer des prestations ;
- demander certaines licences ;
- détenir ou utiliser des actifs selon les règles applicables.
Elle ne constitue pas une solution automatique pour contourner les règles foncières. La société doit respecter son objet social et ses licences.
Combien coûte une PT PMA ?
Le capital et le coût de constitution ne doivent pas être confondus.
Les informations officielles du BKPM indiquent un seuil d’investissement généralement fixé à 10 milliards de roupies indonésiennes, sauf exceptions liées à l’activité. Certaines publications du réseau officiel d’accompagnement des investisseurs mentionnent également un capital libéré de 2,5 milliards de roupies dans certaines présentations.
« La constitution d’une PT PMA nécessite généralement un investissement minimal de 10 milliards de roupies, sous réserve des exceptions réglementaires »— BKPM / IIPC Sydney
Cette différence montre pourquoi il faut distinguer :
- le montant minimal de l’investissement ;
- le capital social ;
- le capital libéré ;
- les frais de notaire ;
- les licences ;
- les frais de domiciliation ;
- les honoraires du consultant ;
- les taxes administratives.
Le coût total de création varie donc selon l’activité, la province, le nombre d’associés et les autorisations nécessaires.
PT PMA et investisseur français
Une société PT PMA Indonésie peut faciliter la gestion d’une activité. Elle implique cependant une comptabilité locale et des obligations déclaratives.
Vous devez vérifier :
- le code d’activité autorisé ;
- les restrictions éventuelles sur les capitaux étrangers ;
- les obligations comptables ;
- les déclarations fiscales ;
- les licences touristiques ;
- les règles relatives aux salariés étrangers ;
- les conditions du visa ou du permis de séjour.
Le KITAS, ou Kartu Izin Tinggal Terbatas, est un permis de séjour temporaire en Indonésie. Il ne remplace pas une licence commerciale. Il ne transforme pas non plus un contrat foncier en propriété.
Selon Pierre Tellep, fondateur d’Eldorado Immobilier, « une société locale est un outil de gestion et d’exploitation, pas une garantie juridique universelle ».
Une analogie simple
Une PT PMA ressemble davantage à une société française qu’à une holding magique.
Imaginez une société à responsabilité limitée en France. Elle doit avoir :
- un objet ;
- une comptabilité ;
- des comptes bancaires ;
- des dirigeants ;
- des déclarations ;
- une responsabilité encadrée.
La logique est comparable, mais les formalités et les règles diffèrent.
Right of Occupancy en Tanzanie
Le Right of Occupancy est un droit légal d’occuper et d’utiliser un terrain en Tanzanie.
En français, on peut le traduire par « droit d’occupation ». Cette traduction reste imparfaite, car le régime foncier tanzanien possède ses propres catégories.
Un investisseur étranger ne peut généralement pas acheter librement le terrain comme un citoyen tanzanien. Il peut obtenir un droit d’occupation destiné à un projet d’investissement.
Le Tanzania Investment Centre, ou TIC, précise que les investisseurs étrangers peuvent louer des terrains pour une durée pouvant atteindre 99 ans, selon les conditions applicables.
« Les investisseurs étrangers peuvent obtenir des terrains pour des projets d’investissement, avec des baux pouvant aller jusqu’à 99 ans » — Tanzania Investment Centre
Comment fonctionne ce droit ?
Le droit peut prendre plusieurs formes :
- un droit d’occupation accordé par l’État ;
- un droit dérivé ;
- une sous-location ;
- un contrat lié à un terrain identifié pour l’investissement.
Le droit dérivé est souvent présenté comme un droit créé à partir d’un droit foncier principal. L’investisseur ne devient donc pas nécessairement propriétaire du terrain.
L’autorité compétente examine notamment :
- la nature du projet ;
- la localisation ;
- la nationalité de l’investisseur ;
- le financement ;
- l’activité prévue ;
- les documents de la société ;
- l’autorisation d’investissement.
Right of Occupancy et Zanzibar
Zanzibar possède son propre environnement administratif. Les règles applicables peuvent différer de celles de la Tanzanie continentale.
Un projet à Zanzibar peut nécessiter :
- une autorisation d’investissement ;
- un contrat foncier ;
- une immatriculation de l’activité ;
- des licences touristiques ;
- des autorisations environnementales ;
- une validation de la construction.
Le terme Right of Occupancy Tanzanie doit donc toujours être replacé dans son territoire précis. Demandez si le projet se situe à Unguja, à Pemba ou sur le continent.
Une analogie avec le droit français
L’analogie la plus accessible est celle d’un bail très long associé à un droit d’exploitation. Mais ce n’est pas un bail français classique.
La durée maximale annoncée peut atteindre 99 ans. La durée réelle dépend du contrat signé et de l’autorisation délivrée.
Vérifiez toujours :
- la date exacte de départ ;
- la date d’expiration ;
- les conditions de renouvellement ;
- le montant des redevances ;
- les obligations de construction ;
- les conséquences d’un retard ;
- le sort du bâtiment en fin de contrat.
TIC et ZIPA à Zanzibar
Le TIC est l’organisme tanzanien chargé de faciliter et d’encadrer certains investissements.
TIC signifie Tanzania Investment Centre. Il accompagne les investisseurs et peut intervenir dans l’accès aux terrains réservés aux projets d’investissement.
La ZIPA est l’autorité de promotion des investissements de Zanzibar.
ZIPA signifie Zanzibar Investment Promotion Authority. Elle intervient pour la promotion, la facilitation et le suivi des investissements à Zanzibar.
Quel rôle joue le TIC ?
Le TIC peut notamment :
- faciliter l’accès à certaines opportunités foncières ;
- accompagner les démarches d’investissement ;
- délivrer ou coordonner certaines autorisations ;
- orienter les investisseurs vers les administrations compétentes ;
- contribuer à la sécurisation du projet.
Il ne remplace pas votre avocat, votre notaire ou votre expert fiscal. Il ne garantit pas non plus la rentabilité d’une villa.
Quel rôle joue la ZIPA ?
La TIC Zanzibar Tanzanie est souvent recherchée par les investisseurs. En pratique, il faut distinguer le TIC tanzanien et la ZIPA zanzibarite.
Les documents de présentation de la ZIPA indiquent un seuil d’investissement étranger de 2,5 millions de dollars américains pour les secteurs de l’hôtellerie et de l’immobilier, selon les critères présentés.
« Pour l’hôtellerie et l’immobilier, la présentation ZIPA mentionne un seuil d’investissement étranger de 2,5 millions de dollars à Zanzibar »
— Tanzania Investment Centre, présentation ZIPA
Ce montant ne correspond pas nécessairement au prix d’une villa individuelle. Il peut concerner le statut d’investissement, le type de projet ou l’accès à certains avantages.
Demandez donc une confirmation écrite pour votre projet précis.
Termes locatifs à connaître
Les indicateurs locatifs mesurent la performance commerciale d’un logement touristique.
Ces termes ne sont pas des droits fonciers. Ils servent à calculer la rentabilité de l’exploitation.
PMS
Un PMS, ou Property Management System, est un outil de gestion immobilière.
Il peut centraliser :
- les réservations ;
- les calendriers ;
- les messages ;
- les tarifs ;
- les tâches de ménage ;
- les paiements ;
- les rapports de performance.
Une analogie simple : le PMS ressemble à un cahier de gestion centralisé. La différence tient à son automatisation.
Vous n’avez pas besoin d’un smartphone dernier cri. Un gestionnaire local peut utiliser l’outil à votre place et vous envoyer un rapport mensuel imprimé.
ADR
L’ADR, ou Average Daily Rate, désigne le tarif journalier moyen.
La formule est simple :
ADR = chiffre d’affaires hébergement / nombre de nuits vendues
Exemple : 1 500 euros de revenus pour 10 nuits vendues donnent un ADR de 150 euros.
RevPAR
Le RevPAR, ou Revenue Per Available Room, signifie revenu par chambre disponible.
Pour une villa, on peut l’adapter au nombre de nuits disponibles :
RevPAR = chiffre d’affaires hébergement / nuits disponibles
Le RevPAR prend donc en compte les nuits vendues et les nuits restées vides.
Taux d’occupation
Le taux d’occupation mesure la part des nuits réellement louées.
Taux d’occupation = nuits vendues / nuits disponibles × 100
Un tarif élevé ne suffit pas. Une villa peut afficher un ADR important et rester peu rentable si son occupation est faible.
Comparatif des principaux statuts
Chaque terme désigne une réalité différente : droit foncier, société, administration ou indicateur.
| Terme | Pays ou zone | Définition simple | Analogie française | Point de vigilance |
|---|---|---|---|---|
| Hak Pakai | Indonésie | Droit d’usage d’un terrain | Droit d’usage limité | Durée et titulaire |
| PT PMA | Indonésie | Société avec capitaux étrangers | Société à responsabilité limitée | Capital, licences et fiscalité |
| KITAS | Indonésie | Permis de séjour temporaire | Carte de séjour temporaire | Ne remplace pas une licence |
| Right of Occupancy | Tanzanie | Droit d’occuper un terrain | Bail très long avec droit d’exploitation | Destination du terrain |
| TIC | Tanzanie | Centre national d’investissement | Guichet d’accompagnement | Compétence territoriale |
| ZIPA | Zanzibar | Autorité de promotion des investissements | Agence régionale d’investissement | Règles propres à Zanzibar |
| ADR | International | Tarif journalier moyen | Prix moyen par nuit | Ne mesure pas l’occupation |
| RevPAR | International | Revenu par nuit disponible | Rendement opérationnel | Dépend du calendrier disponible |
| PMS | International | Outil de gestion immobilière | Cahier de gestion centralisé | Accès et accompagnement |
Méthode de vérification avant d’investir
La vérification juridique consiste à contrôler les droits, les durées, les autorisations et les coûts avant de signer.
Voici une méthode simple en huit étapes :
Identifier le pays et le territoire exacts
Bali, la Tanzanie continentale et Zanzibar n’appliquent pas les mêmes règles.Demander le document foncier complet
Refusez les explications uniquement commerciales.Vérifier la durée du droit
Notez la date de début et la date d’expiration sur papier.Contrôler l’usage autorisé
Résidence privée, location touristique et activité hôtelière peuvent être différentes.Identifier le titulaire du droit
Il peut s’agir d’une personne, d’une société ou d’une administration.Vérifier les licences d’exploitation
Une société ou un bail ne suffit pas toujours.Calculer les coûts complets
Incluez construction, fiscalité, notaire, gestion, assurance, change et renouvellement.Faire relire le contrat localement
Demandez un avocat ou un notaire indépendant du vendeur.
Les frais d’immatriculation auprès de la TIC ou de la ZIPA ne doivent pas être inventés. Ils peuvent dépendre du type de projet, de la valeur d’investissement et du service demandé. Demandez un barème officiel ou une facture détaillée.
De même, les frais de notaire à l’étranger ne suivent pas un taux universel. Ils peuvent être fixes, proportionnels ou combinés avec des taxes locales. Utilisez une estimation prudente uniquement après confirmation locale.
Pour un senior, conservez un dossier papier avec :
- le contrat original ;
- la traduction ;
- les coordonnées de l’avocat ;
- le calendrier des renouvellements ;
- les licences ;
- les reçus ;
- les relevés de revenus ;
- les assurances.
Fiscalité, visas et obligations complémentaires
La fiscalité dépend du pays, du propriétaire, de la société et du type de revenu.
Un investisseur français doit étudier :
- l’impôt dans le pays du bien ;
- la fiscalité française ;
- les conventions fiscales ;
- la taxe sur la valeur ajoutée locale ;
- les taxes touristiques ;
- les retenues à la source ;
- les obligations de déclaration.
Pour Bali, consultez également :
- la rentabilité Airbnb à Bali ;
- la saisonnalité et le taux d’occupation à Bali ;
- la fiscalité pour un investisseur français à Bali.
La TRA, ou Tanzania Revenue Authority, est l’administration fiscale tanzanienne. Elle peut intervenir pour l’identification fiscale, les déclarations et la collecte de certains impôts.
Ne confondez pas une immatriculation d’investissement avec une résidence fiscale. Ce sont deux sujets différents.
Conclusion
Le glossaire investissement immobilier étranger permet d’éviter les confusions les plus coûteuses.
Retenez quatre idées :
- Hak Pakai concerne un droit d’usage en Indonésie ;
- une PT PMA est une société, pas un titre foncier ;
- le Right of Occupancy encadre l’occupation d’un terrain en Tanzanie ;
- le TIC et la ZIPA accompagnent les investissements dans des territoires différents.
Pour approfondir votre projet à Bali, consultez la page pilier investir à Bali avec Airbnb.
L’essentiel à retenir
- Un droit foncier, une société et une licence touristique sont trois éléments différents.
- Vérifiez toujours la durée, l’usage autorisé et les coûts auprès d’un professionnel local.
- Ne signez jamais sur la seule base d’une traduction commerciale ou d’une promesse de rendement.
