La règle LMP, est-ce un simple détail administratif entre LMNP et LMP… ou vraie bascule fiscale qui peut vous coûter cher sans prévenir si vous louez en meublé ou sur Airbnb ?

La règle LMP permet de savoir si votre activité de location meublée devient professionnelle. Vous êtes LMP si, sur une année civile, vos revenus locatifs dépassent 23 000 € et deviennent supérieurs à vos autres revenus d’activité. Sinon, vous restez LMNP. Le statut s’apprécie chaque année.

Qu’est-ce que la règle LMP, concrètement, pour un hôte Airbnb ?

La règle LMP permet de déterminer si votre activité de location meublée devient professionnelle. Vous êtes considéré comme LMP si, sur une année civile, vos revenus locatifs dépassent 23 000 € et deviennent supérieurs à vos autres revenus d’activité. Sinon, vous restez LMNP. Cette analyse se fait chaque année.

La règle LMP est un peu comme un feu tricolore fiscal.

• 🟢 Tant que vos revenus locatifs restent “secondaires”, vous êtes LMNP
• 🟠 Quand vous vous rapprochez des seuils, la vigilance s’impose
• 🔴 Quand la location devient votre activité principale, vous basculez en LMP

La règle LMP n’est pas un choix.
Ce n’est pas une option à cocher.
C’est un constat automatique, basé sur des chiffres précis.

Et c’est exactement là que beaucoup de propriétaires se trompent.

Ce que la règle LMP regarde vraiment (et ce qu’elle ne regarde pas)

Il faut savoir que la règle LMP inclut principalement:

• Vos recettes de location meublée (souvent Airbnb, Booking, LCD)
• Le seuil des 23 000 €
• La comparaison avec vos autres revenus d’activité
• L’analyse se fait au niveau du foyer fiscal
• Le calcul est fait année par année

Vous devrez aussi prendre connaissance de tout ce qui ne compte PAS (à ce stade):

• Votre bénéfice ou votre cash-flow
• Le régime micro-BIC ou réel
• L’amortissement
• Les stratégies d’optimisation fiscale
• La revente ou la plus-value

Pourquoi cette distinction est cruciale pour les hôtes Airbnb ?

Parce que LMNP et LMP ne jouent pas dans la même cour.

• En LMNP, la location reste une activité “accessoire”
• En LMP, elle est considérée comme professionnelle

Et cela peut avoir des impacts sur :

• votre régime social
• vos cotisations
• votre organisation comptable
• vos obligations déclaratives

Attention toutefois: la règle LMP ne dit pas encore combien vous allez payer.
Elle dit dans quelle catégorie vous tombez.

S’il y a une erreur fréquente des hôtes Airbnb, c’est de penser que : “J’ai dépassé 23 000 €, donc je suis LMP.”
Ce qui est malheureusement faux dans de nombreux cas. La règle LMP repose sur deux conditions cumulatives, pas une seule.

Si vous débutez en location meublée d’ailleurs, notre guide complet pour comprendre LMNP et LMP vous fournis toutes les informations nécessaires.

Pourquoi la règle LMP est-elle si souvent mal comprise par les hôtes Airbnb ?

La règle LMP est souvent mal comprise par les hôtes Airbnb car elle est confondue avec d’autres notions fiscales et sociales. Beaucoup mélangent statut LMP/LMNP, seuil de 23 000 €, micro-BIC et cotisations URSSAF, alors que la règle LMP sert uniquement à déterminer si l’activité de location meublée devient professionnelle.

Règle LMP, LMNP, micro-BIC, URSSAF : pourquoi tout est mélangé ?

Ce que voit un hôte Airbnb quand il cherche “règle LMP” sur Google c’est un tiroir dans lequel on aurait mis :

• des règles fiscales
• des régimes d’imposition
• des cotisations sociales
• et des seuils spécifiques à la location courte durée

Pour comprendre la règle LMP cependant, il faut absolument séparer trois couches distinctes.

Couche 1 – La règle fiscale LMP
Elle sert uniquement à répondre à une question :
êtes-vous LMNP ou LMP cette année ?

Couche 2 – Le régime d’imposition
Micro-BIC ou régime réel : cela concerne comment vous êtes imposé, pas votre statut.

Couche 3 – Les règles sociales (URSSAF)
Elles concernent les cotisations sociales, parfois avec leurs propres seuils.

Ce que la règle LMP ne fait PAS (et c’est fondamental)

La règle LMP :

• ne calcule pas votre impôt
• ne choisit pas votre régime (micro ou réel)
• ne décide pas du montant de vos cotisations
• ne regarde pas votre bénéfice

La seule chose qu’elle prend en compte, c’est de classer votre activité de location meublée comme “non professionnelle” ou “professionnelle”, selon des critères précis.

Tout le reste vient après.

Le seuil des 23 000 € : fiscal, social… ou les deux ?

S’il y a bien une question qui revient le plus souvent chez les hôtes Airbnb, c’est “J’ai dépassé 23 000 €, donc je suis LMP, non ?”

Ce qui n’est pas forément le cas et c’est là que la confusion commence.

Ce que représente vraiment le seuil de 23 000 €

Dans la règle LMP, le seuil de 23 000 € sert à une chose précise : vérifier si vos recettes de location meublée dépassent un minimum fiscal.

Mais attention :

• ce seuil ne suffit pas à lui seul
• il doit être cumulé avec une deuxième condition
• il est évalué sur l’année civile
• il est apprécié au niveau du foyer fiscal

Là où beaucoup de propriétaires se trompent

Voici les confusions les plus fréquentes :

• croire que 23 000 € = cotisations URSSAF automatiques
• confondre seuil fiscal LMP et seuils sociaux de la location courte durée
• penser que le seuil s’apprécie par logement
• oublier la notion de prépondérance des revenus

Le seuil de 23 000 € est une porte d’entrée, pas une ligne d’arrivée.

Pourquoi les hôtes Airbnb sont encore plus exposés à la confusion ?

La location saisonnière ajoute une couche de complexité supplémentaire avec tous les éléments à prendre en compte, comme les:

• revenus souvent irréguliers
• plateformes (Airbnb, Booking) qui affichent des montants nets après frais
• différences entre recettes encaissées et recettes fiscales
• coexistence de règles fiscales et sociales spécifiques à la courte durée

De ce fait, beaucoup d’hôtes pensent “ne pas être concernés”… alors qu’ils le sont,
ou l’inverse.

Les profils les plus à risque dans cette confusion concernent davantage les :

• hôte Airbnb avec plusieurs logements
• couple avec salaires + loyers
• gestionnaire de conciergerie
• propriétaire ayant fortement augmenté ses revenus LCD
• investisseur dont la location est devenue une activité majeure

Dans ces situations effectivement, l’erreur n’est pas rare. Si vous voulez savoir concrètement si vous êtes concerné ou pas, prenez connaissance des 2 conditions qui font passer du statut LMNP au LMP.

Dans quels cas reste-t-on LMNP même au-dessus de 23 000 € ?

On peut rester LMNP même au-delà de 23 000 € de recettes si les revenus de location meublée ne sont pas supérieurs aux autres revenus d’activité du foyer fiscal. La règle LMP impose deux conditions cumulatives ; si la prépondérance des revenus n’est pas atteinte, le statut LMNP s’applique.

Cas pratique n°1 : salarié avec revenus Airbnb

• Situation :
  • Salaire net imposable : 42 000 €
  • Recettes Airbnb : 27 000 €
• Test du seuil 23 000 € : Dépassé
• Test de prépondérance : 27 000 € < 42 000 €
• Résultat : LMNP

Même au-dessus de 23 000 €, la location reste secondaire. Il n’y a donc aucun passage en LMP.

Cas pratique n°2 : couple avec revenus mixtes

• Situation :
  • Salaire conjoint A : 28 000 €
  • Salaire conjoint B : 22 000 €
  • Recettes Airbnb : 35 000 €
• Revenus d’activité du foyer : 50 000 €
• Test du seuil 23 000 € : oui
• Test de prépondérance : 35 000 € < 50 000 €
• Résultat : LMNP

Le calcul se fait au niveau du foyer fiscal, pas individuellement. Dans ce cas précis le statut LMNP est conservé.

Cas pratique n°3 : plusieurs logements en location saisonnière

• Situation :
  • Appartement 1 : 14 000 €
  • Appartement 2 : 16 000 €
  • Total recettes : 30 000 €
  • Autres revenus : 38 000 €
• Test du seuil 23 000 € : oui
• Test de prépondérance : 30 000 € < 38 000 €
• Résultat : LMNP

On additionne tous les logements, mais la comparaison reste globale, donc le statu reste toujours LMNP.

Cas pratique n°4 : gestionnaire de conciergerie ou activité parallèle

• Situation :
  • Revenus professionnels (hors location) : 55 000 €
  • Recettes de location meublée : 29 000 €
• Test du seuil 23 000 € : oui
• Test de prépondérance : non
• Résultat : LMNP

Même avec une activité locative significative, le LMP ne s’applique pas si elle n’est pas dominante.

Les situations qui empêchent le passage en LMP (résumé express)

Vous restez LMNP si :

• la prépondérance n’est pas atteinte
• vos autres revenus d’activité sont supérieurs
• vous êtes salarié ou indépendant à temps plein
• vous êtes en couple avec des revenus stables
• la location reste une activité complémentaire

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