En France, un meublé de tourisme ne peut pas être loué plus de 90 jours consécutifs au même client durant une année civile. Pour une résidence principale, certaines communes fixent également un plafond annuel de location du logement, généralement compris entre 90 et 120 jours, selon les règles locales applicables en 2026.
Cette distinction est essentielle : les 90 jours par client ne correspondent pas nécessairement au nombre total de jours pendant lesquels le logement peut être loué dans l’année. La durée maximale dépend à la fois du type de logement, de la commune et du statut de la location.
Que signifie « durée maximale » pour une location saisonnière ?
L’expression durée maximale location saisonnière peut désigner deux limites différentes :
- La durée d’occupation par un même client ;
- Le nombre total de jours pendant lesquels le logement peut être loué sur une année.
Ces deux règles ne se cumulent pas de la même manière selon que le bien est une résidence principale, une résidence secondaire ou un logement situé à l’étranger.
La durée maximale d’un séjour pour un même client
Un meublé de tourisme est destiné à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile. Le logement est loué à la journée, à la semaine ou au mois, avec un usage exclusif du locataire pendant son séjour.
En France, un même client ne doit pas occuper le logement pendant plus de 90 jours consécutifs au cours d’une même année civile, c’est-à-dire entre le 1er janvier et le 31 décembre.
Cette règle s’applique notamment :
- aux maisons de vacances ;
- aux appartements proposés sur les plateformes de réservation ;
- aux résidences principales louées temporairement ;
- aux résidences secondaires proposées comme meublés de tourisme.
Le plafond de 90 jours concerne le même client, et non l’ensemble des clients accueillis dans l’année. Un propriétaire peut donc louer successivement son logement à plusieurs voyageurs, sous réserve de respecter le plafond annuel applicable au bien et les règles locales.
Un séjour de 91 jours avec le même client ne doit pas être présenté comme une simple location saisonnière. Il peut relever d’un autre régime locatif, avec des conséquences différentes sur le contrat, les obligations du bailleur et la qualification de l’occupation.
« Un meublé de tourisme est proposé à une clientèle de passage pour une location à la journée, à la semaine ou au mois, sans que le client y élise domicile. »
— Service-Public
Le plafond annuel de location : limite par client ou limite annuelle du logement ?
Il faut distinguer les deux compteurs :
| Type de limite | Ce qui est comptabilisé | Exemple |
|---|---|---|
| Limite de 90 jours | L’occupation par un même client | Un client ne reste pas 91 jours consécutifs |
| Plafond annuel du logement | Le total des jours loués dans l’année | Une résidence principale peut être limitée à 90, 100 ou 120 jours selon la commune |
| Règles locales | Les autorisations, déclarations ou changements d’usage | Numéro d’enregistrement, autorisation municipale ou changement d’usage |
Le plafond annuel Airbnb souvent évoqué concerne généralement la résidence principale dans les communes qui encadrent les locations touristiques. Il ne s’agit donc pas d’une règle nationale unique applicable à tous les logements.
📊 90 jours consécutifs par année civile – Durée maximale d’occupation par un même client
Combien de jours peut-on louer sa résidence principale ?
Le plafond dépend-il de la commune ?
Pour une résidence principale, deux limites peuvent s’appliquer :
- la limite nationale de 90 jours consécutifs pour un même client ;
- le plafond annuel fixé par la commune pour l’ensemble des locations touristiques.
Dans les communes concernées par une procédure d’enregistrement, la résidence principale ne peut généralement pas être louée au-delà d’un plafond compris entre 90 et 120 jours par année civile.
Depuis l’évolution du cadre réglementaire des meublés de tourisme, les communes disposent de davantage de moyens pour réduire le plafond applicable. Une commune peut notamment retenir une limite de 90 jours au lieu du plafond historique de 120 jours.
La règle à retenir est donc la suivante :
Pour une résidence principale, le propriétaire doit appliquer le plafond le plus restrictif entre la limite locale et les autres obligations liées à la location.
Par exemple, si une commune fixe un plafond de 90 jours, il n’est pas possible de louer 120 jours au motif que cette durée était auparavant admise dans certaines villes.
« Selon la commune, le nombre total de jours de location d’une résidence principale varie entre 90 et 120 jours par année civile lorsqu’un numéro d’enregistrement est applicable. »
— Service-Public
Comment vérifier la limite applicable à son logement ?
Avant de publier une annonce, procédez étape par étape.
1. Confirmer que le logement est bien votre résidence principale
La résidence principale est le logement que vous occupez habituellement. La qualification ne dépend pas seulement de l’intitulé utilisé dans l’annonce ou sur la plateforme.
En 2026, les démarches d’enregistrement peuvent également nécessiter de justifier que le logement constitue réellement votre résidence principale.
2. Consulter les règles de la commune
Contactez :
- la mairie ;
- le service urbanisme ;
- le service logement ou habitat ;
- l’intercommunalité lorsqu’elle exerce la compétence.
Demandez précisément :
- le plafond annuel applicable ;
- l’existence d’un numéro d’enregistrement ;
- les formalités de déclaration ;
- l’existence d’un régime de changement d’usage ;
- les éventuelles sanctions en cas de dépassement.
3. Vérifier si un numéro d’enregistrement est nécessaire
Dans certaines communes, le numéro d’enregistrement doit figurer sur l’annonce publiée en ligne. Il permet notamment à la collectivité de suivre le nombre de jours loués.
Le cadre national évolue également : la généralisation de l’enregistrement des meublés de tourisme est prévue avec la mise en place du téléservice national annoncé pour 2026. Il est donc prudent de vérifier la procédure en vigueur au moment de la publication.
4. Lire le règlement de copropriété
Le règlement de copropriété peut limiter ou interdire l’activité de location touristique. Il faut vérifier notamment :
- la destination de l’immeuble ;
- les clauses d’habitation bourgeoise ;
- les décisions récentes de l’assemblée générale ;
- les éventuelles restrictions concernant les meublés de tourisme.
Un logement conforme aux règles municipales peut donc rester soumis à des contraintes de copropriété.
La résidence secondaire est-elle soumise au même plafond annuel ?
Ne pas confondre plafond de résidence principale et règles locales
La résidence secondaire n’est pas soumise au même plafond annuel national que celui qui concerne la résidence principale dans les communes appliquant un compteur de jours.
Cela ne signifie pas qu’elle peut être louée sans formalité ni restriction. Le propriétaire doit vérifier les règles locales, qui peuvent prévoir :
- une déclaration en mairie ;
- un numéro d’enregistrement ;
- une autorisation de changement d’usage ;
- des règles d’urbanisme ;
- des restrictions concernant les logements situés dans certaines zones tendues.
Dans les grandes villes et les secteurs où la pression immobilière est forte, le changement d’usage peut être un point déterminant. Il consiste à autoriser la transformation d’un logement destiné à l’habitation en local utilisé comme meublé de tourisme.
Pour une résidence secondaire, il est donc préférable de raisonner ainsi :
Il n’existe pas nécessairement de plafond annuel national identique à celui d’une résidence principale, mais les règles municipales peuvent fortement limiter ou conditionner la location.
Le séjour reste-t-il limité pour chaque client ?
Oui. Même lorsqu’il s’agit d’une résidence secondaire, un même client ne doit pas occuper le meublé de tourisme plus de 90 jours consécutifs au cours d’une année civile.
Cette limite concerne le séjour du locataire. Elle ne constitue pas automatiquement un plafond annuel global pour le logement.
La résidence secondaire doit également respecter les règles relatives :
- au contrat de location saisonnière ;
- à la déclaration du logement ;
- à la taxe de séjour ;
- à la fiche individuelle de police pour certains voyageurs étrangers ;
- à l’assurance ;
- à la copropriété ;
- à la fiscalité des revenus locatifs.
« La location d’une résidence secondaire comme meublé de tourisme nécessite notamment une déclaration et, selon la commune, des démarches supplémentaires auprès de la mairie. »
— Service-Public
Quelle durée choisir pour son contrat saisonnier ?
Adapter le contrat à la nature du séjour
La durée du contrat doit correspondre à la réalité de l’occupation.
Pour un séjour touristique classique, le contrat peut porter sur :
- quelques nuits ;
- une semaine ;
- deux ou trois semaines ;
- plusieurs semaines de vacances.
Le contrat doit indiquer clairement :
- l’identité du bailleur et du locataire ;
- l’adresse du logement ;
- les dates d’arrivée et de départ ;
- le prix ;
- les modalités de paiement ;
- le dépôt de garantie ;
- les charges éventuelles ;
- les règles d’annulation ;
- le montant de la taxe de séjour lorsqu’elle s’applique ;
- le numéro d’enregistrement, s’il existe.
Si le besoin du client est de s’installer temporairement, de travailler plusieurs mois ou d’occuper le logement comme résidence principale, le contrat de meublé de tourisme n’est pas nécessairement adapté. Il faut alors étudier un bail d’habitation, un bail mobilité ou un autre contrat correspondant à la situation.
Que se passe-t-il si le séjour approche la limite ?
Lorsqu’un séjour approche de 90 jours, ne vous contentez pas de modifier les dates ou de faire signer plusieurs contrats successifs sans analyser la situation.
Un découpage artificiel peut être contesté si le client reste dans les lieux sans véritable interruption. Il est recommandé de :
- contrôler les dates exactes d’occupation ;
- vérifier si les séjours concernent bien le même client ;
- déterminer si le logement reste une location touristique ;
- demander conseil à un professionnel en cas de situation atypique ;
- ne pas utiliser un contrat saisonnier pour contourner les règles du bail d’habitation.
Quelles règles vérifier avant de publier une annonce ?
Voici une checklist pratique pour sécuriser votre mise en location.
Checklist du propriétaire
- Le logement est-il une résidence principale ou secondaire ?
- La commune impose-t-elle une déclaration ?
- Un numéro d’enregistrement est-il obligatoire ?
- Quel est le plafond annuel local ?
- Une autorisation de changement d’usage est-elle nécessaire ?
- Le règlement de copropriété autorise-t-il la location touristique ?
- Le séjour est-il limité à 90 jours pour un même client ?
- Le contrat comporte-t-il les mentions obligatoires ?
- La taxe de séjour est-elle applicable ?
- Les revenus sont-ils correctement déclarés ?
- L’assurance couvre-t-elle l’activité de location saisonnière ?
- Un calendrier permet-il de suivre les nuits déjà louées ?
- Les règles de la plateforme sont-elles cohérentes avec celles de la commune ?
Conservez également les contrats, factures, échanges et relevés de réservation. En cas de demande de la mairie, ces éléments peuvent permettre de justifier le nombre de jours loués.
Qu’en est-il d’un logement dans le nord de l’Italie ?
Les règles françaises ne s’appliquent pas à un logement situé en Italie. Il faut donc distinguer le cadre français du régime italien, notamment pour les biens du cluster Lacs Italiens : lac de Côme, lac de Garde, lac Majeur, lac d’Iseo ou lac de Lugano.
En Italie, la notion de locazione breve vise généralement les contrats d’une durée maximale de 30 jours lorsqu’ils sont conclus par des personnes physiques en dehors d’une activité professionnelle. Ce seuil est notamment important sur le plan fiscal.
Il ne faut toutefois pas le présenter automatiquement comme une interdiction absolue de louer plus de 30 jours dans tous les cas. Un séjour plus long peut relever d’un autre régime contractuel, avec des obligations différentes.
Dans le nord de l’Italie, le propriétaire doit notamment vérifier :
- les règles nationales ;
- les obligations de la région concernée ;
- les formalités auprès de la commune ;
- le code régional éventuel, comme le CIR ;
- le code national d’identification, ou CIN ;
- la déclaration des voyageurs ;
- la taxe de séjour ;
- les règles fiscales italiennes ;
- les exigences de sécurité et de capacité d’accueil.
Pour un logement situé en Lombardie, par exemple, les règles régionales s’ajoutent aux obligations nationales italiennes. Les démarches ne sont donc pas identiques à celles d’une résidence principale en France.
« En Italie, le régime des « locazioni brevi » concerne les contrats d’habitation d’une durée ne dépassant pas 30 jours, conclus par des personnes physiques hors activité professionnelle. »
— Agenzia delle Entrate
Tableau de synthèse
| Situation | Limite à examiner | À vérifier |
|---|---|---|
| Même client en France | 90 jours consécutifs par année civile | Identité du client, dates d’occupation, nature touristique du séjour |
| Résidence principale en France | Plafond annuel généralement compris entre 90 et 120 jours selon la commune | Numéro d’enregistrement, plafond local, déclaration, copropriété |
| Résidence secondaire en France | Pas de plafond annuel national identique à celui de la résidence principale, mais règles locales possibles | Déclaration en mairie, changement d’usage, urbanisme, copropriété |
| Logement dans le nord de l’Italie | Régime italien des locazioni brevi jusqu’à 30 jours, sans assimiler automatiquement ce seuil à une interdiction générale | Commune, région, CIR, CIN, taxe de séjour et obligations fiscales |
Questions fréquentes
Peut-on louer un meublé de tourisme plus de 90 jours au même client ?
En principe, non. En France, un même client ne doit pas occuper un meublé de tourisme plus de 90 jours consécutifs au cours d’une même année civile. Au-delà, le contrat peut relever d’un autre régime locatif.
La limite de 90 jours s’applique-t-elle à tous les logements ?
La limite de 90 jours concerne l’occupation d’un meublé de tourisme par un même client. Elle s’applique notamment aux résidences principales et secondaires proposées comme locations de vacances. Elle ne doit pas être confondue avec le plafond annuel global du logement.
Combien de jours peut-on louer sa résidence principale par an ?
Le plafond dépend de la commune. Dans les communes concernées par un numéro d’enregistrement, le total annuel se situe généralement entre 90 et 120 jours, avec la possibilité pour certaines communes de retenir un plafond réduit à 90 jours.
Le plafond annuel s’applique-t-il à une résidence secondaire ?
La résidence secondaire n’est pas soumise au même plafond annuel national que la résidence principale. Toutefois, la commune peut imposer une déclaration, un changement d’usage, un numéro d’enregistrement ou d’autres restrictions locales.
Les mêmes règles s’appliquent-elles à une location dans les lacs italiens ?
Non. Un logement situé dans les lacs italiens relève du droit italien, ainsi que des règles régionales et municipales applicables. Le régime des locazioni brevi est généralement associé aux contrats ne dépassant pas 30 jours, mais les obligations de déclaration, de codes d’identification et de fiscalité doivent être vérifiées localement.
Chiffres clés
📊 90 jours consécutifs : durée maximale d’occupation par un même client d’un meublé de tourisme en France sur une année civile.
🏠 90 à 120 jours : fourchette généralement applicable au plafond annuel d’une résidence principale dans les communes concernées.
🇮🇹 30 jours : seuil de référence du régime italien des « locazioni brevi » pour les contrats conclus hors activité professionnelle.
📊 Entre 90 et 120 jours selon la commune – Plafond annuel d’une résidence principale
Conclusion
La durée maximale d’une location saisonnière doit être analysée à deux niveaux : la durée du séjour d’un même client et le nombre total de jours pendant lesquels le logement peut être loué dans l’année.
En France, retenez les règles suivantes :
- un même client ne doit pas occuper un meublé de tourisme plus de 90 jours consécutifs par année civile ;
- une résidence principale peut être soumise à un plafond annuel local compris entre 90 et 120 jours ;
- une résidence secondaire n’est pas automatiquement soumise au même compteur annuel, mais elle peut nécessiter une déclaration ou une autorisation spécifique ;
- les communes peuvent imposer des règles plus strictes ;
- un logement situé en Italie relève d’un cadre juridique différent, notamment dans les secteurs des Lacs Italiens.
Avant de publier ou de renouveler une annonce, vérifiez toujours les règles de votre mairie, le règlement de copropriété et le contrat adapté à la situation. Pour approfondir, consultez les guides Eldorado Immobilier consacrés à la réglementation Airbnb, à la résidence principale, au changement d’usage et à la gestion conforme d’un meublé de tourisme.
