La question « pourquoi ne faut-il plus investir dans l’immobilier ? » mérite une réponse nuancée. En 2026, le problème concerne surtout l’immobilier locatif classique en France lorsqu’il combine faible rendement, réglementation croissante, fiscalité lourde et gestion chronophage. En revanche, certaines stratégies de location saisonnière bien sélectionnées, notamment dans le nord de l’Italie, peuvent encore offrir un meilleur équilibre entre rentabilité, contrôle et diversification.
Ce que vous allez apprendre
- Pourquoi le modèle locatif traditionnel français devient plus difficile à rentabiliser.
- Quels sont les principaux risques liés au DPE, aux impayés et à la fiscalité.
- Dans quels cas il reste pertinent d’investir dans l’immobilier.
- Pourquoi certains territoires touristiques italiens peuvent constituer une alternative.
- Comment réduire les commissions des plateformes et reprendre le contrôle de ses réservations.
Faut-il renoncer à l’immobilier classique ?
Il ne faut pas nécessairement renoncer à tout investissement immobilier, mais il devient risqué de reproduire les anciennes recettes du locatif classique en France. La combinaison du DPE, de l’encadrement des loyers, des impayés, des travaux et de la fiscalité réduit la rentabilité nette. Une stratégie plus flexible, comme la location saisonnière directe dans une zone touristique solide, peut être préférable.
L’immobilier classique désigne ici l’achat d’un logement destiné à être loué avec un bail d’habitation longue durée, généralement vide ou meublé, contre un loyer mensuel relativement stable. Ce modèle apporte une visibilité appréciable, mais il limite aussi la capacité du propriétaire à ajuster ses revenus, son prix et son usage du bien selon la demande réelle.
Le bail classique offre-t-il encore assez de liberté ?
Le bail longue durée conserve plusieurs avantages : revenus récurrents, gestion relativement prévisible et possibilité de financer un crédit par les loyers. En revanche, la stabilité apparente masque souvent une rentabilité nette inférieure aux prévisions initiales.
Un propriétaire raisonne fréquemment en rendement brut, par exemple 6 % ou 7 % du prix d’achat. Pourtant, le rendement réellement disponible doit intégrer les intérêts d’emprunt, l’assurance, les charges non récupérables, la taxe foncière, les travaux, les périodes de vacance et l’imposition.
La rigidité du bail constitue un autre point important. Un loyer fixé à la signature ne peut pas être adapté librement à chaque évolution du marché. La révision dépend de l’IRL et le logement peut être soumis à l’encadrement des loyers dans certaines zones tendues.
L’Insee indique que l’IRL du troisième trimestre 2026 s’établit à 148,06, avec une hausse annuelle de 1,57 %. Cette progression autorise une révision limitée, mais elle ne compense pas nécessairement l’augmentation des charges, de la taxe foncière ou du coût des travaux.
« L’indice de référence des loyers du troisième trimestre 2026 s’établit à 148,06, en hausse de 1,57 % sur un an. »— Insee
À l’inverse, une location saisonnière permet d’adapter le prix à la saison, aux événements locaux et au niveau de demande. Cette flexibilité implique davantage d’organisation, mais elle donne au propriétaire un contrôle plus direct sur son actif.
Bail classique ou saisonnier direct : quel modèle choisir ?
| Critère | Bail classique en France | Location saisonnière directe |
|---|---|---|
| Durée des séjours | Plusieurs mois ou années | Quelques nuits à plusieurs semaines |
| Évolution du prix | Encadrée par le bail et l’IRL | Adaptable à la demande |
| Risque d’impayé | Présent, avec procédures parfois longues | Paiement généralement exigé avant l’arrivée |
| Gestion | Moins fréquente mais plus rigide | Plus opérationnelle et plus flexible |
| Vacance | Faible en apparence, mais longue lors d’un départ | Variable selon la saison et la destination |
| Réglementation | Droit locatif protecteur du locataire | Règles touristiques, fiscales et locales |
| Potentiel de revenus | Prévisible mais souvent plafonné | Plus élevé dans une destination recherchée |
| Contrôle du bien | Limité pendant la durée du bail | Plus fréquent entre les séjours |
La location saisonnière n’est toutefois pas automatiquement meilleure. Une destination mal choisie, un logement sans différenciation ou une dépendance totale à une plateforme peut produire une rentabilité décevante.
Le bail classique n’est pas condamné, mais il devient moins adapté aux investisseurs qui recherchent souplesse et rendement. La décision doit comparer le rendement net, le temps de gestion et le niveau de risque, et non opposer mécaniquement location longue durée et location saisonnière.
Philippe, enseignant, propriétaire bailleur et membre de l’Accélérateur à Réservations d’Eldorado Immobilier, partage : « Je pensais que louer 780 € par mois un appartement acheté 180 000 € représentait une belle rentabilité. Mais après les charges, la fiscalité et les périodes sans locataire, le résultat était bien différent. Aujourd’hui, je compare ce qu’il me reste réellement, pas seulement les loyers annoncés. »
Pourquoi le modèle locatif français bloque ?
Le modèle locatif français bloque lorsque les revenus progressent lentement alors que les contraintes, les coûts et les obligations augmentent plus rapidement. Le DPE, les restrictions de loyers, la fiscalité et la complexité administrative forment quatre verrous qui réduisent la rentabilité réelle du bailleur.
Verrou numéro 1 : le DPE transforme le logement en actif évolutif
La passoire thermique DPE correspond généralement à un logement classé F ou G, caractérisé par une consommation énergétique élevée et une isolation insuffisante. Ce classement n’est plus une simple information commerciale, car il peut désormais empêcher la mise en location et dégrader la valeur du bien.
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être proposés à la location en France métropolitaine dans les conditions prévues par la réglementation. Les logements classés F seront concernés à partir du 1er janvier 2028, puis les logements classés E à partir du 1er janvier 2034.
« Depuis 2025, les logements classés G ne peuvent plus être loués ; l’interdiction s’étendra aux logements F en 2028 et E en 2034. » — Service-Public.fr
Le calendrier crée un risque d’obsolescence réglementaire. Un logement rentable aujourd’hui peut nécessiter plusieurs dizaines de milliers d’euros de travaux demain. La difficulté est accentuée lorsque la copropriété doit voter une rénovation globale ou lorsque les travaux d’isolation ne peuvent pas être réalisés facilement.
Verrou numéro 2 : les loyers ne suivent pas toujours les coûts
L’encadrement des loyers limite la capacité à augmenter le prix dans plusieurs zones tendues. Les logements classés F ou G sont également soumis à des restrictions spécifiques, notamment sur la révision ou la fixation du loyer.
Le propriétaire peut donc subir une hausse de la taxe foncière, des charges de copropriété, de l’assurance et des frais d’entretien sans pouvoir répercuter intégralement ces augmentations sur le locataire.
Verrou numéro 3 : la fiscalité réduit le rendement net
La fiscalité immobilière dépend du régime choisi, de la nature de la location, du niveau de revenus et de la structure de détention. Le bailleur doit arbitrer entre revenus fonciers, régime réel, micro-BIC, location meublée, société ou détention directe.
Les avantages fiscaux ne doivent jamais remplacer une analyse économique. Une réduction d’impôt temporaire ne compense pas nécessairement un mauvais emplacement, des travaux sous-estimés ou une faible demande locative.
Verrou numéro 4 : la gestion administrative devient un métier
Le propriétaire doit suivre les diagnostics, les règles de décence, les déclarations, les assemblées de copropriété, les travaux, les assurances, les relations avec le locataire et les éventuelles procédures judiciaires.
Cela signifie que l’investissement immobilier n’est plus seulement un placement patrimonial passif. Il devient une activité de gestion, avec un niveau d’implication particulièrement important pour les futurs retraités.
| Verrou | Conséquence pour le bailleur | Question à poser |
|---|---|---|
| DPE | Travaux obligatoires ou perte de capacité locative | Le bien restera-t-il louable en 2028 et 2034 ? |
| Loyers | Revenus plafonnés ou difficilement révisables | Le loyer couvre-t-il réellement les charges ? |
| Fiscalité | Rendement net inférieur au rendement brut | Quel est le revenu après impôts ? |
| Gestion | Temps, stress et risque d’erreur | Qui intervient en cas de problème ? |
Le blocage du modèle français vient moins de l’immobilier lui-même que de l’écart entre le rendement espéré et le coût réel des contraintes. Un investisseur doit désormais considérer le DPE, la fiscalité et le temps de gestion comme des paramètres financiers à part entière.
Isabelle, infirmière, propriétaire bailleuse et membre de l’Accélérateur à Réservations d’Eldorado Immobilier, fait part de son expérience : « Je pensais qu’un prix d’achat attractif suffisait à faire une bonne affaire. En étudiant un appartement classé G, j’ai compris qu’il fallait aussi anticiper les travaux et les contraintes de location. Aujourd’hui, je regarde la performance énergétique dès le départ pour éviter qu’une rénovation lourde déséquilibre mon projet. »
Quels risques pèsent sur les bailleurs ?
Les risques pesant sur un bailleur français regroupent les impayés, les dégradations, les procédures, la taxe foncière, les travaux imprévus et la dévalorisation réglementaire du bien. Ces risques ne sont pas toujours fréquents, mais un seul événement important peut absorber plusieurs années de rendement.
Les impayés peuvent-ils annuler la rentabilité ?
Un impayé ne représente pas seulement un loyer manquant. Le propriétaire continue généralement à payer son crédit, ses charges, son assurance et ses impôts pendant la procédure. La récupération du logement peut également prendre du temps.
Les garanties loyers impayés réduisent ce risque, mais elles ont un coût et imposent des conditions strictes concernant le dossier du locataire. La garantie ne couvre pas non plus tous les litiges, toutes les dégradations ou toutes les pertes indirectes.
La taxe foncière est-elle devenue un risque structurel ?
La taxe foncière constitue une charge difficile à maîtriser, car elle dépend des collectivités et de la valeur cadastrale. Le propriétaire ne peut pas la supprimer en améliorant la performance du logement.
Une hausse régulière de la taxe foncière peut modifier l’équilibre d’un investissement acheté avec une marge de rentabilité faible. Cette charge est particulièrement pénalisante dans les villes où le prix d’achat est élevé et le loyer encadré.
Tableau des risques
| Risque | Impact possible | Réduction du risque |
|---|---|---|
| Impayé | Perte de revenus et procédure | Sélection, assurance, réserve de trésorerie |
| Dégradation | Travaux non prévus | État des lieux, dépôt, assurance |
| Procédure | Immobilisation du logement | Accompagnement juridique |
| Taxe foncière | Baisse du rendement net | Simulation pluriannuelle |
| DPE | Travaux ou interdiction de louer | Audit énergétique avant achat |
| Copropriété | Appels de fonds élevés | Analyse des procès-verbaux |
| Vacance | Crédit payé sans loyer | Étude précise de la demande |
Le risque principal n’est pas toujours la baisse du prix immobilier, mais la dégradation progressive du flux de trésorerie. Un investissement qui ne supporte pas six à douze mois de difficulté devient fragile pour un propriétaire proche de la retraite.
Quelle alternative redonne de la rentabilité ?
Une alternative peut redonner de la rentabilité lorsqu’elle repose sur une demande touristique durable, un prix d’achat cohérent, une gestion locale fiable et une stratégie commerciale indépendante. La location saisonnière dans le nord de l’Italie peut répondre à ces critères dans certaines zones, sans constituer une garantie automatique.
Pourquoi regarder les lacs italiens ?
Les lacs de Côme, de Garde, Majeur, d’Iseo et de Varèse bénéficient d’une combinaison intéressante : paysages attractifs, clientèle internationale, patrimoine culturel, activités de plein air et accès relativement facilité depuis plusieurs pays européens.
La demande touristique y est cependant hétérogène. Un logement situé au bord du lac, proche d’une gare ou d’un centre historique ne présente pas le même potentiel qu’un bien isolé, difficile d’accès ou dépendant uniquement de juillet et août.
La sélection doit donc porter sur la micro-localisation plutôt que sur le seul nom du lac. Un appartement situé à dix minutes d’un embarcadère, avec stationnement et extérieur, peut être plus performant qu’un logement plus grand mais mal desservi.
Quels critères vérifier avant d’acheter ?
| Critère | Indicateur à contrôler |
|---|---|
| Demande | Nuitées, taux d’occupation, saisonnalité |
| Accessibilité | Gare, aéroport, routes, stationnement |
| Réglementation | Autorisation municipale, déclaration, règles de copropriété |
| Prix | Prix au mètre carré et coût total d’acquisition |
| Exploitation | Nettoyage, accueil, maintenance et urgence |
| Différenciation | Vue, extérieur, parking, équipements, expérience |
| Fiscalité | Régime local, déclaration et conseil professionnel |
| Revente | Marché secondaire et demande internationale |
La fiscalité italienne simplifie-t-elle tout ?
La cedolare secca peut offrir un régime fiscal lisible pour certaines locations en Italie. Selon l’Agenzia delle Entrate, les locations brèves peuvent relever d’une taxation de 21 % pour une unité choisie par le contribuable et de 26 % pour une seconde unité, dans les conditions applicables en 2026.
« À partir de 2026, le régime des locations brèves concerne au maximum deux appartements ; au-delà, l’activité est présumée exercée sous forme entrepreneuriale. » — Agenzia delle Entrate
Cette fiscalité ne signifie pas que l’investissement devient automatiquement simple. L’acquéreur français doit étudier la résidence fiscale, la convention fiscale, les obligations déclaratives, les taxes locales et la réglementation touristique de la commune concernée.
Les lacs italiens peuvent constituer une piste de diversification, mais le territoire ne remplace pas l’analyse. Le bon projet combine emplacement, demande, réglementation locale, gestion professionnelle et stratégie de réservation maîtrisée.
Comment investir sans subir les contraintes ?
Investir sans subir les contraintes signifie construire un système dans lequel le propriétaire maîtrise ses données, ses canaux de vente, ses coûts et ses décisions. La stratégie ne consiste pas à supprimer toute gestion, mais à éviter la dépendance à un unique bail, à une plateforme ou à un prestataire.
Pourquoi développer la réservation directe ?
Les plateformes donnent de la visibilité et facilitent le démarrage, mais elles prélèvent des commissions et contrôlent une partie de la relation client. Une dépendance excessive réduit la marge et fragilise l’activité si les conditions commerciales changent.
La réservation directe permet de récupérer une partie de cette marge grâce à un site, une base de clients, des campagnes de relance et une expérience propriétaire cohérente. La plateforme peut rester un canal d’acquisition, mais elle ne doit pas nécessairement être le seul canal.
Simulation sur 16 000 € de réservations
Prenons un chiffre d’affaires annuel de 16 000 €.
| Scénario | Coût de distribution | Montant conservé avant autres charges |
|---|---|---|
| Commission de 15 % | 2 400 € | 13 600 € |
| Commission de 16 % | 2 560 € | 13 440 € |
| Réservation directe avec 3 % de paiement | 480 € | 15 520 € |
| Écart entre 16 % et 3 % | 2 080 € | Gain potentiel |
La réservation directe ne supprime pas les dépenses de marketing, de logiciel, de paiement ou de service client. Elle peut toutefois réduire le coût de distribution si le propriétaire possède une marque, une audience et un parcours de réservation efficace.
Quelle est la méthode Eldorado Immobilier ?
La méthode peut être résumée en quatre piliers :
- Sélectionner un marché réel, avec une demande identifiable toute l’année ou plusieurs saisons.
- Calculer le rendement net, en intégrant achat, travaux, financement, fiscalité, gestion et vacance.
- Industrialiser l’exploitation, grâce à des procédures pour les arrivées, départs, ménages et incidents.
- Construire une distribution indépendante, en combinant plateformes, site direct, référencement et fidélisation.
La méthode ne consiste donc pas à promettre un rendement fixe. Elle vise à rendre visibles les hypothèses, les risques et les leviers d’amélioration.
Les quatre piliers d’une stratégie plus robuste
| Pilier | Objectif |
|---|---|
| Rentabilité nette | Connaître le revenu réellement disponible |
| Résilience réglementaire | Éviter un bien dépendant d’une règle fragile |
| Autonomie commerciale | Réduire les commissions et la dépendance |
| Délégation organisée | Préserver son temps et son énergie |
La rentabilité dépend autant du système de commercialisation que du bien immobilier. Un propriétaire qui maîtrise ses réservations, ses coûts et ses procédures subit moins les variations des plateformes et peut piloter son patrimoine avec davantage de visibilité.
Chiffres clés
📊 En France métropolitaine, le calendrier de décence énergétique des logements loués à titre de résidence principale vise les classes G depuis 2025, F en 2028 et E en 2034. Il ne doit pas être confondu avec les règles propres aux locations saisonnières.
📈 +1,57 % sur un an et un indice de 148,06 : valeurs de l’indice de référence des loyers au troisième trimestre 2026, selon l’Insee, hors indices spécifiques à la Corse et aux collectivités régies par l’article 73 de la Constitution.
💶 2 560 € : commissions théoriques sur 16 000 € de réservations avec un taux de 16 %.
Simulation pédagogique : 16 000 € × 16 % = 2 560 €. Le montant réel dépend de l’assiette de calcul et des conditions contractuelles de la plateforme. Il ne représente pas une économie nette, car la réservation directe comporte aussi des coûts.
🇮🇹 21 % pour une unité immobilière choisie par le contribuable, et 26 % pour les autres unités concernées : taux de la cedolare secca applicables aux locations brèves éligibles, en cas d’option pour ce régime et sous réserve des conditions fiscales en vigueur.
Conclusion
- Il ne faut pas renoncer à tout immobilier, mais éviter les achats fondés uniquement sur le rendement brut et l’idée d’un revenu passif.
- Le locatif classique français est fragilisé par le DPE, les loyers encadrés, les impayés, la fiscalité et les coûts de gestion.
- Un logement énergivore peut devenir un actif difficile à louer, à financer ou à revendre.
- La location saisonnière dans le nord de l’Italie peut offrir une piste de diversification, à condition de valider l’emplacement, la réglementation et la fiscalité.
- La réservation directe, la simulation du rendement net et une gestion organisée permettent de conserver davantage de contrôle et de marge.
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FAQ
Pourquoi dit-on qu’il ne faut plus investir dans l’immobilier ?
Cette formule résume les difficultés du locatif classique en France : rendement net réduit, DPE contraignant, encadrement des loyers, fiscalité, impayés et gestion administrative. Elle ne signifie pas que tous les investissements immobiliers sont mauvais. Elle signifie que l’achat d’un logement standard sans analyse approfondie est devenu plus risqué.
L’immobilier reste-t-il un bon placement pour la retraite ?
L’immobilier peut rester pertinent pour la retraite si le bien produit un revenu net régulier, dispose d’une performance énergétique correcte et ne nécessite pas une gestion quotidienne excessive. Un investissement acheté trop cher, mal situé ou fortement endetté peut en revanche fragiliser les revenus futurs.
Quel est le principal danger d’un investissement locatif en France ?
Le principal danger est le décalage entre le rendement brut annoncé et le rendement net réellement conservé. Les impayés, les travaux liés au DPE, la taxe foncière et les charges de copropriété peuvent transformer un investissement apparemment rentable en actif peu rémunérateur.
Pourquoi les lacs italiens peuvent-ils être attractifs ?
Les lacs italiens peuvent être attractifs grâce à leur clientèle internationale, leur patrimoine, leurs activités touristiques et leur potentiel de location à la nuitée. L’attractivité dépend toutefois de la commune, de la réglementation, de l’accessibilité et du positionnement du logement.
Comment réduire les commissions des plateformes de location ?
La réduction des commissions passe par une stratégie multicanale : site de réservation directe, référencement naturel, base de clients, email marketing, partenariats locaux et réservation répétée. Les plateformes peuvent rester utiles pour acquérir des voyageurs, mais la relation client doit progressivement être conservée par le propriétaire.
