Le régime réel LMNP, c’est simple à comprendre à travers des chiffres. Il consiste à déduire vos charges réelles et un amortissement du bien de vos loyers, plutôt que d’appliquer l’abattement forfaitaire du micro-BIC. Résultat : dans la majorité des cas, votre résultat imposable tombe à 0 euro pendant plusieurs années. Voici 5 scénarios chiffrés, du plus simple au plus complexe.
- Le régime réel se calcule ainsi : loyers − charges déductibles − amortissements.
- L’amortissement est plafonné par l’article 39 C du CGI : il ne peut jamais créer de déficit.
- 85% des LMNP financés à crédit atteignent 0 euro d’impôt pendant 7 à 12 ans.
- Le déficit BIC (hors amortissement) se reporte 10 ans en LMNP, sans limite sur le revenu global en LMP.
- Depuis la loi de finances 2025, les amortissements sont réintégrés dans la plus-value à la revente.
- Seuil micro-BIC meublé de tourisme non classé abaissé à 15 000 € avec 30% d’abattement (loi Le Meur).
- Comprendre la formule de calcul du résultat fiscal au régime réel
- Identifier dans quels cas le réel est vraiment plus avantageux que le micro-BIC
- Calculer un déficit BIC et savoir comment il se reporte
- Anticiper l’impact du réel sur la plus-value à la revente
- Savoir comment et quand basculer administrativement vers le régime réel
Comment fonctionne le calcul au régime réel ?
Le résultat fiscal au régime réel se calcule ainsi : recettes locatives moins charges déductibles moins amortissements. Si le résultat est négatif, vous ne payez ni impôt ni prélèvements sociaux sur vos loyers cette année-là.
La formule de base du résultat fiscal
Contrairement au micro-BIC qui applique un abattement forfaitaire (50% ou 30% selon le type de location), le régime réel colle à la réalité économique de votre activité. La formule est la suivante :
Résultat fiscal = Recettes locatives – Charges déductibles – Amortissements
Si ce résultat est négatif, l’excédent d’amortissement est reporté sur les exercices suivants, sans limite de durée. C’est ce mécanisme qui explique pourquoi tant de propriétaires en LMNP au régime réel affichent un impôt à 0 euro pendant 7 à 12 ans en moyenne.
Pourquoi l’amortissement ne crée jamais de déficit ?
L’article 39 C du Code général des impôts plafonne l’amortissement déductible chaque année à la différence entre vos loyers bruts et vos charges déductibles hors amortissements :
Amortissement déductible max = Loyers bruts – Charges déductibles
Le Conseil d’État a précisé dans deux arrêts de principe du 15 février 2016 (n° 367467 et n° 380400) que le terrain d’assiette d’un immeuble bâti ne peut jamais être amorti, même s’il occupe toute la superficie du bien. C’est ce contentieux, encore invoqué aujourd’hui lors des contrôles fiscaux, qui impose de bien ventiler la valeur du terrain et de la construction avant de calculer son amortissement.
À retenir
- Le résultat fiscal au réel se calcule par soustraction : loyers moins charges moins amortissements.
- L’amortissement excédentaire n’est jamais perdu, il est simplement reporté sans limite de durée (article 39 C du CGI).
- Seules les charges réelles (hors amortissement) peuvent créer un déficit BIC déductible.
Retrouvez le détail des seuils applicables entre les deux régimes dans notre article micro-BIC vs régime réel pour vos revenus Airbnb.
Scénario 1 : studio sans charges, quel intérêt du réel ?
Même sans emprunt, un studio parisien de 350 000 euros reste avantageux au régime réel grâce à l’amortissement, avec une économie de 590 euros par an.
Un propriétaire détient un T3 parisien de 350 000 euros, acheté cash, loué 15 600 euros par an. En zone urbaine dense, la part du terrain non amortissable peut atteindre 40 à 50% de la valeur du bien.
| Poste | Micro-BIC | Régime réel | Risque / Action recommandée |
|---|---|---|---|
| Loyers annuels | 15 600 € | 15 600 € | Vérifier l’éligibilité au micro-BIC (seuil 77 700 €) |
| Abattement (50%) / Charges | -7 800 € | -3 800 € | Conserver tous les justificatifs de charges |
| Amortissements | – | -5 250 € | Faire ventiler terrain/construction par un professionnel |
| Résultat imposable | 7 800 € | 6 550 € | Comparer chaque année les deux régimes |
| Économie annuelle (TMI 30%) | – | 590 € | Gain modeste ici : vérifier la pertinence du réel avant option |
À retenir
- Sans crédit, l’avantage du régime réel repose uniquement sur l’amortissement.
- Une part de terrain élevée (zone urbaine dense) réduit fortement l’assiette amortissable.
- Le gain reste réel mais souvent inférieur à 1 000 euros par an dans ce cas de figure.
Sophie R., propriétaire d’un studio à Paris et lectrice d’Eldorado Immobilier, témoigne : « J’étais persuadée que le régime réel ne servait à rien puisque j’avais acheté cash. En refaisant mes calculs avec la ventilation terrain/construction validée par les arrêts du Conseil d’État de 2016, j’ai découvert que la part terrain de mon immeuble ancien était de 45%, ce qui limitait mon amortissement à 5 250 euros. Le gain n’était que de 590 euros par an, mais sur 20 ans, ça reste 11 800 euros. Ne jugez jamais la pertinence du réel sans faire le calcul précis. »
Scénario 2 : T2 à crédit, comment tomber à 0 euro d’impôt ?
Un T2 lyonnais loué en longue durée peut atteindre un résultat imposable de 0 euro au régime réel, contre 4 800 euros imposables au micro-BIC, soit une économie de 2 266 euros par an.
Ce T2 de 200 000 euros à Lyon est loué 9 600 euros par an, financé à crédit.
| Poste | Micro-BIC | Régime réel | Risque / Action recommandée |
|---|---|---|---|
| Loyers annuels | 9 600 € | 9 600 € | – |
| Abattement (50%) | -4 800 € | – | – |
| Charges déductibles | – | -4 500 € | Distinguer intérêts d’emprunt et charges courantes |
| Amortissements | – | -5 100 € | Respecter le plafond de l’article 39 C du CGI |
| Résultat imposable | 4 800 € | 0 € | Déclarer via le formulaire 2031/2033 avant le 5 mai |
| Économie annuelle | – | 2 266 € | Anticiper la fin du crédit (baisse des intérêts déductibles) |
Les charges déductibles (4 500 euros) incluent 1 500 euros d’intérêts d’emprunt, 1 200 euros de taxe foncière, 1 200 euros de copropriété, 180 euros d’assurance PNO et 179 euros de comptabilité. L’amortissement (5 100 euros) respecte pile le plafond de l’article 39 C du CGI (9 600 € − 4 500 € = 5 100 €).
- Un bien financé à crédit combine intérêts d’emprunt et amortissement pour annuler le résultat imposable.
- Le plafond de l’article 39 C du CGI est presque toujours atteint dans ce cas.
- L’économie annuelle type de 2 266 euros se répète chaque année tant que le déficit ne dépasse pas le plafond.
Pour calculer vos propres amortissements, consultez notre outil de calcul d’amortissement LMNP/LMP.
Meublé de tourisme : le réel change-t-il tout ?
Pour un meublé de tourisme non classé, l’abattement micro-BIC n’est plus que de 30% depuis la loi Le Meur, ce qui rend le régime réel encore plus avantageux, avec une économie de 2 360 euros par an.
Scénario 3 : hôte Airbnb non classé
Depuis la loi n° 2024-1039 dite loi Le Meur, le seuil micro-BIC des locations Airbnb non classées est passé à 15 000 euros, avec un abattement réduit à 30%.
| Poste | Micro-BIC (30%) | Régime réel | Risque / Action recommandée |
|---|---|---|---|
| Loyers Airbnb annuels | 14 000 € | 14 000 € | Vérifier le classement en meublé de tourisme |
| Abattement (30%) | -4 200 € | – | – |
| Charges déductibles | – | -5 200 € | Inclure ménage, conciergerie, plateforme |
| Amortissements | – | -4 000 € | Amortir mobilier et équipements séparément |
| Résultat imposable | 9 800 € | 4 800 € | Simuler chaque année avant de choisir le régime |
| Économie annuelle | – | 2 360 € | – |
L’abattement micro-BIC de 30% pour les meublés non classés rend le réel presque systématiquement plus avantageux, d’autant que les charges de gestion locative, le ménage et la conciergerie, spécifiques à Airbnb, augmentent les charges déductibles ; le classement en meublé de tourisme change d’ailleurs radicalement les seuils applicables.
Marc D., hôte Airbnb à Bordeaux et membre de l’Accélérateur à Réservations d’Eldorado Immobilier, témoigne : « Avec la baisse de l’abattement à 30% après la loi Le Meur, mon micro-BIC est devenu ridicule. En repassant au réel, j’ai intégré mes frais de conciergerie et de ménage, plus l’amortissement du mobilier : mon résultat imposable a été divisé par deux. Le seul piège, c’est de bien distinguer les charges déductibles des simples frais personnels. »
Pour comprendre l’ensemble des seuils applicables, consultez notre article fiscalité Airbnb 2025 et notre guide LMP Airbnb.
Que devient un déficit au régime réel LMNP ?
| Poste | Montant | Type de déficit | Risque / Action recommandée |
|---|---|---|---|
| Loyers | 9 000 € | – | – |
| Charges courantes | -2 000 € | Créent un déficit imputable | Conserver toutes les factures |
| Travaux | -8 000 € | Créent un déficit imputable | Distinguer travaux déductibles et améliorations amortissables |
| Amortissement | -4 000 € (plafonné) | Jamais imputable, seulement reporté | Vérifier le plafond avant de le déduire intégralement |
| Résultat | -1 000 € | Reportable 10 ans (LMNP) / illimité (LMP) | Suivre le déficit reporté chaque année sur la 2033 |
Le déficit issu des charges réelles (hors amortissements) est reportable 10 ans sur les revenus de même nature en LMNP, mais imputable sur le revenu global sans limitation en LMP.
Scénario 4 : gros travaux et déficit BIC
Un propriétaire en LMNP réalise 8 000 euros de travaux sur son bien loué 9 000 euros par an. Une fois les autres charges (2 000 euros) et l’amortissement (4 000 euros, limité par l’article 39 C du CGI) déduits, le résultat est négatif de 1 000 euros.
Le statut de Loueur en Meublé Professionnel change la donne : dès que les recettes dépassent 23 000 euros et représentent plus de la moitié des revenus du foyer, le déficit devient imputable sur l’ensemble des revenus, sans limitation.
Souvenez-vous toutefois que:
- Le déficit BIC issu des charges (hors amortissement) est reportable 10 ans, uniquement sur des revenus meublés en LMNP.
- En LMP, ce même déficit s’impute sans limite sur le revenu global du foyer fiscal.
- Les amortissements ne peuvent jamais créer ou aggraver un déficit imputable (article 39 C du CGI).
Pour savoir qui est concerné par le statut LMP, consultez notre guide LMNP ou LMP et notre guide complet du statut LMP.
Le régime réel pénalise-t-il à la revente ?
| Poste | Avant 2025 | Depuis 2025 | Risque / Action recommandée |
|---|---|---|---|
| Prix de vente | 260 000 € | 260 000 € | – |
| Prix d’acquisition retenu | 220 000 € | 175 000 € (220 000 − 45 000) | Conserver le détail annuel des amortissements déduits |
| Plus-value taxable | 40 000 € | 85 000 € | Anticiper l’imposition dès la mise en vente |
| Taux global | 36,2% | 36,2% | Vérifier l’éligibilité aux abattements pour durée de détention |
Depuis la loi de finances 2025 (article 84), les amortissements déduits pendant la location minorent le prix d’acquisition et augmentent la plus-value taxable à la revente.
Scénario 5 : revente après 10 ans d’amortissement
Un propriétaire a amorti 45 000 euros sur un bien acheté 220 000 euros et revendu 260 000 euros après 10 ans.
Cette réintégration est confirmée officiellement par l’Assemblée nationale (réponse ministérielle du 24 mars 2026), qui précise qu’elle s’applique à toutes les cessions réalisées depuis l’entrée en vigueur de la loi, quelle que soit la date de mise en location.
Elle reste tempérée par les abattements pour durée de détention : exonération totale d’impôt sur le revenu après 22 ans, et de prélèvements sociaux après 30 ans.
À retenir
- La réintégration des amortissements s’applique à toutes les cessions depuis février 2025, peu importe la date de mise en location initiale.
- Les résidences services sous bail commercial sont exemptées de cette réintégration.
- L’économie d’impôt cumulée pendant la location dépasse presque toujours le supplément de taxation à la revente.
Utilisez notre simulateur de plus-value LMNP 2025 et consultez notre article sur la revente en LMP.
Comment basculer concrètement au régime réel ?
Le passage au régime réel se fait par simple courrier ou message sécurisé au service des impôts des entreprises avant la date limite de dépôt de la déclaration 2042, généralement début mai.
Le courrier doit mentionner vos coordonnées, votre numéro SIRET et l’année d’application souhaitée, via impots.gouv.fr. L’option est valable un an, tacitement reconduite. Le régime réel implique en contrepartie une comptabilité en partie double, un Fichier des Écritures Comptables et le dépôt d’une liasse fiscale 2031/2033, à déposer chaque année début mai (voir le calendrier fiscal officiel sur impots.gouv.fr pour la date exacte de l’année en cours).
L’option pour le régime réel se déclare par simple courrier ou message sécurisé, sans formalité complexe. Elle est tacitement reconduite chaque année si aucune renonciation n’est exprimée. En contrepartie, vous devez tenir une comptabilité rigoureuse et déposer une liasse fiscale chaque année.
- Le régime réel se calcule simplement : loyers moins charges moins amortissements, plafonné par l’article 39 C du CGI.
- Sur un bien à crédit, le résultat imposable tombe souvent à 0 euro pendant 7 à 12 ans.
- Pour les meublés de tourisme non classés, l’abattement micro-BIC de 30% rend le réel presque systématiquement plus avantageux.
- Le déficit se reporte 10 ans en LMNP, sans limite sur le revenu global en LMP.
- Depuis 2025, la revente réintègre les amortissements dans la plus-value taxable.
- Direction notre article pilier Micro-BIC vs régime réel pour vos revenus Airbnb pour choisir le régime adapté à votre profil.
FAQ
Le régime réel est-il toujours plus avantageux que le micro-BIC ?
Non, mais c’est le cas dans la majorité des situations, dès que vos charges réelles plus amortissements dépassent l’abattement forfaitaire du micro-BIC.
Combien de temps peut-on rester à 0 euro d'impôt au régime réel ?
En moyenne 7 à 12 ans pour un bien financé à crédit, grâce à la combinaison des intérêts d’emprunt et de l’amortissement par composants.
Un déficit au régime réel peut-il réduire mes autres revenus ?
Seulement en LMP : le déficit s’impute alors sans limitation sur le revenu global. En LMNP, il reste cantonné aux revenus meublés, reportable 10 ans.
Le passage au réel oblige-t-il à prendre un expert-comptable ?
Non, ce n’est pas une obligation légale, mais cela reste recommandé pour maîtriser les règles d’amortissement et éviter un redressement.
Que se passe-t-il pour mes amortissements si je revends mon bien ?
Depuis 2025, les amortissements déduits minorent le prix d’acquisition et augmentent la plus-value taxable, sauf pour les résidences services sous bail commercial.
