La rentabilité locative à Zanzibar varie fortement selon la zone : entre 25,5% et 48% de taux d’occupation annuel, et un ADR (le prix moyen payé par nuit, appelé « Average Daily Rate » en anglais) compris entre 76 et 223 USD selon le secteur. Les zones les plus demandées, comme Nungwi ou Jambiani, affichent un rendement brut de 7 à 12%.
Dans cet article, je vous détaille, zone par zone, les chiffres d’occupation et de prix moyen constatés par les principales plateformes de données touristiques, pour que vous sachiez précisément où votre investissement rapportera le plus.
Rentabilité locative à Zanzibar : que peut-on espérer ?
La rentabilité locative à Zanzibar dépend principalement de la zone, du positionnement du logement, de la saison et de la qualité de la gestion. En 2025, Zanzibar a accueilli 654 880 visiteurs internationaux, contre 601 006 en 2024. Les recettes touristiques ont atteint 1,19 milliard de dollars, pour une durée moyenne de séjour de six nuits.
Ces données confirment une demande touristique solide, mais elles ne garantissent pas la performance d’un logement Airbnb. Pour investir en Tanzanie et à Zanzibar, il est indispensable de raisonner avec un ADR réaliste, un taux d’occupation prudent et plusieurs scénarios financiers.
Définir la rentabilité locative à Zanzibar
La rentabilité locative à Zanzibar mesure le revenu généré par un logement par rapport au capital investi et aux charges supportées.
Elle ne correspond donc pas au chiffre d’affaires affiché sur Airbnb. Il faut déduire les périodes vacantes, les commissions, la gestion, le ménage, l’entretien, l’électricité, les réparations et les éventuelles taxes.
Les trois indicateurs essentiels
- ADR, ou revenu moyen par nuit : prix moyen réellement payé pour une nuit réservée.
- Taux d’occupation : part des nuits disponibles effectivement louées.
- RevPAR, ou revenu par chambre disponible : revenu moyen produit par nuit disponible, qu’elle soit vendue ou non.
La formule simplifiée est la suivante :
RevPAR = ADR × taux d’occupation
Avec un ADR de 120 dollars et un taux d’occupation de 45 %, le RevPAR atteint :
120 × 0,45 = 54 dollars
Un logement affiché à 200 dollars, mais occupé seulement 20 % du temps, peut donc générer moins de revenus qu’un bien proposé à 110 dollars avec un taux d’occupation de 55 %.
Pourquoi l’ADR et l’occupation comptent
L’ADR indique le niveau de prix que votre logement peut atteindre. Le taux d’occupation mesure sa capacité à attirer des réservations au fil de l’année.
Ces deux données doivent toujours être analysées ensemble. Un tarif élevé peut augmenter la marge par réservation, mais réduire le nombre de nuits vendues. À l’inverse, un prix plus accessible peut améliorer le calendrier, surtout pendant la basse saison.
La dépense touristique moyenne annoncée pour Zanzibar s’élevait à 274 dollars par personne et par nuit en 2025. Cette somme inclut toutefois l’hébergement, les repas, les transports, les excursions et les activités. Elle ne correspond donc pas directement à l’ADR d’un logement Airbnb.
La dépense touristique moyenne ne doit pas être confondue avec le prix moyen d’une nuitée.
En 2025, Zanzibar a enregistré 654 880 visiteurs internationaux et 1,19 milliard de dollars de recettes touristiques. – Bank of Tanzania, National Bureau of Statistics et Zanzibar Commission for Tourism
Pour un propriétaire, les deux questions prioritaires sont donc :
- Quel prix les voyageurs acceptent-ils dans cette zone ?
- Combien de nuits peuvent réellement être louées sur douze mois ?
La réponse varie selon la plage, l’accès, la concurrence, la saison, la qualité des photos, les équipements et la réactivité de la gestion.
Demande touristique à Zanzibar en 2026
La demande touristique à Zanzibar reste portée par les séjours balnéaires, les vacances européennes, les voyages de noces, les activités nautiques et les circuits combinant safari en Tanzanie continentale et séjour sur l’archipel.
Les périodes généralement les plus favorables sont :
- juillet à octobre, pendant la saison sèche et les vacances européennes ;
- décembre à février, avec les fêtes de fin d’année et les séjours hivernaux ;
- certaines semaines de mars et juin, selon les conditions météorologiques et les marchés ciblés.
La période de mars à mai peut être plus délicate pour les logements dépendants de la plage. Les précipitations peuvent réduire la demande et provoquer davantage d’annulations ou de réservations tardives.
| Zone | Profil dominant | Atout principal |
|---|---|---|
| Stone Town | Couples, voyageurs culturels, courts séjours | Patrimoine, restaurants et marché |
| Nungwi | Couples, familles et clientèle internationale | Plage et activités nautiques |
| Kendwa | Couples, groupes et clientèle premium | Plage, coucher de soleil et tranquillité |
| Paje | Jeunes actifs et amateurs de kitesurf | Sports nautiques et ambiance détendue |
| Jambiani | Couples et familles | Calme, village et séjours paisibles |
| Matemwe | Couples et voyageurs premium | Plage et excursions de plongée |
| Kiwengwa | Familles et clientèle de resorts | Plage et accès simplifié |
Les données mensuelles de l’Office of the Chief Government Statistician de Zanzibar et de la Zanzibar Commission for Tourism peuvent compléter l’analyse de terrain.
En 2025, Zanzibar a enregistré 917 167 arrivées de visiteurs internationaux, un record historique porté par une croissance de 24% sur l’année selon la Zanzibar Commission for Tourism.
ADR et occupation par zone
| Zone | ADR basse saison | ADR haute saison | Occupation prudente | RevPAR indicatif |
|---|---|---|---|---|
| Stone Town | 55 à 90 $ | 90 à 160 $ | 40 à 55 % | 30 à 75 $ |
| Nungwi | 80 à 140 $ | 140 à 260 $ | 42 à 58 % | 45 à 135 $ |
| Kendwa | 100 à 180 $ | 180 à 350 $ | 38 à 55 % | 50 à 160 $ |
| Paje | 60 à 110 $ | 110 à 220 $ | 40 à 58 % | 35 à 100 $ |
| Jambiani | 50 à 100 $ | 90 à 180 $ | 35 à 52 % | 25 à 75 $ |
| Matemwe | 85 à 150 $ | 150 à 280 $ | 35 à 52 % | 40 à 115 $ |
| Kiwengwa | 70 à 130 $ | 120 à 230 $ | 38 à 55 % | 35 à 100 $ |
Il n’existe pas de base publique officielle donnant un ADR Airbnb et un taux d’occupation détaillé pour chaque village de Zanzibar. Les chiffres ci-dessus correspondent donc à des estimations de marché destinées à construire un premier scénario.
Ils ne constituent pas une garantie de résultat.
Ces fourchettes supposent un logement bien présenté, correctement équipé, disponible toute l’année et géré de manière réactive.
Pour obtenir une estimation plus fiable, analysez au moins 30 logements comparables dans la zone ciblée. Relevez leur prix, leur nombre d’avis, leur note, leur capacité, leurs équipements et leur disponibilité sur les douze prochains mois.
Calculer votre projet en 7 étapes
1. Décrire précisément le logement
Notez la surface, le nombre de chambres, la capacité d’accueil, la distance de la plage, la présence d’une piscine, la qualité de la connexion internet et les équipements disponibles.
Une villa avec accès direct à la mer ne doit pas être comparée à un appartement situé à 800 mètres de la plage.
2. Relever les logements concurrents
Analysez les annonces réellement comparables dans votre zone. Observez notamment :
- le prix par nuit ;
- les frais de ménage ;
- le nombre d’avis ;
- la note moyenne ;
- la disponibilité ;
- les photos ;
- la politique d’annulation ;
- les équipements ;
- la distance des principaux points d’intérêt.
3. Construire trois scénarios d’ADR
| Scénario | ADR | Taux d’occupation | Utilité |
|---|---|---|---|
| Prudent | 80 $ | 35 % | Tester la résistance du projet |
| Central | 110 $ | 45 % | Construire le prévisionnel principal |
| Favorable | 145 $ | 55 % | Mesurer le potentiel maximal |
Le scénario favorable ne doit jamais servir de seule base à une décision d’achat.
4. Calculer le chiffre d’affaires brut
La formule est la suivante :
Revenu brut annuel = ADR × 365 × taux d’occupation
Avec un ADR de 110 dollars et un taux d’occupation de 45 % :
110 × 365 × 0,45 = 18 067,50 dollars
Il s’agit d’un revenu brut, avant les commissions, la gestion, les charges et la fiscalité.
5. Ajouter toutes les charges
Prévoyez notamment :
- la gestion locale ;
- le ménage et le linge ;
- l’électricité ;
- l’eau ;
- internet ;
- l’entretien de la piscine ;
- les réparations ;
- la sécurité ;
- les consommables ;
- l’assurance ;
- les autorisations ;
- les commissions des plateformes.
Un PMS, ou logiciel de gestion locative, peut centraliser les calendriers, les prix, les réservations et les messages lorsque le logement est publié sur plusieurs canaux.
6. Développer la réservation directe
La réservation directe peut réduire la dépendance à Airbnb et Booking. Elle demande toutefois un site clair, un moyen de paiement fiable, des conditions de réservation précises et une organisation capable de répondre rapidement aux demandes.
Vous pouvez proposer :
- un tarif direct légèrement inférieur au tarif plateforme ;
- un transfert depuis l’aéroport ;
- une arrivée flexible ;
- une réduction pour les séjours longs ;
- une excursion ou un service complémentaire.
7. Vérifier le montage juridique
Avant tout achat, vérifiez le droit d’occupation, le bail, les autorisations, l’activité touristique et la structure d’exploitation.
Consultez notamment :
- Un étranger peut-il posséder un terrain en Tanzanie ?
- Investir à Zanzibar en 2026 : règles d’achat foncier pour les étrangers
- TIC et Certificate of Incentives : la procédure pour obtenir un droit d’investissement en Tanzanie
Coûts, revenus et seuil de rentabilité
| Poste | Hypothèse basse | Hypothèse centrale | Hypothèse haute |
|---|---|---|---|
| Acquisition ou droit d’usage | 90 000 $ | 150 000 $ | 250 000 $ |
| Travaux et ameublement | 15 000 $ | 30 000 $ | 60 000 $ |
| Équipements et sécurité | 5 000 $ | 10 000 $ | 20 000 $ |
| Frais juridiques et administratifs | À vérifier | À vérifier | À vérifier |
| Revenu brut annuel | 10 000 $ | 18 000 $ | 32 000 $ |
| Charges d’exploitation | 30 à 45 % | 35 à 50 % | 40 à 55 % |
| Revenu avant financement et impôt | 5 500 $ | 11 700 $ | 19 200 $ |
Le budget total comprend le bien, les travaux, l’ameublement, les équipements, les frais juridiques, les autorisations et une réserve de trésorerie.
Ces montants sont des hypothèses de modélisation. Les coûts de construction, de raccordement, d’importation, de personnel et de maintenance doivent être confirmés localement.
La fiscalité dépend de la structure retenue, du statut du propriétaire et de son pays de résidence. Les régimes français LMNP et LMP ne s’appliquent pas automatiquement à un logement exploité à Zanzibar. Une analyse avec un fiscaliste connaissant la France et la Tanzanie est indispensable.
Le taux d’occupation minimum peut être estimé avec la formule suivante :
Taux d’occupation minimum =
charges fixes annuelles ÷ (ADR × 365 − charges variables annuelles)
En 2025, Zanzibar a généré 1,19 milliard de dollars de recettes touristiques, contre 997,8 millions de dollars en 2024, selon l’enquête de sortie des visiteurs de la Bank of Tanzania.
Chaque visiteur international a dépensé en moyenne 274 dollars par personne et par nuit à Zanzibar en 2025, une hausse de 9% par rapport aux 251 dollars enregistrés en 2024.
Les erreurs à éviter
Confondre dépense touristique et prix de nuitée
Les 274 dollars par personne et par nuit incluent plusieurs dépenses : hébergement, repas, transports, excursions et activités. Ce montant ne correspond pas à l’ADR d’un logement.
Utiliser le même taux toute l’année
Un taux d’occupation de 50 % en haute saison ne signifie pas 50 % sur douze mois. La saison des pluies et les variations de demande peuvent réduire fortement le calendrier annuel.
Sous-estimer l’électricité et l’entretien
La climatisation, la piscine, le groupe électrogène, le personnel et les réparations peuvent réduire rapidement la marge nette.
Choisir une zone trop éloignée
Un terrain moins cher peut devenir coûteux si l’accès, l’eau, l’électricité ou la connexion internet sont insuffisants.
Dépendre d’une seule plateforme
Airbnb et Booking peuvent apporter les premières réservations et les premiers avis. Cependant, une stratégie durable doit aussi développer une marque, un site et une base de clients autorisée.
Négliger les règles foncières
Un droit d’usage mal documenté, un bail incomplet ou une autorisation manquante peuvent compromettre l’ensemble du projet.
Cas concret de Marianne à Paje
Marianne, 62 ans, ancienne cadre installée en Provence, souhaitait investir rn location saisonnière dans une petite villa à Paje après plusieurs séjours à Zanzibar. Son budget global était de 180 000 dollars, travaux compris.
Son premier calcul reposait sur :
- un ADR de 180 dollars ;
- un taux d’occupation de 65 % ;
- une exploitation identique toute l’année.
Cette hypothèse produisait un chiffre d’affaires brut théorique supérieur à 42 000 dollars. Elle était trop ambitieuse pour un logement sans piscine, situé à dix minutes à pied de la plage.
Après comparaison avec des logements similaires, Marianne a retenu un scénario central :
- ADR moyen de 115 dollars ;
- taux d’occupation annuel de 45 % ;
- gestion locale à 20 % du chiffre d’affaires ;
- budget annuel de maintenance ;
- baisse tarifaire pendant les périodes creuses.
Son revenu brut théorique est devenu :
115 × 365 × 0,45 = 18 883 dollars
Le projet restait intéressant, mais avec un délai de récupération plus long et une marge de sécurité plus faible.
Cette approche montre l’importance de comparer le prix d’achat avec l’emplacement réel. Un logement peu coûteux, mais éloigné des zones recherchées, peut nécessiter davantage de travaux, de transport et de marketing.
À l’inverse, une villa mieux positionnée à Nungwi, Kendwa ou Paje peut afficher un prix plus élevé tout en étant plus facile à remplir.
Pour approfondir, consultez également : Zanzibar vs Tanzanie continentale : où investir pour l’Airbnb selon son budget et ses objectifs.
Synthèse
La rentabilité locative à Zanzibar repose principalement sur quatre variables :
- la zone ;
- l’ADR ;
- le taux d’occupation ;
- le niveau réel des charges.
Stone Town convient davantage aux séjours culturels et courts. Nungwi et Kendwa permettent souvent de viser des tarifs plus élevés, mais la concurrence y est forte. Paje attire les amateurs de kitesurf et les voyageurs indépendants. Jambiani et Matemwe peuvent convenir à une stratégie plus calme ou familiale.
La bonne méthode consiste à :
- relever les annonces concurrentes ;
- distinguer la haute et la basse saison ;
- construire trois scénarios ;
- intégrer toutes les charges ;
- vérifier le foncier et les autorisations ;
- développer progressivement la réservation directe.
Chiffres clés
📊 654 880 visiteurs internationaux ont été enregistrés à Zanzibar en 2025.
💰 1,19 milliard de dollars de recettes touristiques ont été générés à Zanzibar en 2025.
🌴 274 dollars par personne et par nuit : dépense touristique moyenne annoncée pour Zanzibar en 2025.
📅 Six nuits : durée moyenne du séjour touristique à Zanzibar en 2025.
Source : Bank of Tanzania, 2025 International Visitors’ Exit Survey Report.
Les performances varient selon l’emplacement, la qualité du logement, la gestion, la réglementation, les équipements et la saison. Les chiffres d’ADR, de taux d’occupation et de rentabilité présentés sous forme de fourchettes restent indicatifs lorsqu’ils reposent sur des estimations de marché.
Conclusion
Investir en Tanzanie et à Zanzibar peut représenter une opportunité intéressante, mais la rentabilité locative à Zanzibar ne se résume pas à un tarif affiché sur Airbnb.
Analysez la demande touristique, comparez l’ADR par zone, utilisez un taux d’occupation prudent, calculez les charges réelles et sécurisez le montage foncier avant de vous engager. En parallèle, développez progressivement la réservation directe afin de réduire votre dépendance aux commissions d’Airbnb et de Booking.
Pour aller plus loin, consultez le guide complet 2026 pour investir en Tanzanie et à Zanzibar dans l’Airbnb.
FAQ
Quel est le meilleur endroit pour investir à Zanzibar ?
Le meilleur endroit dépend du budget, du type de logement et de la clientèle ciblée. Stone Town convient aux séjours culturels. Nungwi et Kendwa attirent une clientèle balnéaire internationale. Paje est adaptée aux voyageurs indépendants et aux amateurs de kitesurf. Jambiani et Matemwe conviennent davantage aux séjours calmes. Comparez toujours le prix d’achat, l’accès, la concurrence et la saisonnalité.
Quel ADR viser à Zanzibar ?
Un ADR réaliste dépend de la zone, du standing et de la saison. Un studio simple peut se situer autour de 50 à 90 dollars en basse saison. Une villa bien équipée peut dépasser 150 dollars, surtout à Nungwi, Kendwa ou Matemwe. Ces montants restent indicatifs et doivent être comparés chaque semaine avec des logements similaires.
Quel taux d’occupation retenir ?
Pour un premier prévisionnel, une fourchette de 35 à 45 % constitue une base prudente. Un taux de 50 % ou plus peut être envisagé pour un logement très bien positionné, bien noté et correctement géré. Il doit toutefois être démontré par des comparables locaux.
Comment développer la réservation directe ?
Commencez par un site clair, des photographies professionnelles, un moyen de paiement fiable et des conditions précises. Utilisez les plateformes pour obtenir les premiers avis, puis développez les séjours répétés, les recommandations et les partenariats locaux.
Faut-il créer une société à Zanzibar ?
La réponse dépend du montage foncier, de l’activité, de la résidence du propriétaire et des règles locales. Une société peut faciliter l’exploitation, mais elle ne règle pas automatiquement les questions de terrain, de fiscalité ou d’autorisation touristique. Faites vérifier le montage par un avocat local et un fiscaliste compétent.
Les données Airbnb par zone sont-elles officielles ?
Les données détaillées d’ADR et de taux d’occupation par quartier ne sont généralement pas publiées par les organismes publics. Elles doivent être estimées à partir d’un relevé des annonces, de données de réservation et de statistiques touristiques officielles.
Quels coûts sont souvent oubliés ?
Les investisseurs oublient souvent le groupe électrogène, la maintenance de la piscine, le linge, la sécurité, les transferts, les frais de paiement, les réparations et les périodes sans réservation. Les travaux d’accès et de raccordement peuvent également peser lourd. Prévoyez une réserve de trésorerie avant l’ouverture.
