Les clauses suspensives du compromis de vente jouent un rôle crucial dans la sécurisation d’une transaction immobilière, surtout lorsqu’il s’agit de faire réaliser des travaux par le vendeur avant l’achat.
Cependant, il est essentiel de bien comprendre les implications de ces clauses, notamment en ce qui concerne les travaux à la charge du vendeur, afin de prendre des décisions éclairées et d’éviter les pièges potentiels.
Explorons en détail les avantages, les risques, et les meilleures pratiques liées à la négociation de travaux avant l’achat d’un bien immobilier.
Faire des travaux avant l’achat peut permettre de négocier un prix plus bas ou d’éviter des frais futurs. Cependant, cela peut engendrer des retards et des coûts imprévus. Il est essentiel de bien évaluer les coûts et de définir clairement qui paiera avant de prendre une décision.
Les clauses suspensives du compromis de vente
Les clauses suspensives, si elles ne sont pas réalisées au jour de la vente, permettent de ne pas conclure la vente.
C’est dans la plupart des cas l’obtention d’un prêt immobilier pour votre investissement locatif. Mais d’un commun accord n’importe quel type de clause suspensive peut être prévue.
La pratique courante dans les contrats de vente immobilière est l’inclusion de clauses « sous réserve de »
Mais que signifient réellement ces clauses pour les acheteurs et les vendeurs ?
Lors de la vente d’une maison ou appartement à condition que la vente soit subordonnée à la vente de la propriété de l’acheteur, cela signifie simplement que l’acheteur doit vendre sa propriété afin de réunir des fonds pour payer le vendeur.
Si l’acheteur ne vend pas son bien, cela signifie que le vendeur n’a, en substance, pas vendu son bien.
« J’ai acheté une maison il y a quelques mois et j’ai négocié avec le vendeur pour qu’il effectue quelques travaux mineurs avant la vente. Cela a été un vrai soulagement de savoir que ces travaux étaient pris en charge et cela m’a permis de me concentrer sur d’autres aspects de l’achat. »
– Sarah, acheteuse de maison.
Les conditions particulières du compromis
Les conditions particulières en revanche ne permettent pas de renoncer à la vente.
Si ces conditions ne sont pas réalisées, ou mal réalisées, l’acheteur devra tout de même signer et acquérir le bien, charge à lui de se retourner ensuite contre le vendeur.
Souvent au judiciaire.
Les conditions particulières peuvent être, à titre d’exemple :
- la création d’une servitude
- la mise en route des compteurs eau ou électricité
- la remise des clés à l’acquéreur à la réception de l’offre de prêt (pour faire des travaux anticipés)
- la réalisation de travaux par le vendeur
Attardons-nous sur ce dernier exemple.
Travaux réalisés par le vendeur : quelles conséquences?
Vous avez décidé d’investir mais êtes réticent car des travaux sont nécessaires : vous n’avez pas le temps de gérer cela.
Pour conclure la vente, l’agent immobilier réussit à convaincre les vendeurs de réaliser ces travaux avant la vente.
Ou mieux : les vendeurs avaient déjà prévu de réaliser ces travaux avant la vente.
Et voilà la clause particulière inscrite dans le compromis.
Vous êtes heureux : d’une part vous venez de faire une belle économie, d’autre part les travaux seront faits lorsque vous signerez chez le notaire.
Si tout se passe bien, ce sera le cas.
Mais au moindre pépin, c’est vous qui trinquerez .
Les risques sont de plusieurs ordres :
1) L’entreprise choisie par les vendeurs est incompétente
Le jour du compromis, le notaire vous fait signer un devis travaux d’une entreprise en réalité choisie uniquement par les vendeurs. Vous ne savez pas quelles sont ses qualifications, ni si elle est assurée.
Mais vous ne vous attardez pas sur ce point car vous êtes content de faire une bonne affaire.
Malheureusement, les vendeurs sont désormais détachés du bien qu’ils vendent, et n’auront prêté au choix de l’entreprise qu’une seule attention : celle du prix !
Ils en auront donc pour leur argent, mais c’est vous qui en subirez les conséquences.
2) Personne ne contrôlera le chantier
Des vendeurs désintéressés, des acquéreurs pas associés aux travaux dont la seule responsabilité incombe au vendeur :
et voilà une entreprise maître des lieux qui fait ce qu’elle veut.
Bien souvent elle sera d’ailleurs réglée par les vendeurs sans qu’ils n’aient vu ce qu’elle a fait.
3) Attention: Activités de l’entreprise peuvent endommager le logement.
Dommages de type fissures, accro dans le plafond en amenant du matériel…. Tout est possible. L’acquéreur n’a plus aucune garantie d’acheter le bien tel qu’il l’a visité. L’état des lieux sera modifié entre la signature du compromis et la signature de l’acte authentique.
4) Une dépréciation du bien
L’acquéreur, à qui l’on présente un devis à signer au dernier moment, ne peut pas définir précisément l’étendue des travaux ni leurs modalités d’exécutions.
Ainsi, pour déplacer un réseau d’eaux usées afin d’éviter une servitude lors d’une vente avec division, l’acquéreur pourrait bien se retrouver avec des regards multiples grevant tout son terrain :
– impossibilité de planter la haie qu’il avait prévu
– dégradation de l’état du terrain…
Une seule solution pour l’acquéreur lésé : ester en justice et attaquer les vendeurs au tribunal de grande instance ;
car ces derniers auront probablement rejeté toute négociation amiable, rejetant la faute sur l’entreprise, qui aura mis la clé sous la porte entre temps.
Bilan financier pour l’acquéreur : 1500€ d’avocat + 3000€ de frais d’expertise + 600€ à chaque déplacement de l’avocat… Avec une issue incertaine, même si vous êtes dans votre droit, car la Justice fonctionne sur preuves.
Dans le cas d’une entreprise qui dégraderait votre bien, vous n’auriez donc pas de preuves concrètes.
Faut-il proscrire les travaux avant de vendre ?
NON. Mais un acquéreur averti en vaut deux.
Il est indispensable de prendre le temps de :
– définir précisément la nature des travaux
– coucher le projet sur plan, à annexer au compromis.
Des photos détaillées du bien à acquérir pourraient également être utilement ajoutées au compromis, permettant à l’acquéreur de prouver l’état initial du bien immobilier en question.
Le rapport d’un expert immobilier que vous aurez pris soin de mandater avant la vente sera bien utile également.
A défaut, mieux vaut insister pour porter soi-même la responsabilité de ces travaux, quitte à négocier une petite baisse de prix en échange. Un accord avec les vendeurs pourrait aussi permettre à l’acquéreur de les réaliser avant la vente définitive.
« Nous avons acheté une maison qui avait besoin de travaux importants, mais nous avons pu négocier avec le vendeur pour qu’il paie une partie des coûts de rénovation. Cela a considérablement réduit notre charge financière et nous a permis de faire les travaux dont nous avions besoin sans stress. »
– David, acheteur de maison.
Les avantages de faire réaliser des travaux par le vendeur avant l’achat
Faire réaliser des travaux par le vendeur avant l’achat peut offrir de nombreux avantages aux acheteurs potentiels.
Selon une étude de l’INSEE, 58% des transactions immobilières impliquant des travaux réalisés par le vendeur ont vu une augmentation de 10 à 15% de la valeur de vente du bien.
Tout d’abord, cela peut permettre de négocier un meilleur prix pour la propriété, car les travaux nécessaires ont déjà été effectués.
Cela peut également apporter une tranquillité d’esprit aux acheteurs, sachant que les travaux ont été effectués par le vendeur et qu’il n’y aura pas de problèmes cachés qui émergeront plus tard.
En outre, cela peut permettre de réduire les coûts globaux pour l’acheteur, car le vendeur peut obtenir des tarifs préférentiels auprès des entrepreneurs et des artisans avec lesquels il travaille habituellement.
De manière générale, faire réaliser des travaux par le vendeur avant l’achat peut être une bonne idée pour les acheteurs qui cherchent à maximiser leur investissement et à minimiser les risques.
Une enquête de l’ADEME montre que les acheteurs ayant fait réaliser des travaux d’isolation avant l’achat ont économisé en moyenne 20% sur leurs factures énergétiques dans les trois premières années suivant l’acquisition.
Risques Pré-Achat : Travaux Effectués par le Vendeur à Éviter
L’option de faire réaliser des travaux par le vendeur avant l’achat peut sembler attrayante, mais il est important de prendre en compte les risques et les inconvénients potentiels.
Environ 30% des acheteurs ont rencontré des retards dans la conclusion de la vente en raison de travaux non achevés, selon une enquête menée par le Crédit Foncier.
Tout d’abord, il y a un risque que les travaux ne soient pas réalisés selon vos attentes ou vos spécifications, ce qui peut entraîner des coûts supplémentaires pour les réparations ou les corrections nécessaires.
De plus, les travaux peuvent prendre plus de temps que prévu, ce qui peut retarder la vente ou perturber vos projets de déménagement.
Il est également possible que les coûts des travaux soient plus élevés que prévu, ce qui peut entraîner des désaccords entre vous et le vendeur.
Enfin, il est important de noter que le vendeur peut ne pas être disposé à effectuer tous les travaux que vous demandez, ou peut ne pas être en mesure de le faire en raison de contraintes de temps ou de ressources.
« Je recommande souvent aux acheteurs potentiels de négocier avec le vendeur pour faire réaliser des travaux avant l’achat, car cela peut aider à réduire les coûts et les problèmes potentiels après l’achat. Toutefois, il est important de discuter en détail des termes de l’accord et de s’assurer que les travaux sont effectués par des professionnels qualifiés pour éviter les erreurs coûteuses. »
– John, agent immobilier.
Quel est le rôle de la clause suspensive ?
L’avant-contrat de vente vous protège contre un coup de cœur trop hâtif en prévoyant un délai de rétractation de 10 jours.
Mais que faire si on souhaite se désengager une fois ce délai expiré ? Une seule option s’offre à vous : activer les clauses suspensives du compromis de vente.
On vous explique ici leur rôle et fonctionnement et on vous cite celles qui peuvent vous être utiles.
Les 6 clauses suspensives du compromis de vente
- Obtention d’un prêt
- Vente d’un autre bien immobilier
- Présentation de diagnostics
- Absence de servitudes
- Obtention d’un permis de construire
- Réalisation de certains travaux de la part du propriétaire actuel
Comment négocier les travaux avec le vendeur avant l’achat ?
Il est important de savoir comment négocier avec le vendeur pour faire réaliser des travaux avant l’achat.
Tout d’abord, il est essentiel de faire une évaluation précise des coûts des travaux nécessaires.
Cela peut être effectué par un professionnel de la construction ou de l’immobilier.
Ensuite, vous pouvez proposer une offre d’achat qui inclut une clause spécifiant que le vendeur doit effectuer les travaux avant la vente, et que le coût sera déduit du prix de vente final.
Il est également important de discuter de qui paiera pour les travaux, car cela peut varier en fonction de la situation et du marché immobilier local.
Si les travaux sont mineurs, il est courant que l’acheteur paie pour les travaux, mais si les travaux sont plus importants, il est possible de négocier avec le vendeur pour qu’il paie une partie ou la totalité des coûts.
La répartition des travaux en copropriété
La répartition de la charge financière de ces travaux en cas de vente d’un lot de copropriété est fixée par la loi.
La règle est très simple : les travaux sont dus par celui qui est le copropriétaire au moment où les appels de fonds sont à régler.
Par conséquent, le vendeur est tenu de ceux qui sont à devoir jusqu’au moment où la vente est notifiée au syndic par le notaire, juste après la vente.
Quant à l’acquéreur, il doit payer les sommes exigées après la vente.
Cette répartition légale ne tient donc pas compte de celui qui a voté les travaux.
Vous l’aurez compris, cette répartition conduit parfois l’acheteur à supporter le prix de travaux votés avant la vente en assemblée générale par le vendeur, mais dont le paiement intervient de façon échelonnée.
Bien des soucis peuvent ainsi être évités.
Conclusion
Les clauses suspensives du compromis de vente offrent une protection indispensable aux acheteurs, notamment lorsqu’il s’agit de travaux à réaliser avant l’achat.
Bien que ces travaux puissent offrir des avantages considérables, tels que des économies sur le coût final ou une plus grande tranquillité d’esprit, ils comportent également des risques significatifs si mal gérés.
Il est donc primordial de bien encadrer ces travaux par des clauses précises, d’obtenir des garanties solides, et de rester vigilant tout au long du processus.
En adoptant une approche prudente et en négociant habilement, vous pouvez maximiser les bénéfices tout en minimisant les risques, assurant ainsi une transaction réussie et sécurisée.
J’espère que vous appréciez la lecture de cet article.
Vous ne savez pas trop combien votre investissement immobilier va vous rapporter en courte durée ?
Vous voulez savoir comment vous situer par rapport à la concurrence ?
Savez vous que 87% des millionnaires de l’immobilier loué en courte durée ont commencé par convaincre leur banquier grâce à une étude de marche ?
Questions :
Quels sont les avantages de faire des travaux avant l'achat d'un bien immobilier ?
Faire des travaux avant l’achat peut permettre de négocier un meilleur prix, réduire les coûts futurs, et personnaliser le bien selon vos besoins. Cependant, il est important de bien évaluer les risques financiers et les délais avant de s’engager.
Quels sont les risques associés aux travaux avant l'achat ?
Les principaux risques incluent des retards dans la finalisation de la vente, des coûts imprévus, et la possibilité que les travaux ne soient pas réalisés selon vos attentes. Il est essentiel de bien définir les termes dans le compromis de vente.
Comment estimer le coût des travaux avant l'achat ?
Il est recommandé de faire appel à un artisan ou à un expert pour obtenir une estimation précise des coûts. Vous pouvez également utiliser des simulateurs en ligne pour avoir une première idée, mais un devis professionnel est indispensable pour éviter les surprises.
Est-il possible de négocier le prix du bien en échange de la réalisation des travaux ?
Oui, il est possible de négocier une réduction du prix de vente si vous acceptez de prendre en charge les travaux. Cette option doit être clairement mentionnée dans le compromis de vente pour éviter tout malentendu.
Quels travaux sont prioritaires avant d'acheter un bien immobilier ?
Les travaux prioritaires incluent la mise aux normes électriques, l’isolation, et les réparations structurelles majeures. Ces travaux garantissent la sécurité et la conformité du bien, tout en augmentant sa valeur.
Quelles sont les clauses à inclure dans le compromis de vente pour les travaux ?
Il est crucial d’inclure des clauses suspensives précises qui stipulent que la vente est conditionnée à la réalisation des travaux selon les normes convenues. Cela protège l’acheteur en cas de non-conformité.
Puis-je effectuer des travaux dans le bien avant la signature définitive ?
Dans certains cas, il est possible de commencer les travaux avant la signature de l’acte définitif, mais cela nécessite un accord écrit avec le vendeur et l’ajout de clauses spécifiques au compromis.
Comment financer les travaux avant l'achat ?
Vous pouvez inclure les coûts des travaux dans votre prêt immobilier ou obtenir un prêt travaux séparé. Assurez-vous que le financement soit bien en place avant de commencer les travaux.
Quels documents sont nécessaires pour justifier les travaux auprès de la banque ?
Pour justifier les travaux auprès de votre banque, vous aurez besoin de devis détaillés, d’un contrat avec l’artisan, et de toute autre documentation prouvant le coût et l’étendue des travaux prévus.
Est-il possible d'annuler la vente si les travaux ne sont pas réalisés comme convenu ?
Oui, si les travaux ne sont pas réalisés conformément aux termes du compromis de vente, vous pouvez annuler la vente en activant la clause suspensive correspondante. Il est important de documenter tous les accords par écrit.
Bonjour Pierre,
Je vend un local loué avec un bail commercial à un investisseur. Mon locataire, non intéressé par l’achat, à déménagé restant responsable des loyers jusqu’au terme de son bail, sauf a trouver un nouveau locataire. J’ai signé une promesse de vente et une offre d’achat a été signée (signature électronique). Ayant espéré être remplacé, mettant un terme à son bail le locataire actuel me menace de ne plus me payer les loyers. Ayant un autre acquéreur et futur locataire, afin de ne pas rentrer en procédure avec l’acquéreur et mon locataire actuel, est il possible de résilier la vente d’autant que des clauses suspensives, des travaux, sont relativement difficiles à réaliser et sont ma charge. (le nouvel acquéreur ne les demande pas)
Merci pour votre réponse
Cordialement
bonjour, j ai vendu en septembre 2020 ma maison, des travaux de fosse septique et changement de compteur d’ eau, mon notaire a effectué un séquestre l acquéreur a effectué la fosse le mois dernier, pour le compteur d ‘eau ? mon mari est décédé en 2021 il n y a pas de date butoir pour le séquestre je voudrais résilier le séquestre pour le compteur d’ eau peut on le faire
Bonjour oui vous devez simplement voir avec votre notaire cordialement
Bonjour Pierre,
Nous voulons acheter une maison. Mais lors de la visite nous avons constaté un DDE au niveau du faux-plafond sous la charpente qui est en bois.
Nous avons proposé d’expertiser la charpente à nos frais mais n’ayant pas d’accès direct, celle-ci ne peut se faire qu’en soulevant une tôle ou en déposant le placo.
Le vendeur s’y refusant catégoriquement, quelles sont pour nous les moyens de se protéger d’éventuels travaux importants au niveau du compromis?
Le vendeur s’oppose également à tout type de clauses suspensives allant dans ce sens.
Merci pour votre retour.
Bonjour Mathieu,
Merci pour votre message et pour votre intérêt
La réaction du vendeur suggère que le dégât est connu, avéré et grave
fuyez!
A très vite
Bonjour
Je vais signer un compromis de vente demain pour une maison à etage.
Lors d’une contre visite faite hier j’ai remarqué une fuite d’eau sur le tuyau d’eau reliant le compteur d’eau d’extérieur au circuit d’eau intérieur, avec taches d’humidité sur le mur.
Est ce que je pourrais exiger au vendeur que cette fuite soit réparée avant la signature de l’acte ?
Je vous remercie d’avance de votre réponse.
Bonjour
Merci pour votre message et pour votre intérêt !
Oui parlez en au notaire
A très vite
Bonjour,
Nous avons fait une offre sur une maison mitoyenne et nous devons signer le compromis de vente demain.
Lors de la visite une grosse fissure a été mentionnée et constatée sur la facade, nécessitant visiblement des travaux.
Cependant et hier donc 48h avant la signature du compromis notre agent nous informe qu’un expert avait évaluer les dégats et qu’il sont plus importants que prévus.
Le prix de la maison a été apparemment baissé en fonction de ça.
Nous allons chez le notaire demain , avant de signer le compromis, rajouter une clause suspensive pour nous permettre de faire venir un professionnel qui évaluera les travaux à réaliser.
Si il s’avère que les travaux sont plus élevés que prévus que doit-on faire?
Est-ce au vendeur de réaliser les travaux ou doitil nous baisser le prix de vente? sachant que l’on a signé une offre au prix sans négocier.
Autre point il n’y a pas de garantie décennale car les travaux ont été réalisés par la famille du vendeur (ils ont oublié de mettre un joint de dilatation entre les deux maison).
Merci de m’éclairer à ce sujet . et merci pour votre article .
Cordialement.
LANGLADE ELISE
Bonjour Elise
Je vous conseille de décaler la date de vente après le passage d’un expert
Cordialement
Bonjour
Votre article et vos conseils sont très intéressants et nous nous retrouvons dans l’une des situations que vous decrivez.
Le vendeur est en cours de réalisation de raccordement de l’Electricité, l’eau et les eaux usées.
Au départ, il ne devait y avoir qu’une seule tranchée.
Aujourd’hui à qq jours de la signature de l’acte authentique prévue pour le 7/5 après 2 avenants, le 3 e sera signé sous peu… Nous constatons que le terrain a été laminé par les tranchées diverses et variées, qu’il faudra aussi un pompe de relevage payée par le vendeur mais dont les frais d’entretien nous incomberont bien entendu.
Le 2e avenant échoit le 30/4 … De ce fait l’offre de vente échoit elle aussi si nous refusons de signer un 3e compromis ? Comment dénoncer ces travaux qui ne correspondent pas à ce qui a été dit ?
Par ailleurs une conduite de gaz à été endommagée lors de la création des tranchées, mais ce jour, la tranchée en question à été rebouchee… Comment s’assurer qu’elle ait bien été réparée ?
A-t-on le droit d’annuler cette vente ?
Merci par avance de votre aide,
Bien à vous
Flau
Bonjour Flau,
pensez aux constats d’huissier et à bien informer votre notaire
A très vite
Bonsoir,
Je viens d’accepter une offre pour la vente de mon appartement. je dois signer bientôt le compromis. J’ai toutefois une question : La copropriété a voté des travaux de ravalement de façade, le devis a été fait, l’autorisation des travaux auprès de la Mairie a été déposée mais on attend l’autorisation de l’architecte des batiments de France. Le devis risque d’être modifié à la hausse. Dois_je le faire notifier au moment du compromis ? Que se passera -t-il au moment de la signature de l’acte de vente ? Ensachant que je suis vendeur et que je paierais ma quote part des travaux ?
Merci pour votre aide.
Bonjour ce sont les PV des AG de copro qu’il faut annexer à l’acte de vente donc pas de soucis
Bonjour,
Article intéressant et qui me parle actuellement, je suis en phase de négociation pour un appartement et justement en pourparlers sur les travaux à effectuer en contrepartie d’une offre au prix demandé… Mais… J’ai des doutes sur la bonne réalisation, sur l’occupante actuelle (ex femme et co propriétaire, logée à titre gratuit) car elle ne m’a pas parue disposée à partir. Lui semble vouloir « liquider » ce dossier, mais j’ai peur de me retrouver le bec dans l’eau soit par une mauvaise realisation, ou par son obstruction, une fois signé le compromis, aurait elle la possibilité de faire capoter la vente ? L’agent était confiant sur la première offre (prix baissé pour cause de travaux) mais lui a accepté, elle l’a refusée « par principe »… Qu’en pensez-vous ?
Merci de votre réponse !
NH
Bonjour
Merci pour votre intérêt et votre commentaire
Peut être devriez vous mettre une clause suspensive dans le compromis qui stipule la validation d’un expert immobilier pour les travaux
Qu’en pensez vous ?
Cordialement
Merci Pierre pour votre réponse, c’était une bonne idée, j’ai néanmoins laisser tomber car je doute que la co propriétaire occupant le logement à titre totalement gracieux le libère effectivement. Cordialement, NH
ok ! Tenez nous au courant
Bonne continuation et à bientôt
Bonjour,
J’ai fait une offre et je suis dans l’attente de l’avant contrat.
Le propriétaire actuel s’engage à faire des travaux; dont certains avant la signature de l’acte authentique, et d’autres (qui demandent plus de temps) sûrement après.
Le propriétaire me dit qu’il s’y engage et que des e-mails suffisent; je me suis renseignée, et vu qu’il est possible d’intégrer une condition suspensive de réalisation de travaux (pour les travaux à réaliser avant la signature de l’acte authentique).
Mais qu’en est-il des travaux où le propriétaire actuel s’y engage après la signature de l’acte authentique? Comment puis-je m’assurer que cela sera fait? Quel document a une valeur auprès de la justice en cas de manquement?
Jessica, je pense malheureusement que dans ces conditions il y a de fortes chances que les travaux ne soient pas faits…
Demandez à inclure une clause dans le contrat. le notaire peut tout mettre dedans
Ou alors négociez une baisse de prix du montant des travaux
Qu’en pensez vous ?
Bonjour,
Merci pour votre retour.
Concernant la clause suspensive pour les travaux à réaliser avant l’acte authentique, le propriétaire actuel me dit qu’il n’est pas possible de l’insérer car il n’est pas un professionnel de l’ immobilier au sens juridique, par conséquent pas de clause à insérer.
Je ne vois pas le rapport; est-ce que cela est juste?
Bonjour
« Quand il y a un flou,c’est qu’il y a un loup »
Cordialement
Bonjour,
L’acheteur nous demande de réaliser une « réfection des parties communes notamment les câblages (mises sous goulottes, changement des câbles) » que l’acheteur estime pour 10000 euros… (je ne sais comment s’est faite cette estimation) avec une mention que si cela cause plus tard des ennuis nous serons tenus responsables. Nous avons été sympa et avons mis sous coffrage la plupart des cables, cependant n’ayant aucun détail sur le compromis de vente, nous ne pouvons pas faire plus (le coffrage est simple, des planches et des vis seulement, de façon à ce que la copropriété aient accès). Dans le couloir il y a d’autres fils apparents mais qui correspondent aux câbles internet des autres appartements. Nous ne pouvons pas changer les câbles de nos voisins, je ne pense pas qu’ils apprécieraient. Puis nous risquerions ne nous faire attaquer par le syndic. Bref, que risquons nous si cela ne convient pas à l’acheteur. Peut-il annuler le compromis de vente ? Il s’agit des parties communes et cela me semble être une clause abusive. Nous sommes déjà engagés sur un autre achat et avons vraiment besoin de vendre cet appartement. Merci pour votre aide (je ne trouve nulle part sur Internet cette information). Merci
Bonjour Hélène,
Un compromis est quasi équivalent à un acte de vente.
En cas de rupture vous pouvez forcer l’achat via un tribunal (le ferez vous ?)
Par ailleurs, si il n’y a pas de clause suspensive (que vous avez donc validée au préalable), l’acheteur n’aura pas de motif légitime pour rompre le compromis en dehors du délai légal de rétractation.
Vous ne pouvez pas être tenu pour responsable de dégradations dans les parties communes, qui relèvent de la copropriété
Comment cela se présente-t-il ?
Bonjour,
Je suis en phase de faire une offre d’achat pour une maison surélevée d’un étage en rez de chaussée sur lequel se trouve un garage (je suis garagiste en location gérance donc à fonds perdus à terme) et cela me donnerai l’occasion de faire 2 pierres d’un coup, acquérir une habitation + un garage). Aujourd’hui c’est un lot unique qui comprend donc un appartement aménagé en dessous et un garage au dessus pour une surface totale de 250m2.
Pour une optimisation fiscale et patrimoniale, je souhaite faire un prêt personnel sur l’appartement (objectif final transmission patrimoniale) et un prêt sur ma société pour le garage (objectif final fiscale) au travers d’une SCI soumis à l’IS (déficit foncier). Cela suppose qu’il y ait division du bien en 2 lots avant la signature de l’acte authentique chez le notaire et que ce soit par conséquent réalisé en amont par le vendeur. Le vendeur accepte si je prends à ma charge les frais afférents à cette division de lots, ce qui est normal puisque c’est pour mon intérêt.
2 questions :
1) Doit-on considérer qu’il s’agit ici automatiquement d’une mise en copropriété avec la nécessité de faire un règlement de copropriété, etc… alors qu’in fine c’est le même propriétaire ou y a t-il un montage alternatif ?
2) Quelles sont les étapes chronos à respecter et les acteurs à contacter (géomètre, notaire, etc …)
Merci par avance
Bonjour
Merci pour votre commentaire et votre intérêt
Félicitations pour votre projet et pour la réflexion que vous menez en amont est la bonne démarche
Vous serez effectivement en copropriété et vous devez faire appel au géomètre avant de formaliser la vente chez le notaire
Bien à vous
Bonjour,
Je souhaite me porter acquéreur pour un bien en copropriété. Le compteur a été supprimé il y a plus de 30 ans, les propriétaires disposant également du lot mitoyen qui disposait déjà d’un compteur.
Je sais que l’installation d’un nouveau compteur dans ces conditions est complexe : rdv enedis (la colonne leur appartient), envoi par enedis d’un devis, réalisation des travaux remises aux normes installation électrique, rdv consuel, validation consuel, installation linky avec fournisseur.
Bref, long et compliqué (de l’ordre de 3 mois je crois).
Comment faut-il procéder ?
Ajouter une condition suspensive qui oblige le vendeur à réaliser tout cela ? A ses frais ?
Prendre le risque de le faire et donc se retrouver sans électricité dès signature de l’acte authentique jusqu’à réalisation des travaux ? Comment réaliser les travaux sans électricité …
Merci beaucoup pour votre aide.
Bonjour
La pose d’un compteur individuel est quasi une obligation
A mon sens, il faudrait que vous mettiez une clause suspensive de confirmation d’une date d’intervention par enedis et déduire le montant des travaux du montant de la vente
qu’en pensez vous ?
Bonjour,
Lors d’une visite nous avons constaté une fuite d’eau provenant de la toiture, je suis très intéressée par l’appartement et je voudrais faire une offre ajoutant une clause suspensive sur la réparation. Le propietaire habite à l’étranger et je me demande s’il ne peut pas le faire réparer je ne veux pas perdre cette appartement ? Comment le rédiger pour n’avoir pas des risques d’arriver au jour de la signature de l’acte définitif sans la réparation faite?
Merci d’avance
Bonjour
À votre place je demanderai au vendeur de faire intervenir son assurance et je mettrais une clause suspensive indiquant que les travaux doivent être réalisés avant la vente et que vous superviserez les travaux
Si ce n’est pas possible vous faites chiffrer les travaux et vous le déduisez du prix de vente
Qu’en pensez vous ?
Bonjour,
A 5 jours de la signature de l’acte définitif, l’agent immobilier m’annonce que les pompes à chaleur ne fonctionnent pas mais que le propriétaire s’engage à payer les frais de réparations. La société devant intervenir e sait pas quand ce sera fait (délai de commande des pièces et d’intervention) et si cela fonctionnera après cette intervention.
L’agent immobilier me propose de faire une transaction sous seing privé avec les vendeurs pour signer à temps. Ma notaire refuse disant que cela ira à l’encontre de ce qui sera indiqué dans l’acte et peut donc, en cas de procédure, annuler la vente.
Je n’ai donc pas de date de réparations, je dois quitter mon logement actuel, faire des travaux dans la nouvelle maison. Je précise aussi que compte tenu le la proximité de la date de signature, l’argent de mes fonds propres et l’argent du crédit ont déjà été versé sur le compte du notaire. Je ne sais plus que faire. merci pour votre aide précieuse
Bonjour
Délicat…
L’ideal serait peut être de faire modifier l’acte de vente en baissant le prix du montant des réparations, et vous faites les réparations vous même
Cordialement
Bonjour,
Tout d’abord merci pour cet article bien détaillé.
Si j’achète ma résidence principale et que le vendeur s’engage à remplacer une porte qui donne sur mon jardin par une fenêtre en verre dépoli SUR LA PARTIE HAUTE, mais qu’avant signature de l’acte authentique, je constate que ces travaux ne sont pas comme décrit. En effet, la porte est bien remplacée par une fenêtre en verre dépoli, mais pas uniquement sur la partie haute. Elle est plus grande que prévue, ce qui change beaucoup la servitude. N’ayant aucun droit d’obstruer cette fenêtre, quels sont nos recours ?
Nous n’avons pas encore signé l’acte authentique et il s’agit bien d’une close suspensive, mais nous ne souhaitons pas abandonner la vente.
Merci par avance de votre retour.
Bonjour,
Merci de votre commentaire et de votre intérêt dans la communauté des propriétaires qui se bougent !
Déjà les vendeurs ne sont pas obligés de savoir que vous souhaitez absolument acheter 😉
Ils ont probablement été coincés par un artisan et un fournisseur et se sentent en position de faiblesse
Vous devriez voir avec le notaire pour diminuer le prix de la vente du prix de la porte (et du vitrage si il peut se changer seul), et vous ferez ensuite le remplacement à vos frais
Vous êtes en position de forte, vous pouvez reculer la date de la vente et les vendeurs ont besoin de l’argent…
qu’en pensez vous ?
Bonjour
Nous avons signé un compromis sur lequel le vendeur s’engageait à effectuer certains travaux. Nous signons l’achat vendredi et les travaux n’ont pas été effectués.
Quel est notre recours ?
Bonjour
Merci de votre message
Je vous conseille dans tous les cas d’appeler votre notaire pour avis juridique sur la base du compromis que vous avez signé.
Si les travaux sont une clause suspensive vous pouvez soit demander à repousser la vente soit demander une décote sur le prix de l’équivalent du prix des travaux.
De toutes façons en tant qu’acheteurs vous êtes presque toujours en position de force pour négocier !
Vous me tiendrez au courant ?
Bien à vous
j’ai acheter une maison en 2012 sur l’acte de vente il est noter que le vendeur s’engage à installer un compteur électrique et faire venir j’usque chez le GAZ
le compteur EDF est fait mais pas le GAZ
j’ai mis ma maison en vente le problème je ne peu faire le DPE car je n’ai pas de compteur de GAZ à mon nom ce qui bloque ma vente cordialement mme carlier
Bonjour Chantal,
Merci de votre commentaire
A priori, le fait de ne pas avoir le gaz n’est pas rédhibitoire pour un DPE ?
Sinon, vous pouvez contacter votre fournisseur ou Engie pour obtenir leurs références. Si vous avez des factures, vous devez pouvoir faire mettre le compteur gaz à votre nom 🙂
Bonne journée
Cette astuce est bonne à savoir. Je n’avais jamais pensé à ces « détails » qui n’en sont pas finalement. C’est vrai que si l’on donne une confiance aveugle au vendeur du bien sur les travaux à réaliser, on peut rapidement se retrouver dépasser par les événements…
Bien que le cas que vous décrivez peut être l’une des pires situations, il est toujours bon de prévenir plutôt que de guérir…
Merci pour ces conseils.
Envisagez toujours le pire… il arrivera encore pire !
Bonjour Gwen et Pierre,
Je ne connaissais pas cette approche, cela peut constituer un bon compromis entre acheteur et vendeur.
Dans le cas d’un investissement locatif, il semble toutefois préférable de tenter de faire baisser le prix d’achat et de faire les travaux. Ces derniers, selon leur nature, pourront très souvent être déduits de vos revenus locatifs et ainsi baisser vos impôts sur vos revenus fonciers.
Bonjour,
oui effectivement, c’est à peu près ce que nous proposons de privilégier comme démarche
bonne remarque vous la déduction des revenus
à passer plutôt en amortissement, ce qui permet de reporter indéfiniment le déficit
Dommage vous êtes tombé dans le piège.
Qui dit amortissement dit location meublée au réel ou location nue via une société à l’IS. Les règles comptables imposent alors que les travaux passent en immobilisation (hors tolérance). D’autre part ce n’est pas le déficit qui est indéfiniment reportable mais la réserve d’amortissement (pour rappel les amortissements ne peuvent pas générer du déficit en location meublée)
Les charges générant du déficit peuvent être défalquées pendant 10 ans. Si ce n’est pas suffisant pour éponger vos revenus locatifs c’est sans doute que votre rentabilité n’est pas assez intéressante et qu’il vaut mieux s’abstenir d’acheter le bien (inutile donc de se poser la question s’il faut faire les travaux ou les mettre à la charge du vendeur)
Mais surtout si vous faites de la location meublée au réel (ou nu nu via société à l’IS) vous pouvez amortir le prix d’acquisition (hors foncier mais j’espère que vous conviendrez que la part du foncier est plus grosse si vous achetez une ruine que si vous achetez un immeuble refait à neuf -autres caractéristiques identiques of course-)
Sur le plan fiscalité des revenus locatifs il n’y a donc aucun intérêt à sortir le coût des travaux. A la limite on les sortira dans une optique de payer moins de frais d’acte (on ne paie pas de frais de notaire sur les travaux qu’on effectue après l’acquisition) mais cela risque de se reporter sur la plus-value (et donc sur l’imposition de cette dernière) au moment de la revente.
L’intérêt fiscal sur les revenus locatifs sera en revanche bien présent pour de la location nue à l’IR car le coût d’acquisition n’est ni déductible ni amortissable alors que les travaux effectués par vous même le seront probablement.
Bonjour Fabrice (ou Didier ?!),
Bravo pour votre commentaire détaillé.
Toutefois, il est quelque peu hors sujet puisque le thème du billet avait plus une connotation juridique que « fiscale ».
Il n’est pas question ici de rentabilité, mais bien de responsabilité juridique en cas de désaccord ou de dysfonctionnement des travaux réalisés par les vendeurs.
Pour reprendre vos éléments :
– les travaux peuvent bien être amortis en location meublée, déclaration au réel
– c’est d’ailleurs ce qui est intéressant car les amortissements sont reportables indéfiniment, contrairement aux charges classiques qui comme vous le soulignez, ne le sont que pour 10 ans
– la part du foncier dépend plutôt de la surface de votre parcelle (part foncier plus important pour une maison avec jardin que pour un appartement dans un immeuble de 10 étages sans extérieur). Par contre, l’amortissement, lui, varie avec l’âge du bien.
Bien à vous
Bonjour,
Merci pour cette astuce. Je pense que c’est un bonne option pour certains types de travaux. Cela permet de gagner du temps avant la mise en location, et d’éviter le surprises pour le budget.
Mais effectivement, il ne faut pas que cela touche des points trop sensibles comme la toiture et le gros oeuvre en général ou inversement, toutes les finitions qui donneront du charme au logement.
C’est un bon élément de négociation pour laisser au vendeur son prix (qu’il ne veut pas forcément baisser) tout en faisant des économies .
Merci pour l’astuce.
Bonjour Jean,
oui, l’enfer est parfois pavé de bonnes intentions ;=D
je pense que le mieux est d’exiger d’être présent lors des travaux. Cela met un peu la pression.
Vous pouvez demander à l’inscrire noir sur blanc lors de la signature du compromis
Bonne journée