Le calcul du loyer au prorata est essentiel pour déterminer le montant à payer lorsque la période d’occupation ne couvre pas un mois complet.

Il se base sur le nombre de jours effectifs de présence dans le logement par rapport au mois complet.

Le prorata du loyer permet de facturer uniquement les jours réellement occupés, en toute équité et conformité. Il s’applique lors d’entrées ou de sorties en cours de mois, en colocation ou location meublée. Trois méthodes existent : mensuelle, annuelle ou bancaire, selon le type de bail et la situation.

Pourquoi faut-il calculer un loyer au prorata ?

Le calcul du loyer au prorata permet d’ajuster le montant facturé en fonction du nombre réel de jours d’occupation. Il garantit une facturation équitable, évite les litiges, et renforce la transparence pour le locataire comme pour le bailleur. C’est un outil clé en gestion locative.

Lorsque vous louez un logement, que ce soit pour quelques jours sur Airbnb ou pour plusieurs mois via un bail classique, il est rare que le calendrier tombe parfaitement.

Un locataire emménage un 12, l’autre part un 25, un contrat débute en milieu de mois.

Et là, surgit la fameuse question : “Combien doit-il payer ?”

C’est précisément pour cela qu’existe le calcul du loyer au prorata : ajuster le montant facturé en fonction du nombre de jours réellement occupés.

À quoi sert ce calcul dans la gestion locative ?

Le prorata temporis permet de facturer un loyer au plus juste, sur la base d’un tarif journalier calculé à partir du loyer mensuel.

Il devient indispensable dans les cas suivants :

• Entrée ou sortie en cours de mois
• Baux flexibles (location saisonnière, étudiant, mobilité)
• Colocation avec roulement des occupants.

Il vous évite de facturer à la louche, ce qui est risqué à la fois légalement et commercialement.

En tant que bailleur, cela vous protège d’un point de vue juridique en cas de litige, et vous donne une image rigoureuse et professionnelle, surtout si vous gérez plusieurs logements en tant que conciergerie.

Quels bénéfices pour le locataire et le bailleur ?

Pour le locataire, c’est un gage d’équité : il paie uniquement pour la durée réelle de son séjour.

Cela renforce la confiance, notamment dans les locations meublées ou de courte durée où les locataires peuvent être sensibles à la transparence financière.

Pour le bailleur, c’est une méthode claire et défendable, notamment face à un locataire exigeant ou un futur litige.

C’est aussi une façon de :

• professionnaliser sa gestion
• être cohérent dans ses calculs
• mieux organiser sa comptabilité locative.

Quand faut-il appliquer le prorata du loyer ?

Le prorata du loyer s’applique en cas d’entrée ou de sortie en cours de mois, de départ anticipé avec remplaçant, ou de changement de colocataire. Il permet d’ajuster le loyer selon les jours réellement occupés, assurant une répartition équitable entre les locataires concernés.

Entrée ou sortie en cours de mois : comment s’adapter ?

C’est la situation la plus fréquente : un locataire emménage un 18 mars, ou quitte le logement le 22 novembre.

Dans ces cas-là, le loyer doit correspondre aux jours d’occupation.

Exemple :

Pour un loyer mensuel de 900 € en mars, mois de 31 jours, si le locataire arrive le 18

(900 ÷ 31) × 14 = 406,45 € (pour les 14 jours du 18 au 31 mars).

Larissa P., letrice assidue de Eldorado Immobilier et travailleuse en déplacement, témoigne : « Lorsque j’ai emménagé le 15 juillet, mon propriétaire a calculé le loyer au prorata. Cela m’a permis de ne payer que pour les jours où j’étais réellement dans le logement. Cela a grandement facilité ma transition vers le nouvel appartement. »

Que faire en cas de départ anticipé avec remplaçant ?

Un locataire peut quitter le logement avant la fin de son préavis, parfois parce qu’il a trouvé un remplaçant.

Dans ce cas, le loyer est généralement partagé :

• L’ancien locataire paie jusqu’au jour de départ
• Le nouveau prend le relais au jour d’entrée.

Il faut s’assurer que le contrat de bail ou l’état des lieux soient bien réalisés à ces dates respectives.

Le prorata n’a de sens que si les périodes sont officiellement encadrées.

Colocation ou changement de colocataire : qui paie quoi ?

En colocation, le départ ou l’arrivée d’un colocataire en milieu de mois est fréquent.

Le loyer total ne change pas, mais il faut répartir équitablement la somme :

• Soit par convention entre colocataires (accord amiable)
• Soit en appliquant le prorata par date d’occupation.

Exemple :

Si Paul quitte la coloc le 10 avril et que Clara le remplace le 15, il faudra répartir le loyer d’avril entre les colocataires présents sur chaque tranche.

Une facturation journalière devient donc essentielle.

Que dit la loi à propos du loyer au prorata ?

La loi ne rend pas obligatoire le calcul du loyer au prorata, mais la jurisprudence recommande de facturer selon les jours réellement occupés. Les clauses comme “mois commencé = mois dû” sont contestables. Une clause claire dans le bail précisant le prorata évite les litiges et renforce la conformité.

Existe-t-il une obligation légale de calculer au prorata ?

Non, le Code civil et la loi du 6 juillet 1989 ne mentionnent pas explicitement le calcul du loyer au prorata.

Cependant, la jurisprudence et les usages en gestion locative ont clairement tranché :

Un locataire ne doit payer que pour ce qu’il occupe réellement, sauf clause contractuelle contraire.

Voici quelques articles fondamentaux à connaître :

• Article 1728 du Code civil : le locataire est tenu de payer le loyer convenu pour la période d’occupation.
• Article 1103 : le contrat fait la loi entre les parties – d’où l’importance de mentionner clairement le prorata dans le bail.
• Article 7 de la loi de 1989 : le locataire doit payer le loyer aux conditions prévues, ni plus ni moins.

Autrement dit : le prorata est recommandé, mais pas imposé, sauf si le bail l’indique.

D’où l’importance de ne jamais laisser place au flou juridique.

Quelles clauses faut-il éviter dans le bail ?

La fameuse mention « tout mois commencé est dû » est tentante pour de nombreux bailleurs, mais elle est juridiquement fragile, voire abusive.

En effet :

• Elle va à l’encontre du principe d’équité
• Elle peut être contestée devant un juge si elle est jugée déséquilibrée
• Elle n’est pas valable pour les locations meublées ou saisonnières, où la flexibilité est la norme.

si vous souhaitez éviter les litiges, intégrez plutôt une clause transparente du type :

« En cas d’entrée ou de sortie en cours de mois, le loyer sera ajusté au prorata temporis selon le nombre exact de jours d’occupation. »

Comment calculer un loyer au prorata selon les 3 méthodes principales ?

60% des propriétaires préfèrent utiliser la méthode des jours dans le mois pour sa simplicité, tandis que 30% optent pour la méthode de l’année civile pour sa précision et 10% utilisent la méthode du mois bancaire pour les locations à court terme.

Sur 365 jours : la méthode annuelle

C’est la méthode préférée des gestionnaires de biens professionnels ou pour les baux longue durée, car elle permet une grande précision sur l’année.

Formule :

(loyer mensuel × 12 ÷ 365) × nombre de jours occupés

Exemple :

Loyer = 1000 €

Durée d’occupation = 15 jours → (1000 × 12 ÷ 365) × 15 = 493,15 €

Les avantages :

• Très précise
• Uniformise les calculs sur l’année (utile en fiscalité ou compta)

Les inconvénients :

• Moins intuitif à expliquer au locataire
• Légère complexité pour des durées courtes

Jacques W., lecteur fidèle de Eldorado Immobilier et propriétaire de location saisonnière, raconte : « Pour les contrats de longue durée, j’utilise le calcul du prorata basé sur l’année civile. Cela permet d’avoir une estimation très précise des montants dus et est particulièrement utile pour des baux de plusieurs années. Les locataires apprécient la transparence et la précision de cette méthode. »

En parlant de loyer trouvez ici : Eldorado immobilier – La communauté des propriétaires qui se bougent

Sur les jours réels du mois : la méthode la plus courante

C’est la méthode la plus utilisée dans la pratique, surtout pour les locations courtes ou flexibles (Airbnb, étudiants, mobilité).

Formule :

(loyer mensuel ÷ nombre de jours du mois) × jours occupés

Exemple :

Loyer = 1200 € en mars (31 jours)

Durée d’occupation = 12 jours → (1200 ÷ 31) × 12 = 464,52 €

Les avantages :

• Facile à comprendre et à justifier
• Parfaitement adapté aux baux flexibles ou entrées/sorties rapides

L’inconvénient :

Légères variations selon les mois (février vs août)

Sur un mois « bancaire » de 30 jours : la méthode simplifiée

Cette méthode considère que chaque mois a 30 jours, peu importe la réalité.

Elle est parfois utilisée par les conciergeries ou pour les rotations locatives rapides.

Formule :

(loyer mensuel ÷ 30) × jours occupés

Exemple :

Loyer = 900 €

Durée = 10 jours → (900 ÷ 30) × 10 = 300 €

Les avantages :

• Rapide, simple, standardisé
• Idéal pour les systèmes automatisés ou logiciels internes

Les inconvénients :

• Moins précis, surtout en février ou en août
• Moins défendable en cas de litige

Yvette D., membre du Club VIP de Eldorado Immobilier et hôte Airbnb, partage : « J’ai opté pour la méthode du mois bancaire pour calculer le loyer au prorata, et cela a simplifié la gestion de mes locations. Les locataires comprennent facilement le calcul, et cela évite les disputes liées à des mois de durées différentes. Très pratique pour une rotation rapide des locataires. »

Quelle méthode est la plus adaptée pour une location meublée ou saisonnière ?

Pour une location meublée, saisonnière ou type Airbnb, la méthode la plus adaptée est celle basée sur le nombre réel de jours du mois. Elle est simple à expliquer, précise pour les séjours courts, et favorise une facturation transparente. Les baux longs préfèreront des calculs annuels plus rigoureux.

Airbnb, bail mobilité, étudiant : quelle formule privilégier ?

Si vous êtes hôte Airbnb, ou que vous proposez des locations de quelques jours à quelques mois, la méthode la plus lisible et intuitive reste la méthode basée sur le nombre réel de jours dans le mois.

Parce qu’elle est :

• Facile à expliquer au locataire et à justifier dans un message Airbnb
• Souvent plus avantageuse pour le locataire sur des mois longs
• Parfaitement adaptée à des baux démarrant ou se terminant en plein mois

Exemple :

Un locataire reste du 10 au 20 juillet.

Loyer = 1500 €, Juillet = 31 jours → (1500 ÷ 31) × 11 = 532,26 €

Quels sont les avantages et limites selon la durée du bail ?

Plus le contrat est court et flexible, plus il faut être clair et rapide. Et plus il est long et juridique, plus la précision devient une priorité.

Comment intégrer le prorata dans un contrat de location ?

Pour intégrer le prorata dans un contrat de location, ajoutez une clause précisant que le loyer sera ajusté en fonction du nombre exact de jours d’occupation. Sur Airbnb, une note explicative dans le règlement ou les messages suffit pour justifier un tarif ajusté en cas de changement de durée.

Modèle de clause pour éviter les litiges

Voici une formulation simple et juridiquement claire à intégrer dans vos contrats :

« En cas d’entrée ou de sortie du locataire en cours de mois, le loyer sera ajusté au prorata temporis, calculé sur la base du nombre exact de jours d’occupation dans le mois concerné. »

Cette phrase a l’avantage de :

• Couvrir tous les cas (entrée, sortie, rotation de colocataires…)
• Vous offrir une base contractuelle défendable en cas de désaccord
• Rassurer le locataire quant à l’équité du calcul

Bonnes pratiques pour les baux Airbnb ou courte durée

Pour les locations via des plateformes comme Airbnb, même si un contrat écrit n’est pas toujours exigé, il est utile d’ajouter une note explicative dans la section « règlement intérieur » ou dans les échanges de confirmation :

Exemple :

“Le montant total est calculé au prorata du nombre de jours réservés. Si la durée change (annulation partielle ou prolongation), le tarif est ajusté en conséquence sur la base du loyer journalier.”

En cas de prolongation de séjour ou départ anticipé, vous pouvez vous référer directement à cette mention pour ajuster le tarif en toute transparence.

Comment gérer le prorata de loyer avec les charges ?

Les charges doivent être incluses dans le calcul du prorata si elles sont forfaitaires. En cas de provisions ou de charges réelles, elles peuvent être proratisées ou facturées séparément selon la consommation. Préciser la méthode choisie dans le bail permet d’éviter toute contestation future.

Faut-il inclure les charges dans le calcul au prorata ?

Oui, si les charges sont forfaitaires ou mensuelles fixes, elles doivent être incluses dans le calcul du loyer proratisé.

Exemple :

• Loyer hors charges : 800 €
• Charges forfaitaires mensuelles : 100 €
• Total à proratiser = 900 €

Ensuite, appliquez le calcul du prorata à ce total.

Ne séparez pas loyer et charges à moins que vous ne soyez en provision sur charges.

Cas particuliers : forfaits, provisions, charges réelles

Les charges au forfait

Inclure dans le loyer total à proratiser, comme expliqué ci-dessus.

Provisions sur charges

Vous pouvez choisir de soit :

• les proratiser comme le loyer
• les facturer séparément selon les consommations réelles (mais cela implique des relevés précis).

Charges réelles (eau, électricité, etc.)

Si elles sont à la consommation, mieux vaut :

• Relever les compteurs ;
• Calculer au jour ou selon le volume consommé ;
• Ou appliquer un tarif journalier moyen basé sur l’année.

Dans tous les cas, ce point doit être défini dans le bail ou dans vos conditions générales, pour éviter toute interprétation.

Comment répartir le loyer au prorata dans une colocation ?

En colocation, le loyer se répartit au prorata des jours d’occupation de chaque colocataire. Chacun paie pour la période réellement occupée, charges incluses. Formaliser les entrées et sorties par avenant au bail permet d’assurer une répartition équitable et d’éviter tout litige.

Départ ou arrivée en milieu de mois : qui paie quoi ?

La règle est simple : chacun paie pour la période qu’il a réellement occupée.

On applique donc un prorata temporis par colocataire.

Exemple :

• Loyer total : 1200 €
• Paul quitte la coloc le 10 avril
• Clara arrive le 11 avril
• Avril = 30 jours

Calcul :

• Paul paie pour 10 jours : (1200 ÷ 30) × 10 = 400 €
• Clara paie pour 20 jours : (1200 ÷ 30) × 20 = 800 €

Chaque colocataire doit aussi payer sa part des charges, selon les mêmes dates d’occupation, sauf indication contraire dans le bail.

Exemple concret de calcul entre plusieurs colocataires

Imaginons un appartement en colocation avec 3 chambres :

• Pierre est présent tout le mois
• Emma part le 15 ;
• Julien arrive le 16.
• Le loyer total est de 1500 €

Répartition classique : 500 € chacun s’ils sont là tout le mois.

Mais ici :

• Pierre paie 500 € (présent tout le mois) ;
• Emma paie pour 15 jours : (500 ÷ 30) × 15 = 250 €
• Julien paie pour 15 jours : (500 ÷ 30) × 15 = 250 €

Total du loyer payé = 1000 € (Emma + Julien) + 500 € (Pierre) = 1500 €

Dans une colocation, formalisez les dates d’entrée/sortie de chaque colocataire par avenant au bail pour éviter toute ambiguïté.

Quels outils peuvent simplifier le calcul du loyer proratisé ?

Tableur Excel : la méthode maison, efficace et personnalisable

Le bon vieux tableur reste un outil redoutable :

• Vous créez votre propre formule (en fonction de la méthode choisie) ;
• Vous pouvez y intégrer charges, type de bail, et dates précises ;
• Vous conservez une trace pour chaque locataire.

Ajoutez un champ de calcul automatique du prorata basé sur la date d’entrée et de sortie + montant du loyer.

Outils en ligne calculateur de loyer prorata

Pour vous aidez, utilisez notre outil de Calcul de loyer au prorata pour investissement locatif afin d’éviter les confusions :

Conclusion

Calculer un loyer au prorata, ce n’est pas seulement une question de chiffres, c’est une preuve de transparence et de professionnalisme.

En appliquant la bonne méthode selon chaque situation, vous évitez les litiges, rassurez vos locataires et renforcez votre gestion locative.

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