Comment fixer le prix de sa location saisonnière : méthode simple 2026

Fixer le prix de sa location saisonnière commence par un calcul simple. Vous partez d’un prix de base adapté à votre logement et votre secteur. Vous ajoutez vos charges, puis vous comparez cinq logements proches du vôtre. Enfin, vous adaptez ce prix selon la saison, les événements et les réservations restantes. Cette méthode suffit largement pour débuter. Elle évite les outils complexes et les formules difficiles.

Après quinze ans dans l’immobilier, je recommande surtout la régularité. Un bon prix doit attirer les voyageurs et préserver votre rentabilité.

Qu’est-ce que la tarification dynamique simple pour un propriétaire ?

La tarification dynamique simple consiste à modifier vos prix selon la demande.

Vous ne proposez pas le même tarif toute l’année. Un week-end d’été vaut souvent plus qu’un mardi de novembre. Un événement local peut aussi augmenter la demande.

Cette méthode correspond au revenue management (gestion des revenus). Elle cherche le meilleur équilibre entre prix et réservations.

On parle aussi de dynamic pricing (prix variables selon la demande). L’objectif reste simple : louer au bon prix, au bon moment.

Vous n’avez pas besoin de PriceLabs.Vous n’avez pas besoin de comprendre des tableaux compliqués. Un calendrier papier ou un simple tableau suffit.

Selon Pierre Tellep, fondateur d’Eldorado Immobilier, un prix légèrement ajusté vaut mieux qu’un prix figé toute l’année.

Je conseille donc de préparer vos tarifs trois mois à l’avance. Vous pourrez ensuite les vérifier une fois par semaine.

Pourquoi adapter vos prix est indispensable pour louer toute l’année ?

La saisonnalité explique les variations de demande dans une location.

En bord de mer, juillet et août concentrent souvent les réservations. À la montagne, les vacances d’hiver peuvent devenir prioritaires. Dans une ville, les salons professionnels créent parfois des pics temporaires.

Les données nationales confirment cette variation. En 2025, les hébergements collectifs français ont enregistré 257,8 millions de nuitées estivales. La fréquentation a progressé de 3,7 % par rapport à 2024.

« La fréquentation des hébergements collectifs touristiques français a atteint 257,8 millions de nuitées pendant l’été 2025 »
— Insee, Insee Focus n°363

Cela ne signifie pas que chaque logement doit augmenter fortement ses prix. Votre secteur peut suivre une autre tendance. La méthode pour fixer le prix d’une location de vacances commence justement par l’observation de votre concurrence directe.

Comprendre le taux d’occupation

Le taux d’occupation mesure la part des nuits réellement réservées.

Par exemple, 15 nuits réservées sur 30 donnent un taux de 50 %.

Un prix élevé ne sert à rien si votre logement reste vide. À l’inverse, un calendrier complet très longtemps à l’avance peut signaler un prix trop bas.

L’Insee définit le taux d’occupation comme le rapport entre les chambres occupées et offertes.

Pour votre logement, suivez chaque mois :

• Le nombre de nuits disponibles.
• Le nombre de nuits réservées.
• Votre prix moyen par nuit.
• Votre revenu total.
• Le délai moyen avant réservation.

Ne cherchez pas un taux parfait. Cherchez plutôt un équilibre entre revenu et tranquillité.

La méthode étape par étape pour calculer votre prix à la nuitée

Le prix à la nuitée doit couvrir vos coûts et rester cohérent avec le marché.

1. Étudier gratuitement votre marché

Une étude de marché gratuite commence avec les annonces visibles en ligne.

Recherchez cinq logements comparables dans votre secteur. Choisissez des logements proches sur les points suivants :

• Même nombre de chambres.
• Même capacité d’accueil.
• Équipement similaire.
• Distance comparable des lieux touristiques.
• Niveau de décoration équivalent.
• Présence ou absence d’une piscine.
• Classement et qualité des avis.

Notez leurs prix pour trois périodes :

• Un jour en semaine.
• Un week-end.
• Une semaine de vacances.

Ne comparez pas uniquement les annonces les moins chères. Regardez surtout les logements qui ressemblent vraiment au vôtre.

Vous pouvez utiliser le calendrier public des plateformes. Saisissez plusieurs dates dans les mois suivants et observez les prix affichés et les dates encore disponibles.

AirDNA propose également des outils gratuits, comme un simulateur de revenus. Ces outils donnent une première indication. Ils ne remplacent pas toutefois l’observation des annonces locales.

2. Calculer vos coûts

Votre prix doit intégrer toutes les dépenses liées à chaque réservation.

Commencez par séparer les coûts fixes et variables.

Coûts fixes mensuels :

• Crédit immobilier.
• Assurance.
• Internet.
• Abonnement téléphonique.
• Taxe foncière.
• Charges de copropriété.
• Entretien général.
• Remplacement du mobilier.

Coûts variables par séjour :

• Ménage.
• Linge.
• Produits d’accueil.
• Électricité supplémentaire.
• Eau.
• Frais de plateforme.
• Petites réparations.

Additionnez vos coûts fixes annuels, afin de pouvoir ajouter, par la suite, une estimation réaliste des coûts variables.

Exemple simple :

Si vous prévoyez 180 nuits louées, vos coûts fixes représentent environ 72 € par nuit. Vous devez ensuite ajouter les coûts variables et votre rémunération.

Vérifiez dès maintenant si votre bien s’autofinance une fois le crédit et les charges déduits, grâce à notre calculateur de rendement et d’autofinancement immobilier.

Airbnb indique que la plupart des hôtes paient généralement 3 % de frais de service. Certains hôtes peuvent toutefois payer davantage selon leur situation.

📊 3 % – Frais de service généralement payés par la plupart des hôtes Airbnb

N’oubliez pas également la fiscalité. En 2026, le régime fiscal dépend notamment du type de logement.
Pour un meublé de tourisme non classé, le seuil indiqué est de 15 000 € de recettes annuelles.
Pour un meublé classé, le seuil micro-BIC indiqué atteint 83 600 €.
Vérifiez toujours votre situation auprès de l’administration fiscale.

📊 83 600 € de recettes annuelles: Seuil micro-BIC indiqué pour un meublé de tourisme classé en 2026

3. Définir votre prix de base

Le prix de base correspond au tarif normal d’une nuit.

Voici une formule simple :

Prix de base = coûts estimés par nuit + rémunération souhaitée + marge de sécurité

Exemple :

• Coûts fixes par nuit : 72 €.
• Coûts variables estimés : 18 €.
• Rémunération souhaitée : 25 €.
• Marge de sécurité : 10 €.

Votre prix de départ serait donc proche de 125 € par nuit.

Comparez ensuite ce résultat avec votre marché.

Si les logements équivalents se louent 90 €, votre calcul doit être revu. Vous avez peut-être surestimé vos coûts ou votre objectif.

Si le marché affiche 160 €, votre logement possède peut-être un avantage. Vous pouvez alors augmenter progressivement votre tarif.

En tant que fondateur d’Eldorado Immobilier, je préfère commencer avec un prix juste, puis l’augmenter après les premières réservations.

Comment gérer la haute saison, la basse saison et les dernières minutes

La haute saison justifie une hausse lorsque la demande augmente réellement.

Vous devez distinguer quatre niveaux de prix :

• La basse saison.
• La saison moyenne.
• La haute saison.
• La très haute saison.

Une grille de calendrier facile

Voici un exemple pour un logement dont le prix de base est 100 €.

Ces montants ne sont que des exemples. Votre commune peut présenter une saison différente.

Pour construire votre calendrier, appliquez ces règles suivant :

• Augmentez de 10 à 20 % pendant la haute saison.
• Ajoutez 20 à 50 % pendant les événements importants.
• Réduisez de 10 à 25 % pendant les périodes calmes.
• Gardez un tarif supérieur le vendredi et le samedi.
• Proposez un tarif plus doux du dimanche au jeudi.
• Vérifiez vos prix chaque semaine.

Les écarts saisonniers peuvent être importants, comme nous le montre le cas en Île-de-France, où le taux d’occupation hôtelier a atteint 83,6 % en juin 2025. Il était pourtant plus faible en début d’année.

📊 83,6 % – Taux d’occupation hôtelier atteint en Île-de-France en juin 2025

La stratégie du tarif dernière minute

Le tarif dernière minute concerne une nuit qui reste libre peu avant l’arrivée.

Une réduction trop importante peut dévaloriser votre logement. Une réduction trop faible ne déclenche parfois aucune réservation.

Utilisez une règle progressive :

N’appliquez cette règle que si la nuit reste disponible. Ne baissez pas le prix d’une date déjà très demandée.

Pour les longs séjours, vous pouvez aussi proposer :

• 5 % de réduction pour sept nuits.
• 10 % pour quatorze nuits.
• Aucun rabais pendant les très fortes demandes.
• Une réduction uniquement en basse saison.

Le but reste de remplir une nuit vide. Il ne faut pas réduire toutes vos nuits par habitude.

Pour aller plus loin, découvrez nos meilleures techniques pour attirer des réservations de dernière minute. »

Comment savoir si votre prix est trop haut ou trop bas ?

Votre calendrier donne plusieurs signaux utiles.

Votre prix est peut-être trop bas si :

• Vous recevez une réservation immédiatement.
• Votre logement est complet plusieurs mois avant l’été.
• Les concurrents comparables affichent des tarifs supérieurs.
• Vous refusez souvent des demandes faute de disponibilité.

Votre prix est peut-être trop haut si :

• Vos visites augmentent mais aucune réservation n’arrive.
• Vos concurrents reçoivent des réservations à dates égales.
• Votre calendrier reste vide dans les deux prochaines semaines.
• Vos commentaires mentionnent un mauvais rapport qualité-prix.

Modifiez un seul élément à la fois. Changez d’abord le prix. Attendez ensuite sept jours avant de tirer une conclusion.

Chiffres Clés

Conclusion

Fixer le prix de sa location saisonnière ne demande pas d’outil compliqué.

Commencez par calculer vos coûts. Comparez ensuite cinq logements réellement similaires. Définissez un prix de base clair. Enfin, adaptez-le selon la saison et les réservations restantes.

Votre calendrier devient ainsi votre meilleur indicateur. Observez-le chaque semaine. Modifiez vos tarifs progressivement. Gardez toujours une logique simple et compréhensible.

Après quinze ans de métier, je retiens une règle essentielle : un prix juste, régulièrement ajusté, fonctionne mieux qu’un tarif parfait mais immobile.

Pour vérifier que votre bien s’autofinance sur le long terme, testez notre calculateur de rendement et d’autofinancement immobilier.

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