Faire réaliser des travaux par le vendeur avant l’achat : une bonne idée ?

Il existe de multiples manières de négocier lors de l’acquisition d’un bien immobilier.
Et il n’est pas toujours question du prix de vente.

Ainsi, les compromis de vente permettent d’insérer des clauses suspensives et des clauses particulières.

Par exemple, avez vous déjà pensé à faire réaliser des travaux au vendeur plutôt que de lui faire baisser son prix de vente ?

Une bonne idée ? pas toujours…

 

Les clauses suspensives du compromis de vente

Les clauses suspensives, si elles ne sont pas réalisées au jour de la vente, permettent de ne pas conclure la vente.

au lieu de faire baisser le prix on peut négocier des travaux

Des travaux à la charge du vendeur est parfois un bon outil de négociation

C’est dans la plupart des cas l’obtention d’un prêt immobilier pour votre investissement locatif. Mais d’un commun accord n’importe quel type de clause suspensive peut être prévue.

 

 

 

 

Les conditions particulières du compromis

Les conditions particulières en revanche ne permettent pas de renoncer à la vente.

Si ces conditions ne sont pas réalisées, ou mal réalisées, l’acheteur devra tout de même signer et acquérir le bien, charge à lui de se retourner ensuite contre le vendeur.

Souvent au judiciaire.

 

Les conditions particulières peuvent être, à titre d’exemple :

– la création d’une servitude

– la mise en route des compteurs eau ou électricité

– la remise des clés à l’acquéreur à la réception de l’offre de prêt (pour faire des travaux anticipés)

– la réalisation de travaux par le vendeur

 

Attardons-nous sur ce dernier exemple.

 

Travaux réalisés par le vendeur : quelles conséquences?

 

travaux d'électricité dans une maison pour un investissement locatif

La mise aux normes des réseaux fait souvent partie des travaux réalisés par les vendeurs

Vous avez décidé d’investir mais êtes réticent car des travaux sont nécessaires : vous n’avez pas le temps de gérer cela.

Pour conclure la vente, l’agent immobilier réussit à convaincre les vendeurs de réaliser ces travaux avant la vente.

Ou mieux : les vendeurs avaient déjà prévu de réaliser ces travaux avant la vente.

Et voilà la clause particulière inscrite dans le compromis.

Vous êtes heureux : d’une part vous venez de faire une belle économie, d’autre part les travaux seront faits lorsque vous signerez chez le notaire.

Si tout se passe bien, ce sera le cas.

Mais au moindre pépin, c’est vous qui trinquerez .

 

Les risques sont de plusieurs ordres :

1)

 

 

Les travaux réalisés par les vendeurs avant la vente sont-ils donc à proscrire ?

ester en justice il faut des preuves en immobilier

Le rapport d’un expert immobilier pourra être utilisé comme une preuve solide lors d’un conflit

NON. Mais un acquéreur averti en vaut deux.

Il est indispensable de prendre le temps de :

– définir précisément la nature des travaux

– coucher le projet sur plan, à annexer au compromis.

Des photos détaillées du bien à acquérir pourraient également être utilement ajoutées au compromis, permettant à l’acquéreur de prouver l’état initial du bien immobilier en question.

Le rapport d’un expert immobilier que vous aurez pris soin de mandater avant la vente sera bien utile également.

A défaut, mieux vaut insister pour porter soi-même la responsabilité de ces travaux, quitte à négocier une petite baisse de prix en échange. Un accord avec les vendeurs pourrait aussi permettre à l’acquéreur de les réaliser avant la vente définitive.

Bien des soucis peuvent ainsi être évités.

Enregistrer

22 Commentaires

  1. Bonjour,
    Je suis en phase de faire une offre d’achat pour une maison surélevée d’un étage en rez de chaussée sur lequel se trouve un garage (je suis garagiste en location gérance donc à fonds perdus à terme) et cela me donnerai l’occasion de faire 2 pierres d’un coup, acquérir une habitation + un garage). Aujourd’hui c’est un lot unique qui comprend donc un appartement aménagé en dessous et un garage au dessus pour une surface totale de 250m2.
    Pour une optimisation fiscale et patrimoniale, je souhaite faire un prêt personnel sur l’appartement (objectif final transmission patrimoniale) et un prêt sur ma société pour le garage (objectif final fiscale) au travers d’une SCI soumis à l’IS (déficit foncier). Cela suppose qu’il y ait division du bien en 2 lots avant la signature de l’acte authentique chez le notaire et que ce soit par conséquent réalisé en amont par le vendeur. Le vendeur accepte si je prends à ma charge les frais afférents à cette division de lots, ce qui est normal puisque c’est pour mon intérêt.
    2 questions :
    1) Doit-on considérer qu’il s’agit ici automatiquement d’une mise en copropriété avec la nécessité de faire un règlement de copropriété, etc… alors qu’in fine c’est le même propriétaire ou y a t-il un montage alternatif ?
    2) Quelles sont les étapes chronos à respecter et les acteurs à contacter (géomètre, notaire, etc …)
    Merci par avance

    • Bonjour

      Merci pour votre commentaire et votre intérêt

      Félicitations pour votre projet et pour la réflexion que vous menez en amont est la bonne démarche

      Vous serez effectivement en copropriété et vous devez faire appel au géomètre avant de formaliser la vente chez le notaire
      Bien à vous

  2. Bonjour,

    Je souhaite me porter acquéreur pour un bien en copropriété. Le compteur a été supprimé il y a plus de 30 ans, les propriétaires disposant également du lot mitoyen qui disposait déjà d’un compteur.
    Je sais que l’installation d’un nouveau compteur dans ces conditions est complexe : rdv enedis (la colonne leur appartient), envoi par enedis d’un devis, réalisation des travaux remises aux normes installation électrique, rdv consuel, validation consuel, installation linky avec fournisseur.
    Bref, long et compliqué (de l’ordre de 3 mois je crois).
    Comment faut-il procéder ?
    Ajouter une condition suspensive qui oblige le vendeur à réaliser tout cela ? A ses frais ?
    Prendre le risque de le faire et donc se retrouver sans électricité dès signature de l’acte authentique jusqu’à réalisation des travaux ? Comment réaliser les travaux sans électricité …
    Merci beaucoup pour votre aide.

    • Bonjour
      La pose d’un compteur individuel est quasi une obligation
      A mon sens, il faudrait que vous mettiez une clause suspensive de confirmation d’une date d’intervention par enedis et déduire le montant des travaux du montant de la vente
      qu’en pensez vous ?

  3. Bonjour,
    Lors d’une visite nous avons constaté une fuite d’eau provenant de la toiture, je suis très intéressée par l’appartement et je voudrais faire une offre ajoutant une clause suspensive sur la réparation. Le propietaire habite à l’étranger et je me demande s’il ne peut pas le faire réparer je ne veux pas perdre cette appartement ? Comment le rédiger pour n’avoir pas des risques d’arriver au jour de la signature de l’acte définitif sans la réparation faite?

    Merci d’avance

    • Bonjour

      À votre place je demanderai au vendeur de faire intervenir son assurance et je mettrais une clause suspensive indiquant que les travaux doivent être réalisés avant la vente et que vous superviserez les travaux

      Si ce n’est pas possible vous faites chiffrer les travaux et vous le déduisez du prix de vente

      Qu’en pensez vous ?

  4. Bonjour,
    A 5 jours de la signature de l’acte définitif, l’agent immobilier m’annonce que les pompes à chaleur ne fonctionnent pas mais que le propriétaire s’engage à payer les frais de réparations. La société devant intervenir e sait pas quand ce sera fait (délai de commande des pièces et d’intervention) et si cela fonctionnera après cette intervention.
    L’agent immobilier me propose de faire une transaction sous seing privé avec les vendeurs pour signer à temps. Ma notaire refuse disant que cela ira à l’encontre de ce qui sera indiqué dans l’acte et peut donc, en cas de procédure, annuler la vente.
    Je n’ai donc pas de date de réparations, je dois quitter mon logement actuel, faire des travaux dans la nouvelle maison. Je précise aussi que compte tenu le la proximité de la date de signature, l’argent de mes fonds propres et l’argent du crédit ont déjà été versé sur le compte du notaire. Je ne sais plus que faire. merci pour votre aide précieuse

    • Bonjour

      Délicat…
      L’ideal serait peut être de faire modifier l’acte de vente en baissant le prix du montant des réparations, et vous faites les réparations vous même
      Cordialement

  5. Bonjour,

    Tout d’abord merci pour cet article bien détaillé.
    Si j’achète ma résidence principale et que le vendeur s’engage à remplacer une porte qui donne sur mon jardin par une fenêtre en verre dépoli SUR LA PARTIE HAUTE, mais qu’avant signature de l’acte authentique, je constate que ces travaux ne sont pas comme décrit. En effet, la porte est bien remplacée par une fenêtre en verre dépoli, mais pas uniquement sur la partie haute. Elle est plus grande que prévue, ce qui change beaucoup la servitude. N’ayant aucun droit d’obstruer cette fenêtre, quels sont nos recours ?

    Nous n’avons pas encore signé l’acte authentique et il s’agit bien d’une close suspensive, mais nous ne souhaitons pas abandonner la vente.

    Merci par avance de votre retour.

    • Bonjour,

      Merci de votre commentaire et de votre intérêt dans la communauté des propriétaires qui se bougent !

      Déjà les vendeurs ne sont pas obligés de savoir que vous souhaitez absolument acheter 😉
      Ils ont probablement été coincés par un artisan et un fournisseur et se sentent en position de faiblesse

      Vous devriez voir avec le notaire pour diminuer le prix de la vente du prix de la porte (et du vitrage si il peut se changer seul), et vous ferez ensuite le remplacement à vos frais

      Vous êtes en position de forte, vous pouvez reculer la date de la vente et les vendeurs ont besoin de l’argent…

      qu’en pensez vous ?

  6. Bonjour
    Nous avons signé un compromis sur lequel le vendeur s’engageait à effectuer certains travaux. Nous signons l’achat vendredi et les travaux n’ont pas été effectués.
    Quel est notre recours ?

    • Bonjour

      Merci de votre message

      Je vous conseille dans tous les cas d’appeler votre notaire pour avis juridique sur la base du compromis que vous avez signé.
      Si les travaux sont une clause suspensive vous pouvez soit demander à repousser la vente soit demander une décote sur le prix de l’équivalent du prix des travaux.
      De toutes façons en tant qu’acheteurs vous êtes presque toujours en position de force pour négocier !

      Vous me tiendrez au courant ?

      Bien à vous

  7. j’ai acheter une maison en 2012 sur l’acte de vente il est noter que le vendeur s’engage à installer un compteur électrique et faire venir j’usque chez le GAZ
    le compteur EDF est fait mais pas le GAZ
    j’ai mis ma maison en vente le problème je ne peu faire le DPE car je n’ai pas de compteur de GAZ à mon nom ce qui bloque ma vente cordialement mme carlier

    • Bonjour Chantal,

      Merci de votre commentaire
      A priori, le fait de ne pas avoir le gaz n’est pas rédhibitoire pour un DPE ?
      Sinon, vous pouvez contacter votre fournisseur ou Engie pour obtenir leurs références. Si vous avez des factures, vous devez pouvoir faire mettre le compteur gaz à votre nom 🙂

      Bonne journée

  8. Cette astuce est bonne à savoir. Je n’avais jamais pensé à ces « détails » qui n’en sont pas finalement. C’est vrai que si l’on donne une confiance aveugle au vendeur du bien sur les travaux à réaliser, on peut rapidement se retrouver dépasser par les événements…
    Bien que le cas que vous décrivez peut être l’une des pires situations, il est toujours bon de prévenir plutôt que de guérir…
    Merci pour ces conseils.

  9. Bonjour Gwen et Pierre,

    Je ne connaissais pas cette approche, cela peut constituer un bon compromis entre acheteur et vendeur.
    Dans le cas d’un investissement locatif, il semble toutefois préférable de tenter de faire baisser le prix d’achat et de faire les travaux. Ces derniers, selon leur nature, pourront très souvent être déduits de vos revenus locatifs et ainsi baisser vos impôts sur vos revenus fonciers.

    • Bonjour,
      oui effectivement, c’est à peu près ce que nous proposons de privilégier comme démarche
      bonne remarque vous la déduction des revenus
      à passer plutôt en amortissement, ce qui permet de reporter indéfiniment le déficit

      • Dommage vous êtes tombé dans le piège.
        Qui dit amortissement dit location meublée au réel ou location nue via une société à l’IS. Les règles comptables imposent alors que les travaux passent en immobilisation (hors tolérance). D’autre part ce n’est pas le déficit qui est indéfiniment reportable mais la réserve d’amortissement (pour rappel les amortissements ne peuvent pas générer du déficit en location meublée)
        Les charges générant du déficit peuvent être défalquées pendant 10 ans. Si ce n’est pas suffisant pour éponger vos revenus locatifs c’est sans doute que votre rentabilité n’est pas assez intéressante et qu’il vaut mieux s’abstenir d’acheter le bien (inutile donc de se poser la question s’il faut faire les travaux ou les mettre à la charge du vendeur)

        Mais surtout si vous faites de la location meublée au réel (ou nu nu via société à l’IS) vous pouvez amortir le prix d’acquisition (hors foncier mais j’espère que vous conviendrez que la part du foncier est plus grosse si vous achetez une ruine que si vous achetez un immeuble refait à neuf -autres caractéristiques identiques of course-)
        Sur le plan fiscalité des revenus locatifs il n’y a donc aucun intérêt à sortir le coût des travaux. A la limite on les sortira dans une optique de payer moins de frais d’acte (on ne paie pas de frais de notaire sur les travaux qu’on effectue après l’acquisition) mais cela risque de se reporter sur la plus-value (et donc sur l’imposition de cette dernière) au moment de la revente.

        L’intérêt fiscal sur les revenus locatifs sera en revanche bien présent pour de la location nue à l’IR car le coût d’acquisition n’est ni déductible ni amortissable alors que les travaux effectués par vous même le seront probablement.

        • Bonjour Fabrice (ou Didier ?!),

          Bravo pour votre commentaire détaillé.
          Toutefois, il est quelque peu hors sujet puisque le thème du billet avait plus une connotation juridique que « fiscale ».
          Il n’est pas question ici de rentabilité, mais bien de responsabilité juridique en cas de désaccord ou de dysfonctionnement des travaux réalisés par les vendeurs.

          Pour reprendre vos éléments :
          – les travaux peuvent bien être amortis en location meublée, déclaration au réel
          – c’est d’ailleurs ce qui est intéressant car les amortissements sont reportables indéfiniment, contrairement aux charges classiques qui comme vous le soulignez, ne le sont que pour 10 ans
          – la part du foncier dépend plutôt de la surface de votre parcelle (part foncier plus important pour une maison avec jardin que pour un appartement dans un immeuble de 10 étages sans extérieur). Par contre, l’amortissement, lui, varie avec l’âge du bien.

          Bien à vous

  10. Bonjour,

    Merci pour cette astuce. Je pense que c’est un bonne option pour certains types de travaux. Cela permet de gagner du temps avant la mise en location, et d’éviter le surprises pour le budget.

    Mais effectivement, il ne faut pas que cela touche des points trop sensibles comme la toiture et le gros oeuvre en général ou inversement, toutes les finitions qui donneront du charme au logement.

    C’est un bon élément de négociation pour laisser au vendeur son prix (qu’il ne veut pas forcément baisser) tout en faisant des économies .
    Merci pour l’astuce.

    • Bonjour Jean,

      oui, l’enfer est parfois pavé de bonnes intentions ;=D
      je pense que le mieux est d’exiger d’être présent lors des travaux. Cela met un peu la pression.
      Vous pouvez demander à l’inscrire noir sur blanc lors de la signature du compromis

      Bonne journée

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.